房地产行业的会计实务及纳税申报文件
房地产企业特定业务的企业所得税填报
房地产企业特定业务的企业所得税填报2019-04-18对一般企业来说，企业所得税的计税依据是以会计利润为基础，进行调增调减，计算出应纳税所得额。
企业预收货款在会计上不确认收入，在企业所得税上也不确认收入。
但对房地产企业则有所区别。
按照会计制度的规定，在房屋未交付之前不确认收入，预收的房款挂在预收账款。
如果不对预收房款进行纳税调整，一是会形成国家税收畸轻畸重，税收收入不能均衡入库。
二是大量资金在预售时收取，待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。
因此，对房地产企业预收房款，先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税，待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算，核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。
本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下：一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。
《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。
企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。
本行填报金额不得小于本年上期申报金额。
”也就是说，房地产预缴企业所得税时，预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。
即使是在当期开发产品完工并已确认收入，实际利润中已包含了预计计税毛利，在预缴企业所得税时，也不得扣除当期预计计税毛利，该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。
另，在月度或季度预缴企业所得税时，缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢？从预缴申报表的填报上看，并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。
会计实务：国家税务总局公告2015年第67号-两种情形下缴纳契税可不提供不动产发票
国家税务总局公告2015年第67号:两种情形下缴纳契税可不提供不动产发票国家税务总局近日发布《关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号），对在执行中遇到一些契税纳税人确实无法取得销售不动产发票的情形，明确了税务机关应否以及如何受理契税纳税人申报等问题。
国家税务总局公告2015年第67号明确，不再要求契税纳税人在申报时必须提供销售不动产发票的两类情形，并就不同情形下纳税人申报时应提供的材料及税务机关的受理条件提出了要求。
具体如下：第一类情形是，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生的土地、房屋权属转移，契税纳税人不能取得销售不动产发票的情形，比如原产权人已失踪、死亡或者拒不执行等。
对此类情形，公告规定，纳税人可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
第二类情形是，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的情形。
对此类情形，公告规定，税务机关在核实有关情况后应予受理。
国家税务总局公告2015年第67号规定，本公告自公布之日起执行。
需要说明的是，根据实体从旧、程序从新的原则，对于符合本公告规定情形、公告公布之日前曾来办理契税纳税申报未被受理的纳税人，在本公告发布后，也可以按照本公告规定办理契税纳税申报。
相关政策——《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）总局解读——国家税务总局公告2015年第67号：关于《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》的解读小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
项目六 其他税种的会计实务(上) 《税务会计实务》
3.城市维护建设税的纳税地点、教育费附加和地方教育附加 的缴纳地点
纳税人缴纳增值税和消费税的地点，就是该纳税人缴纳 城市维护建设税的地点。有特殊情况的，按下列原则和办法 确定纳税地点： （1）代扣代缴、代收代缴增值税和消费税的单位和个人，同 时也是城市维护建设税的代扣代缴、代收代缴义务人，其纳 税地点为代扣代收地。 （2）对流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，应随同增 值税和消费税在经营地纳税。
（三）房产税的征税范围 房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的
房屋，不包括农村。 （四）房产税的税率
我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征 实行不同标准的比例税率。 1.从价计征的，税率为1.2%。 2.从租计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人 按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产 税。
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×5%
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计 算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费 用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的 具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公 式为：
增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的 大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因 素。 1.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包 括货币收入、实物收入和其他收入。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋 产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直 接赡养义务人的行为。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业纳税申报表填报技巧房地产企业由于其行业特殊性,国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造,固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路,即可化繁为简。
