物业管理欠费原因分析及解决建议
物业管理收费难的原因及对策
物业管理收费难的原因及对策文/郎丰云物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定费用后可以享受专业的物业服务来获得价值。
而物业服务企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。
但在现实中，被服务的一方是否愿意按时缴费，提供服务的如何才能尽快收回相应的回报，却一直是困扰双方的大问题。
本人从事物业管理工作多年，也在最基层的工作干过，深知从事物业服务工作的步履艰难，也深切体会到物业收费人员的困惑与苦恼，依法而论，物业服务费收费难的原因大致有三类：一、物业管理服务质量不佳引起的欠费行为一是物业服务企业没有摆正自身是服务者的位置，对业主管理和约束过多，不能全方位提供服务满足业主的需求。
二是一些物业服务企业从业人员素质不高，服务意识淡漠，重收费、轻服务，导致服务成本居高不下，服务质量不高，业主感到不满意后常用的抗争手段就是拒交或拖欠物业服务费。
二、业主自身原因引起的欠费行为有各别业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看做是使自己物业保值、增值的行为，也有部分业主认定物业服务公司是小区的管家，不管大事、小事就找你物业公司。
诸如：邻居高声放音乐，装修噪音，宠物扰民等，还有个别业主贪占小便宜，既想不缴费或少交费，又想享受到好的物业服务，因此，总是找出各种借口来达到拖延缴费或少交费的目的，这类业主虽然数量不多，但影响却是极坏的。
三、业主维权是非不分，物业服务公司无端受过主要包括为小区配套的加压泵房与楼房太近，电压不稳，绿化环境不合理，房屋质量有问题解决不及时，配套设施不完善，承诺不对现等问题，甚至连小区外面的马路上没有路灯也会成为业主拒交费的借口。
还有业主因市政道路施工造成不便。
如：突然停水、停电、停有线也归罪于物业公司没有提前告知是失职，物业公司成了“冤大头”。
有的业主虽然法律意识和维权意识较强，但对物业管理服务不是很了解，把“炒公司”和不缴费当成维权的利剑，对物业管理服务不是讲求质价相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物业公司当成全能佣人或服务机器，稍有不合意，便以不交服务费相威胁，这类情况在个小区都有出现。
小区物业欠费分析报告
小区物业欠费分析报告尊敬的业主们：本报告以小区物业欠费情况为主要分析对象，旨在对小区物业欠费问题进行深入研究和分析，为小区物业管理部门提供决策支持和改善措施建议。
本报告将从欠费情况的总体概述、原因分析、风险评估以及解决方案等方面进行详细阐述。
一、总体概述截至报告编写时，小区物业欠费情况呈逐年上升趋势。
根据最新数据统计，小区总体欠费金额达到XX万元，占物业费总收入的XX%。
欠费率的上升主要受到收费制度不完善、业主缺乏支付意识以及社区消费习惯等多种因素的影响。
二、原因分析1. 收费制度不完善：小区物业费收费制度过于繁琐，缺乏明确的收费标准和程序，给业主缴费带来不便，导致部分业主存在逃费现象。
2. 支付意识缺失：部分业主缺乏支付物业费用的主动性和意识，对物业费用的重要性认识不足，缺乏缴费的紧迫感。
3. 社区消费习惯：小区部分业主习惯于推迟缴费或长期拖欠物业费用，对物业的服务和维护工作形成一定的压力。
三、风险评估1. 财务风险：欠费金额的逐年攀升给小区物业的日常运营带来一定的财务压力，会影响到后续的服务质量和维护工作的开展。
2. 业主满意度风险：欠费问题的存在会影响小区居民对物业服务的满意度，容易导致居民的不满情绪和小区秩序的混乱。
3. 物业管理形象风险：持续的欠费问题会对小区物业管理部门形象产生一定的负面影响，降低了社区居民对物业管理的信任和支持。
四、解决方案1. 完善收费制度：建立明确的物业费收费标准和缴费程序，提高收费的透明度和便利性，降低业主欠费情况的发生。
2. 加强宣传教育：通过小区通知、业主大会等形式，加大对业主支付物业费的宣传力度，提高业主对缴费的重视和主动性。
3. 强化执法措施：建立严格的欠费追缴机制，对拖欠物业费用的业主采取法律手段，并加大处罚力度，形成对违规行为的震慑。
4. 提升服务质量：加大对小区物业服务质量的提升力度，通过提供更加便捷和高品质的服务，增强业主对物业服务的认可度和满意度。
物业管理中存在的问题和解决办法
物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
