[凤凰城]项目销售方案
凤凰城营销策划方案案
凤凰城营销策划方案案一、背景分析凤凰城是一个位于某地的高档住宅区，建筑风格独特，景观优美，配套设施齐全，生活便利性高，因而备受人们的喜爱。
然而，随着周边住宅区的快速发展，凤凰城面临的竞争压力也越来越大。
为此，我们需要制定一套有效的营销策划方案，提升凤凰城的知名度和市场占有率。
二、目标市场和人群定位1. 目标市场：城市精英阶层和高净值人群。
2. 人群定位：专注于30-55岁，家庭收入稳定且较高的中产阶级，以及投资房地产为主要财务目标的高净值人群。
三、SWOT分析1. 优势：a. 建筑风格独特，高品质的住宅区；b. 优美的景观和配套设施；c. 地理位置优越，交通便利。
2. 劣势：a. 竞争激烈，市场份额受到压缩；b. 知名度不高，缺乏品牌影响力。
3. 机会：a. 城市发展带来的人口增长和住宅需求增加；b. 经济的快速发展带来的收入水平提高。
4. 威胁：a. 周边住宅区的竞争；b. 房地产市场波动带来的不确定性。
四、营销目标和策略1. 目标：a. 增加品牌知名度，扩大市场份额；b. 提高凤凰城的美誉度，提升客户满意度；c. 增加销售数量和销售额。
2. 策略：a. 建立并提升品牌形象：通过打造独特的建筑风格和优质的配套设施，提升凤凰城的品牌形象，以吸引目标市场的目光。
b. 建立良好的客户关系：与现有客户建立良好的关系，提供优质的售后服务，通过客户口碑传播来吸引更多的潜在客户。
c. 多渠道推广：通过广告、网络推广、社交媒体营销等多种渠道来宣传凤凰城的优势，增加品牌曝光度和知名度。
五、营销策划具体方案1. 建立并提升品牌形象：a. 设计独特的建筑风格和景观设计，以突出凤凰城的特色；b. 提供高品质的配套设施和服务，如游泳池、健身房、商业区等，以满足目标人群的需求；c. 定期开展公开活动，如艺术展览、音乐会等，以吸引目标市场的目光。
2. 建立良好的客户关系：a. 提供优质的售后服务，回访客户，关注客户的意见和反馈；b. 定期组织客户活动，如社区聚会、健身活动等，以增进客户之间的互动和交流；c. 发放客户福利，如折扣券、礼品等，以增加客户的忠诚度。
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场分析凤凰城郑州房地产市场项目位于郑州市中心区域，地理位置优越，周边交通便利，配套设施完善。
市场竞争激烈，购房者对房屋品质和售后服务的要求越来越高。
经过市场调研发现，凤凰城郑州房地产项目目前主要竞争对手为A、B、C项目，市场占有率较高，因此需要通过有效的营销策划来吸引客户。
二、目标客户1.首次购房者：年轻人群、新婚夫妇等2.升级换房者：有一套房产，希望购买更高档次、更舒适的住房3.投资者：有购房投资需求的客户三、营销策略1.定位策略凤凰城郑州房地产项目的定位是高品质、高性价比的住宅项目。
与竞争对手相比，我们着重打造品质、舒适度和细节，注重满足客户不同需求的个性化设计。
同时，针对目标客户的不同需求和差异化要求，制定相应的定位策略，并通过大数据分析和市场调研，了解目标客户的购房喜好和消费习惯，以提供最贴近客户需求的产品。
2.产品策略（1）品质保证：通过引入知名建筑设计团队和施工方，以及选用高品质建材，确保房屋品质达到行业标准以上。
（2）功能性设计：针对不同人群的需求，提供多样化的户型选择，并注重功能性的设计，如儿童房、储物空间等。
（3）绿色生态：在建设过程中注重环境保护，引入绿化植被，打造生态舒适的居住环境。
3.价格策略为了吸引目标客户，我们将制定合理的价格策略。
首次购房者可享受一定的优惠政策，升级换房者则可以享受折扣或可贷款购房服务。
投资者可享受一定的租金保障政策。
4.渠道策略为了扩大品牌影响力和销售渠道，我们将采取以下方式进行推广：（2）线下渠道：与中介机构建立合作关系，将项目推广到各大中介房产网站；同时，还将通过户外广告、地铁广告、电视广告等途径进行宣传推广。
5.客户关系管理策略为了提高客户的满意度和售后服务质量，我们将实施以下措施：（1）建立客户服务中心，针对客户的问题和需求进行快速解答和满足，增加客户黏性。
（2）定期组织客户活动，如户外拓展、亲子活动等，增加客户与项目的互动和归属感。
城项目营销策划
凤凰城项目营销策划一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路在建和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开;凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成;一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍;一期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍;现在,一期多层尚有37套现房、准现房,销售额850万元;其中159.7M2的三室两厅有23套,以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%; 二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元;预售许可证预计2003年5月底办下;由此可见,目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺;其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%;如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一;二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈;郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线;郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成;在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区;凤凰城位于这一区位之内;与英协、建业几乎是一路之隔;但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍;东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成;航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘;其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系;详见附1：郑汴路市场调研报告B、小户型市场概况;自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来;尤其是2003年初,青年居易EASY-GO以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变;今