房地产项目经济测算培训 PPT
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地产行业投资测算培训PPT共11
25
风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
2024/1/28
加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
10
土地获取成本分析
03
与估算
2024/1/28
11
土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
4
政策法规影响因素
01
02
03
土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
2024/1/28
房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
5
市场竞争格局分析
03
04
动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
05
2024/1/28
06
适用于详细评估及优化投资方案
9
关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
房地产项目开发流程及经济测算(PPT)
经验值法 确定容积率，根据经验安排物业配比 缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态
配比反算法 通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较 有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高
本报告是严格保密的。
23
房地产开发成本构成
开发成本
土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费）
逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？
析
过程加价
开发模式
初步地价
地价变量
最可能地价
市
策略加价
场
利润预期
态
最乐观地价
场外公关
势
变量分析
企业发展战略
本报告是严格保密的。
传统价格模型
合理价格模型
8
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
课题二：经济评价的应用
本报告是严格保密的。
19
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
配比反算法 通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较 有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高
本报告是严格保密的。
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房地产开发成本构成
开发成本
土地出让费用 土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 室外工程费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费）
逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？
析
过程加价
开发模式
初步地价
地价变量
最可能地价
市
策略加价
场
利润预期
态
最乐观地价
场外公关
势
变量分析
企业发展战略
本报告是严格保密的。
传统价格模型
合理价格模型
8
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
课题二：经济评价的应用
本报告是严格保密的。
19
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
房地产开发项目经济测算ppt课件
参考类似项目的投资数据，结合当 地市场价格水平、政策法规等因素 进行调整。
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产经济测算培训_图文
2
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训_18PPT_XXXX年
>200%
AX60%-BX35%
其中: 扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房 地产开发费用+两税一费 增值额=销售收入-土地增值税扣除项目
三、静态经济测算操作流程
1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表
利润总额=销售收入-开发成本-期间费 用-销售税金-土地增值税 净利润=利润总额-所得税
1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表
前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出,按建安工 程费的3%左右计算: ➢可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右 ➢勘察费：建安工程费的0.1%左右 ➢设计费：建安工程费的1%－3% ➢临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。
三、静态经济测算操作流程
1、明确项目指标
2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表
土地增值税实行四级超率累进税率：
土地 增值 税应 纳税 额
计算方式
增值额（A）/扣除 项目金额(B)
计算式
<=50%
A×30%
50%-100%
AX40%-BX5%
100%-200%
AX50%-BX15%
=利润总额（1-25%） 税前投资利润率=利润总额/总投资 税后投资利润率=净利润/总投资
三、静态经济测算操作流程
1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表
配套设施费指的是不能有偿转让的开发小区内 公共配套设施发生的支出，如小学、幼儿园、 医院、会所及一些代征用地等,按建筑面积X单 方造价计算。 ➢幼儿园、学校：建筑面积X单方造价（1200元/ 平米） ➢会所配套：建筑面积X单方造价（根据会所档 次，高档会所5000元/平米） ➢市政公园(如果有)：公园占地面积X单方造价 （400-500元/平米）
房地产项目经济测算培训共119页
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
房地产项目经济测算培训
16、自三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训课件
土地经济测算的定义和意义
1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
定义
土地经济测算是一种通过对土地市场
意义
2
分析和评估，以及将市场信息转化为 具体的经济指标的方法。
在项目拓展前进行土地经济测算可以
节省时间和成本，避免大量资源的浪
费。
3
实用性
土地经济测算在伟业房地产的市场拓 展和资源使用方面具有重要的实用性。
土地价格的影响因素及测算方法
答疑环节
请提出您在培训过程中遇到的问题，我们将 以专业的态度和解答为您解决问题。
结束语和展望
在不断变化的市场环境中，掌握土地经济测算方法，全面了解市场需求和资 源状况，将有助于顺利开展拓展业务。
伟业房地产项目拓展土地 经济测算培训课件
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训课件为你提供全面的土地经济测算知 识。掌握土地经济测算方法，提高项目拓展效率。
需求分析和背景介绍
背景
伟业房地产是中国知名上市公司，业务范围覆盖 大中城市。
需求
随着业务拓展，需求更多地了解土地经济测算知 识，制定更加详细的市场扩张计划。
1 影响因素
土地价格有多个关键因素，如位置、 供需情况、规划用途等。
2 测算方法
土地价格的测算方法主要有直接比较 法、收益法和成本法等。
项目拓展中的土地经济测算应用
市场需求
在确定拓展区域时，应先了解 市场需求，为测算提供基础数 据。
