2008年上海豪宅别墅市场分析报告
上海房价历史变化趋势及人民币币值深度分析
上海房地产价格自1995年开始，呈下跌趋势，中房上海指数从1995年2月的842点起，连续下跌56个月，到1999年10月，跌到691点，跌幅达26.64％。
1999年底，房价企稳，并在2000年中开始稳健上升，中房上海指数也从691点，上升到2001年12月的777点，累计上涨12％。
2002年，房价涨势得到延续，全市预售房价涨幅达到13％左右，均价约为4700元／平方米，虽然个别月份涨幅较慢，但上涨的态势不可逆转，截至9月份，中房上海综合指数已上涨到854点。
一、近年来房价走高的原因促使房价走高的因素较多，经过分析，可归纳为供给和需求两个方面。
（一）需求因素90年代中期以来，上海经济飞速发展，国内生产总值以年均12.2%的幅度增长。
随之而来的，是市民收入增长和收入的预期增长，银行提供的住房按揭贷款，也间接地提高了居民的收入。
政府的刺激住房消费政策也发挥了举足轻重的作用，1997年下半年，购房契税由6％下调至3％；1998年5月、6月，相继出台了购房契税由政府贴半和本人所得税可充抵房价的政策；10月，又出台了关于外省市人员在上海购买新商品房可申请上海市蓝印户口的规定；2001年8月，内、外销商品房并轨。
这些措施，再加上“买涨不买跌”的心理因素，都对刺激上海市民的购房需求发挥了较大作用。
外来人口的购房需求不容忽视。
据上海市房地产交易中心统计，2000年外省市和境外人士在上海购房比重占11.3％，2001年这一比重又上升到18.2％，2002年1～5月，这一比重快速攀升到25％，并有继续上扬的趋势。
由于购买者普遍认为，随着上海的经济发展，其大都市土地资源的商业价值日益显现，因此，上海的商品房会进一步增值。
不少购房者是出于投资动机，这部分投资性需求也是上海商品房需求的一部分。
（二）供给因素为保证供求关系能长期良好地促进房地产市场的发展，上海市政府在土地供应、批准预售等环节，进行了宏观控制，如土地出让采用招标、拍卖方式以及提高开发商商品房的预售门槛等措施，都合理控制了房地产的供给量。
上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
中原地产—上海豪宅市场月报(8月)
1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107
套
环比值
300% 200% 100% 0% -100% -200% 江宁路 黄浦滨江
打浦桥 花木
新江湾城 龙华
成交套数
套数环比
枫林
数据来源：上海中原研究咨询部
�
2011 年 8 月一二手市场数据
一手 成交套数 70 11 环比 同比
一手豪宅总体表现
� � � 当期公寓无一新盘供应 小面积房源成交比重升 2 成 公寓均价连续回落 低价位产品热销 供求关系再度逆转 “静安豪景苑”10 月全新亮相
公寓 别墅 二手 公寓 别墅
16 4
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别墅成交个案减少 2 例 大中面积占比小幅提升 顶级豪宅别墅交易回升 成交均价大幅上扬
2
豪宅月报
上海中原研究咨询部|2011 年 08 月
（2010 年 07 月-2011 年 08 月 ） 图 2：一手豪宅公寓主要板块套数分布（ 2011 年 08 月） 图 1：一手豪宅公寓成交套数走势图 一手豪宅公寓成年 08月 一手豪宅公寓主要板块套数分布（2011 2011年
©2010 版权 声明： 本报告由上海中原研究咨询部编 写， 所有提供的信息均 通过本公司可靠的途径 获得，其准确性、 有关观 点及预 测均以此为基础推 断所 得，仅供读者参考。本报告 版权 归中 原（上 海）物业顾问有限公司所 有。未经本公司正式书面许可与授权，任 何个人 和组 织均不得以任何手段 与形 式对本报告进行发布 或复制。如引用、刊发，须注明出处 为“上海中 原研究咨询部”，且不得对本报告进行有悖原意的删 节和修改。本报告 中 的信息或所表达的 意见 并不构成对房 地产市场投资咨询建议。 本公司不就 报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。 任何人因使用本报告 或 其内容 而导致的直接损失 或间接损失，本公司不承担任何责任 。
上海房地产08年楼市回顾及09年展望
19557 13855 9583 6497 5706 2007年
中外环 外郊环
21567 13084 8604 6574 2008年
郊环外
各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08
历年新房供应 量持续减少，08年
586
相比06和07年分别
减少了35.44%和 29.39%。
131190 113
133
06年供应 内环内 内中环
07年供应 中外环 外郊环
08年供应 郊环外
中外环间一直
06-08年各区域新房成交
