城市控制性详细规划课件(2015年.9.9)

U 3
U 4
U5
U6
U ７
R1
--+-------------++-++-- - -
R2 +
+++++----------++-++-- - -
R R3 + +
++++--+++-----++-++-- - -
R5 - - -
-------------------- - -
C1 - - - -
-+--+-------++-++-- - -
H≤1.5（Ｗ＋Ｓ）
沿路高层组合建筑高度的控制
A≤L（W＋S）
日照间距简图
A≤ L（W+S） 式中：A—1：1.5（即 56.3˚）高度角的投影面 积； L—建筑基地沿道路规划 红线的长度； W—规划红线宽度； S—建筑的后退距离； H1，H2，H3—建筑各部分 实际高度
A
在实际应用中,为了简化作图和 计算方法,也可采用下列演化而 来的算式和图5-8的作图方法控 制建筑高度. A'≤1.5L( W+S) 式中 A'—1；1（45˚）高度角的 投影面积； L—建筑基地沿道路规划红线的 长度； W—道路规划红线宽度； S—沿路建筑的后退距离； H1，H2，H3—组合建筑各部分实 际高度
2. 建筑高度的确定
平屋面建筑： 有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶 挑檐屋面（室外地面算至檐口顶，加上檐口 挑出宽度)；
H
H自室外地面至女儿墙顶 女儿墙屋面建筑高度计算
B
Hc
H=Hc+B
Hc室外地面至檐口顶
B 檐口挑出宽度
挑檐屋面建筑高度计算
坡屋面建筑： 屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外 地面算至檐口加上檐口挑出宽度； 坡度大于45°的，自室外地面算至坡顶 高度一半
建筑间距包含内容
日照间距（居住建筑）
侧向间距，满足道路、消防通道、 通风、管线铺设
消防间距
通风间距
生活私密性间距，最小18米
城市防灾疏散间距(主要防灾疏散 通道两侧建筑间距大于40米，且大 于建筑高度1.5倍)
日照间距简图
四、沿街建筑高度
1.沿街一般建筑高度的控制 沿路一般建筑高度的控制
公共空间控制线
控制公共空间用地范围
绿线 防护绿地
建筑控制线
紫线 历史保护区
蓝线
三、用地性质
划分原则
（1）上位规划 （2）依据主要用地性质，调 整局部地块的用地性质 （3） 相邻地块性质不相冲突
各类用地所规定的使用用途， 《城市用地分类与规划建设 用地标准》（GB50l37－2011）
城市建设用地共分为8大类、 35中类、44小类。
绿地率=(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％
规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地
• 建筑建造控制
建筑限高
一、建筑限高
建筑间距
建筑后退
1. 原则
建筑高度：建筑物室外地面到其檐口 (平屋顶)或屋面面层(坡屋顶)的高度
城市控制性详细规划
规定性控制要素与配套设施规划
第一部分 规定性控制要素
土地使用
控 制 性 详 细 规 划 控 制 体 系
6个方面，12 个控制指标
环境容量 建筑建造 城市设计引导 配套设施
行为活动
用地面积 用地边界 用地性质 土地使用兼容
容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率
建筑限高 建筑后退 建筑间距
(5)考虑地价的区位级差； (6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； (7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段， 可单独划块，不再给定指标；
(8)规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市 基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、 高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等 (9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界
线形名称 红线
线形作用 道路用地和地块用地边界线
新区的地块规模可划分得大些， 面积控制在3~5ha左右，旧城改 建区地块可在0. 5~3ha左右
绿线 蓝线
生态、环境保护区域边界线 河流、水域用地边界线
禁止机动车开口线
用地红线
紫线
历史保护区域边界线
黑线
市政设施用地边界线
禁止机动车开口 线
机动车出入口方 位线
用地面积(Ap)和征地面积 (Ag)是有区别的
