温州市区建设项目容积率指标计算新规

市区建设项目容积率指标计算新规出台

2014-06-26 07:53:51 来源：温州商报作者：冯章国浏览次数：196字号：【大中小】

为了使建筑设计更趋多样化，更具可操作性，我市对2011年发布的《温州市市区计入容积率建筑面积指标计算规定》进行了合理优化，并于日前出台了《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》。根据规定，复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标，有效拓展了住宅户型的设计空间。同时，新规对住宅未封闭阳台、设备平台、飘窗等的设置要求和比例也进一步予以规范。

大于144㎡的复式住宅允许一个中空

近年来，随着社会经济建设的发展和市民对居住品质需求的提高，于2011年出台的《温州市市区计入容积率建筑面积指标计算规定》存在优化的空间。《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》经过近两年、多层次的讨论研究，于日前经市政府批准发文实施。

根据新规，住宅(包括宿舍)建筑层高大于3.6米的，超出高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标；复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标。如套型建筑面积大于144平方米的复式住宅（户内空间跨越两层及以上，且设有户内楼梯的住宅），根据使用功能，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。当通高部分不超过两层，水平投影面积不超过该户型建筑面积的15%，且最大不超过40平方米时，可按照其实际建筑面积计入容积率指标。超出以上规定的部分按照层高累进计算容积率指标。

同时，该规定对住宅未封闭阳台、设备平台、飘窗等的设置要求和比例进一步予以规范。如窗台面与室内地面高差不低于0.3米，进深不大于0.8米，窗净高不大于2.2米的建筑飘窗不计入容积率指标；进深不大于2.4米的未封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标；未封闭挑廊、阳台围护结构内的花池、大于等于两层高的未封闭阳台、无顶盖阳台等按其外围水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积。

为了鼓励社会公共空间的开放，此次规定也给予更大范围的支持。根据规定，住宅底层架空及架空通廊作为住户公共活动空间和公共交通空间的不计入容积率指

标。学校、医院、商业和办公楼等公共建筑的架空层也不计入容积率指标。

同时，为了鼓励停车设施的建设。在符合规划建筑密度控制的前提下，配建的立体停车楼、利用地面以上的建筑架空部分作为停车位的不计入容积率指标；此次规定，还取消了对生产性用房的高度限定，原计容标准，对普通工业厂房和仓库层高大于5米小于8米的，按1.5倍建筑面积计入容积率；层高大于8米的，按2倍建筑面积计入容积率。新的规定取消了这一条款，也体现了技术规定对实体经济的支持。

建筑平面不合理挖空现象或将减少

随着我市居民对住宅品质要求的逐渐提高，原先规定已难符合当前的主流需求，特别是近年来，大面宽、短进深、高利用等成为户型变化的一个主要特点之后，开发商在户型面积可拓展空间上做足了文章，出现了大量的房地产项目建筑平面不合理挖空现象。为此，有关部门针对不断出现的新情况，及时出台新规控制行政许可自由裁量权。

一位不愿透露姓名的开发商说：“如果你买的房子是90平方米，但可使用面积有100多平方米，甚至超过110平方米，你肯定会‘一见倾心’！所买的房子还附带有大量的‘免费赠送’，购房者在购房的时候当然会‘怦然心动’！”

这位开发商认为，特别是在“90/70”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，“偷面积”就成了众多开发商的选择。为了尽可能拓展住宅平面的可使用面积，提高住宅品质，最近几年来，市区新近开发的楼盘大多存在不合理挖空现象，如电梯井挖空、空中单元连廊、共享梯厅、赠送大露台、超大入户花园和大阳台等做法就司空见惯了。此次新规出台后，此前建筑平面不合理挖空现象或将减少。

同时，对温州市场来说，由于复式住宅具有豪宅等特点，加上居民对复式住宅情有独钟，市场需求一直较大。在这种背景下，此前市区很多项目规划设计了此类户型，如京都城、香缇半岛、紫金华府、瓯江公馆和中梁海景壹号等项目，其复式住宅都是主打产品，深受购房者欢迎，特别是拥有景观资源等优势的项目。

温州启源房产机构吴顺成认为，由于此前复式住宅设计中空部分面积计入容积

率，开发商在户型设计上难以施展拳脚，影响了整体项目的品质发挥。此次新规推出后，此类产品在面积拓展方面将更有优势，对购房者吸引力将更大，市场投放量也可能会逐渐释放出来。市区建设项目容积率指标计算新规推出后，会抑制一部分开发商在户型设计上打擦边球，同时，对户型设计方向也会更加明确。