1000 500 0 06年成交 内环内 内中环 07年成交 中外环 外郊环 08年成交 郊环外 824 556 307 264 216 107 343 244 250 153 365 147 90 67 91
是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
各环间概况（公寓）
06-08年上海市各环间新房成交均价
单位：元/㎡ 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
29665 17217 11336 5645 8045 4580 2006年
内环内 内中环
09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
各环间概况（公寓）
06-08年各区域新房供应
1000 800 600 400 200 0 782 346 223 202 234 732 206297 141 257
2010年别墅及豪宅市场深入报告
《2010年上海别墅及豪宅市场深入派报告》2009年被许多人称为上海豪宅市场的元年，2010年，作为上海豪宅市场承上启下的一年遭遇到了前所未有的严厉宏观调控，在三套房限贷及限购政策影响下，别墅及豪宅市场有所降温，但一个毋庸忽视的事实是，别墅及豪宅价格依旧坚挺并保持上涨。
别墅供应持续减少，交易量显著回落，汉宇市场研究部数据显示，截至到11月底，全市别墅市场总供应面积为162万㎡，预计全年供应量将不足180万平米，与2009年的245万㎡相比，环比下降30%左右，别墅供应量总体呈现下滑趋势。
别墅供应量的减少一个主要的原因在于土地供应结构性调控导致别墅用地日益稀缺，另一方面在于开发商对于今年的市场时机持谨慎态度，减缓了推盘节奏。
需求方面，截止于11月份，全市别墅市场总成交面积为144万㎡，其中独栋别墅为42万平米，共1256套，占比为29%；联体别墅成交面积为102万平米，共5069套，占比为71%，联体别墅的比重略提升了3%。
预计12月份的全市别墅成交量将在15万㎡左右，按此推算，全年别墅市场成交量或将超过160万㎡，这比去年相比，减幅接近50%。
相对于供应，需求量的回落更为明显。
别墅购买门槛提高三成，公寓豪宅单价40000元以上今年1~11月份，别墅市场的月平均成交均价为28992元/㎡，预计该价格水平将会被维持到全年结束。
整体别墅价格在今年进入了快速上升通道，同比去年上涨幅度约为三成。
2010年的上海别墅臵业门槛也提高了30%，其中独栋别墅的平均臵业成本为1325万元，联体别墅为496万元，较2009年分别提高了300万和100万元。
别墅价格的上涨显示高端市场的购买力还在不断上升。
此外，截至到11月，2010年全市均价在40000元以上公寓豪宅的成交面积为46万平米，与去年同期的38万平米相比，同比增加20%。
公寓豪宅交易量的持续上扬主要由于豪宅价格的上涨所导致的，目前全市均价在40000元以上的可售公寓楼盘约有40个左右，较去年增加了六成。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
近年我国别墅市场现状分析
近年我国别墅市场现状分析1. 中国别墅供应特征分析别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息有关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境与生活为主题的一种生活方式或者是生活理念。
中国房地产市场进入快速进展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的进展看，中国别墅市场有三次热潮。
第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场进展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批与95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件与受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动与出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款与国内各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目的兴起，再一点燃了国内别墅市场的烈火。
第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。
新世纪初至今，北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而通过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注与极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场进展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。
