地下人防车位开发商能不能卖
浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属
浅析商品房住宅小区人防地下车位所有权归属商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属一直是购房者关注的焦点问题之一。
这个问题涉及到房地产法律法规、物权法、人防工程管理条例等多个方面的法律法规，因此需要进行深入的浅析。
本文将围绕商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属进行详细分析。
我们需要了解何为商品房住宅小区人防地下车位。
商品房住宅小区是指由开发商按照规划设计、出售给自然人或法人的住宅项目。
而人防地下车位是指位于住宅小区地下的车位，属于人防工程。
根据人防工程管理条例的规定，人防地下车位属于人防设施的组成部分，其建设和管理有关规定需要遵循人防工程管理条例的规定。
我们需要了解人防地下车位的所有权归属。
根据物权法的相关规定，所有权是指物权人依法对自己的物享有物权的主体权利。
对于商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属，需要根据相关法律法规进行分析。
根据《人防工程管理条例》第十七条的规定，人防地下车位的使用、管理和收费都需要遵守国家有关规定，但并未明确规定其所有权。
而根据一般的合同理论，人防地下车位的所有权通常是由开发商所有，开发商可以在销售商品房时与购房者进行沟通协商，将人防地下车位的使用权、管理权划分给购房者。
接下来，我们可以结合实际案例来分析商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属。
在某城市的商品房住宅小区中，由于车位紧张，购房者对人防地下车位的所有权归属产生疑问。
在这种情况下，开发商可以通过合同条款明确地将人防地下车位的使用权、管理权划分给购房者，从而解决购房者的疑问并满足购房者的需求。
也有一些小区人防地下车位的所有权归属较为模糊，购房者和开发商在合同中对此并未做出明确规定，这时可以通过法律途径进行解决，例如购房者可以向相关部门提出申诉，要求明确人防地下车位的使用权、管理权的归属，以维护自身的合法权益。
我们需要强调的是，商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属不仅仅是一种法律问题，更是一种社会问题。
在解决商品房住宅小区人防地下车位的所有权归属问题时，需要充分考虑购房者的合法权益，保障购房者的住房需求，同时也需要尊重开发商的合法利益，维护商品房市场的稳定和健康发展。
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涨知识：人防车位使用权70年？可以签合同出售吗？别被忽悠了！,专利指南,专利申请专题,涨知识：人防车位使用权70年？可以签合同出售吗？别被忽悠了！部分开发商存在违规销售人防车位的问题。
记者高玉龙摄睁大眼三种车位大不同有产权车位开发商通过土地出让取得所有权建的车位,签的是《机动车位购置协议》,约定产权面积、期限等。
人防车位所有权属国家所有,不能办产权证,也不能出售。
开发商有权出租获益。
签的是《地下停车位使用权租赁合同》或《地下车位使用权有偿转让合同》,租赁时限最长20年,而非70年。
20年到期后,合同可续签。
占用公用空间建的车位该类车位、车库不符合规划要求,应属业主共用,开发商无权对外出售。
不少市民在购买车位时,都曾遇到过人防车位的问题。
按照相关规定,开发商不得出售人防车位,并且出租期限不得超过20年。
而记者调查发现,多家开发商都存在违规销售或长租人防车位的情况。
对此,济南市人防办回应称,人防车位可出租但不得超过20年,超过20年以外的,属于无效期限。
市民反映买车位却无法办产权原来是人防车位市民唐先生在南益·名泉春晓小区购置了一套二手房,顺带购买了一个人防车位。
近日,唐先生想将这个人防车位的产权变更到自己名下,没想到却被告知产权无法进行变更。
“物业说产权变更要找开发商,开发商说因为是人防车位,无法进行产权变更。
”根据2013年12月发布的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》,新建民用建筑应按照不低于地上总建筑面积8%的比例结建人防工程。
而新建民用建筑确因条件限制不能结建人防工程的,建设单位应当依法缴纳易地建设费,其中易地建设费应当专款专用。
一地产界人士告诉记者,开发商在开发建设楼盘小区时,基本都会选择配建人防工程,只有在不具备条件的情况下才会缴纳人防建设费。
“开发商在小区建人防工程可以当作车位对外销售租赁,这样还可以获得一定利润,而缴纳费用则不会有利润回笼。
”相关规定人防车位不能对外出售不过开发商有权出租根据《济南市城市地下空间开发利用管理办法》第三十七条规定,经依法批准结建的人防工程,所有权属于国家。
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗地下停车位有吗?1、法律分析：通常情况下，停车位是不带产权的，车位一般可以分为以下几种情况：如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
2、经有权机构批准建设的地下停车位，可以根据土地用途和合同约定办理不动产权证，属于商住性质办理地下停车位产权，需由开发主体申请办理房产总登记后才可办理一手分户登记，使用年限根据所在土地产权用途确定。
3、法律分析：车位没有产权。
一般停车位产权年限为40年。
使用年限是根据不同的土地性质来决定。
在一般情形下，车位并没有产权证。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4、地下停车位可以办理产权证。
根据相关规定，地下停车位一律实行有偿、有限期使用。
