城市控制性详细规划课件(2015年.9.9)
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控制性详细规划图及绘制PPT课件
6.供热规划图：标明规划区热源来源，供热及转换设施的平面布置，规模容量， 供热管网等级、走向、管径。
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（七）环卫、环保规划图
标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地、防护隔离设施带等。
（八）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1：1000~1：2000）
表达城市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出 规划区空间三位形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，及重点地 段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他用以表达城市设计构思的 示意图纸等。
第30页/共41页
线形名称
线形作用
建筑基底线
控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、 街道公共空间
主体建筑控制线
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间 环境、沿街面长度、街道公共空间
建筑架空控制线
控制沿街面连续性
广场控制线 提升地块环境的质量、完善城市空间体系
公共空间控制线
3.电力规划图：标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置 和容量规模，高压线走廊平面位置和控制高度。
4.电信规划图：标明规划区内电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管 道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求。
5.燃气规划图：标明规划区气源来源，储配气站的平面位置、容量规模，燃气 管道等级、走向、管径。
分图图则是控制性详细规划成果的具体体现，图则包括一些 基本的组成要素，如“控制线”、坐标标注、其他标注和地块编 号等。此外，控制性详细规划图指示具体项目编制需要，可增加 规划结构图、绿化结构图、总平面示意图等。
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• 先绘制好总图图则，在此之上绘制分图图则将事半功倍！ 第18页/共41页
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（七）环卫、环保规划图
标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地、防护隔离设施带等。
（八）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1：1000~1：2000）
表达城市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出 规划区空间三位形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，及重点地 段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他用以表达城市设计构思的 示意图纸等。
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线形名称
线形作用
建筑基底线
控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、 街道公共空间
主体建筑控制线
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间 环境、沿街面长度、街道公共空间
建筑架空控制线
控制沿街面连续性
广场控制线 提升地块环境的质量、完善城市空间体系
公共空间控制线
3.电力规划图：标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置 和容量规模，高压线走廊平面位置和控制高度。
4.电信规划图：标明规划区内电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管 道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求。
5.燃气规划图：标明规划区气源来源，储配气站的平面位置、容量规模，燃气 管道等级、走向、管径。
分图图则是控制性详细规划成果的具体体现，图则包括一些 基本的组成要素，如“控制线”、坐标标注、其他标注和地块编 号等。此外，控制性详细规划图指示具体项目编制需要，可增加 规划结构图、绿化结构图、总平面示意图等。
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• 先绘制好总图图则，在此之上绘制分图图则将事半功倍！ 第18页/共41页
《控制性详细规划》课件
引导建筑风格与城市整体 风貌相协调，保护历史建 筑和传统风貌。
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
建筑色彩
对建筑的颜色搭配提出建 议，以提升城市整体形象 。
道路交通规划
道路系统规划
交通组织与管理
构建高效、便捷的道路网络，满足交 通出行需求。
制定交通组织方案，加强交通管理， 减少交通拥堵现象。
停车设施规划
合理配置停车设施，缓解停车难问题 ，提高道路通行效率。
规划目的与意义
目的
通过制定控制性详细规划，明确城市用地性质、规模、开发 强度和配套设施等要求，实现对城市建设的有效控制和管理 。
意义
有利于优化城市空间布局，提高城市规划的科学性和可操作 性；有利于规范城市建设行为，减少违法违规行为的发生； 有利于实现城市可持续发展，提高城市综合承载能力和竞争 力。
模拟技术
利用城市模拟、环境模拟等技术手段对规划方案进行模拟和评估 ，提高规划的可操作性和可行性。
智能化工具
开发和应用智能化规划设计工具，提高规划设计的效率和精度。
政策法规的完善与调整
法规体系建设
完善控制性详细规划相关的法律法规体系，为规划的实施和管理 提供更加明确的法律保障。
政策调整
根据城市发展的实际情况和需求，适时调整相关政策，以适应城市 发展的需要。
根据城市总体规划，确定 各类用地的性质、范围和 比例等要素。
土地利用强度
对不同地块提出相应的开 发强度、建筑密度、容积 率等控制指标。
土地兼容性
允许一定程度的土地用途 转换，但需满足相关法律 法规和规划要求。
建筑形态与风貌规划
建筑高度
根据地块条件和城市天际 线控制要求，确定建筑的 高度限制。
建筑风格
监督与评估机制
建立规划实施的监督与评估机制，确保规划的有效实施和科学管理 。
城市控制性详细规划课件.pptx
9）尊重地块现有土地使用权和产权边界
二、土地使用控制
2、土地使用性质控制
– 划分参照国家标准《城市用地分类与规划 建设用地标准》（GBJ137-90）。10大类 、46类、73小类
– 控制性详细规划要求划分到小类 – 部分用地的归属有一定的困难，建议补充
一些新的分类
二、土地使用控制
3、土地使用兼容
一、控制性详细规划的含义、特点
1、特点
– 控制引导性和灵活操作性。
