佛山禅城区项目定位报告

公寓（大小 建公寓（大小 不限） ）。
• 有利因素：禅城区作为佛山老城区，周边生活配套设施齐全，具 有较大的人口吸附能力。
地块位置
①地块东侧
②地块内景
③地块西侧
￭ 周边环境：禅城区核心区位，周边生活配套设施齐全，人口 基数较大，适合居住。
￭ 地形地貌：地块方正，展示面较好，面积中等，容积率较高， 适合我司优质高层、公寓产品配置。
【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷
入驻及布局佛山市场。
【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。
截至2016年，佛山市整体652万方，去化周期4.08个月； 其中禅城区库存仅61.19万方，去化周期不足3个月。
2016年底商品住房（住宅）库存情况
佛山市场定位报告
广西区域公司 2017.08.11
报告体系
Analyze System
地块 项目属性
> 区域属性 > 配套体系 > 用地条件 > 房价地图 > 项目界定
市场背景
竞争市场
项目定位
【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通
枢纽，项目位于佛山市禅城区，属A+类地块，地段价值极高。
1388.10亿元
15 阳江
1319.33亿元
16 韶关
1218.39亿元
17 梅州
1045.56亿元
18 潮州
976.83亿元
19 河源
898.72亿元
20 汕尾
828.49亿元
21 云浮
778.28亿元
【区域属性】佛山，国家历史文化名城，广佛都市圈组成部分
城市地位 行政区划 常驻人口 区域面积
禅城作为佛山老城区，项目周边配套有2个公园，生活气息浓厚，市 场认可度高。
规模适中易快速开发；4.15容积率适合刚需物业，12万方，开发快， 走量快。
便捷交通资源
项目东边地铁3号线电视台站（在建）距离项目仅0.7公里。
关键词：成熟社区、完善的配套体系、规模适中小项目
报告体系
Analyze System
2017均价 12422 11756 10437 6478 8303
2016均价 11054 12067 8932 5443 6949
2015均价 9450 10120 7938 5093 8303
【面积结构】板块区域内商品住宅主力供需段为80-140㎡。
板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-100 ㎡ ，主要以首置、 首改需求为主。。
兆阳·O立方(精装公寓) 开盘时间：2016.3 容积率：8.5 占地面积：11580平 售价：18000元/m2
绿地中心·璀璨天城(精装) 开盘时间：2016.9 容积率：5.53 占地面积：156000平 售价：19500元/m2
【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状利
均价 （元/m2） 11164.92 11302.47 8940.41 5411.21
6571.3 43390.31
存量
61.19 221.37 195.81 63.09 110.81 652.27
去化周期 （月）
2.98 3.64 4.22 5.41 5.44 4.08
【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。
【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区。
生活配套 项目位于禅城区核心位置，生活配套设施齐全。
教育配套 项目直线距离2公里范围内分布有佛山第二中学、 禅城玫瑰小学、鸿业小学、铁军小学等多家院校。
医疗配套 地块西南侧1公里为佛山市第一人民医院，西北 侧1.8公里为佛山市第二人民医院。
面积段
80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上
汇总
供应套数
319 2429 1654 1489 586 212 241
86 0 12 2 0 30 7060
3 佛山
8630.00亿元
4 东莞
6827.67亿元
5 惠州
3412.17亿元
6 中山
3202.78亿元
7 茂名
2636.74亿元
8 湛江
2584.78亿元
9 江门
2418.78亿元
10 珠海
2226.37亿元
11 肇庆
2084.02亿元
12 汕头
2080.54亿元
13 揭阳
2032.61亿元
14 清远
好，优质交通配套资源，成熟社区，具有良好的开发可行性。
区域层面:
市中心核心区
便捷交通体系
高端完善体系
市场认可度高
项目层面: 规模适中易快速开发
禅城为成熟核心老城区，人口密度大，生活配套齐全，有较大的人口 吸附能力。
项目临近主干道文化路及季华六路，通达性高。
享老城高端配套规划，尊享禅城核心区唯一拥有大型湖景资源的亚艺 湖公园。
• 不利因素：禅城区限购，商业配建面积较大。
【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左右，皱面楼盘均处于断货
及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。
越秀·岭南隽庭(精装公寓) 开盘时间：2016.4 容积率：3.5 占地面积：28400平 售价：16000元/m2
招商臻园(精装) 开盘时间：2015.12 容积率：3.5 占地面积：28400平 售价：18000元/m2
供求比
0.61 0.86 1.79 1.32 1.00 0.65 1.13 1.95 0.00 0.92 0.29 0.00 0.33 1.06
【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下。
畅销产品阶段位于140万元以下，根据本项目定位中端刚需型定位，建议设置为小 面积低总价户型，有利于快速去化。
占比
23.06% 10.68% 14.40% 8.94% 9.23% 9.53% 4.46% 6.71% 1.78% 4.49% 1.52% 0.57% 0.15% 100.00%
成交套数
1934 833 1136 618 560 565 245 336 81 195 66 14
• 佛山市主城区2017年上半年商品住宅房成交面积648万㎡，平均售价 10404元/㎡。
2400 2000 1600 1200
800 400
0
佛山市城区历年商品住宅房成交量
807.91
1002.47
1420.51
1918.36 648.0596
12000 11000 10000
9000 8000 7000
地块 项目属性
市场背景
