成都市龙泉驿区项目开发可行性研究报告

成都市龙泉驿区项目开发可行性研究报告可行性研究报告成都市龙泉驿区项目开发可行性研究报告目录：3第一部份项目开发的可行性研究3一、前期深度市场调查及研究31、项目介绍32、区域市场现状及其趋势133、消费者对新政出台后购买力分析：174、商品住宅客户构成及购买实态分析：195、项目地块周边生活配套情况：206、项目SWOT（深层次）分析20（一）、项目的优势20（二）、项目的劣势20（三）、项目的机会点21（四）、项目的威胁点227、项目周边竞争楼盘调研40二、项目规划设计及营销策略40（一）产品的规划设计方案42（二）产品的命名及推广思路47第二部份项目开发成本、利润分析47一、项目的成本和收益测算49二、投资风险分析及其规避方式提示491、价值提升及其实现的风险性：492、资金运作风险性：50结束语：第一部份项目开发的可行性研究可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进入深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

前期深度市场调查及研究1、项目介绍项目位于成都市龙泉驿城区文景路。

与四川旅游学院、四川省团校、四川天一学院、龙泉职业卫校、巴金文学院和沫诺艺术院相毗邻，人文气质浓厚，更与龙泉山相望，与百工堰公园为邻，生态景观优美，适宜人居。

2、区域市场现状及其趋势龙泉区简介：龙泉驿始建于唐朝，古称东阳县，公元1026年改名为灵泉县，隶属于简州，1285年划归成都府直属，民国初年正式更名为龙泉驿。

1959年始与市区接壤。

1990年成立成都经济技术开发区，经过十年努力，于2000年正式被国务院确定为“国家级经济技术开发区”。

龙泉驿素有“成都后花园”的美称，是“全国生态环境保护建设示范区”和“四川花果风景名胜区”。

龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市九区之一、国家级成都经济技术开发区所在地、成都市城市向东发展的主体区域。

全区幅员面积558平方公里，辖4街办7镇1乡，城区面积20平方公里，总人口15万人。

素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。

成都市龙泉驿区位于成都市东部，是成都市的城市发展新区，面积558平方公里，距离成都市区131>.6公里（距离成都绕城高速路9公里）。

四通八达的交通网络将龙泉与成都连为一体，使这座美丽的新城具有了“近山不进山、近城不进城”的先天区位优势。

“西部大开发”、“国家级成都经济技术开发区”、“成都市城市向东发展”、“成都城市住宅规划主体区域”为龙泉创造了千载难逢的历史机遇，龙泉将建设成为成都平原的最佳生态居住区域。

宜居龙泉：龙泉驿区是成都市向东发展的主体区域，也是四川省唯一的国家级经济开发区所在地，属成都市“半小时经济圈”内。

龙泉驿区区位优势明显，交通便利，环境优美，气候宜人，空气质量接近国家一级标准，具有发展住宅产业得天独厚的先天条件，前景十分广阔。

龙泉驿区先后投资了近20亿元，用于道路、交通、通讯、供水、供电、供气等城市基础设施和市政服务设施建设。

新建的生产、生活区干道、供水工程、供电系统、信息系统、商贸大楼、宾馆、专业市场、省市重点中小学校、医院等城市服务设施相继投入使用，城市功能日益加强。

截止2003年，全区共有房地产开发企业60家，其中三级资质企业3家。

2000年，龙泉驿区增量房地产交易额不足2亿元，而2003年则达到了13.69亿元，三年时间翻了三番。

总的来说，龙泉驿区房地产业发展处于高速发展时间，提供给消费者更多的选择和更高的居家品质。

龙泉驿区已逐步成为成都市东部繁荣美丽的现代化城市新区。

龙泉区板块划分：“五片三沿”的生态住宅规划：“五片”：龙泉驿城区：融合现代建筑的最新理念，因地制宜的建造环境幽雅的精品住宅小区。

洪河：成都市城市东部副中心，成都东扩的第一站。

以发展教育文化、商贸金融、高尚住宅、体育运动、休闲娱乐、旅游产业等六大功能为主体的城市发展新区。

十陵：成都市城市东部副中心。

借助历史文化风景的丰富资源，创造人与自然、人与文化和谐统一的人文家园。

同安：发展以休闲娱乐、体育运动、高尚住宅等为功能主体的城市新区。

洛带：与四大会馆为邻，体味源远流长的客家文化，缔造人文与自然契合的和谐家园。

“三沿”：沿山-----龙泉桃花山。

沿水-----东风渠、百工堰与驿马河。

沿路-----老成渝路在一年四季的不同时段，您可以与亲友聚会龙泉，品尝与花相伴，与果共生的休闲。

在低矮的龙泉山下喝茶、爬山娱乐，而满山成片的桃花可以养眼怡人，特产的枇杷果和鲜桃让您爽口开胃，清沏的龙泉湖让您近山临水…龙泉区位优势得天独厚。

是成都市正在实施的城市向东向南发展的主体区域。

区政府所在地龙泉镇距市中心12.5公里，距成都双流国际机场28公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以老成渝路、成龙路、成洛路为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通4条对接成都市区的城市公交线路。

龙泉生态环境独特优良。

境内气候温和，绿色城区和龙泉山生态屏障交相辉映，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。

龙泉旅游资源独具特色。

境内有东郊明珠龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇、国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是“四川省花果山风景名胜区”和“全国文物保护先进区”，一年一度的“中国·成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办18届。

