物业管理实务案例.

案例九 车辆破损进入车场后车主推卸责任怎么办
某日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小
区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的 巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护 卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能 已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外 损坏的，就没有打扰他予以核对确认。 次日清晨6时20分，护卫员向车主通报其车辆后 窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被 高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员 拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护 着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实 性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯 清。
案例八 业主楼道滑跤摔伤责任谁来承担
麦某2004年2月11日上午10时从家中外出，当行至
其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑， 一头栽下楼梯，原来楼道内有一滩积水，路面湿滑。 其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室 检查，2004年2月13日经确诊为闭合性左股骨颈骨 折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦 某家人为其雇请了一名护工，2004年3月10日麦某 方才病愈出院。 为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他 们认为是小区的物业管理公司没有按照《物业服务 合同》的约定搞好楼梯的清洁工作，致使小区内设 施隐藏不安全因素。后经过调查，麦某及其家人了 解到小区的物业管理公司已将清洁工作承包给某清 洁服务有限公司。因此麦某要求物业管理公司和清 洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任。 赔偿包括精神损失费8000元在内，共48 358元。
案例十七 垃圾桶位置之争
某小区自装修开始，102室业主就投诉垃圾桶位置离他家窗 户太近，不卫生且有煞风景，要求将垃圾桶移走。可现场除 101、102室前勉强有放垃圾桶的位置外，就近没有其他合适 的位置。物业管理处在承诺将安排专人对垃圾桶进行定期清 洗、垃圾实行袋装、及时清运等多项建议仍不能奏效的情况 下，安排人员将垃圾桶移至该楼侧边自行车棚处。第二天， 该栋楼上有业主向保洁员投诉，说垃圾桶距离太远，倒垃圾 不方便，有的甚至将垃圾直接倒在单元门侧边地面上，以示 抗议。不得已，该栋保洁员在不知情的情况下，又将垃圾桶 移回了原位置。l02室对此意见很大，认为物业管理处是在蒙 骗他。万般无奈，物业管理处抱着应该不会被101业主投诉的 侥幸心态，安排人员将垃圾桶移至l01室侧边位置。 然而很快，101室业主即来到物业管理处强烈抗议，要求物业 立即恢复垃圾桶的位置，并在当天晚上私自将该栋垃圾桶搬 回原来的位置。这使得l02室对物业管理处极为不满，要求问 题必须立刻解决。
案例十 物业管理费和采暖费应该怎样追缴
1994年，杨某在沈河区购得一处住宅，
并与某物业管理公司签订了物业管理 协议。杨某在交纳了l994年9月～l996 年12月的物业管理费、采暖费、电费 后，不再交纳任何费用。2004年7月 19日，该物业管理公司诉至沈河区法 院，请求法院判令杨某给付1997～ 2003年的物业管理费、采暖费和水费。
案例十三
污水倒灌给业主带来损失谁承担
某住宅的公共排水管道出现排水不畅
的现象。接业主报修电话后，物业管 理公司进行了现场勘察，发现堵塞物 位于5楼业主阳台的排水管中。该业主 考虑到自己的房子新装修好，借故阻 挠物业管理公司进来维修。数天后， 因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主 的房间中倒灌出来，给其造成严重损 失。2楼业主依据自己的损失向物业管 理公司索赔。
案例六 业主养公鸡扰民怎么办
开元国际管理的某小区5栋的一位业
主来到物业管理处投诉，反映他家楼 上有人养鸡。鸡每天天不亮就打鸣， 严重影响正常休息，使其老年冠心病 加剧，要求管理处马上出面处理。接 堕人员首先给予安抚，并且承诺立即 进行调查和解决。
案例七 屋顶维修费由谁来承担
某小区多层住宅的顶楼业主张先生，
案例十一 员工违规操作是工伤吗
某日上午9时，某物业管理公司管理处维修技术员
李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除 尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动 皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷(刷毛宽5cm， 长l2cm；手柄长l7cm)进行除尘作业，但未对毛刷 的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长 l2cm，宽l．5cm)。下午2时30分，于某在对一个配 电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相 母排与零排短接，造成短路，联络断路器总闸保护 跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和 面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤(头发 和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医 治，同时组织人员对配电系统进行检查，l5时30分 设备恢复正常运行。物业管理公司事后认定于某情 况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助， 未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁。