住宅用地的地下停车位和房产一样，一般不超过70年，商业、旅游、娱乐用地不超过40年，任何单位和个人不得擅自改变人防工程的使用用途。
有，地下车位一般都是有产权的，地下停车库如果不是人防工程改建，同时又不计入小区公摊面积，一般都能办理产权证。
如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，他就有权进行出售或出租。
地下车位有产权，但有的没有产权。
有产权的车位产权年限为70年，无产权车位的使用年限为20年。
有产权的车位可交易产权，确立产权人对车位的所有权，使用权、继承权等，也可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
并不是地下车位都没有产权，没有产权的地下车位都是人防车位，产权归人防办所有只对外提供使用权，所以对于一般居民来说就会被理解成没有产权。
地下室车位是归开发商所有还是业主1、此时开发商并不是业主，地下车位的所有权归全体业主共有。
开发商无权决定地下车位如何使用。
2、那么就归开发商所有，意味着开发商有权出售；②若是停车场算入公摊，就属于小区业主所有，小区业主可以使用；③若是停车场由人防工程改建，则属于国家，不得出售。
人防工程可以买卖吗
人防工程可以买卖吗比如地下大商场.及小区的地下车库,都会有一部份是人防工程,人防工程属于国家为防空而设,在关键时刻发挥重要作用,故人防工程是不能出售的,比如地下车库,你可以租,但不能全卖。
全卖的话，如果拥有者给封闭了,到时关键时刻人进不去,就起不到作用。
我国一直在加强人防工程的建设，我们生活中的一些设施就是人防工程，比如地下停车场就是一种。
人防工程关系到国家和人民的生命安全，那么人防工程可以买卖吗?若进行买卖是否符合法律规定呢？下面小编就为您解答。
▲一、人防工程可以买卖吗比如地下大商场.及小区的地下车库,都会有一部份是人防工程,人防工程属于国家为防空而设,在关键时刻发挥重要作用,故人防工程是不能出售的,比如地下车库,你可以租,但不能全卖。
全卖的话，如果拥有者给封闭了,到时关键时刻人进不去,就起不到作用.▲1、不符合基本法理买卖合同最基本的法律性质表现为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人向出卖人支付相应的价款，这一基本法律性质也为我国《合同法》第一百三十条所明定。
开发商出售人防车位在现实条件下不符合买卖合同的这一基本法律性质，因为开发商虽然获准建设人防车位，但并没有就人防车位取得相应的产权。
人防工程与社会公众的安全息息相关，是重要的国防基础设施，反映的是社会公共利益，如果开发商通过签订转让合同的方式出售人防车位，不但欠缺权利基础，不符合基本法理，而且损害了社会公共利益，应当依据《合同法》第五十二条第四项的规定认定该转让合同无效。
▲2、与现行法律法规相冲突《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”据此，《人民防空法》对于投资者能否出售人防工程这一问题，并未明确规定，仅赋予了投资者“使用管理”和“收益”的权利，可见作为投资者的开发商对于人防工程并不享有出售等处分的权利。
人防工程停车位可以卖吗 人防车位
人防工程停车位可以卖吗人防车位小区停车位建在人防工程上是现在很多小区都有的情况，人防工程的产权是归国家所有的，开发商在上面建设收费停车位国家允许吗？人防工小区程停车位合法吗？小编根据这个问题查找了相关的法律法规，并咨询了相关的律师做了相应的整理。
小区人防工程停车位合法吗？一、关于小区人防工程停车位合法的问题尽管人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。
根据《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”因此，经人防机关批准，人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。
收益实际归属方面，人防工程开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益应归开发商享有，但小区商品房售完后，管理及收益权是否还属开发商需要具体分析，关键是看修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。
如果地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主，则地下人防车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。
反之，如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入，则地下人防车库的收益权仍归开发商所有。
商品住宅价格构成方面，根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格的构成包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。
《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。
将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。
”因此，笔者认为，除非开发商在商品房销售合同中，明确载明人防地下工程建设成本没有纳入住宅销售价格，一般情况下，地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。
小区车位的四种类型及选购车位的五个要点
小区车位的四种类型及选购车位的五个要点来源：无讼阅读作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所）一、小区内车位的类型及各类车位的特征住宅小区的车位一般分为四种类型：人防工程车位、单个业主购买的产权车库（位）、全体业主共有车位、开发商所有车位。
