2014物业管理师考试《物业经营管理》模拟试题与答案
2014年物业管理师考试《经营管理》模拟冲刺试题(含答案)
2014年物业管理师考试《经营管理》模拟冲刺试题（含答案）一、单项选择题（每小题2分，共40题）第1题下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。
A.物业增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故发生率【正确答案】：C第2题前期物业服务合同的甲方应为( )。
A.物业服务企业B.建设单位C.社区居委会D.业主委员会【正确答案】：B第3题与邀请招标相比，公开招标的优点是( )。
A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间D.减少工作量【正确答案】：B第4题风险管理内容不包括( )。
A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险控制【正确答案】：A第5题固定资产的保险价值，是指出险时的( )。
A.重置价值B.抵押价值C.账面价值D.交易价格【正确答案】：A第6题某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。
在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。
A.9B.10C.19D.20【正确答案】：B第7题下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是( )。
A.被雇人员由于疾病所致死亡B.被雇人员自残导致的伤残C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D.被雇人员违反操作规程出现的伤残【正确答案】：D第8题保险合同的受益人是( )。
A.保险人B.保险代理人C.投保人D.被保险人【正确答案】：C第9题物业服务企业持续经营的前提条件是( )。
A.资金运用B.资金消耗C.资金收回D.资金分配【正确答案】：C第10题资本利润率又称为( )。
A.资产收益率B.资产利润率C.净资产收益率D.资金回报率【正确答案】：C第11题现代财务管理的最基本内容是( )决策。
A.筹资B.投资C.利润分配D.资产管理【正确答案】：A第12题关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是( )。
A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础【正确答案】：C第13题实施物业管理绩效评价的参照系数称为( )。
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考25
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2014年真题】物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调査属于（）调査。
A.产品B.供给C.竞争D.渠道正确答案：D2. 单选题：物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是物业管理（）A.成本管理B.风险管理C.财务管理D.绩效评价正确答案：D3. 单选题：投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于正确答案：C4. 多选题：收益性物业估价的基本方法包括（）A.市场法B.概率法C.成本法D.数理统计法E.收益法正确答案：ACE5. 单选题：编制物业管理计划时，首先要做的工作是（）A.分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态B.把目标物业放在正确的细分市场内，并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业C.准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况D.确定影响物业发展的主要因素正确答案：B6. 多选题：【2015年真题】社会工作者小郎在小组工作过程中遇到了问题，组员们都愿意与他进行一对一的交流，而组员间的交流却很少。
为了促进组员间的沟通，小郎可以采用的技巧有（）。
A.及时进行小结B.促进组员相互回馈C.帮助组员相互理解D.适当自我表露E.鼓励组员相互表达参考答案：BCE查看答案解析进入焚题库正确答案：7. 单选题：风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于（）A.纯粹风险B.投机风险C.财产风险D.责任风险正确答案：A8. 多选题：关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是（）A.财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B.低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C.潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D.一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E.零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动正确答案：BCDE9. 单选题：成本固定预算通常每年编制（）次，使预算期间同会计年度相－致，便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价。
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考85
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2013年真题】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和（）。
A.继承B.抵押C.保险D.信托正确答案：B2. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。
A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE3. 单选题：【2014年真题】长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策.债务结构决策.（）决策。
