铜梁市调报告.ppt1

城市经济
城市经济增长推动城市发展
2008-2013年人均GDP比较
铜梁国民经济发展保持较快的发展势头，近四年GDP增长速度超过17%，对房地产的发展有强劲的支撑作用； 根据人均GDP的发展趋势来看，根据“十二五”发展规划,预计在2015年GDP将达到330亿元； 铜梁人均GDP长期落后于重庆与全国，而重庆近两年的人均GDP已超过全国人均GDP,铜梁人均GDP发展空间还 很大。
城市规划
“一中心、三大片、四组团”的发展思路
实施文化艺术中心、城市休闲客厅、商业贸易中心三个“一平方公里片区”规划
“一个中心”即商业行政中心 “3个一平方公里”片区：在县城东互通 引道与淮远河之间建设一平方公里文化艺 术中心，在人民公园及其以北建设一平方 公里城市客厅，在淮远河两岸建设一平方 公里商贸中心。 “四大组团即”：铜梁工业园区、蒲吕工 业园区、教育科技园区、温泉旅游度假区 四个园区建设

个案分析 双远 凤凰郡
景区 样板区水景
售楼部
样板房格局
售楼区
个案分析二
一号公馆
总用地 面积 总建筑 面积 产品 商业
11万平方米 25万平方米
小高层（18F）、洋房（11F） 商业约2.3万平方米
销售价 格 中庭面 积
洋房：5300元/㎡ 5000元/㎡
高层：
2.5
配套：六星级酒店式入户大堂、 永辉超市、鸥鹏中央商业大街 (在建)、新城核心中央商务区、 新世界商业街、重庆巴川中学、 巴川国际高中、铜粱二中、龙 城小学(规划中)、及铜梁大学城 公交：105
二、整体打造实力强，开发水平较高
从开发商来看，铜梁开发商实力普遍较强；产品物业形态和建筑风格多样化，具有 创新意识。 当前铜梁商品房销售主流均价在5000元/㎡左右，如欧鹏等一些品牌开发商项目的价 格远远高于市场主流价格，销售均价超过5000元/平方米。
第三篇
铜梁房地产个案分析
个案分析一
项目名称
铜梁宏观市场 小结
政治推动：政府注重铜梁经济发展，制定四大定位，五大战 略来促进经济发展
经济发展：整体经济形势较好，消费者收入不断增加，客户 购买力不断增强，城市化率不断提高，十分有利于房地产的 发展 人口发展:随着铜梁城镇人口的不断增加，刺激消费需求 交通便利：地理位子处于成渝经济圈，重庆一小时经济圈 内，交通便利，城内公交也较为完善 房地产发展：随着经济发展，人口的不断增多，住房需求 不断增加，推动房地产产业崛起，但市场竞争压力也不断 加大
房地产发展
近年房价增速慢，增幅较大，价格普遍较高
2008年到2013年房地产成交均价
年份 成交均 价 增幅
2008 1765 0
2009 2171 23%
2010 2701 24%
2011 4034 55%
2012 4522 10.80%
2013 5038 10.24%
2012年和2013年房价上涨幅度明显降低，说明近年来国家出台的各条调控政策，进一步抑制 了房地产市场的发展； 2013年房价上涨幅度比2012年较为下降，但总体成交均价仍保持快速上涨趋势济圈，发展潜力大
成渝经济圈促进二、三线城 市大发展
铜梁是重庆一小时经济圈的核心扩散层
一圈两翼规划，铜梁方向主要发 展发展新型建材、能源、现代农 业等
•铜梁位于“成渝经济圈”交通走廊节点位置，发展潜力巨大 •铜梁作为重庆“1小时经济圈”核心区域，着眼于承接主城 •铜梁作为一圈两翼、一心四带五片区发展的一部分 •铜梁为新型工业密集区、现代都市农业展示区、旅游度假会务基地、龙 文化宜居城市
政府规划
铜梁未来三年发展方向：四大定位，五个战略
四大定位 一是打造重庆工业经济重要增长极。 二是打造文化旅游城市。 三是打造特色农产品生产基地。 四是打造渝西地区重要生态屏障。 五个战略：工业强县支撑战略、农业特 县基础战略、商贸活县先导战略、旅游 兴县突破战略和环境立县永恒战略
2014年重点建设项目100个 总投资预计超 700亿元
第二篇
铜梁房地产市场
一、铜梁房地产发展主要区域 二、铜梁目前最主要在售楼盘 三、铜梁房地产市场小结
铜梁房地产发展板块
铜梁城区房地产发展分为两大板块
新城板块 区域 龙城大道，中兴路，迎宾大 道，金龙大道所围合板块 区域 白龙大道板块 白龙大道两侧区域
楼盘
欧鹏华府，拓新御府，普罗 旺斯，铜梁印象，美丽泽京， 双远凤凰郡等
重庆市铜梁县位于四川盆地东南 部、重庆市西北部，介于北纬 29°31′10″-30°5′55″、东经 105°46′22″-106°16′40″之间， 西南靠大足县，东北连合川区， 南接永川区，西北邻潼南县，东 南毗邻璧山县，南北长62公里， 东西宽约48公里，幅员面积 1334平方公里，总人口84万， 是国际主义战士邱少云的故乡和 蜚声中外的铜梁龙的发祥地，县 城由巴川、东城、南城3个办事 处组成 铜梁距渝新欧国际铁路始发站25公里，距西永综合保税区30公里，距 长江黄谦码头40公里，距寸滩集装箱码头60公里，距重庆江北国际机 场65公里。
铜梁支柱产业主要以新型建材，电子信息工业，机械产业等为主，基本为劳动人口密集型产业，创造大量就业机 会，未来将会大量吸引周边人口到铜梁工作置业； 以第二产业为主，产业结构较为稳定。第一产业比例逐渐缩减，并向第三产业转化；
中共重庆市委根据“十二五”制定重庆市国民经济和社会发展
二、加快产业结构优化升级，全面提升核心竞 争力（5）改造提升传统优势产业。（6）培育 发展战略性新兴产业。（7）大力发展现代服 务业。 三、建设“五个重庆”，提升国家中心城市功 能水平“宜居重庆” “畅通重庆” “森林重 庆” “平安重庆” “健康重庆 四、加快推进城镇化，缩小区域发展差距促进 “一圈两翼”协调发展。（16）加快区域性中 心城市建设。 五、着力解决“三农”问题，缩小城乡发展差 距（20）大力发展现代农业。（21）促进“两 翼”农户万元增收。（22）建设社会主义新农 村。 （40）完善住房制度改革。坚持“低端有保障、 中端有市场、高端有约束”，完善“市场+保 障”的“双轨制”城市住房供给体系。
谨呈:：
铜梁项目市调报告
目录
第一篇 第二篇 第三篇 第四篇
铜梁宏观市场 铜梁房地产市场 铜梁房地产个案分析 总结
第一篇
铜梁宏观市场
一、城市基本信息 二、城市交通 三、城市经济 四、支柱产业 五、城市规划 六、铜梁人口结构 七、消费水平 八、房地产发展趋势 九、小结
城市基本信息
铜梁地理位子优越
消费水平
收入及消费的稳定增长，内需旺盛
铜梁社零总额及人均可支配收入呈每年稳定增长趋势； 消费总额及可支配收入的增长，带来较大的消费潜力；
铜梁区位优势明显，随着重庆外环经济的推进和渝蓉高速公路重庆段的通车，铜梁 的交通更加便捷，除了投资环境、区位优势，铜梁的自然环境也是十分优越。政府高 度重视经济的发展. 2014年：工业园区瞄准480亿目标
房地产发展
市场供应量较大，后期竞争压力较大
供应约780万方