中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，下列是对当前中国别墅市场供应特征进行分析：⏹经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入与低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。
豪宅市场的消费动机透视——以北京和上海的豪宅市场为例
减少， 全年 累计成交 ２ ９ ９ ６套， 交面积 １ ７ ６ 万 平方米 ， 比 喜欢那些 能够切 实提 高生活质量的产品 ， 成 ０ ．１ 同 其中较 为年轻 的客户 新潮 的事物 。总体而 言， 豪宅消费群体还拥有特定 分 别减 少 ３ ． ５ 和 ２ ． ３ 。 年成 交均 价 为 ２ ５ ７ 元 ／平 也喜欢时 尚、 ２ ５％ ９ １％ 全 ． ２ １万
造， 具有鲜 明建筑 特色和历 史人文价值 的 ， 门供 给社会上 具 潜力 巨大； 专 二是政策性因素发挥调控、 豪宅供给受到限制。这必 有相当的财产、 地位和权利 的人居住 的独立 式住宅 ， 括别墅 、 然导致市场机 制发挥作用 ， 包 使豪宅市场价格居高不下 。
庄园等， 其中别墅豪宅是 典型 的代表 。 具体来说 ， 豪宅具有五大
通 过分析新 背景下 豪宅消 费 群体 的特征 ， 总结 出豪宅消 费的几种 消 费 动机 ， 并对豪宅市场的未来发展 方向提 出建议。 【 关键词】 豪宅； 费动机 ； 消 发展趋 势
2008年世界主要城市房价排名
2008年世界主要城市房价排名陈杰《江南时报》( 2008-03-31 第23版)香港第5 上海第25 北京第31根据“全球不动产指导”网站的最新数据，伦敦的房价仍然是世界最昂贵的，伦敦、纽约和莫斯科市区的公寓房价位列世界城市房价前3名，平均房价都超过1.5万美元/平方米。
前10名中还依次包括巴黎、香港、东京、新加坡、印度孟买、巴塞罗那、日内瓦，平均房价都超过8000美元/平方米。
伦敦的房价仍然是世界最昂贵的。
如今伦敦市区最好地段的高档公寓房价一般高达2万至3.6万美元/平方米，也就是20万元人民币左右1平方米。
较为差一点的地段也要1.4万至1.9万美元/平方米。
纽约紧随其后，上曼哈顿地区房价平均在1.3万至2.2万美元/平方米之间，下曼哈顿地区的房价在1.2万至2万美元/平方米之间，中间价在1.6万美元/平方米。
莫斯科房价高居第三，市中心的公寓每平方米价格在1万至2万美元之间，中间价1.5万美元/平方米，仅比纽约略低。
第4是巴黎，巴黎房价每平方米在1.2万至1.8万美元之间，中间价1.38万美元/平方米。
中国香港是第5位，房价基本在1万至1.5万美元/平方米之间，中间价是12600美元/平方米，大大超过第6名东京的7600至11870美元/平方米，东京公寓的中间价11870美元/平方米。
新加坡号称住房问题解决得好的国家，但政府公屋除外的市场交易的商品住宅的房价则基本在1.1万至1.3万美元/平方米之间，中间价11800美元/平方米，排在世界第7。
第8可能出乎很多人意料，是印度的孟买，市中心公寓的中间价10222美元/平方米。
接下来是欧洲房价最贵的几个城市，依次包括巴塞罗那、日内瓦、苏黎世、马德里。
这4个城市的房价都在6000到1万美元/平方米之间，分别排在世界大城市的第9、10、11和13。
相比之下，德国的房价就要低很多，最高的慕尼黑房价也只有3500美元/平方米左右，法兰克福的房价只有2400至3300美元/平方米，柏林更低到1840至2600美元/平方米。
别墅调研报告5篇
别墅调研报告5篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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2008年商业地产市场十大事件
间 。 然 而 ， 目前 这 幢 上 海 的 第 一 高 楼 的 入 驻 率 只有 ５ ％。 甚 至 还 有 美 国 的 一 些 机 ０
构 提 出 了 退 出 的 申请 。
１ ｏ ｉｅ Ｂｕｌ ｎ ｓ２０ ８．２ ８ ｆｃ ｉ ｇ ０ １ ｄｉ
商铺成交重心外移趋势突出
今 年 以 来 ，上 海 商 铺 市 场 发 展 比较 平 稳 ，从 市 场 成 交 看 ，郊 区 商 铺 市 场 表现 活 跃 。 无 论 是 供 应 量 还 是 成 交 量 均 名 列 前 茅 ，也 带 动 了 郊 区 商业 地 产 市 场 的快 速 发 展 。 在 ２ ０ 年 年 初 几 个 月 的 市 场 成 交 量 ０８ 中 ，宝 山 、奉 贤 、金 山 、松 江 等 区域 的商 铺 成 交 占据 了绝 大 比例 。而 且 随 着这 些 区 域 各 自在 建 或 拟 建 的 大型 商 业 项 目未来 陆 续 面世 ，上 海 商 铺 成 交 重心 外 移 的 趋势 会