（一）人防工程车位开发商拥有使用权，可以出租收益，但不得出售。
业主可以通过受让该车位的使用权，长期租赁该车位，但无法办理不动产权证。
根据《中华人民共和国人民防空法》第5条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”开发商可决定出租人防车位并获得收益。
但值得注意的是，如遇政府人防应急要求，业主需要根据相关部门的通知腾空车位供人防之用。
根据《中华人民共和国合同法》第214条：“[租赁期限]租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”长租人防车位的合同，最长约定业主可享有该车位20年的使用权。
20年届满后，可续签。
（二）单个业主购买的产权车库（位）产权车库（位）的最大特征，就是在规划设计之初即为产权车库（位），应取得政府颁发的《建设规划许可证》，未计入业主公摊面积，单个业主购买产权车库（位）的，可办理不动产权证书。
根据《中华人民共和国物权法》第74条第1款、第2款：“[车位、车库的规定]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”由此可见，小区内的产权车库（位），开发商有权决定出售、附赠或者出租。
业主购买产权车库（位）的，在缴纳契税、印花税等之后，凭完税证明及测绘图，可依法办理不动产权证。
产权车位的土地性质为商业、办公等非住宅类，土地使用年限一般为40年或50年。
产权车库及产权车位有所不同，库是封闭性空间，车辆可以进出，有可供开启和关闭的门。
民法典小区地下停车位出售合法吗
民法典⼩区地下停车位出售合法吗买上⼀套房是很多⼈奋⽃N年的⾟勤结果，房拿到后，车位问题也随之⽽来，有的⼩区停车位只租不卖，有的⾼价叫卖。
那么随意被开发商和物业租售的⼩区地下停车位到底合不合法?接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于⼩区地下停车位出售合法吗等相关知识，欢迎⼤家阅读!民法典⼩区地下停车位出售合法吗1、根据我国《民法典》（2021.1.1⽣效）规定，建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或出租等⽅式约定。
2、因此，建筑区划内规划⽤于停放汽车的车位、车库⽤来买卖是没问题的，关键是看合同对车位如何约定。
当初购房合同上写的“按1∶1.8的⽐例分配车位”是有偿的还是⽆偿的，要依合同的具体情况解释。
3、⾄于具体价格，原则上应当由双⽅当事⼈协商来确定。
开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。
有产权证的地下车位能买卖。
⾸先要看开发商是否有权销售车位给你，以下情况车位属全体业主所有，开发商⽆权出售(即你⽆地下车位产权)(1)开发商在计算公摊⾯积时已把地下车库建筑⾯积计算在内;(2)把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内;(3)⼩区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能。
(此条⼗分重要!)否则业主最后拿到⼿的只是⼀纸合同，⽽不是产权证。
(有的开发商在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。
他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。
可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。
)如停车位经登记并取得产权证书，则可依法转让、出租、抵押及以其他⽅式进⾏处分。
⼩区车位⼤体上有三种，有产权车位，⼈防车位，⽆产权车位。
第⼀种最简单，产权在谁名下就是谁的。
第⼆种最常见，产权属于政府，但是开发商可以对其进⾏经营管理(法律规定谁投资谁管理使⽤，但是开发商投资还是业主投资有争议)。
根据《中华⼈民共和国⼈民防空法》第五条规定：“⼈民防空⼯程平时由投资者使⽤管理，收益归投资者所有。
人防车位使用权转让合法吗？价格可以怎样定？交易流程是什么？
⼈防车位使⽤权转让合法吗？价格可以怎样定？交易流程是什么？业主花⼗⼏万元甚⾄更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，⼀旦出现⾃然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。
那么⼈防车位使⽤权转让合法吗？价格可以怎样定？交易流程是什么？哪些车位不能进⾏买卖？哪些车位不能进⾏买卖？1、⼩区的公共空地⼩区⾥的空地，有的时候甚⾄是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。
有的作价卖给业主，有的按⽉出租。
据悉，由于⼩区的⼟地使⽤权归全体业主，因此开发商⽆权出售敞开式地上车位。
这类车位可以由业主⼤会授权业委会委托物业租给业主使⽤，扣除必要费⽤后归⼊⼩区维修资⾦。
2、⽆约定的地下车位如果地下车位建筑⾯积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房⼈出售产权，但地下车库只能预售给本⼩区范围内的商品房预购⼈。
开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。
在房屋买卖合同中，开发商必须申明该⼩区⾥的地下车位的产权属于单独转让，不随房⼦⼀起卖。
如果没有类似的⽂字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
这部分收益可以由⼩区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归⼊⼩区维修资⾦。