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面;燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段;燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅;这与我们的市调结果完全一致;此次燕归二期开发的正是此类户型两室两厅75平米,三室两厅95平米;可以说,同燕归园的户型配比上比较,我们没有优势;小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的;目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段;凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格;人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格;和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺;三、项目SWOT分析一优势1 郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑;市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业;b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合;c、复合市场;凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘;凤凰城二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线;本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足;如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面;详见郑汴路市场调研报告郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度凤凰城购房消费支撑力度调查方法：分层随机抽样不同年龄层和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间：2003.4.14郑州,银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块,这里聚集了数以万计的大小商贩,他们收入不菲,他们绝大部分是外地人,他们是郑州房地产消费的主力军;了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义;2003.4.14,动力公司市场部走访了郑汴路建材市场,对小户型的市场消化力做了调查,而这些建材市场的小老板们对此漠不关心,或拒不作答,说明消费者对房地产市场敏感度不够;消费疲软,市场敏感度不高,纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻;对建材市场调查发现：1、大部分员工租房住,潜在客户存在；市场潜量比较大,但需要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县,收入水平偏低,消费力不足3、小户型需求弹性非常大,对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素,8-9月份建材市场要拆迁到莆田,固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多,他们辛苦拼搏,如果要买房子的话,更喜欢一步到位6、商铺为上下两层,一般下面做门面,上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多,租务市场一般80—150元/月8、作为首次购买者,最重要的还是价格9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境,他们寻求方便、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理,无须过多的现场销售11、同类产品多,竞争激烈,压缩销售成本是公司发展最重要的问题,故一般员工无福利分房的可能12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地,她们往往因为居住而更换工作,普通员工流动性比较大13、对60—80平米的两室较感兴趣,这部分需求将转化为有力的市场动力14、凤凰城知名度不高,口碑不好15、外地商人对郑州的发展较失望,但郑汴路的升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力,随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成,郑汴路升值的前景就会更加明朗化,故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏,“注意力经济”的时代,抓住了消费者的眼球,侵占了客户的意念,就意味着成功2 郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样,成为身份、财富的象征;凤凰城二期应借此概念,实现品牌形象的转变;3 正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖场”的附属配套;该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面;4 凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、 107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站;有“东之中”或“东区发动机”的本质地位;郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂;但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍;这一问题必须在二期项目得到扭转;B、郑东新区的辐射效应;郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配套齐全,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机;而凤凰城项目恰恰位于这一板块的中心;二劣势1、凤凰城可售资源由三种不同的物业形态组成,这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的;尤其是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