Hale Waihona Puke ２１ ． ％。主 要 是 由于 浦 东 新 区 甲级 写 字 楼
租 金 环 比 大 幅 下 滑 ７ ７ ，平 均 租 金 达 到 ．％
９ ２ ／ 方 米 ／ ，从 而 带 动 上 海 写 字 楼 ．元 平 天 市 场 价 格 整 体 下 调 。如 上 海 环 球 金 融 中
心 建 成 后 ， 曾 公 布 官 方 租 金 报 价 为 ３ 元 美 ／ 方 米 ／ ，折 合 人 民 币在 １ 至 ２ 元 之 平 天 ５ ２
民 币 收 购 长 寿 商 业 广 场 项 目公 司 ９ ％股 ５
商 务 区 已初 步 形 成 包 括 新 长 征商 务 大 厦 、 新 长 征 中环 大 厦 、绿 洲 中 环 中 心 、新 伟 商 贸 城 、农 工 商 超市 １ ８ 场 、 金 沙 商 务 广 广 ｌ 场 、 财 富广 场 、百 联 中 环 购 物 中心 、 中环 百联 生活 广 场 九 大 组 团 项 目的现 代 商 务 集
2008金融危机对中国房地产行业的影响
2008金融危机对中国房地产行业的影响来源：一、金融危机前国内房地产市场状况2008年7月到10月，我在重庆房地产市场“一哥”—龙湖地产做置业顾问，有幸在一线见证了国内房地产市场的实际销售状况。
我所在的项目是龙湖MOCO中心，一个占地26亩的小户型高层住宅，在毛坯房和延缓两年交房的条件下，还卖到了7000左右的均价，且不论重庆地区的人均收入在全国的靠后排名，单看这个销售价格已经超过了绝大部分老百姓的承受能力了，重庆地区的房市如此，就更不用讨论北京、上海、深圳等一级城市的房市了，其火爆程度可见一斑。
金融危机在2008年逐渐向房地产等资金密集型行业产生影响，我们暂且先讨论2008年前的房地15年16.9%上涨，前季度各季2增加7.31-10月的4个和0.617.3103在2007和901-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。
据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。
二、金融危机形成及影响1、什么是次贷危机次贷即“次级按揭贷款”（subprimemortgageloan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。
那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。
即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。
但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账，形成次贷危机。
2002年上海别墅市场分析
2002年上海别墅市场分析李庄洪曦从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅，今天，上海成了不容置疑的别墅年。
上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，上海上海别墅供应过大，但需求有限。
别墅市场已由几年前的供就不庆求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。
那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢》安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。
1．别墅价格50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%；其中，50-80万元人民币的占37.3%，81至120万元人民币的占33.7%。
150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品。
随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，在上海别墅市场的高端性产品中：◆151——200万元人民币的占6.60%，◆201——300万元人民币的占7.40%，◆301至500万元人民币的占2.1%。
◆而介于两者之间的别墅121至150万元人民币的占10.60%。
2．别墅区域上海别墅区域排名前三位的浦东金桥地区（占21.30%）、康桥地区（占20.60%）和虹桥别墅区（占17.40%）。
2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区（各占11.60%、11.40%）正在趋于饱和。
还有沪青平别墅区（占9.60%）和其它别墅区（只占8.10%）。
3．别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。
在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。
奉贤海湾别墅项目可[1]..