物业管理 实务案例
滕永健副教授
上海城市管理职业技术学院
Shanghai Technical College of Urban Management
案例一
员工违规操作造成的法律责任由谁负
某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物
业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了 一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将 楼下路过的小区业主王某砸伤。王某为此要求 该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否 则，将向人民法院起诉该公司。该公司认为： 他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操 作规程，严禁高空抛物；且事发后，该公司已 将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当自己向 该名保洁员索赔，与公司无关。
案例十九 小区围墙倒塌砸坏汽车，物业管理 公司该不该赔
2005年6月24日凌晨，吴先生住的小区一段围墙突然倒塌，
将他的汽车砸坏。因多次与物业管理公司协商无果，该车一 直未能修理。后吴先生单独委托价格鉴定机构对汽车修理价 格进行了评估，物业管理公司拒绝恢复车辆原状和赔偿损失， 吴先生不得已只能根据评估报告自行修理。他请求法院让物 业管理公司支付汽车修理费、拖车费和评估费共计31 026元。 物业管理公司辩称：事故发生后，吴先生向某保险公司提出 赔偿申请，并于同日获得保险公司赔偿的车辆维修费和拖车 费27 923元，因此，吴先生无权作为诉讼主体请求物业公司 支付修理费、拖车费和评估费等费用。在本案中，吴先生的 实际损失为22 626元，保险公司实际赔偿了吴先生27 923．40元，即吴先生的损失已全部获得赔偿，而保险公司 赔偿超过评估价值的部分属于保险公司的自愿行为，其也无 权向物业管理公司追索。 此外，物业管理公司曾对小区的围墙进行过维修保养，并尽 到了物业管理单位的义务。事故发生当日因降雨量很大，致 使建造多年的围墙倒塌，并损坏了吴先生的车辆，因此吴先 生的损失属于因意外原因导致的损失，不应由物业管理公司 承担。
最近发现下雨时他家屋顶有很多地方 渗水，于是到物业管理公司的客服中 心报修，客服中心当天就通知工程部 安排维修，工程部安排维修人员立即 赶赴现场了解情况。维修人员在现场 观察后认为，只要在屋顶渗漏部位重 新烫沥青就可解决，但提出该楼宇已 经超过开发商保修期限，维修费用应 由张先生承担。但是，张先生对此提 出质疑。
案例四
物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗
钱先生原来家住上海某小区，因故将一只价 值几千元的书柜寄放在物业管理公司指定的临时 寄存家具处，并付了相关费用。目前当他要将该 书柜搬出时，发现书柜已不见。经多方打听，得 知已被物业管理公司处理掉。钱先生和物业管理 公司交涉半个多月，对方始终未拿出一个解决方 案。 物业管理公司解释说，当初，钱先生租用 物业管理公司一间专门存放家具的房子，为期两 个月。之后又有几名业主租用过那间房子。前不 久，物业管理公司在整理房间时，发现书柜一时 找不到物主，就叫清洁工处理了。
案例五 小区自家楼门口丢失自行车，业主要求赔偿怎么办
某日，付女士所在的小区一夜之间同时丢了4辆自 行车，但是物业管理处只赔偿车棚内丢失的自行车， 放在自家楼门口的却得不到赔偿。 某日下午记者在该小区看到，一个绿色自行车车 棚建在塔楼中间，车棚外有近200辆自行车围在塔 楼周围。车棚看守人告诉记者，去年年底车棚里的 206个车位就已经满了。付女士说，她也想把车子 存到车棚，可车棚车位不够，而且她向物业管理处 交了保安费，物业就应对业主的人身、财产安全负 责，物业应当对此承担责任。
案例十二 业主的装修损失物业管理公司承担吗
某物业管理公司在前期物业管理工作
中，由于疏忽大意未将“业主、使用 人在装修住宅中，应预留共用设备的 检修孔，方便共用设备的维修”的住 宅装修期定告知业主。多名业主在不 知情的情况下，装修时封闭了共用管 道检修孔。此后的物业使用中，共用 管道发生堵塞，在疏通修理的过程中， 给业主的装修造成了一定程度的损坏。 业主向物业管理公司提出赔偿要求。
案例十六 小区道路上管井多怎么办
某小区在施工过程中，物业管理公司就曾多
次向开发商提出，小区的道路上管井过多、 过密，希望能够调整位置或者加以妥善处理。 然而由于是“子”公司，人微言轻，再加上 销售火爆，没有市场压力，这一意见和建议 并未得到开发商足够的重视。 业主一住进小区，矛盾马上就暴露出来。没 有实行人车分流的小区道路上人来车往，那 些与井箍密贴不严的井盖被压得乱响，到了 夜间更是搅得邻边住户心神不安。于是，业 主纷纷投诉到物业管理公司。
案例十五 赠送阁楼应不应该交物业管理费
李先生购买了一套住房，开发商承诺
赠送阁楼。李先生屋顶的阁楼，顶部 与地面高差约4米左右，而四壁是倾斜 屋顶坡面，只有约半米为垂直墙面。 李先生说，当初与开发商签约时开发 商没把阁楼部分计入销售面积，仅按 复式两层楼的建筑面积写进合同，合 同中标明的建筑面积为l50余平方米。 而物业管理公司要求在此基础上再加 上阁楼面积约30m2进行收费。
案例二十 保安未抓到窃贼，物业被判失职要 赔偿
由于家在一楼且位于小ห้องสมุดไป่ตู้一角，严先生在住

案例十八 业主有了成见怎么办
某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