龙泉经济实力不断增强，2004年全区GDP完成89.95亿元，财政收入完成8.6亿元，农民人均纯收入完成4206元；工业经济快速增长，开发区建设日新月异，机械制造、新型材料、食品饮料、电子信息四大支柱产业日益明显，初步形成了以国家级成都经济技术开发区为龙头的西部现代制造业基地；农业开发成效明显，先后被列为“国家资源综合开发型三高农业示范片区”、“国家农业科技成果示范试点区”、“国家农业标准化生产示范区”，获得“全国无公害农产品生产基地先进县”称号，初步形成了以果蔬生产为重点的现代都市特色农业基地；第三产业全面发展，初步建成了以酒店会务业为核心的都市近郊会务休闲基地。

区域分布图龙泉区地理情况：龙泉街道办事处位于龙泉山中段西麓，东径104度15分，北纬30度33分。

东与山泉镇、西与大面街道办事处接壤，北与同安街道办事处、南与柏合镇相邻，自古为成都东面屏障、军事重地。

距成都市中心14公里，距成都双流国际机场28公里。

幅员面积51.1平方公里（城区面积20平方公里），辖7个行政村和12个社区居委会,总人口15万人。

龙泉区市政配套设施调查：（1）供水：辖区内日供水能力25万吨；（2）供电：辖区内建有220kv变电站一座，110kv变电站四座，装机容量20.5万KVA；（3）供气：供气能力达70万立方米/日；（4）排水排污：雨水、污水管道尚主干道分设，十万吨污水外理厂已投入使用，远期规划建设二十万吨污水处理厂；（5）公路：境内有“三纵三横”六条公路干线，成渝高速公路、驿都大道（50m宽）、成龙公路(40m宽)、成都三环路、绕城高速公路、环城公路形成公路网络系统。

（6）铁路：距西南最大储运仓库所在地洪安火车站和成都货运东站、南站10余公里；（7）水运：高速公路直达重庆、泸州客、货运码头；（8）航空：距全国四大航空港之一的成都双流国际机场28km；（9）金融配套：辖区内已形成以国有商业银行为主体、政策性银行、股份制商业银行以及其它金融机构并存和分协作的完备金融体系。

（10）1通讯：程控电话装机容量15万门，余量充足，无线通讯机站、城市IC卡电话覆盖全境，有信息平台、IDD、ISDN、DDN、ADSL等服务一应俱全。

龙泉社区建设规划：●社区概况：龙泉街道幅圆面积51平方公里，城区面积15.8平方公里，总人口168669人，其中城镇居民人口147972人，128个居民小组。

辖区内共有14个社区，其中纯城市社区12个（滨河花园社区、广场社区、商业街社区、保平社区、芦溪河社区、驿河社区、长柏路社区、驿都路社区、接龙社区、万源路社区、平江路社区、明江路社区，其中后三个为企业划转地方社会化管理形成的社区），村居合一社区2个（红咏社区、天鹅苑社区）。

●星级社区：在全区率先开展星级社区创建，制定了《“星级社区”建设三年（2005年—2007年）发展规划》，大力创建“六星”社区，即学习之星、服务之星、共建之星、生态之星、健康之星、富民之星，认真组织实施，制定了严格的考核制度，通过社区服务月活动强化星级社区创建。

今年6月将开展首批评选“星级社区”活动。

星级社区的创建对于统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化，提高人民生活水平和生活质量，扩大基层民主，维护社会稳定，推动城市改革与发展，全面构建和谐社会具有十分重要的意义，在全区开创了一个社区建设的新模式。

万源路社区：学习、服务之星从抓学习入手，凝聚人心，提升素质。

建立健全学习制度，加强社区干部业务技能的学习，提高了社区干部的整体素质特别是政治素质；在学习方式上，寓学于乐，建立宣传队伍、激情广场，培养社区文化辅导员，开展有益的文化活动，通过活动提升学习的积极性，增强学习效果。

对老百姓反映的事情，坚持“事不过夜”的原则，及时予以处理；对社区困难群众及时关心他们的生活，并在社区开展募捐活动；对孤寡老人，社区干部采取“1+1”的方式，让离他们最近的干部和同楼的党员结对，经常给予帮助。

滨河花园社区：生态、健康之星滨河花园社区为了维护这良好的生态环境，组织社区党员和志愿者义务为公共绿地锄草，义务养护绿化树；社区文明劝导员经常宣传引导居民保护环境。

社区在为居民营造良好生态环境的同时，还致力于为他们营造健康的生活氛围，通过引导，将健康的生活理念和生活方式带给社区居民。

社区经常与红十字协会联合开展健康知识讲座，适时开展科普知识竞赛，将健康知识手册送到居民家中，极力为居民营造健康的生活环境。

为老人建立健康卡，并定期免费体检；关心育龄妇女，为育龄妇女提供免费检查，确保育龄妇女和后代健康。

★驿河社区：共建之星建立了联席制度，半年召开一次联系会，积极听取驻区单位的意见和建议，切实为辖区单位服好务。

社区与辖区单位通过文化共建方式，开展了社区丰富多彩的文化生活，为国庆节、创建全国文明城市、保先教育、社区服务月营造了良好的氛围。

今年，社区成立了业主委员会，专门负责小区管理、调解业主纠纷，将社区与辖区单位紧密联系在一起。

社区引资数百万无，打造两个社区文化广场，改写龙泉北片没有文化活动场所的历史。

在创星级社区的过程中，驿河社区探索出了“社区与辖区单位共建”的新模式，不但让社区居民受益，而且驻区单位也享受到了共建带来的成果。