A.资本营运B.股利分配C.直接投资D.内部筹资正确答案：B4. 单选题：共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括（）A.交通费B.装修费C.能源费D.杂项费用正确答案：A5. 多选题：写字楼交通流线的管理，可遵循的原则包括（）A.分流原则C.简捷原则D.控制原则E.指导原则正确答案：ABC6. 单选题：【2013年真题】政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能耗高的设备，会导致设备的（）。
A.第－类有形磨损B.第二类有形磨损C.第－类无形磨损D.第二类无形磨损正确答案：D7. 单选题：在物业管理企业类型中，同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业是（）A.管理型物业服务企业B.专业型物业服务企业C.综合型物业服务企业D.混合型物业服务企业正确答案：C8. 单选题：物业管理最重要的－个责任是（）。
A.管理和确保业主的财务收入B.吸引和发现可能的租户C.对建筑物进行定期检查D.制定有效的租金收取政策正确答案：A9. 单选题：物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的（）产生影响。
A.财务收益和市场价值B.投资收益和企业价值C.潜在收益和销售价值D.净运营收益和资本价值10. 单选题：收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为最低（）收益率。
模拟题《经营管理》
60分过关,掌握主要的知识点,再结合方法就OK了,千万不要被计算题和不会的财务题困惑,共享里的1-10章的题结合视频足以.2014年物业管理师《物业经营管理》模拟题一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、以下物业经营管理资源属于物业服务企业资源的是（）。
A．可租售的停车场B．屋顶广告、电梯广告C．娱乐与教育的需求D．物业公司自有设施设备资源2、物业经营管理的层次通常不包括（）。
A．物业管理B．物业资产管理C．运行管理D．物业组合投资管理3、关于物业组合投资管理的说法，正确的是（）。
A．物业组合投资管理是物业管理中的最基础性工作B．以利润最大化和客户满意度最大化为目标C．物业组合投资管理以运行管理为主D．以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准4、我国物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种物业经营管理模式是（）。
A．物业资产运营商B．物业资源开发商C．物业保障服务商D．物业服务集成商5、风险管理的首要任务是（）。
A．风险评估B．风险控制C．风险识别D．风险调整6、下列绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（）。
A．横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续B．两个时间刻度之间的长度表示计息周期，初始投资一般作为第0期末发生C．发生在计息周期期间的现金流量，习惯上作为计算周期期末发生D．现金流量图中垂直箭线的箭头，向上表示现金流出，向下表示现金流入7、房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( )等。
A．借款偿还期B．资产负债率C．净现值D．投资回报率8、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。
则名义利率和实际利率分别是（）。
A．12%，1%B．1%，12%C．12.68%，12%D．12%，12.68%9、关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（）。
A．名义利率和实际利率不能反映资金的时间价值B．当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率C．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值D．当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率10、关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）。
2014年物业管理师考试《物业经营管理》模拟试卷及答案
2014全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》模拟试卷附答案应试人员注意事项1．全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。
2．作答时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3．考试时间为150分钟。
一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．判断写字楼等级时，不考虑的因素是( )。
A ．建筑形式B ．建筑装潢C ．建设单位D ．建筑质量2．房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A ．运行B ．策略性C ．日常D ．设施3．关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A ．房地产置业投资属于直接投资B ．房地产置业投资的对象只能是旧房地产C ．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入D ．房地产出租属于房地产置业投资4．关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。
A ．房地产投资能够抵消通货膨胀B ．房地产投资会降低投资者的资信等级C ．房地产投资能够得到税收方面的好处D ．房地产投资收益通常高于社会平均利润5．房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
适应性B ．相互影响性C ．政策影响性D ．专业管理依赖性6．下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A ．收益现金流B ．未来经营费用C ．利率D ．资本价值7．关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A ．净运营收益等于有效毛收入的税后收益B ．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益得分 评卷人C．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8．下列费用中，不属于运营费用的是( )。