元,房源主力是159平米的五、六楼3室2厅;目前,通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅,大户型并非市场的主力所在,由于总价原因,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型;并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争;尤其是850万元的大户型现房可售资源,不能放任由二期带一期通常小户型带不动100平米以上的大户型,不能全力以赴主打现有房源总房源有限,导致营销资源总量较少,也不能先做二期树品牌,在形成二期胜局后再做一期尾房;这对营销工作是一个巨大的挑战;2凤凰城二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过嘈杂的市场,很难形成良好的看房通道;凤凰城一期、二期又被青年路所分隔,很难形成整体楼盘感觉,有“只是两栋临街楼”的印象;3凤凰城二期和张庄一墙之隔,有都市村庄的形象,物业安全系数较低,居住环境嘈杂,仅靠硬件设施,很难形成高档楼盘形象;4与二期相比,一期楼盘素质高、售价低,形成凤凰城二期销售心理价位抗性;5 非现房,不符合商户即买即住的消费心理;6 非独立厨房,做饭起居不方便,这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符;三、机会1商铺的拆迁,原本居住在商铺二楼的商户另谋居所,导致租房市场更加火爆;郑汴路商圈约4000户商户,2万人的庞大消费群体将突显凤凰城二期的投资价值;因势利导,单纯商铺拆迁形成的居住需求,即可成为凤凰城二期主力客源;2挖掘市场;郑汴路商圈商铺仓库资源紧张,从费用角度考虑,商户、店员在二楼居住很不划算;动员较大的商户从商铺的二楼搬出来,到凤凰城置业,开拓新市场;3郑汴路各市场竞争激烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属,已开始为他们购置总价较低的房屋;这些房屋通常位于商铺附近,以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求,而凤凰城二期恰恰符合商户们的这一需求;4 大卖场”的整合,将对大鳄形成推波助澜,凤凰城二期有可能成为“大鳄”的商务配套;a 小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高;凤凰城二期配套不全,居住环境嘈杂的抗性可以弱化;b 凤凰城二期产品总价低,置业风险小;由于郑汴路商圈租房市场火爆,且本楼盘有“大卖场”作依托,购房、租房需求恒久存在,物业几乎不可能贬值,也比较容易转手或出租,这非常符合外地商人置业心理;c 凤凰城二期应该说具有充足的客户资源,消费的中坚力量是建材市场中的商户,故推广中可采取铺单的形式为主,报纸广告、广播广告为辅的媒体策略,节约大量的推广成本;d 小户型现房阶段户型劣势一览无余,故期房从另一方面说是一种优势;e 以大卖场做依托,诱导郑州房东投资市场,这部分客源很难成为凤凰城二期销售的中坚力量;f 郑东新区建成需历时20年之久,总投资2000亿元,其中一期总投资156亿元,在5年内完成;这将给郑汴路巨大的市场机会;。
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定
凤凰城项目推广策略及销售策略的设定•项目背景与市场分析•推广策略制定•销售策略设计目录•营销活动策划与执行•客户关系管理与维护•数据监测与效果评估根据市场调研和竞争对手分析，制定合理价格，确保项目具有竞争力。
市场定价推出购房优惠活动，如折扣、赠品等，吸引客户购买。
优惠活动设计满足不同客户需求的户型，如刚需户型、改善户型等。
户型设计提供多种装修风格供客户选择，满足不同审美需求。
装修风格引入智能家居系统，提高居住体验，增加项目卖点。
智能家居系统项目规模总占地面积50亩，规划建筑面积10万平方米，包含住宅、商业和公共设施等多种业态。
地理位置位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
产品特点高品质、智能化、绿色环保的居住体验，注重空间利用和景观设计，打造舒适宜居的生活环境。
凤凰城项目简介中高收入家庭、改善型需求客户、投资客等。
目标客户群追求品质生活、注重居住体验、关注投资价值等。
客户需求中高端住宅市场，以高品质、高附加值的产品吸引目标客户群。
市场定位目标市场定位竞争优势地理位置优越、产品特点突出、品牌口碑良好等。
竞争劣势价格相对较高、周边配套设施有待完善等。
主要竞争对手同区域内其他中高端住宅项目、品牌开发商的重点项目等。
竞争对手分析1 2 3通过项目规划、设计、建设等方面，塑造凤凰城项目的高端品质形象，提升消费者对项目的期待和信任度。
高端定位挖掘凤凰城项目的独特卖点，如地理位置、景观资源、配套设施等，形成与众不同的品牌形象。
独特卖点通过统一的视觉识别系统、宣传语、广告等方式，将凤凰城项目的品牌形象传递给目标客群。
形象传播品牌形象塑造利用社交媒体、搜索引擎优化（SEO）、付费广告投放（PPC）等手段，提高项目在互联网上的曝光率，吸引潜在客户。
线上渠道参加房地产展会、举办项目推介会、开展异业合作等，增加项目在目标客群中的知名度。
线下渠道将线上线下渠道相互融合，形成推广合力，提高整体推广效果。
渠道整合线上线下推广渠道选择03政府关系与政府相关部门保持良好沟通，及时了解政策动向，为项目推广创造有利条件。
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案一、市场背景分析郑州作为中国中部地区的重要城市，近年来经济发展迅速，人口流动性也较大。
随着城市建设规划的持续推进，房地产市场在郑州呈现出蓬勃发展的态势。
然而，由于市场竞争激烈，项目的成功运营需要制定有效的营销策划方案。
二、目标受众分析根据房地产项目的定位，主要目标受众包括首次购房人群、投资投机客群、改善型购房人群等。
对于不同级别的目标受众，需采取不同的营销策略。
三、目标设定1. 销售目标：根据市场需求和项目规模，制定合理的销售目标。
2. 品牌建设目标：提升项目品牌知名度和美誉度，塑造高品质、高信誉的形象。
四、市场调研1. 调查竞争对手：收集竞争对手的项目信息、销售策略、价格优势等，并进行分析和比较。
2. 调查目标受众需求：通过市场调研、问卷调查等方式，了解目标受众的购房需求和偏好，为后续营销策略的制定提供依据。
五、营销策略1. 制定差异化定位策略：根据市场调研结果，确定项目的差异化定位，并明确项目的核心竞争优势。
2. 核心信息传播：通过多种媒体渠道，宣传项目的核心信息，包括地理位置、交通便利性、配套设施等。
3. 精准市场推广：根据目标受众的特征和需求，选择合适的市场推广渠道，如线下推广活动、社交媒体广告等，确保信息精准传达。
4. 引入明星资源：与知名明星合作，进行代言或合作推广，借助明星影响力提升项目知名度。
5. 优惠政策和营销活动：结合项目特点，制定一系列优惠政策和营销活动，如折扣优惠、赠品活动等，吸引潜在购房者。