用途规划
正确规划土地用途，针对用途 需求进行经济测算，制定合理 的市场拓展计划。
资源限制
务实考虑资源和成本限制，完 成可行性经济测算，确保项目 顺利推进。
案例分析与讨论
1
案例1
某地区房价上涨，寻找更为经济实惠的土地拓展方式。
房地产经济测算培训(ppt 45页)
假设项目基本指标 土地成本及楼面地价测算
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
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净资产收益率=税后利润/所有者权益
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交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 7
一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
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一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算 建安成本取值参考
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 11
净资产收益率=税后利润/所有者权益
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 6
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 7
一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 8
一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 9
一般房地产项目的评价分析过程
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
Copyright © by CRLAND All rights reserved. 2
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
2024版房地产项目经济测算培训(精品干货)[1]
![2024版房地产项目经济测算培训(精品干货)[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/c42fc5a7afaad1f34693daef5ef7ba0d4b736d14.png)
3
测算目的与意义
01
02
03
评估项目经济效益
通过测算，可以了解项目 的投资回报率、净现值等 关键经济指标，为决策者 提供客观依据。
2024/1/28
预测市场风险
经济测算可以揭示项目潜 在的市场风险，帮助开发 商在前期规避风险，减少 投资损失。
优化项目方案
通过对不同方案的经济测 算，可以比较各方案的优 劣，进而优化项目方案， 提高项目整体效益。
深入了解目标市场，包括 政策环境、供需关系、竞 争态势等，为制定投资策 略提供数据支持。
2024/1/28
项目定位与规划
根据项目特点、市场需求 和竞争状况，明确项目定 位，合理规划项目布局和 功能分区。
投资组合与优化
根据项目风险、收益和现 金流等因素，构建投资组 合，实现风险分散和收益 最大化。
12
敏感性分析
对项目的主要经济指标进行敏感性分析，评估项目在不同市场环 境下的经济表现。
19
05
房地产项目经济测算案例 住宅项目经济测算
项目背景
某开发商计划在市区内开发一个中高端住宅项目，总占地面 积10万平方米，规划建设20栋住宅楼。
经济测算指标
包括土地成本、建安成本、销售费用、管理费用、财务费用 等。
房地产项目经干济货测) 算培训(精品
2024/1/28
1
目录
2024/1/28
• 房地产项目经济测算概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产项目投资策略与风险评估 • 房地产项目经济测算实务 • 房地产项目经济测算案例分析 • 房地产项目经济测算优化与提升
2
01
房地产项目经济测算概述
2024/1/28
广，吸引品牌商家入驻；最后根据租金收入和成本，计算项目的盈利能力和投资回报率。 • 测算结果：经过测算，该项目的总投资额为20亿元，预计年租金收入为3亿元，净利润为1亿元，投资回报率为5%。
房地产开发项目经济测算培训教材
⑴商业、综合、居住用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修 正系数×因素修正系数 ⑵工业用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正 系数/宗地容积率（当宗地容积率<1时）
（三）前期工程费
前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、 水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
直接比较公
式： PD＝
PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
13
（一）土地取得的费用
土地费用估算
开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有 多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种
提示：取得的只能是 使用权 我国的土地所有权只 有两种：国家和集体
错误案例：电视上一 个律师竟然说土地所 有权属于某家。
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括 ：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁 费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转 房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
（三）前期工程费
前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、 水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
直接比较公
式： PD＝
PB×A×B×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗 地个别因素条件指数
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（一）土地取得的费用
土地费用估算
开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有 多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种
提示：取得的只能是 使用权 我国的土地所有权只 有两种：国家和集体
错误案例：电视上一 个律师竟然说土地所 有权属于某家。
⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括 ：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁 费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转 房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出 让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权 出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城 镇土地拆迁补偿费。
房地产经济测算与开发策略培训PPT21页
房地产经济测算与开发策略 培训
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank yΒιβλιοθήκη u
地产项目策划经济测算PPT课件
2、主力店前期持有，后期逐渐变现。
3
5 PART 排期与测算/经济测算
开发投资估算
序号