一、我国物业管理发展中存在的问题（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。
从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。
对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。
价格水平与服务质量也不相符。
违规收费时有发生。
比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。
从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。
有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。
同时收费责任不清，承担风险过大。
现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。
（二）物业管理企业经费严重不足在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。
有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。
公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。
物管费拖欠的原因及治理策略
物管费拖欠的原因及治理策略本文来自: 学术堂原文详细地址:物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务.目前,物业管理企业的主要收入来源为物业管理费.一、物业管理费的重要性物业管理企业营业收入的构成中物业管理费用约占70%以上,有些物业管理企业甚至高达90%以上.如果物业管理服务费、本体维修基金不能及时到位,不仅会影响物业管理企业的经济效益,更重要的是制约了物业管理水平的提高,妨碍了物业管理工作的正常开展.因此,如何提高收款率已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,如何解决物业管理欠费问题也正成为业内普遍关注的问题.物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为.这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的,因此在物业管理市场中必然的要求是"谁受益,谁交费".二、欠费原因通过对物业行业和多家物业管理企业的调研,我们认为业主拒交或欠交物业管理服务费的主要原因为:1、业主对物业管理的认识不够由于业主对物业管理的认识相对肤浅,单只停留在保洁、保安、绿化等相对表象话的任务上,缺乏对物业管理也是一种消费,物业管理可以实现业主的物业保值和增值的正确认识,因此在现实生活中双方的矛盾和分歧无时不在,业主希望得到好的物业服务,却只愿付很少的钱; 物业企业没有资金来源,无法提供更好的服务,如此一来变成恶性循环.2、业主对物业管理服务不尽满意在实际的管理服务中,由于物业管理公司没有及时、妥善地处理业主提出的一些问题,抑或对所处理事件没有及时反馈或告知,甚至服务态度不好、服务不到位,均导致部分业主认为物业企业所提供的服务与缴纳的物业管理费质价"不等",因而拒交物业管理费.3、小区设计、工程施工质量遗留问题由于开发商的原因,小区开发过程中,因设计、施工等造成工程质量遗留问题往往是住户不肯交费的另一个主要原因.例如: 屋面、阳台漏水、有的部位在防水设计、施工、使用时欠妥,排污管水平铺设过长,造成严重堵塞等问题.业主或不知道或嫌太麻烦,本应该找开发商进行交涉、处理这些问题,而往往把一肚子怨气撒在身边的物业管理企业身上.一旦问题解决不了,就拒交物业管理费.4、开发商销售承诺没有兑现由于业主对开发商不履行售房时的承诺,如: 特定承诺,减免管理费等等不满而引发的纠纷.在业主入住后,采用拒交物业管理费和供暖费等方式,表达自己的不满.5、少有部分业主当时为了投资购买房产而久未居住或租售,经营不善撤离小区,为了贪图小利而躲避、逃避缴纳物业管理费.由于业主联系不到,加上追收力度不够,致使有些欠费达到了数年之久,部分甚至已过诉讼时效.三、解决办法针对上述物业管理费收费难的成因,通过实际工作经验,我们认为有几条解决办法:1 ﹑不断提高服务质量和效率,寓管理于服务中物业管理关系到千家万户,物业管理水平的高低,不仅对小区的整体环境相当重要,而且直接影响到业主和物业管理公司的自身利益.