![奉贤海湾别墅项目可[1]..](https://img.taocdn.com/s3/m/89606824915f804d2b16c1ab.png)
奉贤海湾宾馆可行性分析报告福美来不动产·项目中心2008年5月一、项目介绍1．项目区位条件本案位于上海南端，拥有得天独厚的景观资源✓本案位于奉贤海湾旅游区，位于上海的南端，拥有13. 7公里的海岸线。
面临东海，距离上海市中心约 40公里，距离虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。
2. 交通条件构筑立体交通网络，通达上海及周边地区✓区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。
✓东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。
✓金汇港内河直达黄浦江，海湾码头上，游艇可以停泊。
3.项目基本数据上海海湾度假村宾馆具体位置：海浪路39号，位于上海海湾旅游区碧海金沙度假村里物业形态：六层主楼和四层裙楼组成建筑面积：23787平方米，其中地下建筑面积：4548平方米地下室层高：4.2米，建筑密度：35.1%，容积率：1.56，绿化占地率32.9%，总停车位：80个客房数：约160间土地使用期限：2007.7.22日至2043.7.21日止总体规划：周边共有117栋度假别墅环绕，整体景观效果以自然风格为主，突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。
本案为海湾度假村中的主题结构。
项目现状：目前本案外立面已经完成，主要进行内部结构工程。
项目实景图一览二、项目周边市场分析1.奉贤市场环境现状分析A、房地产业品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温奉贤海湾板块别墅区从1999年开始开发，目前已初具规模，已完成了西部9.8平方公里的开发。
12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。
以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主，已完成房地产开发面积19万平方米，板块内共建造了400多栋别墅，销售率达80%以上迄今为止，预计在2010年前建造完成3000栋别墅以及多层公寓，形成拥有10万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。
2008年上海房价均价 2018年上海房价均价
2008年上海房价均价2018年上海房价均
价
导读:本文介绍在房屋买房，购房能力的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
在当前经济高速发展的影响下，任何一个地方十年间的变化都是非常大的，而上海最为最早的一批沿海城市，其便利的海运条件使得它的发展远远快于内地其他地方。
作为当前社会刚需购房的主力，80后见证了这十年房市的起起落落。
那么上海作为国内经济发展的中心，2008年上海房价多少，2018年上海房价多少，在这十年有什么变化呢，现在小编带大家一起看看。
2008年上海房价均价
根据数据统计，上海一手商品住宅在2008年上半年供应量为114万平方米，同期成交量83.4万平方米，均价11913元/平方米。
而2008年全年，上海房价达到了17116元/平方米的最高均价。
经过分析可以看出上海房价在当时波动比较平稳，而且是稳中见长。
2018年上海房价均价
今年以来，上海房价受国家政策及市场因素影响，波动并不大，部分地区上涨，也有下跌。
整体来说，市场发展较平稳。
新房房价整体水平均价为 50101 元/平米，同比下
跌0.5%；二手房房价均价为 51316 元/平米，同比下跌1.7%。
住房开发作为房地产市场最重要的部分，住宅用地作为房地产开发的前提和基础条件，一直是影响法地产市场发展的主要因素。
随着社会的进步，经济的高速发展，目前制约城市发展的重心已经向更高的城市居住质量方向倾斜。
经过近十年间的对比分析，我们可以看到房价在整体上有了一个提升，经过分析也可以看出地产市场也更理智更成熟。
本文结束，感谢您的阅读！。
上海别墅项目案例分析
青浦徐泾 观庭
松江泗泾 银湖别墅
松江新城 泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾 棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
营销诉求： 用数字争夺眼球 销售排行榜
价格策略 平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加 最优化产品
户型 叠加170平方米 联排220-256平方米 双拼290平方米