一 1.1 1.2 二 三 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 四 4.1 4.2 4.3 五 六 6.1 6.2 6.3 七 八
项目名称
土地成本 土地成交价
契税 前期工程费 建安工程费 地上建筑面积
22995
15790
0
销售面积(㎡)
37208
18604
11162
7442
0
平均售价(元/㎡)
20424
20000
20600
21218
21855
销售率（%）
100,00%
50,00%
30,00%
20,00%
0,00%
1、上表中2010年下半年售价为销售起价，销售起价取预计售价低价；各项产品每半年上浮3%；
临街商铺销售收入（万元）
109863
0
31990
43934
33939
销售面积(㎡)
20706
0
6212
8282
6212
平均售价(元/㎡)
53059
50000
51500
53045
54636
销售率（%）
100,00%
0,00%
30,00%
40,00%
30,00%
内街商铺销售收入（万元）
75993
37208
地上建筑面积*单价 道路占地面积*单价 绿化占地面积*单价 （二+三+四）3%
（二+三+四+五）3% 一至六项之和的20%，年利率10%
房地产经济测算培训课件(ppt 96页)
4
P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
5
P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
P6
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
P39
2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
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物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2. 土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让 地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得 城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆 迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
项目投资
一、土地费用
估算：
开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生 的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所 发生的费用各不相同。
提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年） 我国的土地所有权只有两种：国家和集体
出让土地的土地 出让地价款
租用土地的土地 租用费
划拨或征收土地的 土地征收拆迁费
市场比较法的基本公式如下：
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
间接比较公式： PD ＝ PB×A×B×C×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例 宗地个别因素条件指数
万元
4.0%
1374.0
地价款的4%
1.3
印花税
土地价
34,350.00
万元
0.5‰
17.2
合同额的0.5%
项目投资
土地价格估算
二、市场比较法
根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产 的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格 因竞争而趋于一致。
4. 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
5. 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
股东投资入股土 地的投资折价
转让土地的土地 转让费
一、土地费用
项目投资
1. 土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿 费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑
土地取得方式
项目投资
一、竞价购买
一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）用
名称
计费依据 数值
土地受让费 土地面积
1145.00
单位 亩
计费标准 (元/)
30.00
费用合计 (万元)
35741.2
34,350.00
备注
1.2
契税
土地价
34,350.00
房地产开发项目经济测算培训
|
Economic calculation training of real estate development project
2018
前言
无人能够左右变化 唯有走在变化之前 只有将领导变革视为己任的组织 才能生存下来
企业实现快速增长的六大突破口 协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、 快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质
机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项 目是否可行（即匡算） 初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额， 来决定一个项目是否可行（即概算） 可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来 决定一个项目是否可行（即精算）
03 房屋开发费 06 销售费用 09 不可预见费
项目投资
投资成本费用：
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 1. 土地费用 2. 前期工程费 3. 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 4. 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 5. 开发期间税费 6. 其他费用 7. 不可预见费等
基本知识
1 1
项目投资
01
项目收入 3
1
项目利润
相关分析
5 0
重点说明
2 1
1
6 0 1
基本知识
测算意义
测算思路
01
测算假设
一、测算意义
基本知识
测算必要性 测算作用
测算精度要求
在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
前言
知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成 若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在
前言
树立经营意识 掌握经济评价及其在决策中的作用
目的
思考二
房地产经营 需要哪些要素投入
思考三
好项目 什么样的房地产才能算
产出
output
回报
repay
前言
投入
input
付出
pay
CONTENT
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3. 土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合 法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
二、测算思路
基本知识
收益
税收
基本知识
三、测算假设
指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏测算
项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例
租、售计划模拟
现金流分析
模拟开发进程
相关分析 财务评价
项目投资
01
项目投资
01 土地费用 04 管理费用 07 开发期间税费
02 前期工程费 05 财务费用 08 其他费用