该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。
未完工年度调整,完工年度转回。
”现将具体实操详述如下:二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表>等报表的公告》（国家税务总局公告２01１年第6４号）的规定,从今年第1季度开始,纳税人的季度申报将辞旧迎新。
与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]6３5号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策,科学合理。
但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
2、年度汇算清缴(调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时,有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为:毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。
因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则,还需进行三步独特调整。
现分述如下:第一步:预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款，会计处理为：借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[２0０9]31号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册引言：房地产行业作为国民经济支柱产业之一，在我国的经济发展中起着至关重要的作用。
然而，随着房地产市场的快速发展和规模的不断扩大，税务问题也越来越突出。
为了帮助企业了解和遵守相关税收法律法规，提高纳税合规水平，特编撰本手册，以期为房地产企业提供税务业务指导和建议。
一、税务登记和缴纳1.税务登记：1.1.房地产企业在开展经营活动前应向税务机关办理税务登记；1.2.准备好营业执照、组织机构代码证等相关材料，并按照规定填写并递交申请；1.3.在税务登记后，及时报送经营规模以及相关变更信息。
2.税种和税率：2.1.基本税种：房地产企业主要涉及增值税、企业所得税、契税等；2.2.税率及计算方式：根据国家税务的相关规定，按照相应的税率计算纳税金额；2.3.特殊税种：如房产税、土地增值税等特殊税种的纳税规定和计算方式。
3.税务申报和缴纳：3.1.房地产企业应按照规定时间及相关程序申报各项税种；3.2.报送信息时，应填报准确、真实、完整的数据，并保留相关证明材料；3.3.学习掌握税务计算方法，及时申报并缴纳纳税款，避免逾期罚息或违法处罚。
二、房地产开发纳税优惠政策1.房地产项目税务优惠政策：1.1.鼓励普通住宅建设：对普通住宅项目享受一定的税收优惠政策；1.2.支持经济适用房建设：对经济适用房项目适用税收优惠政策；1.3.鼓励农村房屋建设：对农村危房改造、农村自建住房等项目适用税收优惠政策。
2.税收减免和退税：2.1.对房地产企业承担的土地增值税、企业所得税等，根据国家税务局的政策规定，减免或退还一定比例的税款；2.2.房地产企业应及时掌握相关政策，积极申请税收减免和退税。
三、防范税务风险1.合规风险防范：1.1.建立健全的内部税务管理制度，确保纳税合规；1.2.积极配合税务机关的税务稽查，及时整改纠正问题。
2.避免偷税漏税风险：2.1.不得采取虚假报税、偷漏税等不合规行为；2.2.定期自查企业税务情况，及时发现并纠正问题。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。
未完工年度调整，完工年度转回。
”现将具体实操详述如下：二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告２0１1年第６4号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008］６3５号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策，科学合理。
但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。
因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。
现分述如下：第一步：预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】
2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！
房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
房地产会计实务及纳税-详解
房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，其会计实务和纳税问题一直备受关注。
本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容，帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定，并提供一些建议和解决方案。
房地产会计实务在房地产行业，会计实务是重要的管理工具，用于监控和管理企业的财务状况。
下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面：资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。
资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本，而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。
正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。
工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。
建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工，并及时向施工单位支付相应的工程款。
同时，开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。
在项目结算过程中，及时、准确地核算和处理款项是关键。
固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。
固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等，需要进行定期的折旧核算和资产清查。