六、品牌建设1. 设计专业的品牌VI系统：包括项目标识、标志色彩、字体等，确保品牌形象一致性和专业性。
2. 打造高品质售楼部：售楼部是项目的形象窗口，要注重装修、陈设及服务水平，传递出高品质的形象。
3. 提供优质客户服务：项目开发商要设立专门的客户服务部门，及时处理客户问题，提供高质量的售后服务，增强品牌形象。
七、实施方案1. 制定详细的营销计划：根据以上策略，制定详细的营销计划，包括时间节点、责任人、执行方式等。
凤凰城项目营销策划书
凤凰城项目营销策划书一、项目背景凤凰城项目是一个位于城市中心的居住、商务、娱乐综合体，占地面积广阔，具有良好的地理位置和未来发展潜力。
该项目拥有现代化的建筑设计、高品质的生活设施，预计将成为城市的新地标，吸引大量目标客群。
二、市场分析1. 目标客群凤凰城项目的目标客群包括年轻白领、中产阶层家庭、城市新贵等群体，他们追求生活品质、关注社交圈子，具有一定的消费能力和消费意愿。
2. 竞争分析城市中心地段的房地产项目竞争激烈，存在多个同类型的综合体项目，竞争对手主要有A项目、B项目等。
为了在市场中脱颖而出，凤凰城项目需要制定有效的营销策略。
三、营销目标凤凰城项目的营销目标是在项目开发周期内实现销售额的稳步增长，提高项目知名度，确保项目的可持续发展。
四、营销策略1. 品牌定位凤凰城项目致力于打造城市中心的高品质生活空间，强调现代化、便利化、社交化的生活理念，塑造独特的品牌形象。
2. 市场定位凤凰城项目将重点推广项目独特的地理位置优势、建筑设计特色、生活设施配套等，吸引目标客群的关注和认可。
3. 推广渠道凤凰城项目将通过线上线下结合的方式进行全方位推广，包括建立社交媒体账号、参加房展会、举办线下活动等，扩大项目的曝光度和知名度。
4. 营销活动针对不同客户群体，凤凰城项目将开展多种类型的营销活动，如优惠促销、礼品赠送、联合推广等，激发客户购买欲望。
五、执行计划1. 第一阶段：项目推介与品牌宣传•时间：第1-3个月•内容：在社交媒体、房展会等平台进行项目推介，提高品牌知名度。
2. 第二阶段：销售促进活动•时间：第4-6个月•内容：推出各种形式的优惠促销活动，吸引潜在客户。
3. 第三阶段：持续宣传与品牌塑造•时间：第7-12个月•内容：持续开展宣传活动，加强与客户的互动，提高项目的口碑和影响力。
六、预期效果通过凤凰城项目的营销策略，预计可以有效提高项目的销售额和知名度，吸引更多目标客户，为项目的可持续发展奠定良好的基础。
徐州市房地产行业久隆凤凰城营销方案设计
徐州市房地产行业久隆凤凰城营销方案设计
尊敬的客户：
感谢您对久隆凤凰城的关注和支持。
为了更好地推广和推动久隆凤凰城的销售，我们特别制定了以下营销方案设计。
一、市场调研：
1.调研目标人群的房产需求，了解他们的购房预算、地理位置偏好、户型要求等信息；
2.分析竞争对手的产品和市场份额，找到我们的优势和差距。
二、品牌定位：
1.确定久隆凤凰城的品牌形象和核心价值，例如，高品质住宅、舒适生活环境、绿色生态等；
2.制定品牌宣传口号和文案，传达核心价值和卖点。
三、线下推广活动：
2.举办开盘仪式，邀请媒体和潜在客户参加，宣传久隆凤凰城的独特之处；
3.合作办理购房者看房活动，在销售中心提供舒适体验，引导潜在客户进一步了解项目。
四、线上推广策略：
1.制作高质量的宣传视频和照片，发布在各大房产网站和社交媒体平台上，提高品牌曝光度；
2.在久隆凤凰城官方网站上提供详细的项目介绍和户型信息，更新最新进展和优惠活动；
3.利用引擎优化的技术，提高久隆凤凰城在结果中的排名，增加网站流量和潜在客户；
4.运用数据分析工具，收集用户数据，了解用户喜好和需求，定制个性化的推广方案。
五、售后服务：
1.建立完善的售后服务体系，提供购房者一站式解决问题的服务；
3.举办业主交流会，让业主之间相互交流和分享经验。
衷心祝福您购房顺利！。
郑州凤凰城项目营销策划书
凤凰城项目营销策划书(略)类别:我的文章评论(1) 浏览(187) 2010-03-26 12:45标签：商业地产策划运营管理建材城红星美凯龙商业地产招商—马太福星（北京）商业管理有限公司一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
2006年福建省连江县宏泰凤凰城项目整合营销策划提案
宏泰·凤凰城二00五年十二月二九日[宏泰·凤凰城]整合营销传播策略总论[凤凰城]是一座纯电梯观景豪宅，是引领现代都市高尚的生活区，而不是一个大型社区。
⏹它首先是一座概念城——凤凰城；其次，它的产品主要形态是花园式小高层与高层为主；第三，它创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的居住区。
⏹[凤凰城]针对的买家，主要是以占市场20%的新中产阶层为主，同时它们又属于“换代型”买家，消费阶段接近“终极置业”阶段，因此，“再生性较弱”的消费族群特点，决定了我们必须以最快的速度抢占有限的市场资源。
⏹做为中产·小资一族，他们已经从单纯满足住宅内部空间转向高度追求外部空间享受的“体验型”消费，因此，对于小区环境的整体把握已经不能简单地用“景观”、“绿化率”来形容，他们需要的是体现一种具有国际认同感的“生活情境”——格调，一种文化的符号。
由此，我们的营销手段也就随之而变——以感受生活，体验生活为核心的营销策略成为项目的共同特质。
因此，“体验式营销”成为推广的成功手段，也就不足为奇了。
——我们卖的不仅仅是房子，我们卖的是一种生活——现代都市高尚生活——我们推销的不仅仅的产品，我们卖的是一种理念——尊贵人生——我们卖的不是小区，而是一座小城因此，整合营销传播，将是本案营销策略要重点阐明的策略要点。
我们遇到的营销问题是什么⏹市场供应量与有限的客户群的矛盾⏹近距离的同类竞争产品的可比竞争⏹城市项目的品牌之争⏹现状街区功能与本案营销目标的矛盾⏹工程进度与销售进度的矛盾⏹远期价值与近期售价的矛盾我们的营销推广策略策略方向●连江第一座纯电梯豪宅，引领现代都市高尚生活。
●连江首席纯电梯豪宅●连江首个错层高尚住宅●连江首个空中花园住宅●本项目是绿化和多节点水景观的设置当地绝无仅有的●项目南北视野良好，周边环境清静舒适●“五个一流”：一流规划设计，一流景观设计，一流施工质量，一流形象工程，一流生活品质●保证持续的销售速度的前提，目标客群的储备，虚拟市场的占有。
凤凰城营销策划案1
凤凰城营销策划案一、概述凤凰城是一个充满活力和创意的城市，拥有着独特的风景和文化底蕴。
为了提升凤凰城的知名度和吸引更多游客，我们制定了以下营销策划案。
二、目标1.提升凤凰城的知名度，使其成为游客心目中的热门目的地。
2.增加游客数量，增加旅游业收入。
3.推广凤凰城独特的文化和风景，吸引更多游客的兴趣。
三、策略1. 品牌推广•制作宣传册和宣传视频，展示凤凰城的独特魅力。
•在各大旅游网站和社交媒体平台上进行品牌推广，增加曝光度。
•参加旅游展会和活动，与游客互动，传播凤凰城的美好形象。
2. 优惠活动•推出优惠活动，如门票打折、特色美食优惠等，吸引游客。
•与当地酒店合作推出住宿套餐，提供全方位的旅游体验。
3. 线上营销•进行线上广告投放，提高凤凰城的搜索排名，增加点击率。