3、已被公摊的地下车位很多开发商在卖房⼦的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。
如果地下车位⾯积已作为公摊⾯积被⼩区业主分摊了，那么开发商就⽆权出售。
换句话说，卖房⼦的时候已经把地下车位的⾯积分摊到每个业主的⾝上，并且按⽐例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。
《中华⼈民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。
”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到⼿的只是⼀张⽩纸。
这类的地下车位办不了产权证，属全体⼩区业主所有，严格地说属于⼩区的配套设施，可以由⼩区业委会委托物业公司出租给业主使⽤，出租收益扣除必要的管理成本后归⼊⼩区维修资⾦。
2021民法典对人防车位的规定
2021民法典对人防车位的规定在2021年新民法典中，地下人防车位是属于人防设施，就是人民防空的一部分。
它的所有权既不属于物业，也不属于业主，没有产权自然而然的就不可以买卖，如果协议进行买卖，签订的协议也就是无效了。
受益者如果因为这个协议而取得的财产，要给予返还。
民法典地下车位规定：1、按照《物权法》和《人民防空法》中的谁投资，谁收益的原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位的需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可以出售，使用期限为20年，到期后才可以继续租，开发商可以收取一定的租费，如果国家发生战争的时候，就要无条件给国家征用。
《民法典》第二百七十五条第一款要求，在一个建筑区域内规划停放车辆停车场和车库的使用权，应当由当事人通过出售、奖励或者租赁的方式约定。
《民法典》第275条第2款规定，在业主共有的道路或其他场地上停放汽车的停车位属于业主。
《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
2、是否计入公摊面积如该地下车库计已入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。
如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。
3、对于人防车位的规定，小区的地下人防车位，是属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。
这是开发商根据《人民防空法》的要求，建设的人防放空地下室，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。
根据《人民防空法》等相关法律规定，战时此类车位人防办可免费征用此类车位作为地下人防工程，平时此类车位可由开发商处置。
人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
人防工程地下车库的权益归属
人防工程地下车库的权益归属很多地下过街道、地下停车场及地下车库属于人防工程，近期，一些业主和开发商由于人防工程地下车库的权益归属发生纠纷，一些人认为人防设施是没有产权的，而另外一些人认为人防地下车库属于小区全体业主共有。
下面是关于人防工程地下车库的权益归属，请大家阅读。
▲一、人防工程的建设是建设单位承担的法定义务，人防工程属国防工程，其所有权不得转让。
1、《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
第四十八条又规定：城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。
应当修建防空地下室的民用建筑，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准;经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。
人民防空工程易地建设费由人民防空主管部门按规定统一管理，专项用于人民防空工程建设。
2、从上述规定可以看出，建设单位修建人防工程或交纳人防工程易地建设费，是履行法定义务。
《中华人民共和国人民防空法》第二条规定“人民防空是国防的组成部分”，既然法律规定人防防空是国防的组成部分，建设单位依照法律修建的人防工程必然也属于国防资产的组成部分，新颁布的《中华人民共和国物权法》第五十二条已明确规定“国防资产属于国家所有”，因此，人防工程属于国家所有，且其所有权不得转让。
3、与一般住宅项目中的教育配套设施(小学、中学)和农贸市场等配套设施的性质一样，建设单位在人防工程建设完成后，是向国家确定的主管部门移交所有权，人防工程部分的建筑面积也不可能由小区业主进行公摊，所以从所有权的角度分析，认为小区人防地下车库属于全体业主共有，缺乏法律依据。
车位的权属问题
车位的权属问题目前，小区车位主要有三种：一种是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库，如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库，这些车库的土地使用权为开发商所有，开发商在出售房子的时候，可以将其写进买卖合同中。
二种开发商可以转让使用权的车位，这些车库是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，如很多高层的地下车位，这些车位既可以出售也可以出租。
三种是一种特殊类型的车库，如人防工程改建的地下车位等，这类车位没有销售许可证和产权证，只可以出租。
《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
现在的问题是车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定、车库建造成本的界定。
