太全｜写字楼物业承接查验全攻略及把控点

太全｜写字楼物业承接查验全攻略及把控点写字楼物业竣工后，物业管理企业在接管写字楼时，应对物业进行全面承接查验，以明确物业企业和开发商双方的维修责任，便于物业公司做好日后设备设施的运行、维护和维修工作。

本文为您提供承接查验标准、承接查验资料、承接查验程序、新写字楼物业的承接查验、旧写字楼物业的承接查验五个方面的知识攻略。

一、写字楼物业承接查验采用的标准在承接查验写字楼物业时，主要以下面的规范为标准：1) GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》2)GB50010-2010《混凝土结构设计规范》3)GB50011-2001(2008年修订版)《建筑抗震设计规范》4)GB50014-2006(2011年修订版)《室外排水设计规范》5)GB50016-2006(2011年修订版)《建筑设计防火规范》6)GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》7)新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范8)GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》9)GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》10)GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》二、写字楼物业承接查验应提供的资料在物业承接查验接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在承接查验时交物业企业归档保存。

若承接查验时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。

这些资料主要包括：1.土建、装修需要的资料1) 建筑、装修和绿化等设计说明。

2)总平面图、建筑图和结构图。

3) 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)。

4)质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告)。

5)土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

6)房屋面积测量报告。

7)物业沉降测试报告。

8)防水工程的盛水实验报告。

9) 隐蔽工程承接查验鉴证。

2.弱点系统需要的资料1)各弱点系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等)。

2)各弱电系统图、平面图。

3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明)。

5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。

3.电气系统需要的资料1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。

3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)供电局承接查验报告。

5)各种用电设备调试、测试报告。

6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷承接查验报告。

4.给谁排水需要的资料1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的承接查验报告。

5)消防水系统试压、调试及检测报告。

6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站承接查验批文。

7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

5.空调系统需要的资料1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

3)空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局承接查验批文。

5)空调系统及设备试压、调试报告。

6.动力设备需要的资料1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

3)劳动局、质监站及煤气公司有关承接查验证明。

4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

5)煤气管道的试压报告。

7.电梯承接查验提交资料电梯正式承接查验移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此：1)房屋质监站颁发的“电梯运行证”。

2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。

3)点滴技术规格说明书。

4)电梯出厂合格说明书。

5)电梯装箱清单6)电梯管理与使用手册7)电梯一般安装标准。

8)电梯操作说明书。

9)电梯维修保养手册。

10)电梯安装图样。

11)电梯机械及电气控制图样。

12)电梯备品备件图样。

13)电梯操作培训手册。

14)电梯承包商竣工调试及自查记录。

15)电梯应急维修电话。

16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

8.其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

三、写字楼物业承接查验的程序当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始承接查验。

在承接查验时若发现问题，物业企业可以拒绝承接查验和接管，同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足承接查验标准时，才可以通过承接查验。

1.物业承接查验条件1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。

2)提供必要的专业技术介绍和培训。

3)提供所有的测试、检验和分析报告。

4)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。

2.拒绝承接查验对于以下情况，物业企业有权拒绝承接查验接管物业：1)严重违反国家有关法规。

2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。

3)工地与交付物业不能有效隔离。

4)机房不能完全独立封闭。

5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

3.缺陷整改对在承接查验中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促承包商(或者供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。

若问题比较严重，则向开发商建议暂缓承接查验，待整改完成后重新承接查验。

4.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的承接查验，但由于小业主(或租户)进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业企业一般仅作实物承接查验，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。

在此期间，技术上仍由承包商(供应商)把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。

对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。

5.承接查验通过被承接查验物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认承接查验通过，开发商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。

6.保修期正常情况下，物业整体承接查验结束，便正式进入保修期，但物业承接查验往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或其他原因已经进入保修期。

故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。

四、新写字楼物业的接管承接查验写字楼物业的接管承接查验，是在竣工承接查验合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

1.接管承接查验应具备的条件1)建设工程全部施工完毕，并已经竣工承接查验合格(分期交付使用的工程必须和施工区域隔离)。

2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

2..承接查验应提交的资料(1)产权资料1)项目批准文件。

2)用地批准文件。

3)建筑执照。

4)建筑分层、分单元面积表。

5)行政主管部门承接查验合格的证书、批文。

6)拆迁安置资料。

(2)技术资料1)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。

2)地址勘察报告。

3)工程合同及开、竣工报告。

4)工程预决算。

5)图样会审记录。

6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。

7)隐蔽工程承接查验证明。

8)沉降观察记录。

9)竣工承接查验证明书。

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11)新材料、构配件的鉴定合格证书。

12)谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13)机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。

14)砂浆、混凝土块试压报告。

15)供水、供暖的试压报告。

3.质量与使用功能的检验(1)主体结构1)地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值，不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2)钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。

3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

4)凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。

5)外墙不得渗水。

(2)屋面1)各类屋面必须符合《屋面工程施工质量承接查验规范》中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

2)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

(3)楼地面1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

块料面层应表面平正5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。

2)卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3)木楼地面应凭证牢固，接缝密合。

(4)装修1)刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度。

2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不漏顶帽，与基层必须钉牢。

4)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

5)抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。

6)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

7)尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

(5)电气1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV. 2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施承接查验规范》的要求。

5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装承接查验规范》的规定值。