A．房产税B．城镇土地使用税C．抵押贷款还本付息D．保险费9．当每年计息周期大于1时，实际利率( )。
A．小于名义利率B．等于名义利率C．大于名义利率D．不存在10．下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考15
物业管理师《物业经营管理》考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：【2014年真题】在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（）。
A.周边配套设施B.物权种类C.房地产投机D.城市规划的要求E.周边交迎条件正确答案：BD2. 多选题：【2014年真题】下列影响物业经营管理市场的因索中，属于微观坏境的因素有（）。
A.地理位置B.供应商C.广告公司D.客户E.政府公众正确答案：BCDE3. 多选题：房地产投资的优点有（）。
A.能够得到税收方面的好处B.能抵消通货膨胀的影响C.易获得金融机构的支持D.流动性强E.投资数额较小正确答案：ABC4. 单选题：房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和（）公司来同时管理多宗物业。
A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.房地产组合投资管理正确答案：B5. 单选题：【2014年真题】按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的（）资源。
A.物业服务企业B.管理技术C.社会关系D.信息类查看试题解析进入焚题库正确答案：6. 单选题：物业管理投标中，（）是否合理、科学与准确，既反映了投标单位物业管理经验与水平，也直接关系到招标方对投标方的印象，某种程度上是决定中标与否的关键。
A.物业管理投标一般程序B.投标物业的管理要点C.投标书的编制D.物业管理服务费用测算正确答案：D7. 单选题：保险标的发生保险责任范围内的损失时，计算赔偿金额的方式错误的是（）A.保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限B.保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿C.按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，按保险金额赔偿D.保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算正确答案：C8. 多选题：房地产投资风险中，政治风险主要由（）因素造成的。
A.自然灾害B.战争C.经济制裁D.罢工E.骚乱正确答案：BCDE9. 多选题：物业价格与－般物品价格的共同之处是（）。
2010-2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解【圣才出品】
2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。
A．战略性B．策略性C．运行D．操作【答案】C【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
2．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式成为（）模式。
A．物业服务提供商B．物业资源开发商C．物业顾问服务商D．物业维护商【答案】C【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式。
其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。
②物业资源开发商，又称多种经营模式。
其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。
③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。
其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租赁管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。
其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
物业维护是传统物业管理的主要内容。
3．物业服务企业最为重要的无形资产是（）。
A．管理制度B．发展历史C．节能技术D．企业品牌【答案】D【解析】物业服务企业的资源可分为有形资源和无形资源。
2014年物业管理师《经营管理》试卷及答案(1)
学习使人进步一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是( )。
A. 商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设B.商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设C. 商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设D. 选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设2.下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是( )。
A.根据物业的建设成本确定租金B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量C.根据该类物业的市场供求情况确定租金D. 根据市场竞争情况，取消代收代付费用3.写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。
A.最低租金B.市场平均租金C.最高租金D.市场租金4.零售商业物业的基础租金，常以( )为单位计算。
A.每月每平方米B.月营业额C.季度营业额D.年总营业额5.零售商承担的百分比租金常常作为( )的附加部分。
A.物业服务费B.基础租金C.代收代缴费用D.储备基金6.某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。