投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪，以及计提资产减值准备等。
融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措，同时也会存在大量的负债。
良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。
企业需要根据业务需要选择适合的融资方式，并严格控制负债规模和负债成本，确保偿债能力和资金周转的稳定性。
房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。
以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题：增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。
根据增值税法的规定，企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额，并缴纳相应的增值税。
在购房销售中，开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定，确保纳税合规。
房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。
房地产企业需要根据房产税法的规定，按照房产的评估价值计算应纳房产税，并及时缴纳。
会计实务：房地产开发企业开发间接费用中的工资
房地产开发企业开发间接费用中的工资开发成本中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
如何理解直接组织、管理开发项目发生的工资呢？《土地增值税清算管理规程》（国税发200991号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：1.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
2.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字）19956号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
”相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，如公司的开发部、工程预算部、技术部、财务部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定处理。
如果几个部门是专为该项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，则其发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
2024年房地产企业增值税政策实务总结
2024年房地产企业增值税政策实务总结2024年房地产企业增值税政策在继承前一年政策基础上，通过进一步调整和完善，对于房地产企业的纳税义务和税收优惠规定进行了适度的调整。
以下是对该政策实务的总结：一、增值税纳税义务根据2024年房地产企业增值税政策，对于房地产企业的增值税纳税义务有以下几点要求：1.申报纳税：房地产企业应按月或按季度向税务部门申报纳税。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
2.纳税申报表：房地产企业在申报纳税时需填报《增值税纳税申报表》。
该表格包括销售额、销项税额、进项税额等信息。
3.增值税税率：房地产企业销售商品房适用的增值税税率为5%。
对于其他房地产交易，包括房地产租赁和房地产转让，适用3%的增值税税率。
4.纳税期限：房地产企业应及时缴纳应纳税款项。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
二、税收优惠政策2024年房地产企业增值税政策也对房地产企业享受税收优惠提供了明确的规定，具体如下：1.住房公积金缴存基数扣除：房地产企业可以将其上年度住房公积金缴存基数按2%的比例扣除后再计算应纳税款额。
2.土地增值税抵扣：房地产企业在购买土地时支付的土地增值税可以抵扣其销售商品房所应交纳的增值税。
3.售后服务费扣除：房地产企业在销售商品房后提供的售后服务费用，可以按15%的比例扣除。
4.住宅租金免税：房地产企业出租用于居住的住房，租金收入可以免征增值税。
5.赠予住房免税：房地产企业赠予个人住房的增值部分可以免征增值税。
6.城市基础设施建设奖励：房地产企业参与城市基础设施建设并支付相关费用的，可以获得一定比例的税收奖励。
三、合规管理措施为了监管房地产企业的纳税行为，政府也提出了一些合规管理措施，确保税收稳定和公平。
具体措施如下：1.加强税收征管：税务部门将加大对房地产企业的税务稽查力度，对纳税行为进行监控和核查。
2.信息共享：税务部门与不动产登记部门和土地管理部门之间将加强信息共享，确保房地产企业纳税信息的准确性。
房地产企业如何正确填报纳税申报表
房地产企业如何正确填报纳税申报表来源：华税律师事务所由于行业的特殊性，国家专门为房地产企业制定了特殊的所得税政策，即《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了完善。
目前，房地产企业在进行汇算清缴时需填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。
这就导致个性张扬的房地产企业所得税政策与固定程式的申报表与之间产生诸多摩擦，从而在实践中出现多种填报方法，比如“北京模式”、“天津模式”、“大连模式”等。
纳税申报表是房地产企业年度经营成果的集中体现，也是正确计算缴纳企业所得税的依据，在2013年房地产企业纳税问题引起全社会广泛关注的背景下，华税律师建议房地产企业应正确填报纳税申报表，切实做好2013年汇算清缴工作。
一、纳税申报表填报的总体思路由于房地产企业以预售方式为主要的销售模式，因此，在进行企业所得税汇算清缴时，项目预售年度需要预缴企业所得税，到项目完工年度再进行相关调整。
这种申报模式使得房地产企业在填报纳税申报时变得相对比较复杂，让很多财务人员望表兴叹。
但只要在实务操作中把握填报原则、理清填报思路，就可以化繁为简，做到准确填报。
填报纳税申报表的总体思路是：预售年度调增毛利，调减税金，调整三费扣除基数；完工年度，反向操作。
二、项目未完工年度汇算清缴与其它企业的申报表处理相比，房地产企业在汇算清缴时有三处不同，分别为：毛利额调整，预缴税费调整，业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数调整。
1.毛利额调整根据国税发[2009]31号第八条、第九条的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
该预计毛利额填报于纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列，进行纳税调增。
2.预缴税费调整房地产企业在项目未完工年度取得预售收入需要预缴营业税金及附加和土地增值税，预交的税费在会计上并未进入“营业税金及附加”科目核算，但企业所得税税前允许扣除，因此，该预交税费应做纳税调减处理。
