资产评估复习题整理

一、房地产评估练习：

1.某房地产开发公司1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元/平方米，经济耐用年限55年。评估基准日2003年3月，该类建筑物重置价格为2500元/平方米。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，每月实收租金3万元，当地同类写字楼出租一般为每建筑平方米50元，空置率为10%。每年管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价的1.5%，税金为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权期满，土地使用权及建筑物由国家无偿收回。

计算：（1）收益年限；（2）年房地产净收益；

（3）建筑物现值；（4）土地使用权价值。

解：（1）计算收益年限，评估基准日：2003年3月

写字楼剩余经济寿命=55－4=51（年）

土地使用权剩余年限=50－6=44（年）

44<51，因此收益年限为44年。

（2）计算年房地产净收益

年收入=50×12×900×（1－10%）=486 000（元）

年总费用

=486000×3.5%+2500×900×1.5%+20×900+2500×900×0.2%=73 260（元）

年房地产净收益=486 000－73 260=412 740（元）

（3）计算建筑物现值

写字楼的总使用年限=50－2=48（年）

年贬值额=2500×900/48=46 875（元）

建筑物现值=建筑物重置价格－年贬值额×已使用年数

=2500×900－46 875×4=2 062 500（元）

（4）计算土地使用权价值

土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收益

=412 740－2 062 500×8%=412 740－165 000

=247 740（元）

土地使用权价值=247 740×（P/A,7%,44）

=3 358 836.15（元）

2.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2015年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

已知以下条件：交易情况正常；

2014年10月以来，土地价格每月上涨2%.

交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断.

各区域因素标准，即待估地

块的区域因素分值为100。

待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

折现率为8%

解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特

殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正：

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07

交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05

交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04

（3）进行区域因素修正：

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163

交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075

（4）进行个别因素修正：

①关于面积因素修正：由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而

言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％，

修正系数均为1.03。

②土地使用权年限因修正：除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交

易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：

交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）^30]÷[1—1／（1+8％）^35]＝0.9659

交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数＝1.03

交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995

计算待估土地初步价格。

A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）

B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）

C＝1450×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）

（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）

待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）

因此，这一地块的评估值为994200元。

3. 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。

评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。

解：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发

利润

（1）计算土地取得成本

土地取得成本=500 ×230=115000（元）

（2）计算土地开发成本

土地开发成本=500 ×246=123000（元）

（3）计算投资利息

土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：

（3）计算投资利息

（4）计算开发利润

开发利润=（115000+123000）×10%=23800（元）

（5）计算营业税及附加

（6）计算销售费用

（7）计算土地价值

（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。

二、机器设备评估练习：

1.被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，并得到以

下数据：⑴2005年至2009年设备类价格变动指数(定基)分别为105%、110%、110%、