对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制 和引导
– 通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地 ）和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以 综合环境质量控制为要点
一、控制性详细规划的含义、特点
2、控制内容
– 控制性详细规划所控制的要素：
海、沿江岸线 – 7）、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局
– 8）、确定环境保护目标，提出防治污染措施 – 9）、提出城市防灾规划目标和总体布局 – 10）、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护
控制范围和保护措施，编制历史文化名城保护规划 – 11）、确定旧区改建规划 – 12）、郊区规划 – 13）、进行综合经济技术论证，提出规划实施措施 – 14）、编制近期规划
3）建议有一边和城市道路相邻；
地块的用地边界划分原则
4）结合自然边界、行政界线划分地块； 5）考虑地价的区位级差； 6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利
于统一开发；
7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规 划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；
8）规划地块划分应满足“专业规划线”的要求（道路 红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、 安全防护范围的界线橙线、市政公用设施规划控制 黑线 ）
二、土地使用控制
2、土地使用性质控制
– 划分参照国家标准《城市用地分类与规划 建设用地标准》（GBJ137-90）。10大类 、46类、73小类
– 控制性详细规划要求划分到小类 – 部分用地的归属有一定的困难，建议补充
一些新的分类
二、土地使用控制
3、土地使用兼容
一、控制性详细规划的含义、特点
1、特点
– 控制引导性和灵活操作性。
对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制 和引导
– 通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地 ）和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以 综合环境质量控制为要点
一、控制性详细规划的含义、特点
2、控制内容
– 控制性详细规划所控制的要素：
海、沿江岸线 – 7）、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局
– 8）、确定环境保护目标，提出防治污染措施 – 9）、提出城市防灾规划目标和总体布局 – 10）、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护
控制范围和保护措施，编制历史文化名城保护规划 – 11）、确定旧区改建规划 – 12）、郊区规划 – 13）、进行综合经济技术论证，提出规划实施措施 – 14）、编制近期规划
3）建议有一边和城市道路相邻；
地块的用地边界划分原则
4）结合自然边界、行政界线划分地块； 5）考虑地价的区位级差； 6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利
于统一开发；
7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规 划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；
8）规划地块划分应满足“专业规划线”的要求（道路 红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护紫线、 安全防护范围的界线橙线、市政公用设施规划控制 黑线 ）
城市开发控制性详细规划的主要内容与案例PPT(44张)
围，标绘建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状
，必要时可分别绘制。
同济大学城市建设干部培训中心
规划图则要求：
（3）土地使用规划图
图纸比例同现状图，画出各类使用性质的用地范围；
（4）地块划分编号图
图纸比例1/5000，标明地块划分界线及其编号
（编号和文本中控制指标相对应）
同济大学城市建设干部培训中心
指导性指标参照执行的指标同济大学城市建设干部培训中心建筑后退红线距离同济大学城市建设干部培训中心5用地兼容性同济大学城市建设干部培训中心图纸比例为11000或12000分类画出各类用地范围标绘建筑物现状人口分布现状市政公用设施现状必要时可分别绘制
城市开发控制性详细规划
－－背景、内容与案例
同济大学建筑与城市规划学院 建设部城市建设干部培训中心
（1）城市总体规划
（分区规划）
（2）详细规划
控制性详细规划
修建性详细规划
同济大学城市建设干部培训中心
（一）什么是控制性详细规划？
2、概念：
在城市总体规划和分区规划的指导下，对城
市土地的开发利用制定控制指标体系，作为政府
实施城市建设目标的规划行为和管理手段。
同济大学城市建设干部培训中心
同济大学城市建设干部培训中心
控制指标的基本特性是什么？
3、整体性：符合整体利益
经济效益 社会效益（资源公平性） 景观效益 生态环境效益
同济大学城市建设干部培训中心
小结：控制性详细规划
1、改变传统管理观念 2、利用科学规划手段 3、完善法规运作体系 4、建设特色城市风貌
（1）有效控制城市土地使用性质；
城市规划原理——控制性详细规划共57页PPT
、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
城市规划原理——控制性详细规划 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
城市规划原理——控制性详细规划 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
控制性详细规划讲义
• 11、地块控制图则（1：1000-1：2000）
– 道路红线、地块界线、面积、性质、建筑密度、 高度、容积率等指标，地块编号
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
（三）文本要求
• 1、总则
– 规划目的、依据、原则、范围、适用范围、强 制性内容、执行主体、管理权限等。
• 2、规划目标、功能定位、规划结构 • 3、土地使用
1.中国特色的法定规划
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型，基本方法是“地块指标”加“图 则”；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益主体在城市建设中的利益关系； 地方政府控制和引导土地开发的依据，建设主管部
门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范 畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
– 重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、群体组合 控制与引导、历史文化遗传保护的原则和措施
• 9、土地使用、建筑建造通则