Ap≤ Ag
Ap——规划用地红线围合的面积，是确定容 积率、建筑密度、人口容量所依据的面积 Ag——土地部门为了征地划定的征地红线 围合而成
代征地——Ag-Ap，代征道路用地面积、代 征绿化用地面积、代征其他用地面积
土地使用控制即是对建设用地 上的建设内容、位置、面积和 边界范围等方面做出规定。 用地面积单位为公顷，一般为 小数点后两位，每块用地不可 有重叠部分。
建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积 用地内所有建筑基地面积和
容积率 = 建筑密度 × 建筑平均层数
5）建筑面积的计算方法对容积率的影响
阳台面积：水平投影面积的一半 地下室、半地下室：不计入容积率计算 复式住宅loft，层高大于4.5m，按1.5倍计算 办公建筑层高大于4.8m的，按1.5倍计算
容积率可制定上限和下限。 下限保证开发商的利益； 上限防止过度开发带来的城市基 础设施超负荷运行及环境质量下 降
2. 容积率的相关问题
1）容积率与城市开发的关系
前期投 资费用
开发利 润总额
开发资金的 循环速度
2）容积率与永续发展的关系 容积率的大小直接关系到可持续发展 的问题。容积率过高，造成过分拥挤 和环境恶化
用地边界
征地边界
二、用地边界
定义
规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属, 用地红线包括空中和地下空间的竖直的三维界面
划分原则
(1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；
(2)以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； (3)建议有一边和城市道路相邻； (4)结合自然边界、行政界线划分地块；
-------------- - -
C9 - - - - - - - - - -
------------- - -
M1 - - + - + + + - - - -
--+-+--+++++ - +
M M2 - - - - + + - - - - - +
-+-+--+++++ - +
M3 - - - - - - - - - - - + +
建筑高度
h≤24m 24＜h≤60m 60＜h≤100m
h＞100m
后退距离（m）
D≤24m
D＞24m
3
5
8
10
10
15
15
20
电力架空线两旁建筑退线距离
电压等级(kV) 500 220 110 35
后退线路中心线距离(m) 30 20 12.5 10
三、建筑间距
定义：建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离
C2 - + + - +
++---------++-++-- - -
C3 - - - - + +
+++-----------+-- - -
C C4 - - - - - - -
+--------------- - -
C5 - - - - - - - -
+-------------- - -
C6 - - - + + - - - -
建筑密度= 商业服务设施基底面积+公共服务中心基底面积+住宅总基底面积+学校、幼托基底面积 用地面积
规划地块内各类建筑基地面积占 用地面积的比例，反映一定用地 范围内的空地率和建筑密集程度
规划控制其上限。建筑密度着重 于平面二维的环境需求，保证一 定的空地率及绿地率
三、绿地率
定义：绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例
3）容积率的奖励 城市市区内，在建筑综合体内统一规 划公共停车场、变电站等公共市政设 施，可对用地的容积率予以增加
佛山市建筑面积奖励规定
允许建筑容 每提供1m2
积率
有效面积开
放空间，允
许增加的建
筑面积m2
<2
1.5
≥2~<4
2.0
≥4~<6
2.5
≥6
3.0
4）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系
建筑密度 = 用地内所有建筑基底面积总和 用地面积
沿街建筑高度
符合建筑日照、卫生、消防和防震抗灾的要求； 符合用地的使用性质和建筑物的用途要求； 考虑地质基础限制和当地建筑技术水平； 符合城市整体景观和街道景观的要求； 符合文物保护的控制要求； 机场、高压线及无线通信等对建筑高度的要求； 坡度较大地区，不同坡向对建筑高度的影响
6）容积率与地下空间开发
地下空间开发存在的问题： 缺少统一规划，以后衔接造成困难 地下开发强度要适度 与基础设施不协调
制定地下空间开发专项规划 确定开发性质、边界、深度、和周边地块的接口、
地下公共通道、市政控制性、出入口位置等
二、建筑密度