价格策略 叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米） 联排450-600万（1.8-2万/平方米） 双拼800-900万（2.4万/ 平方米） 销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、 交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、 白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅 种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了 千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好 品质高
中国别墅发展历程2000-2013年
中国别墅发展历程2000年：2000年北京别墅市场供应数量明显增加从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。
由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000年新开发别墅项目明显增加。
据不完全统计，2000年新开盘别墅项目有13个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目14个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。
经济型别墅占据了市场的主导地位2000年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅占据了市场的主导地位。
2000年13个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有11个，大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距，成交情况逐渐活跃起来。
1999年年底以前，多数人提起别墅还因其"天价"望而却步，2000年就有较多购房者选好了"物美价廉"的别墅。
非法别墅成为别墅市场健康发展的最大障碍2000年入市销售的13个新盘中，不具备合法产权的别墅就有8个；存量别墅项目没有合法产权的约有30个。
这些没有合法产权的别墅中，环境很差，区内绿化面积很小，配套设施缺乏的劣质别墅占绝大多数。
由于别墅买家不成熟，这些别墅因为低价而畅销，给合法别墅的销售造成巨大竞争压力。
这些别墅多数是盲目圈地、粗放式开发，在有限的土地甚至是耕地上建设备简陋的房子，不但破坏了建设用地的规划，而且浪费了宝贵的资源和环境。
这种情况长期延续下去，将导致别墅市场的恶性竞争。
2001年：2001年上海别墅市场总结回顾2001年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的够"墅"热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹。
总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征：别墅项目供应量猛增,高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好，现代风格大行其道，新区域市场的形成，豪宅市场的形成，竞争日趋激烈、市场投入逐步加大。
成交豪宅案例分析报告范文
成交豪宅案例分析报告范文一、案例背景本报告旨在分析一起豪宅成交案例，以了解豪宅市场的动态和成交策略。
案例中的豪宅位于城市核心区域，拥有得天独厚的地理位置和高端的居住环境。
该豪宅建筑面积为500平方米，拥有5个卧室、6个卫生间、一个宽敞的客厅和独立的家庭影院。
此外，豪宅还配备了先进的智能家居系统和私人健身房。
二、市场环境分析在分析成交案例之前，首先需要对当前豪宅市场环境进行深入了解。
近年来，随着经济的发展和人们生活水平的提高，豪宅市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
然而，由于豪宅价格昂贵，市场需求相对有限，竞争也较为激烈。
1. 宏观经济环境：当前经济形势稳定，高净值人群数量逐年增加，对豪宅的需求持续增长。
2. 政策环境：政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷等，对豪宅市场也产生了一定的影响。
3. 竞争环境：豪宅市场竞争激烈，开发商需要不断创新产品和服务，以吸引买家。
三、成交过程分析1. 客户定位：本次成交的客户是一位成功的企业家，对生活品质有较高要求，希望购买一处既能满足居住需求，又能体现个人品味的豪宅。
2. 营销策略：开发商通过精准营销，针对目标客户群体进行宣传推广，利用线上线下相结合的方式，提高项目的知名度和吸引力。
3. 价格策略：开发商根据市场调研和成本分析，制定了合理的价格策略，确保项目具有竞争力。
4. 谈判过程：在谈判过程中，开发商与客户就价格、付款方式、装修标准等进行了多轮沟通，最终达成一致。
四、成交关键因素分析1. 地理位置：豪宅位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施齐全，是成交的关键因素之一。