– 土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等的控 制规定
• 10、其他
– 成果组成、附图、附表、附录等
（四）说明书要求
• 1、前言 • 2、概况 • 3、背景、依据 • 4、目标、指导思想、功能定位、规划结构 • 5、土地使用规划 • 6、公共服务设施规划
– 各类用地界线、分类和性质、道路网络、公共 设施、等
图件成果要求
• 4、道路交通及竖向规划图
– 道路走向、线型、横断面、交叉口坐标标高、 停车场位置、地坪规划标高等
• 5、公共设施规划图
– 位置、类别、等级、分布、服务半径等
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
– 道路红线、地块界线、面积、性质、建筑密度、 高度、容积率等指标，地块编号
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
（三）文本要求
• 1、总则
– 规划目的、依据、原则、范围、适用范围、强 制性内容、执行主体、管理权限等。
• 2、规划目标、功能定位、规划结构 • 3、土地使用
1.中国特色的法定规划
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型，基本方法是“地块指标”加“图 则”；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益主体在城市建设中的利益关系； 地方政府控制和引导土地开发的依据，建设主管部
门做出建设项目规划许可的依据（行政许可法范 畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
– 重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、群体组合 控制与引导、历史文化遗传保护的原则和措施
• 9、土地使用、建筑建造通则
– 土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造规划等的控 制规定
• 10、其他
– 成果组成、附图、附表、附录等
（四）说明书要求
• 1、前言 • 2、概况 • 3、背景、依据 • 4、目标、指导思想、功能定位、规划结构 • 5、土地使用规划 • 6、公共服务设施规划
– 各类用地界线、分类和性质、道路网络、公共 设施、等
图件成果要求
• 4、道路交通及竖向规划图
– 道路走向、线型、横断面、交叉口坐标标高、 停车场位置、地坪规划标高等
• 5、公共设施规划图
– 位置、类别、等级、分布、服务半径等
• 6、工程管线规划图
– 平面位置、管径、控制点坐标和标高等
控制性详细规划 PPT
开发建设单位申请在某城市中心区进行旧区改造，建 设商贸、办公建筑项目。该地段西侧为风貌性建筑，集中 成片，并有小游园一处，现已批准公布为“保护近代西式 住宅风貌为主的历史街区”的重点保护区。拟改造规划可 用地面积约31h㎡，为历史街区保护的建设控制地带，其 中有几幢可保留的风貌建筑（基础现状详见下图）。
新《编制办法》的强制性内容
（1）《城市规划强制性内容暂行规定》 城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主 要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段 规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地 面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定 ；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建 设控制地区的建设控制指标。
作业二：补充规划设计条件
经城市规划管理部门研究后，认为该申请建设项目与城市总体规划 确定的用地性质相符，但在改造中必须严格有效控制，为此拟出了修建 性详规的部分规划条件：
（1）用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积。 （2）土地使用强度（规划控制指标）：容积率、建筑密度。 （3）建筑后退要求。 （4）市政设施和公建服务设施的配置要求。 （5）人流、车流出入口和停车场地的设置要求。 （6）遵守事项——规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设 项目相关手续申报须符合的有关规范、规定要求。 问题：请你依据建设部关于城市规划强制性内容暂行规定的要求，指出还 有哪些规划设计条件需要补充？
请补充其他必要的国有土地出 让规划设计条件。
某市城区一个地块面积为24公顷,规划性 质为居住和公建,公建在地块东侧带状布置,地 块内现状无保留建筑.建设总量控制为居住建筑 面积22万平方米,公建面积12万平方米,地块北 侧为已建成的配套齐全的居住区;西侧,南侧为 城市河流,沿河建设有城市绿带公园;东北侧和 东南侧临城市主干路,主干路和主干路交叉口规 划为立交,东北侧主干路下敷设地铁交通线路, 并在规划范围内设车站。
《 控制性详细规划 》 PPT课件
基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管
理的衔接，提高规划成果的科... 学性和可操作性。
17
控制性详细规划的发展历程
► 最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划
是领事馆区，为了
国际惯例与国际接 轨，借鉴了美国的 区划技术而编制的 详细规划，改变了 原有“摆房子”的 做法。
确定了每块地块的
（4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原 则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊 地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相 互关系，多包含公共利益的内容。
（5）可操作性原则
编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划
主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市 设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准 与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行 政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯 彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的 情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详 细规划责无旁贷。
控制性详细规划的基本认识
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型；
城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系； 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政
许可法范畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
...
