2008年上海豪宅别墅市场分析报告

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我们认为，应正确理解宏观调控的初衷是促成市场的健康良性发展，同时也应当理解现阶段房地产作为
一种投资兼自用的产品，长期来讲对资金的保值与储藏载体具有特殊意义。 • 另外，社会背景意义上，人居水平质变的时代已经到来，对居住质量的改善性需求仍将在今明两年持续， 所以高端市场，尤其是上海的高端市场仍然面临较大的需求，只要价格水平与港澳台豪宅仍有一定距离，上 海的高端市场价格就有上升空间。
回暖因素—各方积极应对
1、调整价格策略——新推盘价格明显低于周边在售项目，在售项目以折扣应对，甚至承诺价格预跌补偿； 2、增加产品附加值——通过送装修，或者直接在产品设计环节增加技术含量获得市场信赖； 3，积极营销——通过各类活动与事件营销，拓展楼盘知名度与塑造开发商品牌。
调整特征
1、没有意见领袖带头降价——而是通过各个甲方自发的调整； 2、部分虚高板块率先降价——如三林，九亭； 3，不是各类产品全线降价——独立别墅价格保持坚挺； 4，土地市场与三级市场存在进入机会
0710
0711 36781
0712 38561 82174
0801 37044 31405
0802
0803 45164
0804 46504 31470 30207
0805 48221 34549 32539 35107 39563
34725
18082 71417
32619
32040 68699
26198 31564
后市预判
从政府的出发点来看
正确估计形势，毋庸随意菲薄
调控本身是出于对经济在高位硬着陆的担忧，所以房价的硬着陆如果造成金融风险，继而造成宏观经济的硬着陆，是与政策原 点适得其反的。
从政府的调控空间来看
1、即使美元升息，人民币对外升值压力减小，但面临经济软着落需求，加息空间仍然不充裕； 2、对内由于通胀却形成了事实上的贬值，紧缩政策看似必要，但存款准备金率不断上调，央行的储备成本也日益增加； 3、雪灾与地震灾后重建其实需要大量的固定资产投资； 4、资本市场持续扩张，但是国内资本市场的流动性不受制约，熊市预期一旦形成，在人民币不能自由兑换前提下，大部分资 金流向还是只能在国内游荡； 5、08年国际热钱涌入的总量，预计达到2800亿美元，政府对资金供给的控制也将减弱； 6、物业税政策主要是对高端市场的影响，但今年估计难以推行。
24687 42625
32310
31561 39566
• 从价格走势看，御翠豪庭的价格经历了以35000元价格在古北跳空高开，而后一度达到45000元的经历； • 翠湖天地御苑的价格目前处于历史高点，事实上截至6月中旬，翠湖天地雅苑的报价已经达到9万至10万，目 前处于大定状态约16套。 • 价格走势与去化都较为稳定的项目主要是位于浦东的仁恒河滨城项目。
高端市场的变化趋势
自去年下半年以来几个豪宅楼盘的去化
07年5月至08年5月的几个典型豪宅的成交面积走势
40000 30000 20000 10000 0
御翠豪庭 仁恒河滨城 翠湖天地 凯欣豪园 泰府名邸 静安紫苑 汇宁花园 3172 3230 1125 682 397 7243 2326 263 435 147 0 0 0 0 0 3804 16698 4652 16000 16715 26540 5252 0705 0706 0707 0708 34157 151 10930 0709 2083 511 1915 0710 0 13682 0 0711 224 198 434 0712 1237 0 183 0801 469 14496 0 0802 0 2420 0 0803 8631 10729 150 0804 10833 9675 0 11588 17631 6139 0805 2358 5825 0 3808 1735 4254
•高档公寓市场自04年下半年以来，呈现3个特征： • 首先是总体供应与成交其实都在下滑，04年供应高峰时的12月，单月供应36.98万平米，但进入08年的同类指 标峰值仅为5.74万平米； • 其次是成交量也出现了下滑，但幅度小于供应，所以出现了较高的市场供求比。 • 供求比畸高，与主流市场情况截然不一致，反映了富裕人群的置业需求进入从量变到质变的过程。
御翠豪庭 仁恒河滨城 翠湖天地 凯欣豪园 泰府名邸 静安紫苑 汇宁花园 33190 32119 38015 24128 23295 26601 20043 50888 18201 59190 22202 54858
0705
0706
0707
0708 35608 23750 54152
0709 45910 30527 54014
05年以政治 问责为主
08年以货币 政策调控
金融风险阴影徘徊： 美国出现“次贷危机”，美国 房地产价格出现大幅下降， 衍生金融产品的风险爆发； 通胀现象日益明显； 人民币升值进入“6”时代
釜底抽薪与另起炉灶： 此轮调控针对的不仅是房价， 而是“流动性过剩”与“金融风险 的控制”。 对资金供给的针对性调控，造 成房地产市场的资金需求无法 得到满足； 另一方面，温家宝专程考察 新加坡住房保障体系的举动， 也为各地释放出政府推进住房 体制改革的决心。
宏观市场的变化趋势
但是整体市场价格走势却呈现出与成交量背离的态势
04年8月至08年5月上海房价走势与供求比走势
2. 50 2. 00 1. 50 1. 00 0. 50 0. 00
0408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804
日期 2008年6月1日-15日 2008年5月 2008年4月 2008年3月 2008年1月 2007年12月 2007年11月 2007年9月 2007年8月
銷售套數 150 12 61 51 2 4 1 7 142
銷售面積(m2) 15063 2358 10833 8631 469 1237 224 2083 34157