2. 建筑品质：豪宅采用了高品质的建筑材料和先进的设计理念，满足了客户对居住品质的要求。
3. 服务配套：开发商提供了全方位的售后服务，包括物业管理、家政服务等，为客户解决了后顾之忧。
4. 个性化定制：开发商根据客户需求，提供了个性化的装修和家具配置方案，使客户感到贴心和满意。
五、成交结果经过一系列的营销策略和谈判过程，最终该豪宅以高于市场预期的价格成功成交。
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后市分析
经济背景 房地产投资额猛增： 这两个的快速增长的速度背 后，其实是固定资产投资增 速的作用，尤其是房地产投 资额
பைடு நூலகம்
应当意识到08年与05年的不同
政策背景 上海生病，全国吃药：对上海 以及长三角一带房地产投资额 和房价的非理性增长，国务院 在3月底下发了将房价问题提 高到问责高度的“国八条”文件。 对长三角有针对性，但政策 波及到全国范围。 舆论背景 04年出现上海拐点论：市场 主体的预期已经在国八条之 前开始踌躇于房价是不是会 下跌，但04年底至05年初的 成交放量掩盖了这一担忧， 当国八条颁布的时候，犹如 一次重击，将市场的负面预 期释放。 市场预期逐渐一致： 年底，王石以行业领袖的身 份确认了房价下降的预期， 市场主体对楼市价格下行的 预期逐渐走向一致。 外资背景地产投资机构开始 大规模减持或整体出让地产 项目。
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供求比 成交均价(元/㎡)
• 但是，价格线性走势却令与供求比的走势呈现较大的差异。 • 08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不振不 同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格出现陡然增长，
24687 42625
32310
31561 39566
• 从价格走势看，御翠豪庭的价格经历了以35000元价格在古北跳空高开，而后一度达到45000元的经历； • 翠湖天地御苑的价格目前处于历史高点，事实上截至6月中旬，翠湖天地雅苑的报价已经达到9万至10万，目 前处于大定状态约16套。 • 价格走势与去化都较为稳定的项目主要是位于浦东的仁恒河滨城项目。
御翠豪庭 仁恒河滨城 翠湖天地 凯欣豪园 泰府名邸 静安紫苑 汇宁花园 33190 32119 38015 24128 23295 26601 20043 50888 18201 59190 22202 54858
0705
0706
0707
0708 35608 23750 54152
0709 45910 30527 54014
宏观调控下的上海市场及豪宅市场
宏观市场的变化趋势
目前整体市场供求表现已经与05年楼市冰冻期类似
04年8月至08年5月上海成交量与供求比走势
4500000 4000000 3500000 3000000
2. 50
2. 00
1. 50 2500000 2000000 1. 00 1500000 1000000 500000 0 0408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 0. 00
后市预判
美元升息对中国楼市的影响
08年的最大利空是美元与人民币的同时升息
• 首先，迫于通胀压力，尤其是石油价格，美元必然重新进入升值通道，自伯南克与保尔森的公开讲话中可 以看到美国政府的战略调整箭在弦上； • 其次，美元升息导致的升值将推动美元资产的价格回升预期，而人民币资产的相对吸引力随着人民币升值 空间的缩小将大幅降低； • 第三，人民币资产的套利活动已经开始，随着美元的升值，必然会导致套现的加快； • 因此，美元升值将导致获利盘重新面世，加大市场供给，豪宅市场的繁荣前提之一：资源的稀缺性降低。
重点案例
御翠豪庭为了促进成交，将新一轮开盘价调低
本次所推的最后一批房源7、 8、9、10及11、12、15号楼
建築形態：1棟12層的小高層、7棟22-30層的高層 專案規模：占地面積41667m2 建築面積：150000m2 容積率：3.6 裝修情況：全裝修 裝修價格：3000元/平方米 開盤時間： 2007年8月4日 交房時期：2009年1月31日
宏观市场的变化趋势
但是整体市场价格走势却呈现出与成交量背离的态势
04年8月至08年5月上海房价走势与供求比走势
2. 50 2. 00 1. 50 1. 00 0. 50 0. 00
0408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804
05年以政治 问责为主
08年以货币 政策调控
金融风险阴影徘徊： 美国出现“次贷危机”，美国 房地产价格出现大幅下降， 衍生金融产品的风险爆发； 通胀现象日益明显； 人民币升值进入“6”时代
釜底抽薪与另起炉灶： 此轮调控针对的不仅是房价， 而是“流动性过剩”与“金融风险 的控制”。 对资金供给的针对性调控，造 成房地产市场的资金需求无法 得到满足； 另一方面，温家宝专程考察 新加坡住房保障体系的举动， 也为各地释放出政府推进住房 体制改革的决心。