24
深圳法定图则
（1）法律上的保障 1998年7月1日，深圳市人大常委会正式颁布实行了《深圳市城市规划条 例》，正式确立了深圳市城市规划管理委员会和法定图则制度的法律地位。 这实际上是建立了一个具有深圳特色的规划体制。 （2）行政的支持 自1989年起，深圳市政府设立市规划国土局，实现了全市规划、土地和房 地产的统一管理，并于1993年起实行垂直领导，建立了“市局——分局—— 所”三级垂直管理体制，为法定图则制度的实施奠定了行政架构。 （3）深圳市通过对９０年代以来的规划探索与总结，根据深圳城市发展 的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在《深圳市城市规划条 例》中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划 编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、 次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审 批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后 成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而 是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编 制和执行。
控制性详细规划的涵义和作用 PPT
二、控制性详细规划的作用
7.地块划分，土地使用性质与兼容控制 (1)地块划分 ①地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开
发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多 地块。
②地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的 最基本用地。 地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用 性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序 相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建 筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、 管理方式的变化，地块可以重组。
上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因 素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。
二、控制性详细规划的作用
(1)控制性详细规划的内容
①规划控制指标体系的内容 任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、
设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。
二、控制性详细规划的作用
二、控制性详细规划的作用
二、控制性详细规划的作用
二、控制性详细规划的作用
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
·适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。
二、控制性详细规划的作用
(2)条文规定 ·含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设
用地进行定性控制，如用地性质、用地使用相容性 和一些规划要求说明等。
·适用范围：当对规划地块需作使用性质规定或 提出其他特殊要求时采用。
(3)图则标定 ·含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施
进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退 线、绿化绿线、控制点等。
·适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑的 布置作出标示时采用。
二、控制性详细规划的作用
控制性详细规划PPT课件
6
2.3 确定土地使用的兼容性
土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市 建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。 土地使用兼容性涵盖两种概念： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城 市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与 矛盾的程度。 其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用 性质的“弹性”﹑灵活性。 城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总 体规划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应 提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及 不得更改用地性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改， 如商业服务用地改变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地） 中两个中类之间的更改，属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同 类更改。
控制性详细规划
1
1.1控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以 及空间环境控制的规划要求。
以城市总体规划或分区规划为依据 以落实总体规划或分区规划的目标为目的
以土地使区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不同， 控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对性， 对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围为全 部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上， 对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法。
7
土地兼容性的例子
8
2.3 确定土地使用的兼容性
2.3 确定土地使用的兼容性
土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市 建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。 土地使用兼容性涵盖两种概念： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城 市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与 矛盾的程度。 其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用 性质的“弹性”﹑灵活性。 城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总 体规划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应 提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及 不得更改用地性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改， 如商业服务用地改变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地） 中两个中类之间的更改，属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同 类更改。