建筑密度 =（规划地块内各类建筑基 底面积之和÷用地面积）×100 %
保证城市主要道路上的交通安全和通畅 建议地块出入口方位、利于疏导交通
建筑基底线
控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线 主体建筑控制线
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共 空间
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿 街面长度、街道公共空间
建筑架空控制线
控制沿街界面连续性
广场控制线
提升地块环境质量、完善城市空间体系
新增加了一些用地分类
四、土地使用兼容性
土地使用兼容原则
同一地块上多种性质综合使 用的允许与否。多种用地性 质的混合布置，不应产生功 能干扰
由用地性质和用地 上建筑物的适建表 来反映
（1）促进相关功能建筑的集中布置；
（2）提高土地经济效益；
（3）减少环境干扰；
（4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
建筑物高度的倍数
最小距离（m）
浦西内环线以 内
其他地 区
浦西内环线以内
0.5
0.6
0.25
6
9
12
15
2 0.25
4
0.2
12
非居住建筑
其 建筑物高 他 度的倍 地数 区
— — 0.2
—
—
—
最小距 离（m）
3 5 12 按消防 间距控 制 按消防 间距控 制 6.5
《上海市城市规划管理技术规定》
建筑退后距离表
水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出 屋面的附属设施，其高度在6m内，且水 平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的， 不计入建筑高度。
屋面坡度<45˚(含45˚)的建筑高度计算
H
α＞45˚
坡度大于45°的建筑高度计算
相邻两幢建筑室外自然地 坪存在高差
同一用地单位，两幢建筑 物首层架空，
二、建筑后退
避免城市建设过程中产生混乱 保证必要的安全距离 保证必要的城市公共空间和良好的 城市景观
建筑后退：在城市建设 中，建筑物相对于规划 地块边界的后退距离
以后退距离的下限进行 控制
建筑后退用地红线、道 路红线、建筑后退河道 蓝线、绿线、黑线、紫 线
深圳城中村握手楼
《上海市城市规划管理技术规定》
建筑离界距离表
建筑朝向
主要朝向 次要朝向
低层 多层 高层 低层
多层 高层
居住建筑（含第三十条规定的建筑）
建筑体量 建筑形式 建筑色彩 建筑空间围合 建筑小品
市政设施
公共设施（行政、商业、文教 体卫等）
交通方式
交通活动
出入口方式、数量 其他交通设施
停车泊位
环境保护 规定
噪音振动等允许标准值 水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废弃污染物允许排放量 固体废弃物控制 其他
• 土地使用控制
一、用地面积(Ap)
“+”表示可以兼容， “-”表示不可以兼容
上海市用地兼容表
• 环境容量控制
一、容积率
FAR=Ar/Al
容积率
建筑密度
绿地率
混合用地容积率计算
A=(A1×M1+A2×M2)/M
A—折算的容积率 A1/A2—商业/居住容积率指 标 M1/M2—商业/居住建筑面积 M——总建筑面积
环境容量控制即是为了保证良好 的城市环境质量，对建设用地能 够容纳的建设量和人口聚集量作 出合理规定
+-+--+++++ - +
W1 - - - - - - - - - - - + + -
--------- - -
W W2 - - - - - - - - - - - - - - -
+------- - -
W3 备注
-----------++-+-
------- - -
T,S,U,G,D,E类用地不具有兼容性，T,D,E类用地不被任何用地兼容。G类用地可被任意兼容。R5特指中学、小 学、幼托。其余代号均为国标。 +表示兼容；-表示不兼容
（5）保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、 设施混合布置；
（6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以 提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。
兼容性质
R
C
M
W
S
U
兼容性质
R 1
R 2
R 3
R 5
C 1
C 2
C 3
CHale Waihona Puke Baidu4
C 5
C 6
C 9
M 1
M 2
M3
W1
W 2
W 3
S 2
S 3
U 1
U 2