沈阳房地产市场观察DOC9(1)

沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。

（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。

表2-1年份2000年2001年2002年2003年要项出让面积（万m2）682 480 400 676土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2注：资料来源：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。

净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。

地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。

沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。

从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。

根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。

通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。

2、土地供应类型的转变2003年沈阳土地市场的最大变化有两个，①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。

2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。

②商业用地的供应比重显著加大。

商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。

这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。

（二）沈阳房地产市场热销的背后——二、三级市场观察2003年沈阳市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于全国75.9%的平均水平。

2004年上半年房地产开发投资额为89.68亿元，商品房销售、预售合同备案金额为109.39亿元，投资销售比为122%。

有趣的是，销售情况如此之好，但是商品房价格却显得增长乏力，上半年1—6月反映即期价格变动的月环比增长率有3个月是负数（见表2-2）。

表2-2月份1月2月3月4月5月6月1—6月平均要项价格（元/m2）3189 3189 3042 2872.9 3135.7 2881 2984.6环比增长（%）9.4 0 -4.6 -5.6 9.1 -8.1同比增长（%）15.8 15.8 14 7.9 14.1 14.1 8.3注：资料来源：沈阳房地产信息中心2003年12月商品房平均价格为：30691、究其原因，从供应角度看主要有三方面：首先，中心城区的商品房价格上涨过快，导致价格偏低的城郊地区商品房受到瞩目。

中心城区以一环之内为限，粗略统计价位区间在3680—8200元/m2之间，以当地1247元/月在岗职工平均工资来看是难以承受的。

其次，中心城区的商品房供应量受土地供应量制约，供应量增长速度明显不如城郊地区。

2004年全年预计销售面积估计将达1000万平方米，而中心城区目前的在售楼盘即使包括已经销售掉的面积也在150万以下。

第三，2004年中心城区的商品房供应类型以商业型房地产和高档住宅为主，二环以外及城郊地区则多以大型住宅项目为主。

以酒店式公寓为例，全沈阳有将近10000套的供应量，全部是在中心城区。

因此，沈阳市中心城区和城郊地区商品房供应价格和供应量的权重发生了很大的变化，直接导致了商品房价格和销量增长不成正比的局面。

2、另外一方面，从居民的支付能力来看，沈阳重大城市规划调整得以实施和大量棚户区改造，使2003年大约有14.7万户居民进入市场购房。

同时，沈阳市民购房观念发生根本改变，住房消费积累开始释放。

加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了部分住房市场需求，也促进了商品房市场启动。

沈阳住房消费贷款近年的变化情况，住房消费贷款在3年内增长了2.3倍，尤其是2003年的高增长情况显示更多的人群提前了住房消费支出。

在支付能力方面，沈阳的房价和收入比从一个方面验证了，普通住宅在市场中更有空间。

沈阳商品房市场现在的情况是，3500元以下的商品房销售基本不需要广告推动，就可以热销。

更多的普通居民开始有购房需求，这与市场启动初期购房者以富有人群为主有根本区别。

从支付能力反映的情况看，在经济环境接近的大型城市中，沈阳的房价略高，相应价格适宜的普通住宅非常畅销。

3、从二手房市场来看，二手房成交量近3年来接近或超过一手商品房成交量。

并且，二手房房价和新增商品房房价的价差迅速缩小，但是二手房成交活跃也是建立在中心城区的一手房价格高启和供应量相对少的基础之上。

与沈阳的二手房的买卖火暴场面相比，租赁市场更令人感兴趣，奉天街上的格林豪森总面积186 m 2带装修的17楼的房子，租金9000元/月，而价格是7250元/ m 2。

与之类似的例子很多，投资回报率可以说很高。

经调查，我们认为产生相对较高租金的原因主要是，沈阳当地的中介公司还是相对较少，议价能力不高，当地居民二次置业能力比较弱，大约只有6.6% 的家庭有第二套住房，购房用途大多是自住，造成可供租赁的房源数量不足，租赁价格走高。

（二）热销的背后：空置商品房问题沈阳地区的空置商品房问题可以说已经到了不容忽视的地步，沈阳历年来累积的空置商品房已经成为本地市场难以消化的累赘。

表2-3年份 新增入市面积2竣工面积2消化面积2差额2累计空置量22000 495 349.5 372.4 -22.9 139.3 2001 463 348.8 359.4 -10.6 128.7 2002455363.6357.7 5.9 134.6 2003 763 585.9 518.267.7201.7注：资料来源： 沈阳房地产交易中心累计空置量超过200万平方米，可以说是很严重的，尤其是现在的楼市看起来如此繁荣的时候，很容易使人忽视这个问题的存在，从而使问题变本加厉。