根据《物权法》规定，除建筑区划内的绿地、道路及物业管理用房等属于强制共有之外，其余部分应根据当事人之间的“约定”确定其归属。
“约定”既包括商品房购销合同的约定，也包括当事人之间的其他相关协议。
目前存在的问题是，一些小区地下车库原始权属不清，这些没有明晰产权的车位“约定”就会出现异议。
另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在房地产开发商手里，业主者是处于被动的“约定”地位。
所以应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”更具可行性。
我们知道开发商在投资建设前交纳了土地出让金。
所以，对于依法办理了使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权。
业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
这是《物权法》所涉及的连带权益。
车位分类及购买车位几点注意事项
车位分类及购买车位注意事项新浪乐居综合整理所谓“衣食住行”，“行”和“住”密不可分。
在住宅市场严厉调控下，楼市陷入低谷，开发商转而在车位上增大销售力度，但与此同时，“停车难”、“停车贵”成为一个日益难解的沉疴。
为了让自己出行无后顾之忧，不少业主仍选择买一个属于自己的车位，对此，乐居小编接下来将分别介绍四类车位和购买车位时的注意事项。
住宅小区车位分四类1、人防工程车位：开发商不拥有产权，不得出售，只拥有使用权(如果开发商将建设人防工程的成本已经分摊到销售的商品房的成本当中，则使用权的归属也随之转移)；2、全体业主共有车位：《物权法》规定小区的地面车位属于全体业主共有，如何使用需要经过全体业主共同决定；3、单个业主购买车位：由业主出资购买，产权属于业主；4、开发商所有车位：开发商投资建设的，不计入公摊，可出租或者出售给业主使用的。
购买车位注意事项：1、车位是否有产权？首先要明确车位是否开发商所有车位首先要看是不是属于开发商所有，即开发商是否有车位的所有权。
《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。
如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。
在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。
此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。
如果开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，而这些产业并非属于开发商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。
这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，一旦房地产商“走人”，业主的钱就存在追不回的风险。
人防工程允许买卖吗？
人防工程允许买卖吗？比如地下大商场.及小区的地下车库,都会有一部份是人防工程,人防工程属于国家为防空而设,在关键时刻发挥重要作用,故人防工程是不能出售的,比如地下车库,你可以租,但不能全卖。
人防工程也就是人民防空地下室工程，是特殊时期的一种安全工程，对于城市的安全扮演着很重要的地位。
那么作为这么重要的工程，人防工程可以进行买卖吗?接下来就带大家来讨论一下人防工程允许买卖吗。
人防工程可以买卖吗比如地下大商场.及小区的地下车库,都会有一部份是人防工程,人防工程属于国家为防空而设,在关键时刻发挥重要作用,故人防工程是不能出售的,比如地下车库,你可以租,但不能全卖。
全卖的话，如果拥有者给封闭了,到时关键时刻人进不去,就起不到作用.1、不符合基本法理买卖合同最基本的法律性质表现为出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人向出卖人支付相应的价款，这一基本法律性质也为我国《合同法》第一百三十条所明定。
开发商出售人防车位在现实条件下不符合买卖合同的这一基本法律性质，因为开发商虽然获准建设人防车位，但并没有就人防车位取得相应的产权。
人防工程与社会公众的安全息息相关，是重要的国防基础设施，反映的是社会公共利益，如果开发商通过签订转让合同的方式出售人防车位，不但欠缺权利基础，不符合基本法理，而且损害了社会公共利益，应当依据《合同法》第五十二条第四项的规定认定该转让合同无效。
2、与现行法律法规相冲突《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”据此，《人民防空法》对于投资者能否出售人防工程这一问题，并未明确规定，仅赋予了投资者“使用管理”和“收益”的权利，可见作为投资者的开发商对于人防工程并不享有出售等处分的权利。
《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第二条第三款重申了《人民防空法》的规定。
地下人防车位开发商能不能卖
地下人防车位开发商能不能卖近十万买了个人防车位2004年5月28日,家住宁波市华泰剑桥小区的楼某与开发商华泰股份有限公司签订了一份《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》一份,合同约定:双方就买卖地下车位使用权达成协议;楼某向华泰股份有限公司购买位于华泰剑桥二期地下K1库编号为123的车位一只;车位的价款为98000元;楼某应于2004年5月28日前支付价款;华泰股份有限公司应于2005年2月28日前将车位交付给原告。
后原、被告均按约履行了付款及交付车位的义务。
直到2009年,楼某才得知,已经所买的停车位属于人防工程。
