关于房屋产权确认中的有关法律问题

关于房屋产权确认中的有关法律问题

房屋权属登记制度是房地产法学领域的重要课题，房屋权属登记行为，本质上是行政行为，而非民事行为。因当事人提供虚假材料等原因造成错误登记而产生的赔偿责任是民事侵权责任，适用民事诉讼程序；因房屋权属登记机构的过失等原因造成登记错误而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，启动行政诉讼程序；当二者发生竞合时，登记机关应履行先行赔付义务，而后再向造成登记错误的人追偿。

一、房屋产权确认的概念和性质的认定

（一）关于房屋产权确认概念的认定

不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失和变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。1[①]不动产登记制度，是我国物权法领域的重要制度，是公示公信原则的法律基础，起着维护交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各国都把完善不动产登记制度作为加强不动产管理的重要举措。房屋，作为典型的不动产，其权属登记，是房地产法学领域的重要课题。（二）关于房屋产权确认特征的认定

房屋权属登记是房屋他项权利产生和变动的前提，关系到公民切身财产权益的实现。特别是登记错误，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加强对房屋权属登记错误的法律救济提升到保护公民财

产权益的高度。现行物权法和城市房屋权属登记管理办法规定更正登记、异议登记和损害赔偿三种法律救济途径，作为保护公民财产权益的手段，损害赔偿较之于其他两种途径无疑具有更好的补偿受害人损失的效果。

二、关于房屋产权成立有效的条件

（一）关于房屋产权确认的有关部门

1[①]梁慧星主编：《中国物权法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199页。

房屋权属登记，是国家加强不动产管理，维护交易秩序和交易安全的手段。探讨房屋权属登记错误的赔偿责任，显而易见必须首先明晰房屋权属登记的性质。厘清房屋权属登记的法律关系，确定相关当事人的权利义务，那么希冀相关主体承担登记错误的赔偿责任才有可能。

鉴于房屋权属登记是公权力介入私权利的产物，故学界一直有房屋权属登记行为是行政行为还是民事行为的争论，一定程度上影响了登记错误赔偿责任的实现

（二）关于房屋产权确认的要件

房地产权属登记的效力房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种形式的规定：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。前者认为：房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立，未经登记，房地产交易的权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。后者认为，房地产是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。

（三）关于房屋产权确认的形式

所谓产权，就是房屋所有权。所有权在我国法律中是这样定义的：所有人依法对自己财产占有、使用、收益、处分的权利。产权就是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有，例如使用权，产权人本身拥有房屋的使用权，但当产权人将房屋出租时，则该房屋的

使用权转归承租人所有。依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：

1、通过购买取得

购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：第一应考察所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。

2、通过建设取得

这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。

3、因为受赠取得

这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

4、因为抵押取得

所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的

方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。

5、因为继承取得我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续

三、关于房屋产权登记的错误问题分析

（一）关于房屋产权登记错误的原因

不动产登记作为物权的公示方法，其物权权利具有正确性推定的效力，即不动产登记权利作为正确权利只是法律为稳定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是绝对的，原因就是不动产登记会产生错误。不动产登记错误是指在不动产登记中，登记簿记载的物权与实际权利不相符合的事实状态，主要包括错误登记和遗漏登记两种情形。2[②]房屋权属登记亦同。在房屋权属登记过程中，登记机构会对当事人提

2[②] 王利民、郭明龙：“逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式第121

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