现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为( )万元。
A. 10、B.12.5、C.15、D.17.57.下列费用中，属于运营费用的是( )。
A.准备金B.房产税C.企业所得税D.空置损失8.下列净运营收益的计算公式，正确的是( )。
A.净运营收益=潜在毛收入-运营费用B.净运营收益=潜在毛收入+运营费用C.净运营收益=有效毛收入+运营费用D.净运营收益=有效毛收入-运营费用9下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是( )。
A.借款偿还期B.偿债备付率C.资产负债率D.现金回报率10.关于物业价格特征的说法，错误的是( )。
A.物业价格受区位影响大B.物业价格实质上是物业权益价格C.物业价格容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短11.关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( )。
【VIP专享】2014年物业经营试题及答案
6.培养学生观察、思考、对比及分析综合的能力。过程与方法1.通过观察蚯蚓教的学实难验点，线培形养动观物察和能环力节和动实物验的能主力要；特2征.通。过教对学观方察法到与的教现学象手分段析观与察讨法论、，实对验线法形、动分物组和讨环论节法动教特学征准的备概多括媒，体继课续件培、养活分蚯析蚓、、归硬纳纸、板综、合平的面思玻维璃能、力镊。子情、感烧态杯度、价水值教观1和.通过学理解的蛔1虫.过观适1、察于程3观阅 六蛔寄.内列察读 、虫生出蚯材 让标容生3根常蚓料 学本教活.了 据见身： 生，师的2、解 问的体巩鸟 总看活形作 用蛔 题线的固类 结雌动态业 手虫 自形练与 本雄学、三： 摸对 学动状习人 节蛔生结4、、收 一人 后物和同类 课虫活构请一蚯集 摸体 回并颜步关 重的动、学、蚓鸟 蚯的 答归色学系 点形教生生让在类 蚓危 问纳。习从 并状学理列学平的害 题线蚯四线人 归、意特出四生面体以形蚓、形类 纳大图点常、五观玻存 表及动的鸟请动文 本小引以见引、察璃现 ，预物身类 3学物明 节有言及的、导巩蚯上状 是防的体之生和历 课什根蚯环怎学固蚓和， 干感主是所列环史 学么据蚓节二样生练引牛鸟 燥染要否以举节揭 到不上适动、区回习导皮类 还的特分分蚯动晓 的同节于物让分答。学纸减 是方征节布蚓物起 一，课穴并学蚯课生上少 湿法。?广的教， 些体所居归在生蚓前回运的 润；4泛益学鸟色生纳.靠物完的问答动原 的4蛔，处目类 习和活环.近在成前题蚯的因 ？了虫以。标就 生体的节身其实端并蚓快及 触解寄上知同 物表内特动体结验和总利的慢我 摸蚯生适识人 学有容点物前构并后结用生一国 蚯蚓在于与类 的什，的端中思端线问活样的 蚓人飞技有 基么引进主的的考?形题环吗十 体生行能着 本特出要几变以动，境？大 节活的1密 方征本“特节化下物.让并为珍 近习会形理切 法。课生征有以问的小学引什稀 腹性态解的 。2课物。什游题主.结生出么鸟 面和起结蛔关观题体么戏：要利明蚯？类 处适哪构虫系察：的特的特用确蚓等 ，于些特适。蛔章形殊形征板，这资 是穴疾点于可虫我态结式。书生种料 光居病是寄的们结构，五小物典， 滑生？重生鸟内学构，学、结的型以 还活5要生类部习与.其习巩鸟结的爱 是如原活生结了功颜消固类构线鸟 粗形何因的存构腔能色化练适特形护 糙态预之结的，肠相是系习于点动鸟 ？、防一构现你动适否统。飞都物为结蛔。和状认物应与的行是。主构虫课生却为和”其结的与题、病本理不蛔扁的他构特环以生？8特乐虫形观部特8征境小理三页点观的动位点梳相组等、这；，哪物教相，理适为方引些2鸟，育同师.知应单面导鸟掌类结了；？生识的位学你握日构解2互.。办特生认线益特了通动手征观识形减点它过，抄；察吗动少是们理生报5蛔？物，与的解.参一了虫它和有寄主蛔与份解结们环些生要虫其。蚯构都节已生特对中爱蚓。会动经活征人培鸟与飞物灭相。类养护人吗的绝适这造兴鸟类？主或应节成趣的为要濒的课情关什特临？就危感系么征灭来害教；？；绝学，育，习使。我比学们它生可们理以更解做高养些等成什的良么两好。类卫动生物习。惯根的据重学要生意回义答；的3.情通况过，了给解出蚯课蚓课与题人。类回的答关：系线，形进动行物生和命环科节学动价环值节观动的物教一育、。根教据学蛔重虫点病1.引蛔出虫蛔适虫于这寄种生典生型活的线结形构动和物生。理二特、点设；置2.问蚯题蚓让的学生生活思习考性预和习适。于穴居生活的形态、结构、生理等方面的特征；3.线形动物和环节动物的主要特征。
2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解
2．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产 品的商业模式成为（ ）模式。
A．物业服务提供商 B．物业资源开发商 C．物业顾问服务商 D．物业维护商
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【答案】C
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【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类
居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。③物业
顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专
业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向
2014年物业管理师考试真题及答案《物业经营管理》
2014年物业管理师考试试题《物业经营管理》一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分，每题只有 1 个备选项符合题意）1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。
A.战略性B.策略性C.运行D.操作答案：C2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为（）模式。
A.物业服务提供商B.物业资源开发商C.物业顾问服务商D.物业设施维护商答案：C3.物业服务企业最为重要的无形资产是（）。
A.管理制度B.发展历史C.节能技术D.企业品牌答案：D4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。
A.产品组合B.产品质量C.突发事件D.项目选择答案：B5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。
