旧城改造还建房项目可行性方案研究报告

目录

第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.2项目单位概况 (1)

1.3报告编制的依据 (3)

1.4报告编制的原则 (3)

1.5项目研究的围 (3)

1.6项目建设规模及主要容 (3)

1.7主要经济技术指标汇总表 (4)

第二章项目提出背景及必要性 (5)

2.1项目提出的背景 (5)

2.2项目的意义和必要性 (6)

第三章项目选址分析 (10)

3.1**县区位优势 (10)

3.2项目所在地自然条件分析 (10)

3.3交通条件 (12)

3.4公用设施基础条件 (13)

3.5社会环境条件及城区规划 (14)

3.6项目建设地块分析 (15)

第四章项目建设方案 (17)

4.1 建设规划原则 (17)

4.2建设规模 (17)

4.3总体规划布局 (18)

4.4智能化、专业化设计 (19)

4.5住宅设计 (20)

4.6单体设计 (21)

4.7建筑风格 (23)

4.8住宅类型及户型的安排 (23)

第五章建设容及技术经济指标 (25)

5.1建筑容 (25)

5.2主要技术经济指标 (26)

第六章公用工程 (28)

6.1给、排水 (28)

6.2供电、通信及安防系统 (30)

6.3供气管道 (31)

6.4消防与防雷措施 (31)

第七章节能节水 (33)

7.1设计依据 (33)

7.2主要节能方案 (33)

7.3其他节能方案 (34)

第八章环境影响分析 (35)

8.1环境保护法规及标准 (35)

8.2项目建设和运营对环境的影响 (35)

第九章物业管理及服务 (40)

9.1物业管理 (40)

第十章实施进度安排 (41)

第十一章投资估算 (42)

11.1投资估算 (42)

11.2资金筹措方案 (45)

11.3用款计划 (45)

第十二章财务评价 (46)

12.1销售收入及税金 (46)

12.2成本费用估算 (47)

12.3财务盈利能力分析 (47)

12.4偿能力分析 (48)

第十三章不确定性分析 (49)

13.1敏感性分析 (49)

13.2风险及对策分析 (50)

第十四章结论与建议 (52)

14.2建议 (53)

附表：1、项目投资财务现金流量表

2、利润与利润分配表

3、建设投资估算表

4、营业收入及税金估算表

5、总成本费用估算表

6、借款还本付息计划表

7、项目总投资使用计划与资金筹措表

工程费用投资概算表

投资估算表

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称：**县****旧城改造还建房项目

1.1.2建设性质：新建

1.1.3项目地点：**县****

1.1.4建设单位：**县**********有限公司

1.1.5项目概要：对**县****老城区进行拆迁改造；征用商住建设用地20亩新建还建房；对****地块拆迁改造后的35亩土地进行出让。本项目建成后将极大地改善老城区的居民环境，使**城区建设格局更加科学、经济，推进“两型社会”建设；能充分发挥凤山城区交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇发展骨架，优化城镇空间布局，有利于大力培育服务业，实现城区的跨越式发展，打造**山川园林的新形象，建设“社会主义新农村”。

1.2项目单位概况

**县**********有限公司成立于2006年3月，是**县人民政府按照《中华人民国公司法》和现代企业制度要求以罗政发[2006]7号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。公司性质为有限责任公司，注册地址为**县**镇民建街，注册资本1亿元。公司主要经营围为土地收购储备、开发经营；市政基础设施的投资开发、建设营运；社会公共资源的冠名和广告发布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特许经

营；县域企业（产业）项目的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。

公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。公司设综合办公室、计划财务部、资产经营部（含国有土地储备中心）、项目管理部等职能部门。

在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和项目建设之中以及政府决策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政基础设施建设、公益设施建设。进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设发展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。对公益性城区基础设施项目的投资和建设实施管理，对非公益性城镇基础设施建设项目实行“有偿投入、有偿使用、有偿服务”，确保资金投入的安全和增值，从而实现了公司良性循环的经营模式，进一步促进了城市建设的可持续发展。

1.3报告编制的依据

1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书

1.3.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版

1.3.3**县**********有限公司提供的各类资料。

1.4报告编制的原则

改善老城区人居环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，催进和谐社会的发展。

1.5项目研究的围

1.5.1项目提出的背景及必要性

1.5.2项目选址分析

1.5.3建设方案的拟定

1.5.4工程建设及公用配套设计

1.5.5项目投资估算和财务效益测算

1.6项目建设规模及主要容

1.6.1项目建设规模

征用商住建设用地20亩，拆除****及新征用的原****处旧建筑，建设拆迁还建房30030.00㎡。

1.6.2主要建设容