控制性详细规划
1
1.1控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以 及空间环境控制的规划要求。
以城市总体规划或分区规划为依据 以落实总体规划或分区规划的目标为目的
以土地使区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不同， 控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对性， 对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围为全 部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾上， 对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制方法。
7
土地兼容性的例子
8
2.3 确定土地使用的兼容性
城市控制性详细规划课件
城市控制性详细规划课件一、引言城市控制性详细规划是城市规划的重要组成部分，它是为了实现城市可持续发展而制定的一项战略性规划。
城市控制性详细规划通过对城市的各项要素进行科学合理的规划和管理，来实现城市资源的合理配置、城市功能的协调发展和城市环境的优化改善，为城市的可持续发展提供有力支撑。
二、城市控制性详细规划的概念及意义2.1 概念城市控制性详细规划是指对城市的土地利用、建筑高度、绿地开发及保护、交通网络等进行细致规划和管理的过程。
它包括对城市的各项要素和功能进行科学合理的布局和设计，以实现城市的可持续发展。
2.2 意义城市控制性详细规划的制定和实施具有以下重要意义： 1. 优化土地利用：规划合理的土地利用可以最大程度地提高土地的利用效率，减少土地浪费。
2. 改善城市环境：通过合理的规划和设计，可以改善城市的交通状况、提升城市的绿化覆盖率，降低污染物排放等，从而改善城市的环境质量。
3. 提高城市生活质量：规划合理的城市布局可以提供更好的居住、工作和娱乐环境，提升城市居民的生活质量。
4. 促进城市经济发展：科学规划城市的产业布局和经济功能区域，可以促进产业升级和经济发展，提升城市的竞争力。
5. 保护历史文化遗产：规划和管理城市的历史文化遗产，可以保护历史文化遗产的完整性和保护，传承城市的历史文化。
三、城市控制性详细规划的制定过程城市控制性详细规划的制定过程可以分为以下几个步骤： ### 3.1 确定规划目标和原则在制定城市控制性详细规划之前，首先需要确定规划的目标和原则。
目标是指制定规划的目标和任务，原则是指制定规划的基本原则和要求。
3.2 收集城市基础数据收集城市基础数据是进行城市控制性详细规划的基础工作，包括城市的地形地貌、自然资源、空气质量、交通情况、人口结构等相关数据。
3.3 分析城市现状和问题对城市现状进行全面分析，包括城市的功能和布局、环境状况、交通状况等，并分析存在的问题和矛盾。
城市规划控制性详细规划课件
4, 城市政策的载体：详细规划编制和实施包含城市产业结构、用 地结构、人口空间分布、环境保护等城市政策的内容
发展历史：
自20世纪80年代中期我国引入控制性详细规划的概念以 来，经过了20多年的发展，大致可以分为三个阶段： 从形体设计走向形体示意 从形体示意走向指标抽象 从指标抽象走向完整、系统的控制性详细规划。
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
以总规为依据兼容性应提高宽容度和灵活性的应变能力
2、环境容量控制
涵义——为保证良好的城市环境质量，对建筑用地能容 纳的建筑量和人口聚集度的规定。
控制指标主要包括： 容积率：反映一定用地范围内的建筑物总量 建筑密度：规定建设用地上建筑物的覆盖程度 绿地率：绿地占建设用地的比例 人口密度：规定建设用地上人口聚集的密集程度
规定性指标 引导性指标
第一节 控规的编制内容与方法
以建筑密度和容积率的确定方法5种： 城市整体强度分区原则法：根据微观经济学理论，从宏观、中观、微观三
个层面确定建筑面积和容积率，建立城市强度分区的模型，进行各类主要用地 的强度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。
人口指标推算法：通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和都快环 境容 量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量和人均用地指标的乘 积来推算地块内的建筑总量，从而确定地块容积率的方法。 典型实验法：形象、直观局限性和主观性大 经济推算法：成本效益分析基础上，获得合理的经济回报 类比法：比较类似案例，选择确定相关指标，适用于新区开发
发展历史：
自20世纪80年代中期我国引入控制性详细规划的概念以 来，经过了20多年的发展，大致可以分为三个阶段： 从形体设计走向形体示意 从形体示意走向指标抽象 从指标抽象走向完整、系统的控制性详细规划。
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
以总规为依据兼容性应提高宽容度和灵活性的应变能力
2、环境容量控制
涵义——为保证良好的城市环境质量，对建筑用地能容 纳的建筑量和人口聚集度的规定。
控制指标主要包括： 容积率：反映一定用地范围内的建筑物总量 建筑密度：规定建设用地上建筑物的覆盖程度 绿地率：绿地占建设用地的比例 人口密度：规定建设用地上人口聚集的密集程度
规定性指标 引导性指标
第一节 控规的编制内容与方法
以建筑密度和容积率的确定方法5种： 城市整体强度分区原则法：根据微观经济学理论，从宏观、中观、微观三
个层面确定建筑面积和容积率，建立城市强度分区的模型，进行各类主要用地 的强度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。
人口指标推算法：通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和都快环 境容 量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量和人均用地指标的乘 积来推算地块内的建筑总量，从而确定地块容积率的方法。 典型实验法：形象、直观局限性和主观性大 经济推算法：成本效益分析基础上，获得合理的经济回报 类比法：比较类似案例，选择确定相关指标，适用于新区开发
城市规划原理控制性详细规划PPT57页
城市规划原理控制性详细规划
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！Βιβλιοθήκη 21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！Βιβλιοθήκη 21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
《城市详细规划》PPT课件
➢条例化 ➢指标化 ➢图则化
.
11
第三节 修建性详细规划
一、编制内容
➢ 建设条件分析和综合技术经济论证 ➢ 建筑的空间布局，景观规划设计，布置总平面图 ➢ 道路系统规划设计 ➢ 绿地系统规划设计 ➢ 工程管线规划设计 ➢ 竖向规划设计 ➢ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益
.
12
第三节 修建性详细规划
.
4
第二节 控制性详细规划
（2）控制性详细规划的作用
➢ 承上启下的作用 ➢ 规划管理的依据和城市开控制性详细规划
二、控制性详细规划的内容
（1）土地用途及其兼容范围的控制 （2）土地使用强度的控制 （3）道路交通及其设施的控制 （4）工程管线及其设施的控制 （5）城市特色与环境景观的控制 （6）经济估算
（1）规划地段的现状图 （2）规划总平面图 （3）竖向规划图 （4）各项工程设施的综合管线图 （5）反映规划设计意图的立面图、表现图
.
15
第四节 城市社区规划
一、城市社区的内涵
城市社区是相对于农村社区而言的，它是指社会化的，有着一定 的共同信仰价值、生活方式和归属感的异质性居民聚集的，以非农产 业活动为主的人类生活共同体。城市社区是人类进入工业文明社会以 后最重要的一种社区类型，它有如下内涵：
二、调查研究
（1）用地及环境调查 （2）社会经济调查 （3）规划编制条件 （4）调查研究的成果
.
13
第三节 修建性详细规划
三、空间组织
（1）空间的分类 （2）空间组织模式 （3）空间内在特性 （4）空间组织手法
.
14
第三节 修建性详细规划
四、成果要求
修建性详细规划的成果主要包括文件和图纸。文件 为规划设计说明书，规划图纸主要包括以下几种：
.