A.物业资源B.物业服务企业资源C.品牌资源D.业主资源答案：A6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿。
A.未来消费B.即期消费C.现实消费D.预期消费答案：B7.年利率为 6%，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为（）。
A.0.5%B.6%C.6.17%D.101%答案：C8.我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。
A.单利B.复利C.年度D.季度答案：B9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金 200 万元，其余部分由银行提供抵押贷款。
该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为 50 万元。
该项目投资的税前现金回报率为（）。
A.13%B.20%C.30%D.45%答案：B10 偿债付率的计算公式是（）A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额答案：A11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（）。
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全国物业管理师执业资格考试《物业经营管理》模拟试题(含答案)题目一二总分一、单项选择题（共60题，每小题1分。
每题的备选项中只有一个最符合题意）1、物业经营管理服务的目标是（）。
A．防止物业泡沫B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C．合理筹划物业税收D．提供舒适环境并切实保障物业的治安安全2、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）三个层次。
A、物业管理、设施管理、房地产资产管理B、物业经营管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理C、物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理D、物业管理或设施管理、房地产管理和投资管理3、物业经营管理的常规工作不包括( )。
A、物业保险管理B、设施设备管理C、日常维修和维护D、决策分析4、实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（）最大化。
A．价值B．净收益C．价格D．收入5、国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（）级写字楼。
A、甲B、乙C、丙D、丁6、下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）。
A．房地产企业债券和投票投资B．房地产置业投资C．房地产开发投资D．购买房地产投资信托基金7、房地产投资的个别风险包括( )。
A、收益现金流风险B、周期风险C、变现风险D、利率风险8、房地产投资之弊不包括( )。
A、流动性差B、投资数额巨大C、提高投资者的资信等级D、投资回收期较长9、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A、是否考虑计算公式的影响B、是否的考虑设备寿命影响C、是否考虑资金时间价值的影响D、是否考虑设备磨损的影响10、城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。
A．不可移动性B．地租递减性C．政策影响性D．相互影响性11、某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。
A．正现金流量的代数和B．负现金流量的代数和C．现金流量的代数和D．现金流量的公允价值12、关于有效毛收入的计算公式，正确的是（）。
A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入13、关于期房价格的公式，正确的是（）。
A．期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿B．期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿C．期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿14、关于房屋空置率的说法，正确的是（）。
A．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例15、物业管理也具有周期性，即它会经历从( )、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。
A、起步、成长、成熟B、复苏、成熟C、起步、成长D、复苏、起步、成长16、招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，标底是由( )确定的。
A、招标单位B、投标单位C、银行D、主管部门17、房地产直接投资包括( )A、房地产开发投资、房地产企业债券投资B、房地产开发投资、房地产企业股票投资C、房地产开发投资、房地产置业投资D、房地产置业投资、房地产企业股票投资18、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb( )Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。
A、大于等于B、大于C、小于等于D、无关系19、下面三个非价格因素( )对房地产市场供给数量有影响。
A、房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、政府政策的变化B、房地产中介对未来的预期、房地产开发成本、开发商对未来的预期C、房地产中介对未来的预期、政府政策的变化、开发商对未来的预期D、房地产开发成本、政府政策的变化、开发商对未来的预期20、物业管理成本由以下( )部分构成。
A、营业成本、期间费用或经营管理费用B、营业成本、建造费用C、营业成本、设计费用D、建造费用、期间费用或经营管理费用21、一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（）。
A．管理费用B．咨询费用C．财务费用D．营业成本22、某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。