•制作精美的微信小程序和APP，方便游客查询旅游信息和预订服务。
4. 活动策划•组织各类文化艺术活动，如音乐会、艺术展等，吸引文艺青年和艺术爱好者。
•举办户外运动比赛和体验活动，吸引运动爱好者和户外探险者。
四、执行计划1. 第一阶段•制作宣传资料，进行线上宣传。
•推出优惠活动，提高游客数量。
2. 第二阶段•参加旅游展会，扩大凤凰城的影响力。
•组织文化艺术活动，吸引目标客群。
3. 第三阶段•推出APP和微信小程序，提供更便捷的旅游服务。
•组织户外运动活动，吸引更多游客参与。
五、效果评估我们将定期对营销策划的执行效果进行评估，并根据反馈意见进行调整和优化，以确保策划的顺利实施和达到预期目标。
结语通过本次营销策划案的实施，我们相信凤凰城将吸引更多游客，展现其独特的魅力和魄力，成为一个备受瞩目的旅游胜地。
希望凤凰城在我们的努力下能蓬勃发展、欣欣向荣！。
房地产策划案例凤凰城
一、项目概述 二、竞争楼盘分析 三、项目SWOT分析 四、项目营销思路 五、销售促进策略 产品优化思考
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一、项目概述
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招远
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项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园 一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元， 是目前招远市最高标志性建筑。
数据来源：上海市房地产交易中心 DTZ上海住宅部 Page 26
3、销售定价
市场参考信息
目前二手房市场受“第二套房贷”等调控政策的打压， 成交量与成交价格与一手房市场一样处于下跌趋势；
在价格方面，小业主主动下调挂牌价的情况已屡见不鲜， 这直接导致了二手房成交价格的不断下探；
近期一些一手楼盘为了寻求快速去化，以低于二手市场 的价格开盘销售，令二手房市场雪上加霜；
润及品牌效应。
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保留1#，在提升形象推广阶段推出，这个阶段楼盘已基本
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完工，豪宅品质特色更为明显。
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3、销售定价——推盘节奏
根据工程进度及销售蓄水期准备, 销售周期分配如下: ① 假定开盘日为08年11月1日 ② 销售周期为12月（08年10月——09年10月）
蓄水期
开盘期
第一强销期 第二强销期
在保证宣传效果的前提下，迅速的在招远展开立体的宣传手段，通
过大规模、密集化的宣传推广手法，迅速树立项目在招远的知名度和美 誉度，拉升目标客户对于项目的心理价位，通过各种活动促动消费者购 买；
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2、营销策略
基于对项目现状和市场环境的解读，我们的营销建议：
做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要 做足；
凤凰城营销策划方案
凤凰城营销策划方案凤凰城是一个著名的城市景点，拥有丰富的旅游资源和文化遗产。
营销策划方案是为了提升凤凰城的知名度和吸引更多的游客，从而推动当地旅游业的发展。
以下是一个针对凤凰城的营销策划方案，详细介绍了推广凤凰城的策略和措施。
一、定位和目标群体凤凰城是一个历史文化名城，拥有丰富的传统文化和古建筑。
因此，我们的定位是将凤凰城打造成一个独特的文化旅游目的地。
我们的目标群体主要是喜欢历史文化和古建筑的游客，以及喜欢探索传统文化的年轻人。
二、品牌形象建设1. 品牌名称和Logo设计：选择一个简洁明了、富有传统文化元素的品牌名称和Logo，以代表凤凰城的独特魅力。
2.品牌形象宣传：通过各种渠道，包括网站、社交媒体、旅游杂志等，宣传凤凰城的独特文化和历史遗迹。
三、线上推广策略1.网站建设：建设一个专门介绍凤凰城的官方旅游网站，包括介绍凤凰城的历史文化、景点、住宿、交通等相关信息。
3.引擎优化：对凤凰城相关关键词进行优化，使得网站在引擎中排名靠前，提高网站的曝光度和点击率。
四、传统媒体广告1.旅游杂志广告：在知名旅游杂志上刊登凤凰城的广告，吸引潜在游客的注意。
2.电视广告：制作凤凰城的宣传片和电视广告，播放在重要的电视台和旅游节目上。
3.报纸广告：在当地和周边地区的报纸上刊登凤凰城的广告，提高品牌知名度。
五、旅游活动策划1.主题活动：策划不同主题的旅游活动，例如凤凰城文化节、古建筑游览活动等，吸引更多的游客。
2.合作活动：与当地景点、旅行社等合作举办旅游活动，例如凤凰城周边游、特色体验等，增加游客的参与度。
六、口碑营销1.用户评价：鼓励游客在社交媒体平台和旅游网站上发布正面评价和游记，增加凤凰城的口碑。
2.旅游导览：培训专业的旅游导游，使其能够向游客详细介绍凤凰城的历史文化背景和特色。
七、合作伙伴与当地旅游相关企业进行合作，例如旅行社、酒店、餐厅等，互相推荐和宣传，提高品牌知名度和影响力。
八、数据分析通过对网站和社交媒体平台的数据进行分析，了解用户的喜好和需求，不断优化营销策略。
凤凰城项目营销策划书
目录价格策略销售策略设定项目推广策略设定推广各阶段任务具体设定：项目推广首期计划（内部认购期）促销策略销售现场包装策略主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收营销总结价格策略一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。
二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。
价格优惠点宜控制在4%以内。
二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。
销售策略设定A、产品核心功能：a、商务公寓，部分商铺投资；b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19平米和40平米的一室一卫。
c、交房标准：毛坯房B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。
C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。
一期余房即时销售。
D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。
项目推广策略设定A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。
C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。