去化约343.31万方
07年是房地产发展的高速年，土地供应约333万方，08年去化量仅43.95万方，后续几年相继拿地，但 截止2011年市场存量较多，约281.69万方，2013上半年土地持续供应，后期房地产压力很大；
是前几年的去化量明显不高；
人口结构
高速城市化阶段，人口增长刺激消费需求

按照2020年50平方公里50万城市人口城市规模规划，建成以龙文化为特色的西部生态宜居城市； 2015年规划城镇化达到60%，城市人口的急速增长，刺激消费需求； 2020年规划城市面积达到60万平方公里，常驻人口60万，城镇化达到80%，铜梁房地产市场仍然以刚需为主。
总用地面积 开发商 商业用地 住宅用地
双远 凤凰郡
双远 凤凰郡
约22万 重庆双远实业（集 团）有限公司 5万 17万
总户数
产品形态 均价
1300
小高层，洋房
洋房5400，高层 5200 龙湖形式
物业类型
个案分析
双远 凤凰郡
——示范区打造花费2000万
以洋房、洋楼、临街商业为主，打造高品质小区
去化率较高。2013年11月份末开盘，共记 8栋楼，第一期推广500多套，开盘卖了50% 以上，总体去化率80%以上，2号楼刚开盘， 主要为洋房和小高层为主，洋房面积80到 300不等，高层一般5000左右，户型小的均 价5200，洋房均价5400左右。 活动频繁。每个月都有宣传活动，周末小 朋友游乐场，成人VIP等活动，团购活动。 来访客户集中在周五至周日。一个星期 100多组来访量，主要集中在周五至周日， 平时较少。 商业都是招商形式。有5万方的商业四月 份计划做商业推广，7月份开始卖，共计19 部商业电梯，预计价格在2.5万/㎡-3万/㎡。 主要营销模式——体验式营销。示范区打 造花费2000万、自身物业水平及品质高（龙 湖物业模式）。
个案分析
一号公馆
项目规模：大型居住社区 项目风格：后现代风格 项目在售价格：4900—5200元/㎡ 项目卖点：高品质、国际化标准
目前在售楼房：19号洋房，均价5300 10号高层，均价5100 在售户型：两室两厅（84-99㎡），三 室两厅（110-133㎡），四室两厅 （120-130㎡），花园洋房在售中 （121-133㎡） 目前在办理幸福欧鹏团购卡，办卡享受 1万抵两万优惠
城市交通
无论是到重庆还是成都都很便利，做到与主城无缝连接
县城内公交比较便利
城市交通
都市快轨，30分钟到主城
•铜梁是渝遂高速公路中重 要节点城市， 区位优势凸 显。 •重庆市三环高速公路建设 将加强区域中心城市之间的 衔接，铜梁为最先受益城市 之一。 •到2020年重庆将建成“一 环十射两联线”的国家级铁 路枢纽，且预留轨道交通路 线联动主城。 •国道319线及规划的渝大高 速公路东西向穿境而过，规 划的重庆三环高速公路合川 -铜梁-永川段贯通南北。