11
第三节 修建性详细规划
一、编制内容
➢ 建设条件分析和综合技术经济论证 ➢ 建筑的空间布局，景观规划设计，布置总平面图 ➢ 道路系统规划设计 ➢ 绿地系统规划设计 ➢ 工程管线规划设计 ➢ 竖向规划设计 ➢ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益
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12
第三节 修建性详细规划
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4
第二节 控制性详细规划
（2）控制性详细规划的作用
➢ 承上启下的作用 ➢ 规划管理的依据和城市开控制性详细规划
二、控制性详细规划的内容
（1）土地用途及其兼容范围的控制 （2）土地使用强度的控制 （3）道路交通及其设施的控制 （4）工程管线及其设施的控制 （5）城市特色与环境景观的控制 （6）经济估算
（1）规划地段的现状图 （2）规划总平面图 （3）竖向规划图 （4）各项工程设施的综合管线图 （5）反映规划设计意图的立面图、表现图
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第四节 城市社区规划
一、城市社区的内涵
城市社区是相对于农村社区而言的，它是指社会化的，有着一定 的共同信仰价值、生活方式和归属感的异质性居民聚集的，以非农产 业活动为主的人类生活共同体。城市社区是人类进入工业文明社会以 后最重要的一种社区类型，它有如下内涵：
二、调查研究
（1）用地及环境调查 （2）社会经济调查 （3）规划编制条件 （4）调查研究的成果
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第三节 修建性详细规划
三、空间组织
（1）空间的分类 （2）空间组织模式 （3）空间内在特性 （4）空间组织手法
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第三节 修建性详细规划
四、成果要求
修建性详细规划的成果主要包括文件和图纸。文件 为规划设计说明书，规划图纸主要包括以下几种：
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- +
++---------++-++-- - -
C3 - - - - + +
+++-----------+-- - -
C C4 - - - - - - -
+--------------- - -
C5 - - - - - - - -
+-------------- - -
C6 - - - + + - - - -
建筑体量 建筑形式 建筑色彩 建筑空间围合 建筑小品
市政设施
公共设施（行政、商业、文教 体卫等）
交通方式
交通活动
出入口方式、数量 其他交通设施
停车泊位
环境保护 规定
噪音振动等允许标准值 水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废弃污染物允许排放量 固体废弃物控制 其他
• 土地使用控制
一、用地面积(Ap)
建筑间距包含内容
日照间距（居住建筑）
侧向间距，满足道路、消防通道、 通风、管线铺设
消防间距
通风间距
生活私密性间距，最小18米
城市防灾疏散间距(主要防灾疏散 通道两侧建筑间距大于40米，且大 于建筑高度1.5倍)
日照间距简图
四、沿街建筑高度
1.沿街一般建筑高度的控制 沿路一般建筑高度的控制
新增加了一些用地分类
四、土地使用兼容性
土地使用兼容原则
同一地块上多种性质综合使 用的允许与否。多种用地性 质的混合布置，不应产生功 能干扰
由用地性质和用地 上建筑物的适建表 来反映
（1）促进相关功能建筑的集中布置；
（2）提高土地经济效益；
（3）减少环境干扰；
（4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
（5）保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、 设施混合布置；
（6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以 提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。
兼容性质
R
C
M
W
S
U
兼容性质
R 1
R 2
R 3
R 5
C 1
C 2
C 3
C 4
C 5
C 6
C 9
M 1
M 2
M3
W1
W 2
W 3
S 2
S 3
U 1
U 2
绿地率=(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％
规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地
• 建筑建造控制
建筑限高
一、建筑限高
建筑间距
建筑后退
1. 原则
建筑高度：建筑物室外地面到其檐口 (平屋顶)或屋面面层(坡屋顶)的高度
2. 建筑高度的确定
平屋面建筑： 有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶 挑檐屋面（室外地面算至檐口顶，加上檐口 挑出宽度)；
H
H自室外地面至女儿墙顶 女儿墙屋面建筑高度计算
B
Hc
H=Hc+B
Hc室外地面至檐口顶
B 檐口挑出宽度
挑檐屋面建筑高度计算
坡屋面建筑： 屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外 地面算至檐口加上檐口挑出宽度； 坡度大于45°的，自室外地面算至坡顶 高度一半
3）容积率的奖励 城市市区内，在建筑综合体内统一规 划公共停车场、变电站等公共市政设 施，可对用地的容积率予以增加
佛山市建筑面积奖励规定
允许建筑容 每提供1m2
积率
有效面积开
放空间，允
许增加的建
筑面积m2
<2
1.5
≥2~<4
2.0
≥4~<6
2.5
≥6
3.0
4）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系
建筑密度 = 用地内所有建筑基底面积总和 用地面积
用地面积(Ap)和征地面积 (Ag)是有区别的
Ap≤ Ag
Ap——规划用地红线围合的面积，是确定容 积率、建筑密度、人口容量所依据的面积 Ag——土地部门为了征地划定的征地红线 围合而成
代征地——Ag-Ap，代征道路用地面积、代 征绿化用地面积、代征其他用地面积
