银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文大学论文

《银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析》

院系名称：会计学院

专业名称：会计

年级班级：16届统本会计6班

姓名：徐梦帆

指导教师：杨卫

日期： 2016.12.20

银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

两者之间的辨析

银行贷款有两种还款方式：一种等额本息还款法。一种是等额本金还款法。前段时间有朋友贷款，问我这两种还款方式有什么区别。下面我从这两种还款原理做以详细说明。

等额本息还款法:是指每月向银行还款固定金额（也称月供），固定金额包括两部分，本金和利息。此还款法是本金逐月递增，利息逐月递减。也就是首月还款本金最少，利息最多，以后逐月本金增加，利息减少。在还款期内，支付的总利息比较高，高于等额本金还款方式。

等额本金还款法：是每月向银行还款额逐月递减，其中本金固定不变，利息逐月递减。在还款期内，支付的总利息相对等额本息还款方式要少。但在还款前期，每月的还款额度要大于等额本息还款方式。

等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

下面我们来分析一下等额本息还款方式原理：

假设在中行贷款总额为20万（用字母D表示），贷款期限为N个月，贷款年利率为7.05%（用字母Y表示），则月利率为α（7.05%÷12=0.005875），每月还款金额为M（2327.3），其中本金为B，利息为L。每月剩下未还贷款总额为S。

每月向银行还款固定金额M是如何计算出来的？

第一个月： 1.利息=贷款总额x月利率------->L=D α=200000x0.005875=1175---->L1

2.本金=月还款额－利息--------->B=M - L=M - Dα------------------->B1

3.剩下未还贷款总额=贷款总额- 本金------->S=D - B =D -（M - Dα）

=D-M+Dα

=D(1+α) - M ------------>S1

第二个月：1.利息L2=未还贷款总额x月利率=S1 x α=αD(1+α）- αM --------------->L2

2.本金B2=M - L2=M - （αD(1+α）- αM ）

=M - αD(1+α）+αM

= (1+α)(M-αD） -------------------------------------------->B2

3.未还贷款总额度S2=S1 - B2= D(1+α) - M - (1+α)(M-αD）

=(1+α)(D-M+αD) - M =(1+α)(D(1+α) - M) -M

=D(1+α) 2 -(1+α)M - M =D(1+α) 2 -M(1+(1+α)) ----->S2 第三个月：1.利息L3=S2 x α=αD(1+α) 2 - αM(1+(1+

α)) ------------------------------->L3

2.本金B3=M - L3=M - αD(1+α) 2 +αM(1+(1+α))

= M (1+α+ α(1+α)) - αD(1+α) 2

= M(1+α) 2 - αD(1+α) 2

= (1+α) 2(M-αD） ---------------------------------------------------->B3

3.未还贷款总额度S3=S2 - B3 = D(1+α) 2 -M(1+(1+α)) - (1+α) 2(M-αD）

= (1+α) 2 (D - M+αD) - M(1+(1+α))

=(1+α) 2 (D(1+α) - M) - M(1+(1+α))

= D(1+α)3 - M(1+α) 2 - M(1+(1+α))

=D(1+α)3 - M(1+(1+α)+(1+α) 2 ) ----------------->S3-