按照宁波市人防办《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》第一条规定:人防工程是国防战备设施,“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分,任何单位或个人不得出售产权或使用权,在目前产权界定尚不明晰的情况下,“结建”防空地下室只允许临时出租,但租期每次最长不得超过三年。
开发商怎么能把属于国家的人防工程卖给了自己呢?再说了,人防办的文件明确规定防空地下室只能临时出租,且租期不能超过三年,而开发商却说“车位的使用年限与该车位所在土地使用权的出让年限相同”,这不是明显在忽悠人吗?楼某找开发商理论无果,一纸诉状将华泰股份有限公司告上了法庭,要求确认原、被告车位买卖协议无效;被告返还原告购车位款98000元,赔偿利息损失34041元。
人防工程的所有权归谁像楼某与开发商之间地下人防车位之纠纷,在国内也出现过多起。
其根源就在于法律对于人防工和所有权规定的模糊,《中华人民共和国人民防空法》(下称《防空法》)第十八条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
”《防空法》第二十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”所以,住宅小区建设人防工程属于强制性规定。
但是对于人防工程的所有权归属,《防空法》第五条只是规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
人防车位是什么？人防车位和产权车位的区别
人防车位是什么？人防车位和产权车位的区别一、什么是人防车位车位有人防车位和产权车位之分，从名字上就可以了解到产权车位就是平常我们正常买卖的车位，购买者拥有完整的产权，不用担心产权的问题。
而人防车位是什么意思呢？开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为人防车位。
该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家，无法出售但可以出租，且期限不得超过20年。
二、人防车位和产权车位的区别1、用途不同产权车位是开发商销售给购房者的，购房者拥有车位的完整产权，车位所在的土地使用权是有使用年限限制的，年限与车位所在的土地使用权年限一样长。
购买的时候应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。
但根据物权法规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期。
人防车位不像产权车位一样属于出售给个人的车位，一般适用于一些人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，禁止开发商销售。
根据现行小区规划相关法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主拥有，开发商或者物业公司没有出售的权利。
2、建筑结构不同人防车位和产权车位可从建筑结构上来看，如果在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，那么人防防护门（防护门和密闭防护门）围合空间里面的车位，那就肯定是人防车位。
产权车位没有什么特别的地方，都是一般的车位形态，主要还是看开发商是否能够办理产权证书为准。
开发商会根据事先设计的小区规划图来建造，在具体查看小区车位的时候，如果不能辨别出是否属于人防车位，可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。
一般情况下，开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的产权车位，这些都很清楚。
以上就是关于人防车位和产权车位的介绍了，产权是我们所属权益的保障，所以不管是买房子还是买车位，一定要买有合法产权的房子和车位，而人防车位如果遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的，对于开发商宣称的可以自由买卖也不可以轻信。
关于小区地下车位的详细解释
谁能给我详细解释一下地下车库产权谁能给我详细解释一下地下车库产权，地下人防车位产权关系房屋附属地下车库共有四大类：1、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》有关规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。
按照“谁投资，谁收益”的原则，开发商可以转让和出租。
但由于该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库所有权人其出租期限有多长，所以有的开发商就打起了擦边球，出售使用权70年，这等于是变相出售产权。
2、目前，小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。
市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。
”显然，该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。
但是如给小区外投资者抢占后再高价出租或出售给小区内有实际需要的业主，显然小区内业主的利益将受到损害。
在这样的情况下，市房屋土地资源管理局于2003年1月6日发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，并同时废止此前发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》，使车位的买卖、转让趋于统一、规范。
3、开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了。