> 政策环境 > 土地市场 > 市场总量 > 市场量价 > 供需结构 > 总价结构 > 市场背景
竞争市场
项目定位
【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，市场处于调整
期。
事件
时间
内容
限购政策首 次公布
2016.10.7限购区首域套本房地首、付外30地%限，购二2套套房，首2套付房40需%1。年社保；
8936
成交均价
8544
8785
9882
10404
成交面积（㎡）
成交均价
【市场量价】禅城区成交均价一路走高。
禅城区作为佛山市老城区，设施配一套齐全，人口密集度高，房价抗风险能力极强，2015年以来禅 城区房价一路走高，截至2017年中，均价达到12422元/m2。
区域 禅城 南海 顺德 高明 山水
出让起 始价
/
B地块≥30%
41600㎡
商业面 积
80000㎡
起拍楼 板价
/
住宅、商 服
车位
/
竞买保 证金
/
2）共 104亩，目前可开发 87 亩，总建面积 190000 方，村返
还 190000方 *36%=68400方。公司余 190000 *64%=121600
方。
（其中 416 00 平方为住宅，80000 平方可 建公寓（大小 建
2007-2016年佛山市生产总值及其增长速度
10000
22.62%
9000
20.76%
8000
7000
6000
25.00%
17.39% 16.44% 6580 6709
7441 7010
8630 8003
20.00% 15.00%
5000 4000 3000
3588
5651 11.10%
4814 4333
区域
禅城区 南海区 顺德区 高明区 三水区 全市合计
供应面积
192.82 554.92 467.22 95.33 174.46 1484.75
成交面积
246.12 730.67 557.38 139.97 244.42 1918.56
金额 （亿元） 274.79 825.84 498.32
75.74 160.62 1835.31
【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷
入驻及布局佛山市场。
●据统计，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，总占地面积达2万平米，其中住宅用地成交41 宗，商业用地成交6宗。 ●从成交区域看，上半年土地成交的主力区域集中在顺德、三水、高明，其中顺德共成交14宗地块 南海和禅城商住地也有成交，均只有5宗地块成交，全部为住宅用地，吸引了各大品牌房企竞相进 入。
项目位置 用地面积 建筑密度 住宅面积 用地性质 特殊要求
佛山市文化路地块
行政隶属 佛山禅城区 地块地段 文华路以东、季华路以南
地块设计条件（详见地块相关规划文件）
82164㎡ 容积率 4.15
计容建 面
190000㎡
A地块 裙楼≤50% 塔楼≤40%
A地块 裙楼≤30% 塔楼≤20%
绿化率
A地块≥25%
占比Байду номын сангаас
4.52% 34.41% 23.43% 21.09% 8.30% 3.00% 3.41% 1.22% 0.00% 0.17% 0.03% 0.00% 0.42% 100.00%
成交套数
522 2818 926 1132 587 327 214
44 2 13 7 6 92 6690
占比
7.80% 42.12% 13.84% 16.92% 8.77% 4.89% 3.20% 0.66% 0.03% 0.19% 0.10% 0.09% 1.38% 100.00%
佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地区生产总值突破11万元，跻身高收入城市行列。
禅城区
南海区
顺德区
山水区
高明区
110.1万人
258.88万人
246.17万人
62.26万人
42万人
154k㎡
1074k㎡
806k㎡
874k㎡
960k㎡
本项目
城市特点：
佛山市下辖5个市辖区，常住人口735.06万， 佛山市的城镇化率为94.89%。城镇化水平极 高，从统计局公布数据来看，户籍人口383万， 全市流动人口422万，其中南海区最多，有较 强的人口吸附力。
交通配套 地块位于主干道文华中路、季华六路交叉口，项 目西侧0.7公里为佛山地铁3号线（在建）电视台 站，无缝连接广州市。
第二人民医院
鸿业小学 佛山第二中学
铁军小学
地块位置 禅城玫瑰小学
文华公园
第一人民医院
三号线（在建） 电视台站
亚洲艺术公园
【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居住用地。
2000
7.55% 7.83% 6.15%
4.49%
10.00% 5.00%
1000
1.96%
0
0.00%
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
GDP
增速
2016年广东各市GDP排行
1 广州
19610.94亿元
2 深圳
19492.60亿元
总价段（万元）
100以下 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-300 300-340 340-380 380-400
汇总
成交面积
177924 82418 111116 68950 71218 73530 34415 51754 13755 34628 11743 4434 1131 771554
三水区
南海区
高明区
禅城区 本案
本案 顺德区
佛山市区域格局：佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市
圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分。2016年城市GDP 8630亿，排名全区第三，人 均GDP 116141元。
【区域属性】 广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；
限购政策一 次收紧
2017.3.24
限购区本地限购2套，外地限购1套。
限价政策首 次公布
2017.6.1
各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案 价格的不备案、不发证、不销售。
佛山二手房 限购
2017.6.17
佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房 屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭
拥有住房套数。