严格执行公司IS9001 质量认证体系,确保物业管理更加规范化,让业主从心里觉得深业物业很规范,深业物业的员工很有素质,从而使业主认同我们所提供的每一项服务,得到业主普遍认同,才能消除业主对交纳管理费的不满情绪,为解决收费难问题创造良好的条件.2 ﹑加强正面的宣传和引导坚持在日常的物业管理小区中利用公告栏、宣传栏中向业主进行宣传、引导,让业主知道: 根据物业管理合同,交纳物业管理费用是每一个业主的法定义务.一部分业主不交费,等于免费享受公共服务,不只是欠物业管理公司的钱,对交费的业主也是不公平的.长此以往,势必影响小区的正常维修、养护、运行、管理,造成小区环境变差,物业贬值,最终利益受到损害的还是小区全体业主.3 ﹑建立健全收费跟踪机制往常,我们采取的最主要的追收方式是定期发放催收通知单或电话联络.实践证明,这对于空置或联系不到业主的房产,意义似乎不大.如何更有效地保证管理费的及时回笼呢?1) 定期检查落实收款率,了解欠费原因,责任到人,跟踪追收情况,直至问题解决.2) 密切注意欠费的时效性.尽可能让欠费户有对欠费的确认单据,并保存完整.3) 对长期空置或联系不到业主的房产,可采用在其门上贴上"催款通知单",并拍照的办法,保留追收的证据.注意在拍照的过程中,一定要字迹清楚可见,并有房号、催收时间、催收人.4) 对于法院查封的房产,应尽快同法院执行庭执行法官取得联系.函件告之所查封房产欠我司物业管理费等费用情况,并签收.通过立案等程序,争取在该房产处理时,能够最大限度地保护我们权益.4、强化法制观念,通过法律手段,维护自身的合法权益加大应收款追收力度,全面清理历史遗留账款.可以房产档案科,查询欠费房产权情况、抵押、拍卖情况以及去工商局查询公司注册、吊销、注册、注销、年检等情况,在法律顾问磋商后,对有些业主采用发律师函后主动与业主联系,经过反复多次商议.或对于长期空置,联系不到业主或多次商谈未果的欠费大户,在其房产尚在的情况下,可采取法律诉讼,保护我们的权益.实践证明,通过法律手段,加大物业管理力度,是解决收费难的又一种行之有效的方法.5、要有强烈的工作责任心和锲而不舍的工作态度欠款的追收是件十分挠头的事情.这不仅要求我们的员工具有良好的物业管理知识,熟悉相关的法律法规,还应充分了解欠费户的情况及欠费原因,才能保证在处理问题的过程中灵机应变,做到有理、有利、有节.也许在我们双方接触的过程中,经常会遇到不礼貌的语言,受到不公正的待遇,但我们动之于情,晓之于理, "寸土必争",百折不挠,一次不行两次,两次不行三次……直至问题解决.四、结束语综上,从物业管理企业与业主的博弈中可以看出,物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重,而相互尊重和理解是建立在良好的沟通交流的基础之上的,在收费过程中物业管理人员出现生、冷、硬的工作态度,加之与业主的沟通、交流不够,直接导致业主因对物业公司有意见或是因为沟通不畅与物业管理企业产生误会而不愿交纳物业费的情形发生.另一种情况是,在很多情况下业主发现问题之后并不知道应该去找谁解决,因而消极的通过拖欠物业费的方法来达到解决问题的目的.所以物业管理企业应在加强与业主沟通的前提下,善于与业主沟通交流,根据实际情况帮助他们分析问题的实质,告诉他们遇到问题究竟应该找谁,使他们能够真正及时有效地解决问题.参考文献:[1] 杨承志. 物业管理欠费原因分析及解决建议[J]. 中国物业管理,2006. 3.[2] 冯胜利. 物业管理收费中存在的问题及解决办法[J]. 现在物业,2007. 1[3] 杨桂玉. 简析物业管理企业存在的问题及解决办法[J].现代物业,2011. 3.。
物业管理收费难对策和建议
物业管理收费难对策和建议物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。
因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。
而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。
针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作：1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。
同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。