该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权的分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间，如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等不计入共有建筑面积。
4、售后公房地下车库及人防工程车库。
该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制，一般都不是严格意义上的地下车库，绝大多数是防空洞改建，其用途也五花八门，有开旅馆、加工厂、仓库等等，其产权归属非常混乱。
人防车位和产权车位的区别是什么
⼈防车位和产权车位的区别是什么现如今买房买车的⼈是越来越多，车成了房⼦的标配，因此，我们在买房的时候车位也就成了标配。
但是你对于开发商赠与的车位属于什么产权是否清楚呢?究竟⼈防车位和产权车位有什么区别呢?店铺⼩编为你带来以下相关知识，希望对你有所帮助。
⼈防车位和产权车位的区别是什么1、产权不同产权车位⼀般是开发商出售给购房者的，该类车位是可以办理产权证的，⽽⼈防车位是开发项⽬根据《⼈民防空法》的要求，建设的⼈民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商，产权是属于国家的。
2、买卖以及使⽤期不同产权车位可以出售买卖，它的使⽤年限⼀般与房屋的⼟地使⽤权⼀致；⽽⼈防车位⽆法出售买卖，虽然可以租赁，但是其使⽤期限不得超过20年。
如何识别⼩区停车位产权1、停车场在⼩区房屋销售时未按公建⾯积公摊，车位产权应归开发商所有。
开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使⽤权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
2、开发商在销售⼩区房屋时已将地下停车场按公建⾯积分摊给了全体⼩区业主的，从法律上讲，该车位产权归全体业主所有，开发商⽆权与个别业主签订停车位使⽤权转让协议。
3、地下停车场是由⼈防⼯程改建的，尽管该⾯积未分摊给全体业主，但开发商也⽆权出售。
根据《民法典》第⼆百五⼗四条【国防资产和基础设施的国家所有权】国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电⼒设施、电信设施和油⽓管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
凡已作为独⽴使⽤空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计⼊公⽤建筑⾯积部分。
作为⼈防⼯程的地下室也不计⼊公⽤建筑⾯积。
因此可知，⼈防车位是由⼈民防空管理部门代表国家⾏使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
以上就是店铺⼩编整理的关于产权车位和⼈防车位的相关介绍，⼆者是有很⼤区别的。
所以⽆论是买房赠与的车位，还是⾃⼰购买车位都要仔细看清楚，弄清产权归属。
如果你还有其他车位相关的问题，欢迎来到店铺进⾏专业的法律咨询。
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地下人防车位开发商能不能卖
近十万买了个人防车位
2004年5月28日,家住宁波市华泰剑桥小区的楼某与开发商华泰股份有限公司签订了一份《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》一份,合同约定:双方就买卖地下车位使用权达成协议;楼某向华泰股份有限公司购买位于华泰剑桥二期地下K1库编号为123的车位一只;车位的价款为98000元;楼某应于2004年5月28日前支付价款;华泰股份有限公司应于2005年2月28日前将车位交付给原告。
后原、被告均按约履行了付款及交付车位的义务。
直到2009年,楼某才得知,已经所买的停车位属于人防工程。
按照宁波市人防办《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》第一条规定:人防工程是国防战备设施,“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分,任何单位或个人不得出售产权或使用权,在目前产权界定尚不明晰的情况下,“结建”防空地下室只允许临时出租,但租期每次最长不得超过三年。
开发商怎么能把属于国家的人防工程卖给了自己呢?再说了,人防办的文件明确规定防空地下室只能临时出租,且租期不能超过三年,而开发商却说“车位的使用年限与该车位所
在土地使用权的出让年限相同”,这不是明显在忽悠人吗?楼某找开发商理论无果,一纸诉状将华泰股份有限公司告上了法庭,要求确认原、被告车位买卖协议无效;被告返还原告购车位款98000元,赔偿利息损失34041元。
人防工程的所有权归谁
像楼某与开发商之间地下人防车位之纠纷,在国内也出现过多起。
其根源就在于法律对于人防工和所有权规定的模糊,《中华人民共和国人民防空法》(下称《防空法》)第十八条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
”《防空法》第二十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”所以,住宅小区建设人防工程属于强制性规定。
但是对于人防工程的所有权归属,《防空法》第五条只是规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
”对于人防工程的所有权归属并没有做出规定,从各地的地方性法规、地方政府规章和规范性文件来看,也各不相同。
如《北京市人民防空工程
建设与使用管理规定》第六条规定:“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。