推广各阶段任务具体设定：A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。
本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。
B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。
实现销售突破。
C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。
凤凰城项目营销策划书(4)
凤凰城项目营销策划书(4)目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义品牌战略形成及品牌定位品牌内涵组成凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义二期小户型的目标市场要紧由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除。
在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。
这些人的消费有点象青年居易的目标群。
他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。
他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元专门感爱好，购房一样想一步到位，对住几年再换房不太感爱好，认同郑汴路有专门大的租房需求市场，专门认同郑东新区的进展前景。
由于我们的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源，而这些人购房多期望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成凤凰城二期明确的户型抗性。
而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。
但这些人的消费实力有限，首付2.5—3.5万元，月供700元，对这些人来讲比较吃力。
抗性解除。
对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不如此想，这只是我的第一套房，现时期专门少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。
那个地点有个大商圈，里面有几千个老总，几万人店员，那个地点的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，那个地点的公房租金专门高。
，郑州专门少有如此一个庞大租售需求市场的地点26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），然而自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。
已在郑州干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对郑州东南区域专门是郑汴路市场有较深的了解，对郑东新区有一点印象，但不太关怀。
在郑州租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时刻买房花几十万元不值得，怕被套住，：那个地点买套房以后专门可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太苦恼。
凤凰城项目营销策划书全案
凤凰城项目营销策划书全案一、项目背景凤凰城项目位于市中心，地理位置优越，周边配套设施完善，交通便利。
项目占地面积广阔，园林绿化率高，是一处理想的居住生活区域。
为了充分展示凤凰城项目的魅力，提升项目知名度和销售业绩，我们精心设计了以下营销策划书全案。
二、目标市场我们的目标市场主要包括年轻家庭、白领阶层和投资客群。
他们对居住环境要求高，追求品质生活，具有一定的购房能力和意愿。
三、营销策略1. 定位凤凰城项目将定位为高品质、舒适的宜居环境，满足目标群体的需求和期望。
强调绿化环境、配套设施和丰富的生活体验。
2. 品牌建设通过多渠道推广凤凰城项目的品牌形象，打造知名度和口碑。
注重品牌定位、传播内容和形式的整合，提升品牌价值。
3. 销售渠道建立多元化的销售渠道，包括线上线下结合的销售模式，吸引不同消费群体的关注和参与。
借助互联网平台和社交媒体拓展销售渠道。
4. 促销活动定期举办促销活动，如优惠打折、赠送礼品等，吸引客户前来参观和购买。
提高转化率和销售额，增加项目的知名度和影响力。
四、营销方案1. 线上推广利用互联网平台和社交媒体，发布项目信息、户型介绍、优惠活动等内容，吸引潜在客户关注和咨询，提高线上曝光和转化率。
2. 线下推广通过广告、户外宣传、展览会等方式，加强凤凰城项目的线下推广，提升知名度和触达率，吸引更多客户了解和参与。
3. 客户服务建立完善的客户服务体系，提供专业的咨询服务、看房接待、跟进反馈等一站式服务，满足客户需求，提高客户满意度和忠诚度。
五、执行计划1. 排期安排制定详细的执行计划表，包括活动时间、内容、人员安排等细节，确保各项营销活动有序进行，提高执行效率和效果。
2. 监控评估建立监控评估机制，对营销活动效果和客户反馈进行及时监控和评估，根据数据分析做出调整和优化，提高整体营销效果。
六、总结通过以上营销策划，我们将充分展示凤凰城项目的优势和魅力，吸引目标客户的关注和认可，提升项目知名度和销售业绩。
凤凰城营销策划方案案例
凤凰城营销策划方案案例近年来，凤凰城市的旅游业发展迅速，成为人们瞩目的旅游胜地，旅游资源十分丰富。
如何利用好这些资源，发挥凤凰城市的优势，吸引更多游客前来，成为一个值得思考的问题。
因此，针对凤凰城市的营销策划方案的制定显得尤为重要。
本文将介绍一个成功的凤凰城营销策划案例，并从中寻找一些营销策划的启示。
一、案例介绍某知名旅游公司为了进一步拓展品牌市场，决定进入凤凰城市，并利用凤凰城特有的古老文化和历史建筑等旅游资源，制定了一套营销策划方案。
该公司主要采用线上和线下结合的形式，开展全面的营销活动。
具体措施如下：（一）线上营销1、打造旅游线上平台。
该公司在官方网站上开设凤凰城旅游专区，推出一些凤凰城的旅游经典线路和特色体验，让更多人了解凤凰城的历史和文化，并可以预订旅游套餐。
2、开展社交媒体宣传。
该公司在微信、微博等社交平台上发布一些有趣的短视频和图片，增加品牌曝光率。
同时，还通过推送一些旅游攻略、游记等内容，让更多的人了解凤凰城内外。
3、利用搜索引擎优化。
该公司针对凤凰城旅游的搜索词汇及相关词汇进行SEO优化，增加在搜索引擎里的排名，提升了网站的流量和点击率。
（二）线下营销1、在凤凰城的重要节点设立展览摊位。
该公司利用各类展览会等机会在凤凰城内外设立展览摊位，展示自己旅游的优势和特色，增加目标客户对产品和品牌的了解。
2、开展一些特色体验活动。
该公司结合凤凰城市的文化特点和游客喜好，推出一些体验类活动，诸如传统服装试穿、茶文化体验等，吸引游客前来参加活动，增加品牌美誉度。