参加测算的物业面积为10000平方米，其办公费估算为（）元/月·平方米。
A．0．67 B．0.50 C．0．57 D．0.6023、在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（）中。
A．保安费B．不可预见费C．保险费D．人工费24、在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（）。
A．营业成本预算 B．管理费用预算C．经营费用预算D．财务费用预算25、关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（）。
A．预算不包括费用支出发生的时间B．预算不包括能源费用支出安排C．预算不包括员工的养老保险D．预算中要为不可预见费用的支出预留空间26、下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（）。
A．肢体残疾的人B．没有民事行为能力的人C．未满十四周岁公民的法定监护人D．企业的法定代表27、城市房屋租赁实行（）制度。
A．审批B．审核C．登记备案D．报告28、甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（）。
A．乙方不应该支付第一个月租金B．乙方应支付第一个月租金C．乙方应该减半支付第一个月租金D．乙方应该加倍支付第一个月租金29、下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。
A．无正当理由，拖欠房租6个月以上的B．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C．将承租的房屋擅自转租的D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的30、明确物业管理师的责任，通常企业物业资产管理涉及以下领域( )的活动。
A、财务、管理人员职能、管理方法B、购置或剥离物业资产、财务、管理方法C、购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能D、购置或剥离物业资产、管理人员职能、管理方法31、一般来说，对于中低档写字楼物业选择( )来进行宣传比较合适。
A、网络和报纸上的分类广告、广播B、网络和报纸上的分类广告、物业顾问机构的期刊C、电视、广播D、网络和报纸上的分类广告、电视32、下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是（）。
A．物业增值率B．房屋完好率C．成本（费用）降低率D．重大事故发生率33、承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（）保险。
A．雇主责任B．公众责任C．财产D．人身34、物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是（）。
A.净资产收益率=（净利润/平均净资产）×100%B.净资产收益率=（净利润/净资产总额）×100%C.净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）×100%D.净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）×100%35、制定租金收取办法的目的是尽量减少（）带来损失。
A．由于迟付或拖欠租金而给业主B．由于空置或免租期长而给业主C．由于空置或免租期长而给物业服务企业D．由于迟付或拖欠租金而给物业服务企业36、确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户（）。
A．承租期限B．经营实力C．现在的办公面积D．经营业务的性质37、下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（）。
A．物业经济指标B．服务满意度C．物业品牌化D．市场占有率38、某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。
现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（）万元。
A．9 B．10 C．11 D．2039、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。
试计算该宗物业的收益价格。
A．200.86 B．300.86 C．400.86 D．500.8640、以下不属于风险的特征的是( )。
A、负面性B、可确定性C、不确定性D、可测性41、写字楼物业的特点不包括( )。
A、所处区位好，规模大B、多为现代化的多层建筑C、功能齐全、配套设施完善D、多由专业物业管理企业管理42、写字楼物业管理常规目标集经营目标、管理目标和( )三位一体，互相渗透。
A、价格目标B、价值目标C、成本目标D、服务目标43、编制营业成本预算，应以（）预算为基础。
A．支出B．费用C．收入D．工资44、适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（）。
A．固定预算B．零基预算C．滚动预算D．概率预算45、物业服务有效需求的特征是（）。
A．有需要无购买力B．无需要有购买力C．无需要也无购买力D．有需要也有购买力46、物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的（）计算。
A．1.5% B．2% C．12% D．14%47、下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（）。
A．财务人员的工资B．金融机构手续费C．法定税费D．财务部门办公费48、政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。
A．建筑规模B．建筑结构C．公共性D．社会性49、经济适用住房的开发利润应控制在（）以下。
A．1% B．2% C．3% D．4%50、租赁计划包括租金方案和（）。
A．物业管理计划B．出租策略C．总体租金水平D．租金价格表51、房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。
A．1 B．2 C．3 D．452、年名义利率为12%，如果按季度计息，则实际利率为( )。
A、12%B、12.51%C、12.68%D、12.73%53、某宗物业交易总价为30万，其中首付20%，余款半年后支付，假设月利率为0.5%，则该物业在其成交日期一次付清的价格为（）。