2、规范物业管理服务收费，健全监督机制一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。
由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。
建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。
同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。
3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。
因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。
应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。
物业管理收费困境、成因及应对措施
物业管理收费困境、成因及应对措施自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的不断兴建，现代物业管理模式也从香港地区逐渐传播到内地。
1981年3月，国内诞生了全国第一家物业管理公司——广东省深圳市物业管理公司；1987年4月，广州市建立了全国第一个住宅小区管理专业委员会——广州房协住宅小区管理专业委员会。
然而，物业管理与物业收费却是随着上个世纪90年代我国住房分配制度的改革以及住房商品化的迅猛推进而真正发展起来的，同时“物业收费难”的问题也应运而生。
到了本世纪初，随着住房市场化、商品化的普及，福利房的退出，“物业收费难”成了物业管理公司的普遍难题，对这一难题的处理直接关系到居民的切身利益和社区的健康发展。
从产权的角度来看，小区住房作为业主的个人私产，业主作为“理性人”的角色是有充足的动力来对住宅进行维护、修理以达到减缓其折旧的目的。
而物业管理公司便是业主在追求自身利益过程中所必须依赖的中间机构，那么物业公司在提供服务的同时收取物业费用也是理所应当的。
但在实际情况中，“物业收费难”的问题一直是所有物业公司最为棘手的难题。
1 物业收费难现状分析在对文献回顾整理后发现，学界对物业收费方面的研究是伴随物业服务研究而开展的，归纳起来主要有三种思路：一是从公共物品理论角度出发，就物业服务的性质进行研究；二是从信息经济学角度出发，认为信息不对称导致物业收费收缴困境；三是从法律制度建设角度出发，认为物业收费乱和收费难的原因是物业服务立法滞后，理论体系不健全。
比较上述观点，笔者主要从现实层面的角度来对物业收费难的问题进行分析和探讨。
“物业收费难”问题实际并不是存在于所有的物业中，按功能可以将物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、公共物业四个类型。
本文所探讨的“物业收费难”是指居住物业的收费难；而在居住物业中按小区的售价水平又可细分为高档小区、中档小区和低档小区。
所谓的“物业收费难”问题主要存在于中低档的住宅小区。
王志林（2005）曾系统调查沈阳物业收费难的问题，发现沈阳的物业管理行业平均收缴率为60%至70%之间，其中高档写字楼、商厦及住宅小区的物管费收缴率在90%以上，中档小区则在50%至60%，低档小区却仅有10%至30%。
物业服务欠费的原因及解决对策
物业服务欠费的原因及解决对策作者：杨英来源：《现代经济信息》2016年第18期摘要：物业服务欠费所影响到的不仅仅是物业服务质量，还会对房屋使用者带来巨大的影响。
然而物业服务欠费时有发生，在文中摘要就物业服务欠费的原因进行了分析，并在此基础上提出解决的措施。
关键词：物业服务；欠费；解决措施中图分类号：F719 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01一、物业服务欠费的原因随着物业管理行业的深入发展，行业发展所碰到的问题以及阻碍越来越多。
当前，国内物业管理行业在发展中遇到最麻烦、最棘手、最普遍的问题可能就是物业服务收费的问题。
（一）表面、直接的原因1.房屋质量问题在现实中，很多业主不管是否事实，在主观上都认为物业管理企业与开发商都是一家，物业管理企业在代开发商承受了额外的责任。
2.承诺不能实现开发商的承诺无法兑现，导致业主感觉上当受骗，心理不满，就把不满以欠费的形式表达。
3.服务质量存在差距的问题业主们在主观上认为物业管理企业的服务没有达到他们的要求，不满意、不认同物业管理企业的服务质量。