3、主办独具特色的文化节庆活动。
该公司围绕凤凰城每年的重要节庆，如春节、重阳节等，举行一些特色的文化活动，吸引游客前来体验。
二、案例分析该营销策划成功的原因主要有三点：（一）从宏观上规划了活动的战略目标该公司充分认识到自己是一个旅游公司，旅游是主营业务，因此将整体战略目标锁定在旅游经营上。
针对凤凰城市的优势资源，选取凤凰城市相关文化、庆典等作为宣传营销策略的主攻方向，通过多种方式和平台推广，拉开品牌知名度的构筑。
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案
凤凰城郑州房地产市场项目营销策划方案近年来，郑州房地产市场蓬勃发展，各大开辟商纷纷涌入市场，竞争日益激烈。
在这个竞争激烈的市场环境中，如何制定一套切实可行的项目营销策划方案，成为了每一个开辟商亟待解决的问题。
本文将以凤凰城郑州房地产项目为例，探讨一种有效的营销策划方案。
1. 市场调研与定位在制定任何营销策划方案之前，市场调研是必不可少的一步。
通过对郑州房地产市场的调研，我们可以了解到目标客户的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
同时，我们还需要对凤凰城郑州项目的地理位置、交通便利性、周边配套设施等进行详细了解。
通过市场调研，我们可以确定凤凰城郑州的目标客户群体，并进行精准定位。
2. 品牌建设在市场竞争激烈的环境下，一个有力的品牌形象可以匡助项目在众多竞争对手中脱颖而出。
因此，我们需要对凤凰城郑州进行品牌建设。
首先，我们可以通过设计一个独特的项目标识和标语，来提升项目的辨识度。
其次，我们可以通过打造高品质的样板房和社区环境，来树立凤凰城郑州的品牌形象。
此外，我们还可以与知名设计师、艺术家合作，打造独具特色的公共艺术品，进一步提升项目的品牌价值。
3. 营销推广活动为了吸引更多的目标客户，我们需要制定一系列创新的营销推广活动。
首先，我们可以组织一次隆重的项目发布会，邀请郑州房地产市场的知名专家和媒体参预，通过现场演讲和媒体报导，宣传凤凰城郑州的独特之处。
其次，我们可以组织一次户外活动，如户外运动赛事、文化艺术展览等，吸引更多的目标客户参预，并通过活动现场的宣传材料，让客户对凤凰城郑州有更深入的了解。
此外，我们还可以利用社交媒体平台，如微博、微信等，展开线上推广活动，通过精心策划的内容和互动，吸引更多的目标客户关注和参预。
4. 客户关系管理在项目营销过程中，与客户的良好关系管理是至关重要的。
我们可以通过建立客户关系管理系统，对客户进行分类管理，根据客户的需求和偏好，提供个性化的服务。
此外，我们可以定期组织客户活动，如客户座谈会、品鉴会等，与客户面对面交流，了解他们的需求和意见，及时解决问题，提升客户满意度。
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[凤凰城]项目销售方案嘉兴六合地产营销策划有限公司二零一一年十二月一、代理项目基本概况1、项目基本构成精装酒店式公寓、步行街、卖场。
2、项目经济指标酒店式公寓面积9513.72平方米；步行街面积12376.4平方米；卖场面积7201.68平方米。
3、主力面积酒店式公寓45平方米；步行街独立一层30平方米左右，1-2层120平方米；卖场划分为30平方米的单元。
二、项目SWOT分析1、优势（S）城市综合体，聚集大量人气及商业配套，发展前景无限。
依托崇福广场优势，聚集人气。
依托崇福广场住宅入住，商业形成一定气氛，五星级酒店开业，以及政府大楼入住，城市中心地段完全显现。
崇福广场的成功运作，给投资者带来继续投资凤凰城的信心。
2、劣势（W）与崇福广场有崇新线隔断，道路状况一般。
商业体量较大，且主力集中在步行街1-2层，单套面积过大，势必造成单套物业总价偏高，影响到客户的投资热情。
3、机会（O）崇福镇即将撤镇建市，变成崇德市，政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善，也将更加吸引长三角投资者的目光。
政府各部门入住崇福广场办公，崇福行政商业中心已然形成。
4、威胁（T）大型城市综合体，必须依托良好的招商以及后期商业管理。
目前难以保障今后项目的稳定运行。
崇福目前人口总量偏少，是否有能力消化现有或将有的商业。
目前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比，投资回报较低，投资者受益较差。
总结综上所述，项目的前景还是比较良好的，机会及优势远大于劣势。
我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城，充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会，将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的，相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
三、销售策略1.项目营销定位凤凰城项目包括大卖场、步行街和SOHO公寓三大部分，项目将打造聚崇福商业中心。
产品定位：提高产品的综合竞争力，在产品设计、营销包装及商业管理上以高档形象入市。
商务酒店和精装酒店式公寓（1号楼）；购物餐饮商业综合体（1号楼/2号楼/3号楼）；品牌服饰步行街（5-8号楼）；高档小区配套商业（42/43号楼）。
商业业态定位：商务酒店：国内知名品牌，现正与开元曼居、如家快捷、汉庭洽谈；单身公寓：精装城市名仕馆；1-3号楼商铺：餐饮休闲娱乐区；1号楼综合体：购物中心（大卖场），通过将两层商业划分成格子铺的方式（单套12-15平方米），推向市场，现正与国美电器和世纪华联洽谈。
5-8号楼：高档品牌服饰精品一条街；42/43号底商：高档社区配套商业（洗衣店、便利店、宠物店、餐饮等）形象定位：崇福唯一的集广场、政府、酒店、居住、商业、办公为一体的城市综合体。
2．营销策划基本原则全面领先：以我为主，经营理念先进、产品精良、价格合理的产品，概念先行,从而取得区域领先的市场地位。
卖点不可一次推完：由于项目的销售采用开门蓄水的销售方式，销售周期相对蓄水能量，我们必须保持市场的新鲜度，保持销售工作的多次高潮，项目卖点需要进行有节奏、有层次的推广，根据项目的营销周期和工程进度以及招商进度进行合理规划，有目的的进行宣传推广，不能一次性把卖点推完。
形象先行，展示先行：以强势概念树立本案鲜明的市场形象，确立品牌经营和环境优势以及区域优势，唤起市场对本案的关注度。
提前展示主题概念策略能更好地为本案的推售与形象服务。
通过对项目的提前展示和广告推广，形成极大的市场震撼力，从而迅速被市场认可。
招商同行：招商同行，以全面提升商业品质，从高标准邀请品牌商家及商家入手，形成本案的鲜明形象和操作模式，通过良好的招商造势，带动销售的火热进行；通过前期的招商，同时也能给项目在推广过程中提供不间断的炒作话题。
全面覆盖：基于资金回笼等问题，要想快速的套现，所以，需要最大限度启动大众投资市场，所以，在媒介安排上，足够的密度和力度都是必不可少的。
同时，通过有效的促销措施挖掘并刺激潜在的大众客户，使他们的投资愿望尽早地爆发。
