城市房地产市场发展竞争力评估模型

附件二：城市房地产市场发展竞争力评估模型

房地产是城市经济的重要组成部分，是城市全面发展的基本载体条件和重要投资环境。相关国际研究结果表明：城市竞争力意味着一个城市开发与创造比较优势的能力，相对于它的竞争对手而言更能促进经济增长特别是房地产市场的发展；同时，一定制度下的房地产市场通过对经济活动适当的承受能力直接影响城市竞争力。二者是相辅相成的。在前文我们对长三角主要城市的综合竞争力进行评估之后，需要对各城市的房地产市场发展竞争力进行进一步的评估分析，从而全面地评价城市的房地产市场的投资机会。

1、评价指标体系

房地产市场发展竞争力主要是从过往发展速度、目前发展现状以及未来发展潜力三个方面进行评估，从历史、现在及未来三个方面对城市房地产市场投资潜力进行综合评判。

该模型包括行业环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面5个一级指标，每个一级指标下面涵盖了若干二级指标，共计30个二级指标。

（1）、行业环境

反映房地产市场发展的环境背景，是房地产市场稳定可持续发展的重要保证。

⏹市场政策环境：宏观调控政策，特别是对房价的控制措施等；

⏹信贷环境：二手房贷款、公积金贷款政策及按揭成数等；

⏹土地市场环境：土地出让流程规范度、公开招标透明度等；

⏹税收环境：交易环节税收等

⏹市场化程度：政府介入市场程度、商品房比重等

（2）、市场基本面

反映某个城市房地产市场规模及市场成熟度的指标体系，主要包括：

⏹市场规模指标：商品房竣工面积、商品房销售面积、年度房地产投资额、（商

业用房投资额+办公用房投资额）/房地产投资额

⏹市场成熟度指标：人均商品房销售面积、商品房销售价格、住宅投资额/房地

产投资额、（商业用房投资额+办公用房投资额）/房地产投资额、房价收入比、

人均住房使用面积等

（3）、市场发展面

反映房地产市场历史发展速度的指标。

⏹房价年均增长率：01~06年市场房价的平均增长速度。

⏹房地产投资年均增长率：01~06年房地产市场投资额的平均增长速度。

⏹商品房销售面积年均增长率：01~06年商品房销售面积的平均增长速度。

⏹过去五年房地产投资额总量：以较长时间跨度衡量城市房地产市场投资规模的

指标。

⏹累计销售面积/累计竣工面积：反映该城市近五年来的市场供求状况，是否存

在较为严重的过剩。

（4）、发展协调面

反映房地产市场发展速度与宏观经济增长是否协调的指标体系。

⏹成交量年均增长率与人口数量年均增长率比较：成交量增长是否与人口的增加

速度符合。

⏹房地产投资年均增长率与GDP年均增长率比较：房地产投资与经济总量增长

相比是否过快。

⏹房价年均增长率与GDP年均增长率比较：房价上涨是否脱离宏观经济增长背

景。

⏹人均可支配收入年均增长率与房价年均增长率比较：房价的增长与居民收入增

长速度是否协调。

（5）、未来需求面

通过对一系列可能影响该城市未来房地产市场需求的重大规划来预测房地产市场的未来发展潜力。

⏹重大市政建设规划：房地产市场发展的重要动力。

⏹城市化规划：城市化的进程将带来对住宅及商业地产的需求。

⏹产业发展规划：城市经济可持续增长的保证，对当地房地产市场具有坚强的支

撑作用。

⏹城市拆迁面积规划：市场需求来源的一个方面。

⏹人均住房使用面积规划：反映改善性需求的重要指标。

⏹人口导入规划：外来人口导入是房地产市场突破人口和收入自然增长对需求的

限制而高速发展的动力所在。

2、评价方法

（1）、指标权重计算方法

与城市综合竞争力评估模型一样，本模型的指标权重确定方法也主要是采用：层次分析法和因子分析法。具体而言，一级指标采用层次分析法，二级指标则优先采用因子分析法，辅以层次分析法。

（2）、评价公式

模型、一级指标评价公式（即得分计算公式）：

j j n

1

j i w p P ⨯=∑=

i P ——模型或一级指标分值

j p 、j w ——相应下级得分、权重

3、具体模型