房地产开发企业会计与纳税实务
房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济实体，其会计和纳税实务对于企业经营和税务管理具有重要意义。
本文将从房地产开发企业的会计和纳税实务两个方面进行探讨，以帮助企业更好地了解和应对相关问题。
2. 房地产开发企业会计实务2.1. 会计核算方法房地产开发企业的会计核算方法主要包括权责发生制和计划成本制。
权责发生制是以交易产生的债权债务关系为基础进行核算，适用于销售房地产和收取租金等业务。
计划成本制则是以工程和项目为核算对象，根据预估成本进行核算，适用于开发和建设房地产项目的情况。
2.2. 固定资产管理房地产开发企业的固定资产主要包括土地、房屋建筑、机械设备等，其管理涉及到资产的获取、投资决策、使用维护和处置等方面。
企业应建立完善的固定资产登记台账，并确保资产的准确计量和分类。
2.3. 合同会计在房地产开发过程中，企业与买方、供应商、承包商等多方签订合同，并按照合同条款进行交易。
合同会计是指根据合同的具体条款，进行收入、成本和资产的确认、计量与处理。
合同会计对于企业的收入和成本能得到准确的核算，具有重要的意义。
2.4. 应收账款管理房地产开发企业往往需要与购房人签订预售合同，从而形成应收账款。
企业应建立健全的应收账款管理制度，及时核对、确认和收取款项，防止坏账风险的发生。
2.5. 融资与股权管理房地产开发企业常常需要通过融资来支持项目的开发和经营。
企业应根据实际情况选择适当的融资方式，并建立融资和股权管理制度，以充分利用外部资金和优化企业的财务结构。
3. 房地产开发企业纳税实务3.1. 企业所得税房地产开发企业涉及到的企业所得税主要包括增值税、企业所得税和房产税等。
企业应了解并遵守相关税法法规，合理规划税务筹划，以降低税负和合规风险。
3.2. 增值税管理房地产开发企业从事房地产销售和租赁业务，通常需要缴纳增值税。
企业应按照法律法规规定，合理申报增值税，确保税款的及时缴纳和税务报表的准确填报。
房地产开发企业所得税 纳税申报表的填报方法分析与建议
３将 未 完 工 产 品的 销 售 收 入 按 主 管 税 及 时 地 计 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 ； 是 未 完 ． 二
缺点： 申报 表 中的 “ 业 收 入 （ 计 ） 和 营 合 ”
务 机 关 确 定的 预 计 计 税 毛 利率 计 算 出预 计 工 产 品 销 售 收 入 可 作 为 计 算 三 项 费 用的 扣 “ 业 成 本 （ 计 ）填 制 的 金 额 与 企 业 会 计 营 合 ” 毛 利 额 ， 列入 申报 表 附 表 三 “ 填 纳税 调 整项 目 除 限 额 的 计 算 基 数 ， 合 申报 表 的表 间 勾 稽 利 润 表 中的 “ 业 收 入 ” “ 业 成 本 ” 相 符 营 和 营 不
直 经 营 业 务 企 业 所 得 税 处 理 办 法 ＞的通 知 》 算 出预 计 毛 利 额 ， 接 填 列 入 申报 表 附 表 三 ２根 据 未 完 工 产 品 销 售 收 入 和 主 管 税 ．
纳 明 第 ２ 房 倒算 出未 完 工 产 品的 （ 国税 发 ［ ０ ９３ 号 ， 下 简 称 “ １ 文 件 ”第 Ⅸ 税 调 整 项 目 细表 》 ５ 行 “ 地 产 企 业 务 机 关 确 定 的 毛 利 率 ， ２ ０ １１ 以 ３号 ）
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２按 未 完 工 产 品 销 售 收 入 金 额 确 定 未 ．
加、 地 增 值 税 等 也 可以 按 规 定 在 当期 予 以 土 扣 除 了， 同时 该 部 分 未 完 工 开 发 产 品的 销 售
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
新企业所得税纳税申报表(房企填写)【会计实务操作教程】
新企业所得税纳税申报表（房企填写）【会计实务操作教程】 国家税务总局近期颁布了新的《中华人民共和国企业所得税年度纳税申 报表（A 类，2014年版）》（国家税务总局公告 2014年第 63号），对房地 产开发企业取得房地产预售收入，按照预计毛利率进行企业所得税申报 时，能否扣除其实际缴纳的营业税金及其附加以及土地增值税；预售收 入能否作为广告费、业务宣传费和业务招待费的扣除依据；企业销售未 完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的纳税调整等在以前执行中 有颇多争议的问题通过申报表的填报规则进行了明确，从而减少企业所 得税政策执行中的税企争议。笔者通过实例教你如何填写新的企业所得 税纳税申报表。 实务举例 2014年，山东省泰安市甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）开 发建设“泰山佳苑”居住小区项目，当年发生业务招待费 8 万元，广告 费 500万元；2015年 6 月取得房屋预售许可证，取得预售房款 3000万 元，发生业务招待费 15万元，广告费 20万元，缴纳营业税金及附加 （预售收入的 5.65%）169.5万元，土地增值税（预售收入的 2%）60万 元，预收账款期末余额 3000万元；2016年 11月项目完工，取得预售房 款 5000万元，发生业务招待费 30万元，广告费 12万元，缴纳营业税金 及附加（预售收入的 5.65%）282.5万元，土地增值税（预售收入的 2%）
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的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
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有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。
从上能够看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政治理部门为组织和治理开发经营活动而发生的治理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
治理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
它们绝大部分差不多上经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分紧密，假如将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特不是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的治理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本治理责任。
因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也确实是讲，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