• 从成交量的稳定性来看，御翠豪庭与仁恒河滨是成交大户，7个豪宅总的成交量还是处于萎缩阶段； • 从项目的用地属性来看，汇宁花园与怡水豪庭项目土地属性类似，自去年九月后几乎没有明显去化。
高端市场的变化趋势
自去年下半年以来几个豪宅楼盘的价格走势
07年5月至08年5月的7大典型豪宅的成交面积走势
100000 80000 60000 40000 20000 0
高端市场的变化趋势
供求比猛增，但是建立于低供应基础上
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
万
2 0 0 4 年7 月-2 0 0 8 年5 月 上海高档公寓市场供求走势
8 7 6 5 4 3 2 1 0
0407 0409 0411 0501 0503 0505 0507 0509 0511 0601 0603 0605 0607 0609 0611 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 推案量(㎡) 成交量(㎡) 供求比
后市预判
美元百度文库息对中国楼市的影响
08年的最大利空是美元与人民币的同时升息
• 首先，迫于通胀压力，尤其是石油价格，美元必然重新进入升值通道，自伯南克与保尔森的公开讲话中可 以看到美国政府的战略调整箭在弦上； • 其次，美元升息导致的升值将推动美元资产的价格回升预期，而人民币资产的相对吸引力随着人民币升值 空间的缩小将大幅降低； • 第三，人民币资产的套利活动已经开始，随着美元的升值，必然会导致套现的加快； • 因此，美元升值将导致获利盘重新面世，加大市场供给，豪宅市场的繁荣前提之一：资源的稀缺性降低。
后市预判
发生原因—重点调控
05年楼市低迷期的整体特征借鉴
1、上海楼市是国八条的调控重点，其中房地产投资额与房价又是重中之重。
持续周期—3个季度
1、05年楼市冰冻期供求比维持1以下长达9个月，自06年才逐步进入回暖期（回暖其约1年）。
价格跌幅—约20%
1、由于05年5月年成交结构突然增加了配套商品房比例，价格跌幅达近3成，事实上剥离配套商品房因素，整体跌幅约20%。
重点案例
御翠豪庭为了促进成交，将新一轮开盘价调低
本次所推的最后一批房源7、 8、9、10及11、12、15号楼
建築形態：1棟12層的小高層、7棟22-30層的高層 專案規模：占地面積41667m2 建築面積：150000m2 容積率：3.6 裝修情況：全裝修 裝修價格：3000元/平方米 開盤時間： 2007年8月4日 交房時期：2009年1月31日
人民币升息对中国楼市的影响
• 首先，资金成本的增加，导致买卖双方的动态平衡被打破，卖方急于回龙资金，买方却面临高财务成本的 贷款债务； • 其次，股市楼市的不景气，人民币的升值伴随着升息动作将导致热钱更看好银行存款作为资金避风港的作 用，而考虑到此类风险，央行对存款准备金额度的上限可能进一步提高； • 第三，人民币价值预期将收到升息预期的影响而推高，随着6.5比率的达到或将要达到，套现行为将大规 模展开。
后市分析
经济背景 房地产投资额猛增： 这两个的快速增长的速度背 后，其实是固定资产投资增 速的作用，尤其是房地产投 资额
应当意识到08年与05年的不同
政策背景 上海生病，全国吃药：对上海 以及长三角一带房地产投资额 和房价的非理性增长，国务院 在3月底下发了将房价问题提 高到问责高度的“国八条”文件。 对长三角有针对性，但政策 波及到全国范围。 舆论背景 04年出现上海拐点论：市场 主体的预期已经在国八条之 前开始踌躇于房价是不是会 下跌，但04年底至05年初的 成交放量掩盖了这一担忧， 当国八条颁布的时候，犹如 一次重击，将市场的负面预 期释放。 市场预期逐渐一致： 年底，王石以行业领袖的身 份确认了房价下降的预期， 市场主体对楼市价格下行的 预期逐渐走向一致。 外资背景地产投资机构开始 大规模减持或整体出让地产 项目。
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供求比 成交均价(元/㎡)
• 但是，价格线性走势却令与供求比的走势呈现较大的差异。 • 08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不振不 同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格出现陡然增长，
0. 50
推案量(㎡)
成交量(㎡)
供求比
• 从供求比看，04年8月至05年9月的走势，与07年5月至08年5月的走势十分相像 • 实际上，尤其是05年3月“国八条”出台前后的上海楼市走势与2007年9月央行银监会《关于加强商业性房 地产信贷管理通知》的颁布前后的走势非常相似。 • 以06年1月之后供求比重新上扬至1以上，并持续3个月以上为结束标志，整个冰冻期自05年4月开始，维持 了3个季度。而后续的回暖恢复期则持续了整整1年。
銷售金額(元) 536853200 113714904 503790500 389803328 17356596 47685600 8253656 95612056 1216267650
銷售均價（元） 35641 48221 46504 45164 37044 38561 36781 45910 35608
宏观调控下的上海市场及豪宅市场
宏观市场的变化趋势
目前整体市场供求表现已经与05年楼市冰冻期类似
04年8月至08年5月上海成交量与供求比走势
4500000 4000000 3500000 3000000
2. 50
2. 00
1. 50 2500000 2000000 1. 00 1500000 1000000 500000 0 0408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 0. 00