房地产开发与生态环境保护

房地产开发与生态环境保护-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发与生态环境保护

摘要

近年来，人们对良好的居住环境有了更加迫切的需求，因此时下开发商热衷于用生态环境作为广告宣传的关键词，或依山傍水或园林植被或生态环境已经日益成为人们选择住宅时考虑的重要因素。生态环境的优劣已经严重影响了房地产的商业价值。但是随着现代化的进程不断加快，人们在改造自身的生活环境的同时，也在不断地破坏生态环境污染问题日益严重。生态环境和城房地产开发利用是一个整体,在房地产开发和再开发过程中,必须以生态环境的保护和合理利用为前提,采取一定措施,合理布局,使城市房地产开发和生态环境保护两者达到有机统一。

关键词：房地产开发；生态环境保护

一、房地产开发与生态环境保护概述

1.房地产开发

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

2.生态环境

生态环境是指影响人类生存与发展的水资源、土地资源、生物资源以及气候资源数量与质量的总称，是关系到社会和经济持续发展的复合生态系统。生态环境问题是指人类为其自身生存和发展，在利用和改造自然的过程中，对自然环境破坏和污染所产生的危害人类生存的各种负反馈效应。

二、房地产开发中的生态环境问题

环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫·E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场，环境污染大致可分为以下五类：水污染、室内空气污染、噪音、土壤污染问题、电磁场污染。

环境在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因，是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。

环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行充分的环境评估，将会给消费者或社会造成巨大的改动成本。

生态环境的优劣会对房地产的商业价值产生影响，同时房地产的开发也会对周围的生态环境产生严重影响。房地产的过度无节制开发，会对原本作为资本的生态环境产生毁灭性地破坏，失去其商业价值。这其中最典型的是海南房地产过热，造成海岸线生态环境的破坏。碧海蓝天，还有金灿灿的沙滩，这是上天赋予海南的宝贵资源，也成为拉动海南经济增长的一个重要元素。成为吸引岛外游客旅游、投资、经商、购房的重要因素。经调查分析海南已有多处海岸的原生态植被遭受破坏后，基本丧失了防风功能。

2002年，三亚市为把三亚湾建成度假型房地产基地，对原有的基岩、沙岸、珊瑚礁、红树林等海岸生态进行了大规模清除。但此举却导致了三亚湾海岸侵蚀加剧，岸线后退明显。自2002年以来，三亚湾岸线以平均1-2米/年的速度向近岸推移。三亚湾海坡段海岸上世纪50年代修筑的碉堡，几年前距离最高潮位线约有四五米，如今已轰然倒塌掉进水里。有专家指出，如不采取有效措施遏制三亚湾海岸侵蚀的速度，不出几年，花巨资修建的三亚湾滨海大道将难以保住，附近酒店宾馆的安全也会受到严重威胁。滨海房地产的生活污水也对海南省海岸生态环境造成较大污染。由于海南省城市生活污水处理能力差，滨海房地产普遍存在生活污水直排、间排大海现象，严重污染滨海近海海域。

2003年，海口市生活污水重点排放口——龙昆沟入海口临近海域水质监测表明，入海口附近海域海水为4类海域或劣于4类海域水质面积1平方公里。2004年，受污染面积增加至6平方公里，重度污染海域面积达3平方公里。沿海口湾杜鹃路直流大海的疏港渠，承接分布在金贸西区、秀英东方洋、电力村上百个楼盘的生活污水直排或间排，宽达50米的沟渠，污水横流，恶臭熏天。在出海口处，污水把海水染成一片黑色。

三、环境保护的措施建议

1.应建立健全的环境污染补偿制度

首先，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。可以考虑建立全国和区域统一的环境补偿管理机制，提高环境补偿的实效。同时，还需要完善政府补偿的监督机制和政府绩效评价机制。其次，充分发挥市场补偿机制的功能。引导社会各方参与环境保护和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓励生态环境保护者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。

2.构建与社会主义市场经济体制和集约型增长方式相适应的房地产开发与生态环境保护的法律调整手段以及具体的法律实施细则

国务院出台的《建设项目环境保护管理条例》将对开发过程中的环境意识和行为产生积极的约束作用,需要在此基础上制订更完善和完整的法规体系。各项具体法规政策和专门法律法规,要以维护环境资源全民所有权为基本点,并要与国际环境法接轨,建立一支力量足够的、具有独立执行对生态环境保护和管理职能的执法队伍,以保证监督管理工作的有序进行3.积极发展城市的园林绿化,以增加城市的自净能力

判断一个国家和地区的科学技术和现代化程度时,国际上常把城市绿地、森林公园、自然保护区的面积人均占有水平作为依据之一。绿化具有净化空气、水质、土壤、降低噪音、改善城市小气候以及安全保护美化城市等功能。目前,世界各大城市在房地产开发和再开发中都十分重视城市的绿化,积极营造城市环城林带以及在城市周围造大片森林,努力扩大城市绿化覆盖率。我国城市环境恶化的一个重要原因就是绿地比例太低,因此,需要从大环境出发,保证足够的公共绿地,以增强城市的自净能力。

2012年5月