内外兼顾：考虑到本案短时间内的销售目标，依赖本地消化是不可能的，我们必须通过对外来资金的招商推广销售来促进，内外同时进行，以求在最短的时间内消化所有的物业。
客源定位：鉴于崇福广场客源住宅以崇福本地客户为主，酒店式公寓以杭州、宁波、温州地区投资客为主（萧山、慈溪、温岭等），步行街以杭州、宁波、温州地区投资客为主。
成交客户动机主要是投资总额不高，商业部分价格与当地相比有比较大的价差，看中崇福的投资潜力。
凤凰城客源定位应该是：商业部分主力客源是杭州、宁波、温州等浙江省内经济发达地区投资客为主力购买客源、崇福广场已成交客户和崇福本地专业市场商户、私营业主。
辅助客源为桐乡市区专业市场商户、新桐乡人以及私营业主，以及周边区域私营业主（濮院、许村、大麻、临平等）。
强势启动：好的开端是成功的一半。
从形象上，一开始，我们就需要建立强势的市场形象，建立项目的高强姿态。
从销售上，我们也同样要让市场感到强烈的购买冲动和无法拒绝的诱惑，通过整合各类型传播载体，通过轰动性的造势安排，形成项目众望所归的效应，在利用大气的开盘控制，实现强势启动。
整合资源：本项目为崇福镇政府的重点项目,又是崇福政府办公的所在地，必然将得到政府的大力政策支持以及大买家、大商家的协助。
通过与政府、媒体深度合作，利用其权威性与公正性，为本项目的推出摇旗呐喊。
增强项目品牌与产品的社会效应。
同时通过社会的舆论，树立良好的品牌形象和美誉度。
另外，我们应该与可能的大商家和大商家密切沟通，充分发挥他们的辐射力和影响力.优质服务：商业地产，不只是地产短期行为，更多是商业长期行为，我们从一开始就应该为进场的经营者构建一个良好的平台，为他们解决后顾之忧，同时提供增值服务。
这不仅仅是公司对客户的承诺，也是完善自我的要求3．销售阶段划分及预测积累期（2011.10.01－2012.02.28）：以消化现有的客户资源为主，落实投资群体及首批推售单位，积累意向客户200组以上，通过销售代理商，开展交一万元预定，开盘抵两万元的优惠活动，以达到积累客户的效果。
首次公开发售期（2012.03.01－2012.06.30）：项目顺利开盘，有意向客户，可直接签订正式认购书，按公布价格直接参与认购。
同时通过超强的广告推广，加强项目在市场上的影响力。
在此期间，计划完成销售目标的30％．根据销售情况选择封盘时间。
蓄势销售期（2012.07.01－2012.09.31）：销售全面进入蓄势期，通过前期的招商，同时给项目在推广过程中提供不间断的炒作话题，挖掘并积累潜在客户，视客户积累量选择第二次发售时间。
第二次公开发售（2012.10.01－2011.12.31）：项目进入良性互动期间，通过前期的销售以及积累带动本次销售，推出新单位，低门槛等销售措施，以及强势的媒体推广，销售额达到总销售目标的50％-60％。
持续销售期（2013.01.01－2013.4.30）：形象概念成型使销售额达到80％。
销售尾期：项目全面交付，销售接近尾声，以开业盛况，以及特价，震撼价等营销措施，销售额超过90％。
4．项目整体价格策略项目整体价格策略：制定合理的价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，国家房地产调控政策的约束下，消费者日渐理性，必须冷静的进行价格体系的制定。
整体价格制定原则：确定合理的利润率：在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
贴近市场的承受力：在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的房源的价格均好性。
价格策略：执行“低开高走”的订价策略：本案具有投资性，通过逐步调价能造成售价节节上升、打造产品不断增值的印象，让投资者认为本案产品物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
实际价格低于心理价格的价格公布策略：价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售成功的关键性因素之一。
销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。
若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。
定价建议：单身精装公寓：9700元/平方米（折后 7800元左右），3年每年5%回报，一次性返还（95折）；1号楼：一层：27700元/平方米（折后20000元）二层：12500元/平方米（折后9000元）；2号楼：建议1400万整体打包价格推向市场；商铺：1层：27700元/平方米（折后20000元左右）1-2层：13900元/平方米（折后10000元左右）2层：12500元/平方米（折后9000元）；3层：6925元/平方米（折后5000元左右）；注：商铺：3年每年8%回报，一次性返还。
付款方式：至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭，加上金融机构对商业投资风险的过高估计，实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大，本案付款方式主要有二种：一次性付款：客户签订合同时，或一次性付清，或支付总价款的50%，约定时间内支付总价款的50%。
五成10年银行按揭贷款：客户签订合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。
各类型促销及优惠措施：带租约发售：买家购买本项目商铺及单身公寓后，除商务酒店外，可自己使用，也可将物业回租公司统一经营，每年从公司这里获得投资总额5-8% 的稳定回报， 3年后，公司将该房源单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的投资产品，可自用也可出租。
五、项目推广策略1．项目定位产品核心功能为打造崇福唯一城市综合体。
2．项目推广概要项目推广主题概念：崇福唯一城市综合体。
项目推广目标：形成明确的区域品牌，打造崇福商圈。
项目推广模式：以报纸和户外广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。
3．商业氛围营造强势商业广告支持，充分调动代理商信心，形成强大的宣传攻势，提高本案知名度与美益度，租售两旺的造势会吸引更多的投资者，从而提升本案的消费能力；全方位的经营管理，给入驻商家营造一个轻松的经营环境；定期项目推广，形成滚滚人流，聚集芸芸人气，带来巨大消费群体。
4．现场包装策略沿用项目视觉系统的核心部分：名称、标志、标准字、标准色；接待中心、售楼、招商通道、销售主体重新进行包装。
5、媒体策略鉴于：崇福广场媒体通路：杭州、宁波、温州地区单页派发；外地大客户DS拜访；外地主要地区户外道旗、POP宣传；外地主要地区及现场SP活动（外地以推荐会为主，现场以折扣抽奖为主）；外地主要地区房展会；本地主要专业市场单页派发；网络；项目区域内户外POP、道旗、巨幅；销售现场包装（巨幅、POP、旗帜、VCR等）。