人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
”由此可以看出,投资者只有“使用”与“收益”的权利,但并不具有明确的所有权。
但《上海市民防工程建设和使用管理办法》则明确规定:“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防
工程的所有权。
民防工程的所有权登记,按照本市房地产登记的有关规定执行。
”但就在离上海不远的宁波市,政府人防办的文件却明确规定人防工程是国防战备设施,“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分,任何单位或个人不得出售
产权或使用权。
人防车位能否转让业主
界定产权最基本原则应该是谁投资谁享有产权。
对于商品房小区的地下人防工程,国家并没有投资,所以国家并非商品房小区地下人防工程的所有权人。
在法律没有明确界定所有权归属的情况下,应当认定投资者就是所有者,但国家可以在战时征用人防工程。
根据《防空法》对人防工程“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,由投资者投资建设的人民防空设施及建设单位按规定结合民用建筑修建的防空地下
车位,其建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资的,应
当认定为归投资者所有;如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中,业主实际上支付了人防工程的建造费用,则业主应当是所有权人。
目前,不管从理论上分析谁是人防车位的所有权人,但由于在实践中房地产登记管理部分很少对地下人防车位所有权进行登记,这为作为不动产的人防车位所有权转移造成了一定的障碍,实践中开发商与业主的转让或买卖合同,均为使用权的转让。
在本案庭审中,华泰股份有限公司坚持认为,双方约定的买卖标的为地下车位的使用权,现行法律并未禁止作为人防工程的车位的使用权的买卖,而是本着谁投资、谁受益的原则,鼓励平时由投资者进行管理,收益归投资者所有,因此,被告认为双方签订的合同有效,请求驳回原告的诉讼请求。
法院判决认定合同有效
宁波市鄞州区人民法院经审理认为:原、被告双方争议的主要问题是法律是否禁止属于人民防空工程的地下车位使用权的买卖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定:合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章
为依据。
因此原告依据《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》的规定而主张合同无效的请求,本院不予支持。
《中华人民共和国人民防空法》未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖。
《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十九条规定:人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外,在不影响其防空效能的条件下,鼓励平时予以开发利用,亦未规定作为人民防空工程的车位使用权禁止买卖。
综上,本院认为法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖,故原、被告之间签订的《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》合法有效。
但作为人民防空工程的车位的使用权有一定的限制,如发生战争时必须作为人民防空工程使用,如果原告在购买讼争车位的使用权时,对该车位系人民防空工程不知情,存在重大误解,可以提出要求变更或撤销合同。
原告经本院释明后,未对诉讼请求作出变更。
故原告的诉讼请求无法律依据,本院不予支持。
故一审判决:驳回原告楼某的诉讼请求。
一审宣判后原被告双方均未提起上诉。
人防车位使用受到限制
案后,我们采访了本案的审判长王剑纳法官。
王法官说:国家对人防车位的财产权限制非常大,不仅在战时,平时使用也必须经过行政许可,并且要交纳一定的费用。
如《浙江省实
施办法》规定,单位或者个人平时利用公用人防工程,应当报经县级以上人民防空主管部门批准,领取《人防工程使用证书》,并由使用单位或者个人按照国家、主管大军区和省有关规定缴纳费用。
国家对住宅小区地下人防车位的财产权限制,使人防车位具有一定的被“征收”的属性,而不仅仅是战时的“征用”。
所以,国家对人防车位财产权的限制处在介于“征收”与“征用”的中间状态。
有学者把这种状态称之为“准征收”,准征收问题尚未引起学界与实务界的足够重视,但是司法实践中已经有类似的纠纷出现,比如湖南某镇的明清古
建筑改建案,政府处于对古建筑的保护,强制规定对当地村民祖上留下来的建筑,不允许私自改建。
准征收又分为占有准征收与管制准征收,占有准征收是
指对不动产财产永久性物理占有,而管制准征收是指政府按
照经济管制法规等的规定而使公民私有不动产财产权受损
的情形。
人防车位在平时国家并不实际占有,但为了不影响其防空效能,国家对人防车位的使用用行政许可制度进行严格
的限制,所以,国家对人防车位的准征收更符合“管制准征收”的性质。
处于“管制准征收”状态下的人防车位财产权受到国家的强制性限制,所有权人无法行使完全意义上的所有权,所以人防车位转让价要低于一般的地下车位。
如果开发商在与业主签订地下人防车位使用权转让协
议时,未明确告知车位属于人防车位的,则业主有权依据《合
同法》第五十四条的规定,行使撤销权。
协议如被撤销,按照合同法第五十八条的规定,开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的,开发商要承担全部合同被撤销的责任,返还车位款及利息,但业主应当支付已经使用期间的车位费用。