高端市场的变化趋势
供求比猛增，但是建立于低供应基础上
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
万
2 0 0 4 年7 月-2 0 0 8 年5 月 上海高档公寓市场供求走势
8 7 6 5 4 3 2 1 0
0407 0409 0411 0501 0503 0505 0507 0509 0511 0601 0603 0605 0607 0609 0611 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 推案量(㎡) 成交量(㎡) 供求比
銷售金額(元) 536853200 113714904 503790500 389803328 17356596 47685600 8253656 95612056 1216267650
銷售均價（元） 35641 48221 46504 45164 37044 38561 36781 45910 35608
人民币升息对中国楼市的影响
• 首先，资金成本的增加，导致买卖双方的动态平衡被打破，卖方急于回龙资金，买方却面临高财务成本的 贷款债务； • 其次，股市楼市的不景气，人民币的升值伴随着升息动作将导致热钱更看好银行存款作为资金避风港的作 用，而考虑到此类风险，央行对存款准备金额度的上限可能进一步提高； • 第三，人民币价值预期将收到升息预期的影响而推高，随着6.5比率的达到或将要达到，套现行为将大规 模展开。
•高档公寓市场自04年下半年以来，呈现3个特征： • 首先是总体供应与成交其实都在下滑，04年供应高峰时的12月，单月供应36.98万平米，但进入08年的同类指 标峰值仅为5.74万平米； • 其次是成交量也出现了下滑，但幅度小于供应，所以出现了较高的市场供求比。 • 供求比畸高，与主流市场情况截然不一致，反映了富裕人群的置业需求进入从量变到质变的过程。
•
我们认为，应正确理解宏观调控的初衷是促成市场的健康良性发展，同时也应当理解现阶段房地产作为
一种投资兼自用的产品，长期来讲对资金的保值与储藏载体具有特殊意义。 • 另外，社会背景意义上，人居水平质变的时代已经到来，对居住质量的改善性需求仍将在今明两年持续， 所以高端市场，尤其是上海的高端市场仍然面临较大的需求，只要价格水平与港澳台豪宅仍有一定距离，上 海的高端市场价格就有上升空间。
后市预判
从政府的出发点来看
正确估计形势，毋庸随意菲薄
调控本身是出于对经济在高位硬着陆的担忧，所以房价的硬着陆如果造成金融风险，继而造成宏观经济的硬着陆，是与政策原 点适得其反的。
从政府的调控空间来看
1、即使美元升息，人民币对外升值压力减小，但面临经济软着落需求，加息空间仍然不充裕； 2、对内由于通胀却形成了事实上的贬值，紧缩政策看似必要，但存款准备金率不断上调，央行的储备成本也日益增加； 3、雪灾与地震灾后重建其实需要大量的固定资产投资； 4、资本市场持续扩张，但是国内资本市场的流动性不受制约，熊市预期一旦形成，在人民币不能自由兑换前提下，大部分资 金流向还是只能在国内游荡； 5、08年国际热钱涌入的总量，预计达到2800亿美元，政府对资金供给的控制也将减弱； 6、物业税政策主要是对高端市场的影响，但今年估计难以推行。
高端市场的变化趋势
自去年下半年以来几个豪宅楼盘的去化
07年5月至08年5月的几个典型豪宅的成交面积走势
40000 30000 20000 10000 0
御翠豪庭 仁恒河滨城 翠湖天地 凯欣豪园 泰府名邸 静安紫苑 汇宁花园 3172 3230 1125 682 397 7243 2326 263 435 147 0 0 0 0 0 3804 16698 4652 16000 16715 26540 5252 0705 0706 0707 0708 34157 151 10930 0709 2083 511 1915 0710 0 13682 0 0711 224 198 434 0712 1237 0 183 0801 469 14496 0 0802 0 2420 0 0803 8631 10729 150 0804 10833 9675 0 11588 17631 6139 0805 2358 5825 0 3808 1735 4254
后市预判
发生原因—重点调控
05年楼市低迷期的整体特征借鉴
1、上海楼市是国八条的调控重点，其中房地产投资额与房价又是重中之重。
持续周期—3个季度
1、05年楼市冰冻期供求比维持1以下长达9个月，自06年才逐步进入回暖期（回暖其约1年）。
价格跌幅—约20%
1、由于05年5月年成交结构突然增加了配套商品房比例，价格跌幅达近3成，事实上剥离配套商品房因素，整体跌幅约20%。
0. 50
推案量(㎡)
成交量(㎡)
供求比
• 从供求比看，04年8月至05年9月的走势，与07年5月至08年5月的走势十分相像 • 实际上，尤其是05年3月“国八条”出台前后的上海楼市走势与2007年9月央行银监会《关于加强商业性房 地产信贷管理通知》的颁布前后的走势非常相似。 • 以06年1月之后供求比重新上扬至1以上，并持续3个月以上为结束标志，整个冰冻期自05年4月开始，维持 了3个季度。而后续的回暖恢复期则持续了整整1年。