4.对物业管理企业的收费项目、标准、方式等不认同业主自身的理解存在偏差和对接受服务各有不同的偏好等，业主对物业管理企业某些服务收费项目、收费标准和收费方式不认同。
5.物业管理企业或员工对某些问题处理不当造成的物业管理企业要处理高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、这些问题，就必须对业主进行一些措施，因此容易与业主结怨，造成欠费。
6.业主自身认识局限性造成的原因一些业主的物业管理消费观念未建立，缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。
7.邻里关系所导致的问题在不少业主的主观观念里，物业管理企业是任何事都包的全包全管的管家，很容易将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司，而拒交物业服务费。
8.业主将对外部环境的不满转移给物业管理企业部分业主不从物业管理企业的角度考虑问题，将外部环境发生不利于自身的变化责任推到物业管理企业中。
物业季度欠费分析报告模板
物业季度欠费分析报告模板# 物业季度欠费分析报告## 1. 简介该报告旨在对物业季度欠费情况进行分析和总结，以便物业管理部门能够更好地掌握与管理居民的欠费情况，进而采取相应的措施，确保物业收入正常和秩序良好。
## 2. 数据来源本次报告的数据来源于物业管理系统和财务报表，涵盖了过去三个月的欠费情况。
## 3. 欠费总体情况根据数据统计，过去三个月内，共有XX户居民出现欠费情况，涉及欠费总额达到XXXX元。
具体数据如下：月份欠费户数欠费总额（元）1月XX XXXX2月XX XXXX3月XX XXXX## 4. 欠费居民分类为了更好地了解欠费情况，我们对欠费居民进行了分类，主要包括以下几类：### 4.1 高额欠费居民高额欠费居民是指欠费金额超过XXXX元的居民。
根据数据统计，在过去三个月内，共有XX户居民实际产生了高额欠费。
他们的欠费总额占到了整体欠费总额的XX%。
### 4.2 欠费周期较长的居民欠费周期较长的居民指的是连续多个月出现欠费情况的居民。
通过数据分析，我们发现过去三个月内，共有XX户居民连续出现欠费，欠费周期超过一个月。
这些居民需要特别关注和催收，以避免欠费问题进一步恶化。
### 4.3 欠费频率较高的居民欠费频率较高的居民是指在过去三个月内，出现多次欠费的居民。
他们的欠费次数超过了平均值，并且没有改善的趋势。
需要对这些居民进行个别跟进和解决方案的制定，以确保欠费问题得到有效的解决。
## 5. 欠费原因分析根据居民提供的欠费原因和现场调查的情况，我们对欠费原因进行了分析。
主要的欠费原因如下：1. 经济困难：包括居民失业、生活开支增加等经济上的问题。
2. 欠费意识不强：部分居民对物业费缴纳的重要性认识不足，意识不强烈。
3. 支付方式问题：某些居民由于支付方式不便利，导致未能按时缴纳物业费。
## 6. 解决措施在面对欠费情况时，我们可以采取以下解决措施：1. 宣传教育：通过宣传和教育活动，提高居民对物业费缴纳重要性的认识。
物业管理排欠最佳方案
物业管理排欠最佳方案一、物业管理费排欠的原因1. 经济状况不佳：部分业主由于生活压力较大或者其他经济原因，导致无法按时缴纳物业管理费。
2. 误解物业管理费作用：部分业主对物业管理费的作用和必要性存在误解，认为物业管理费的支付没有必要，从而导致排欠情况的出现。
3. 管理不善：一些物业管理公司或者小区管理者管理不善，未能及时发现排欠情况并采取有效措施解决，导致排欠问题长期存在。
4. 管理混乱：一些小区管理机构管理混乱，存在管理漏洞和执法不力，导致物业管理费排欠问题愈演愈烈。
二、解决物业管理费排欠问题的最佳方案1. 完善管理制度：建立完善的管理制度，明确物业管理费的收取标准和管理办法，加强对物业费的监督和管理，规范物业管理行为。
2. 提高业主意识：加强对业主的宣传和教育工作，增强业主对物业管理费的认识和支付意识，使业主主动配合缴纳管理费。
3. 强化监督检查：建立健全的监督检查机制，加强对物业管理公司和小区管理者的监督，确保物业管理费的合理收取和使用。
4. 加强执法力度：对于拒不按时缴纳物业管理费的业主，物业管理公司和相关管理机构应加强执法力度，依法处理，维护正常管理秩序。
5. 建立和谐关系：物业管理公司和业主之间应建立互信互助的合作关系，加强沟通和交流，共同解决物业管理费排欠问题，营造和谐社区氛围。