土地使用控制即是对建设用地 上的建设内容、位置、面积和 边界范围等方面做出规定。 用地面积单位为公顷，一般为 小数点后两位，每块用地不可 有重叠部分。
建筑物高度的倍数
最小距离（m）
浦西内环线以 内
其他地 区
浦西内环线以内
0.5
0.6
0.25
6
9
12
15
2 0.25
4
0.2
12
非居住建筑
其 建筑物高 他 度的倍 地数 区
— — 0.2
—
—
—
最小距 离（m）
3 5 12 按消防 间距控 制 按消防 间距控 制 6.5
《上海市城市规划管理技术规定》
建筑退后距离表
“+”表示可以兼容， “-”表示不可以兼容
上海市用地兼容表
• 环境容量控制
一、容积率
FAR=Ar/Al
容积率
建筑密度
绿地率
混合用地容积率计算
A=(A1×M1+A2×M2)/M
A—折算的容积率 A1/A2—商业/居住容积率指 标 M1/M2—商业/居住建筑面积 M——总建筑面积
环境容量控制即是为了保证良好 的城市环境质量，对建设用地能 够容纳的建设量和人口聚集量作 出合理规定
建筑高度
h≤24m 24＜h≤60m 60＜h≤100m
h＞100m
后退距离（m）
D≤24m
D＞24m
3
5
8
10
10
15
15
20
电力架空线两旁建筑退线距离
电压等级(kV) 500 220 110 35
后退线路中心线距离(m) 30 20 12.5 10
三、建筑间距
定义：建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离
-------------- - -
C9 - - - - - - - - - -
------------- - -
M1 - - + - + + + - - - -
--+-+--+++++ - +
M M2 - - - - + + - - - - - +
-+-+--+++++ - +
M3 - - - - - - - - - - - + +
公共空间控制线
控制公共空间用地范围
绿线 防护绿地
建筑控制线
紫线 历史保护区
蓝线
三、用地性质
划分原则
（1）上位规划 （2）依据主要用地性质，调 整局部地块的用地性质 （3） 相邻地块性质不相冲突
各类用地所规定的使用用途， 《城市用地分类与规划建设 用地标准》（GB50l37－2011）
城市建设用地共分为8大类、 35中类、44小类。
U 3
U 4
U5
U6
U ７
R1
--+-------------++-++-- - -
R2 +
+++++----------++-++-- - -
R R3 + +
++++--+++-----++-++-- - -
R5 - - -
-------------------- - -
C1 - - - -
-+--+-------++-++-- - -
沿街建筑高度
符合建筑日照、卫生、消防和防震抗灾的要求； 符合用地的使用性质和建筑物的用途要求； 考虑地质基础限制和当地建筑技术水平； 符合城市整体景观和街道景观的要求； 符合文物保护的控制要求； 机场、高压线及无线通信等对建筑高度的要求； 坡度较大地区，不同坡向对建筑高度的影响
水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出 屋面的附属设施，其高度在6m内，且水 平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的， 不计入建筑高度。
屋面坡度<45˚(含45˚)的建筑高度计算
H
α＞45˚
坡度大于45°的建筑高度计算
相邻两幢建筑室外自然地 坪存在高差
同一用地单位，两幢建筑 物首层架空，
二、建筑后退
避免城市建设过程中产生混乱 保证必要的安全距离 保证必要的城市公共空间和良好的 城市景观
容积率可制定上限和下限。 下限保证开发商的利益； 上限防止过度开发带来的城市基 础设施超负荷运行及环境质量下 降
2. 容积率的相关问题
1）容积率与城市开发的关系
前期投 资费用
开发利 润总额
开发资金的 循环速度
2）容积率与永续发展的关系 容积率的大小直接关系到可持续发展 的问题。容积率过高，造成过分拥挤 和环境恶化
+-+--+++++ - +
W1 - - - - - - - - - - - + + -
--------- - -
W W2 - - - - - - - - - - - - - - -
+------- - -
W3 备注
++---------++-++-- - -
C3 - - - - + +
+++-----------+-- - -
C C4 - - - - - - -
+--------------- - -
C5 - - - - - - - -
+-------------- - -
C6 - - - + + - - - -
建筑体量 建筑形式 建筑色彩 建筑空间围合 建筑小品
市政设施
公共设施（行政、商业、文教 体卫等）
交通方式
交通活动
出入口方式、数量 其他交通设施
停车泊位
环境保护 规定
噪音振动等允许标准值 水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废弃污染物允许排放量 固体废弃物控制 其他
• 土地使用控制
一、用地面积(Ap)
建筑间距包含内容
日照间距（居住建筑）
侧向间距，满足道路、消防通道、 通风、管线铺设
消防间距
通风间距
生活私密性间距，最小18米
城市防灾疏散间距(主要防灾疏散 通道两侧建筑间距大于40米，且大 于建筑高度1.5倍)
日照间距简图
四、沿街建筑高度
1.沿街一般建筑高度的控制 沿路一般建筑高度的控制
新增加了一些用地分类
四、土地使用兼容性
土地使用兼容原则
同一地块上多种性质综合使 用的允许与否。多种用地性 质的混合布置，不应产生功 能干扰
由用地性质和用地 上建筑物的适建表 来反映
（1）促进相关功能建筑的集中布置；
（2）提高土地经济效益；
（3）减少环境干扰；
（4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
（5）保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、 设施混合布置；
（6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以 提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。
兼容性质
R
C
M
W
S
U
兼容性质
R 1
R 2
R 3