自营开发工程成本的核算(一）房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，能够采纳自营方式，也可采纳发包方式进行。
采纳自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，假如工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX应付工资XXX假如工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可依照需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
一、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采纳不同的施工方法和施工组织。
即使采纳相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建筑，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建筑时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点，使工程施工具有个体性。
因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采纳定单成本核算法，即按照各项工程进行分不核算成本的方法。
凡是能够直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。
工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。
因为单位工程是编制工程预算、工程进度打算的对象。
依照单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的缘故，及时反映施工活动的经济效益。
为了简化工程成本核算手续，关于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时刻相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价专门小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的缘故，必须对生产费用按照经济用途加以分类。
施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人职员资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。
5．施工间接费措施工单位为组织和治理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位治理人职员资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动爱护费、民工治理费等。
如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，能够直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。
施工间接费由于属于组织和治理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
二、材料费的核算各项工程耗用的要紧材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。
“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。
“已领未用材料清单”是对下月需要接着使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分不盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。
大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。
这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，专门难在领用时逐一加以点数，往往采纳“算两头、轧中间”的方法，来定期计算事实上际用量。
即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和打算价格成本：某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）某项工程实际耗用大堆材料的打算价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×打算单价施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。
于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。
对租赁的周转材料，其租赁费可依照租赁费用账单记入各项工程成本。
三、人工费的核算工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接依照“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。
“工程任务单”是施工员依照施工作业打算于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。
通常于施工前由施工员会同定额员依照施工作业打算和劳动定额，参照施工图纸，分不工人班组签发。
任务单中工程完工后，施工员应依照工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。
实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明缘故并经领导批准后才能结算。
每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。
如某些工程尚未全部完工，立即其完工部分按可能数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业打算中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费，可依照按工程不汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。
所谓施工单位平均工资率，确实是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率四、机械使用费的核算施工单位因采纳机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。
因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容，一般包括：1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。