这种情况的出现主要来自两方面：首先还要谈到价格问题，空置商品房的总量中有44%的商品房价格在4001—5000之间。

其次是户型问题，图2-1清楚可见：面积在121平方米以上的户型占空置商品房的比例为84%，大房型明显不符合市场需求。

事实上，大房型不是卖不动，前面提到的格林豪森在2001年的时候就卖掉了90%以上，全部是在170—214之间。

但是，那时后，整个楼市处于启动状态，买房的主要是当地富人，收入一般的老百姓并没有大规模参与。

在沈阳，动迁一户居住于市中心的居民，动迁补偿金在15万到20万之间，这笔钱对于希望购买大房型的居民，仅够首付款。

受限于手里的现金和工资的期望水平，沈阳的房地产市场还是以120平方米以下的中小户型最受当地工薪阶层欢迎。

表2-4商品房面积居民需求比例（%）供给比例（%）60以下14.7 2.660—100 43.2 18.9101—120 21.1 22.3121—150 12.5 24.2150以上8.5 32.0注：资料来源：《地产观察》2004年8月从表2-4中我们可以清楚的看到：沈阳存在一个严重偏离户型需求的房地产市场，这完全是缺乏市场调研和产品科学定位的结果。

二、细分房地产市场基于对项目本身的了解，我们重点走访和收集了沈阳市一环以内沈河区、和平区、皇姑区以及大东区的11个酒店、8家写字楼、共40个楼盘，希望从中能够找到沈阳地区产权式酒店、酒店式公寓及写字楼的现状和发展趋势，从而为本项目的产品定位的科学决策提供依据。

（一）四、五星级酒店沈阳是中国北方重要的交通枢纽和著名的旅游城市，截止2003年，沈阳年客运吞吐量达到2000万人次，酒店数量自然不少。

其中五星级酒店3家，分别是皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和洲际酒店，四星级酒店则多达44家，从11个样本中可以看到2004年上半年月均入住率在74%左右，与2003年非典疫情之后全国平均的60%相比是要高很多，与上海2003年70%—72%的入住率相当。

此外，2004年对于沈阳又是利好Array消息频传的一年，“一宫两陵”申请加入世界遗产名录成功，2006世界园艺博览会的申办成功，制造业博览会、韩国周的成功举办都使客房出租率居高不下。

（右图为沈阳“十五”规划的预计客运增量）1、五星级酒店的竞争将空前激烈，沈阳的五星级酒店的数量将在5年内达到至少10家。

除了等待正式报批成为五星级的凯宾斯基大酒店之外，其余都是在建项目或者是准备开建项目。

新增的6个项目中至少有3个在本项目附近，分别是汇宝国际、富丽华大厦、富莱德大厦，前一个是非常类似于本项目的综合性项目，包括其他品种在内总建筑面积都超过22万平方米，后两个则是停工已久的复工项目，其中富莱德大厦将作为沈阳希尔顿所在。

2、相对于五星级酒店激烈的竞争形势，沈阳四星级酒店面临的问题则是服务品质参差不齐和硬件设施日趋老旧，却满足于年65%以上入住率的现状。

象北站附近的格林大饭店、凯莱大酒店内部设施陈旧，服务人员的质素不均都是我们亲身感受到的，以四星的标准来要求，这样的水平至少在上海是无法立足的。

表2-5 沈阳11家星级酒店概况要项酒店名称 星级 地址 总套数现付价（标准房）年入住率 皇朝万豪酒店 5星 青年大街388号 435 698 80% 丽都喜来登酒店 5星 青年大街386号 623 619 80% 洲际酒店 5星 南京北街208号 298 495 85% 辽宁大厦 4星 黄河南大街105号 399 260 65% 格林大饭店 4星 北站路72号 185 298 70% 凯莱大酒店 4星 迎宾街32号 289 619 70% 沈阳假日酒店 4星 南京北街204号 186 397 80% 七宝山大饭店 4星 十一纬路79-81号 160 320 时代广场酒店 4星 北站路99号 274 380 75% 高登大酒店 4星 青年大街52号 180 398 房地产大厦 3星 大西路289号15028870% 合计3179 平均74%注：资料来源：实地调查、携程网本表中入住率缺失记录按照已知入住率众数70%计（二）酒店式公寓1、酒店式公寓供应量巨大：未到沈阳，实在难以想象沈阳酒店式公寓的现状，今年以来的供应量简直可以用“泛滥”来形容。

粗略统计，自去年至今，酒店式公寓开发项目超过15个，如果包括财富中心和汇宝国际的项目，开发总量已经超过60万平方米。