R 5
C 1
C 2
C 3
C 4
C 5
C 6
C 9
M 1
M 2
M3
W1
W 2
W 3
S 2
S 3
U 1
U 2
绿地率=(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％
规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地
• 建筑建造控制
建筑限高
一、建筑限高
建筑间距
建筑后退
1. 原则
建筑高度：建筑物室外地面到其檐口 (平屋顶)或屋面面层(坡屋顶)的高度
2. 建筑高度的确定
平屋面建筑： 有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶 挑檐屋面（室外地面算至檐口顶，加上檐口 挑出宽度)；
H
H自室外地面至女儿墙顶 女儿墙屋面建筑高度计算
B
Hc
H=Hc+B
Hc室外地面至檐口顶
B 檐口挑出宽度
挑檐屋面建筑高度计算
坡屋面建筑： 屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外 地面算至檐口加上檐口挑出宽度； 坡度大于45°的，自室外地面算至坡顶 高度一半
3）容积率的奖励 城市市区内，在建筑综合体内统一规 划公共停车场、变电站等公共市政设 施，可对用地的容积率予以增加
佛山市建筑面积奖励规定
允许建筑容 每提供1m2
积率
有效面积开
放空间，允
许增加的建
筑面积m2
<2
1.5
≥2~<4
2.0
≥4~<6
2.5
≥6
3.0
4）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系
建筑密度 = 用地内所有建筑基底面积总和 用地面积
用地面积(Ap)和征地面积 (Ag)是有区别的
Ap≤ Ag
Ap——规划用地红线围合的面积，是确定容 积率、建筑密度、人口容量所依据的面积 Ag——土地部门为了征地划定的征地红线 围合而成
代征地——Ag-Ap，代征道路用地面积、代 征绿化用地面积、代征其他用地面积
土地使用控制即是对建设用地 上的建设内容、位置、面积和 边界范围等方面做出规定。 用地面积单位为公顷，一般为 小数点后两位，每块用地不可 有重叠部分。
建筑物高度的倍数
最小距离（m）
浦西内环线以 内
其他地 区
浦西内环线以内
0.5
0.6
0.25
6
9
12
15
2 0.25
4
0.2
12
非居住建筑
其 建筑物高 他 度的倍 地数 区
— — 0.2
—
—
—
最小距 离（m）
3 5 12 按消防 间距控 制 按消防 间距控 制 6.5
《上海市城市规划管理技术规定》
建筑退后距离表
“+”表示可以兼容， “-”表示不可以兼容
上海市用地兼容表
• 环境容量控制
一、容积率
FAR=Ar/Al
容积率
建筑密度
绿地率
混合用地容积率计算
A=(A1×M1+A2×M2)/M
A—折算的容积率 A1/A2—商业/居住容积率指 标 M1/M2—商业/居住建筑面积 M——总建筑面积
环境容量控制即是为了保证良好 的城市环境质量，对建设用地能 够容纳的建设量和人口聚集量作 出合理规定
建筑高度
h≤24m 24＜h≤60m 60＜h≤100m
h＞100m
后退距离（m）
D≤24m
D＞24m
3
5
8
10
10
15
15
20
电力架空线两旁建筑退线距离
电压等级(kV) 500 220 110 35
后退线路中心线距离(m) 30 20 12.5 10
三、建筑间距
定义：建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离
-------------- - -
C9 - - - - - - - - - -
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M1 - - + - + + + - - - -
--+-+--+++++ - +
M M2 - - - - + + - - - - - +
-+-+--+++++ - +
M3 - - - - - - - - - - - + +
公共空间控制线
控制公共空间用地范围
绿线 防护绿地
建筑控制线
紫线 历史保护区
蓝线
三、用地性质
划分原则
（1）上位规划 （2）依据主要用地性质，调 整局部地块的用地性质 （3） 相邻地块性质不相冲突
各类用地所规定的使用用途， 《城市用地分类与规划建设 用地标准》（GB50l37－2011）
城市建设用地共分为8大类、 35中类、44小类。
U 3
U 4
U5
U6
U ７
R1
--+-------------++-++-- - -
R2 +
+++++----------++-++-- - -
R R3 + +
++++--+++-----++-++-- - -
R5 - - -
-------------------- - -
C1 - - - -
-+--+-------++-++-- - -
沿街建筑高度
符合建筑日照、卫生、消防和防震抗灾的要求； 符合用地的使用性质和建筑物的用途要求； 考虑地质基础限制和当地建筑技术水平； 符合城市整体景观和街道景观的要求； 符合文物保护的控制要求； 机场、高压线及无线通信等对建筑高度的要求； 坡度较大地区，不同坡向对建筑高度的影响
水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出 屋面的附属设施，其高度在6m内，且水 平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的， 不计入建筑高度。
屋面坡度<45˚(含45˚)的建筑高度计算
H
α＞45˚
坡度大于45°的建筑高度计算
相邻两幢建筑室外自然地 坪存在高差
同一用地单位，两幢建筑 物首层架空，
二、建筑后退
避免城市建设过程中产生混乱 保证必要的安全距离 保证必要的城市公共空间和良好的 城市景观
容积率可制定上限和下限。 下限保证开发商的利益； 上限防止过度开发带来的城市基 础设施超负荷运行及环境质量下 降
2. 容积率的相关问题
1）容积率与城市开发的关系
前期投 资费用
开发利 润总额
开发资金的 循环速度
2）容积率与永续发展的关系 容积率的大小直接关系到可持续发展 的问题。容积率过高，造成过分拥挤 和环境恶化
+-+--+++++ - +
W1 - - - - - - - - - - - + + -
--------- - -
W W2 - - - - - - - - - - - - - - -
+------- - -
W3 备注