6. 创新管理模式：探索创新的物业管理模式，引入互联网技术和智能化设备，提升管理效率，降低管理成本，提高服务质量。
7. 加大宣传力度：加大宣传力度，提高业主对物业管理费的认识和理解，增强业主对物业管理工作的支持和配合。
8. 推行公开透明：建立公开透明的管理机制，使业主对物业管理费的使用情况有所了解，增加业主对管理费的信任和理解。
在物业管理领域，物业管理费排欠问题一直是一个难题，解决这个问题需要物业管理公司和小区管理者共同努力，也需要业主们的理解和配合。
通过完善管理制度，提高业主意识，强化监督检查，加强执法力度，建立和谐关系，创新管理模式，加大宣传力度，推行公开透明等措施，可以有效解决物业管理费排欠问题，提升物业管理水平，为社区居民提供更优质的生活环境和服务。
物业费清欠方案
催费函（B类） 话术：
p XX业主，我觉得你还是来交了好，你不交，小X也没办法向公司交代嘛， 人家认认真真的交费的业主都没帮，却帮没交费的，你说这说得过去吗。 而且，你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来 维权，何必呢（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律上 他是站不住脚的）
p 现在我们园区里准备举行XX活动，我看您家里有老人（小孩）， 有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。
p XX业主，现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反 馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。
第七招 全民总动员（A类）
对象： 能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来物业等为
Ø 确定时间后一定要按着时间持续跟进。
Ø 在谈话中要向其透露，如果他没按时缴纳，下次一定会准时再联 系他的信息。
第三招 苦肉计（A类）
对象： 欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。
招数说明： n 业主并非恶意欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，
却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物业费，当然也没有明 确表示拒缴。
第八招 公司行为——催费函（B类）
对象：
部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物业费 （如设计不合理、设施设备不完善、公摊水电不合理等），在已经过多 次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责时），但对 方仍不肯缴纳物业费想借机得到进一步好处或实惠的业主。
招数说明：
此招将员工与业主间的个人沟通行为转换为公司层面的正式行为， 使业主产生逼迫感，打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一 时是一时”的念头。
短信、电话
A类：正常缴纳、答应缴纳、入住
物业欠费分析措施
物业欠费分析措施引言在物业管理行业中，欠费问题一直是一个严重的挑战。
物业欠费不仅对物业公司的运营和现金流造成影响，同时也影响了小区内的居民生活。
为了解决这个问题，物业公司需要采取一些分析措施，以及相应的应对策略来降低欠费率。
本文将介绍一些物业欠费分析措施和相应的应对策略，帮助物业公司更好地管理和减少欠费现象。
物业欠费分析措施欠费数据分析物业公司可以通过对欠费数据进行分析，了解欠费的主要原因和模式。
以下是一些常用的欠费数据分析指标：•欠费总额和欠费人数：根据欠费总额和欠费人数，可以了解欠费问题的整体规模。
•欠费金额分布：通过欠费金额的分布情况，可以发现少数居民负责了大部分的欠费金额，有针对性地进行催缴工作。
•欠费时长：分析欠费时长，可以发现哪些居民经常拖欠物业费用，进一步采取措施。
•历史趋势分析：通过对欠费数据的历史趋势分析，可以了解欠费情况是否有改善或加剧的趋势。
居民调查和问卷调查除了分析欠费数据，物业公司还可以进行居民调查和问卷调查，以了解欠费问题的根本原因。
以下是一些可能的调查问题：•支付方式：了解居民使用何种支付方式缴纳物业费，是否方便快捷。
•费用感知：调查居民对物业费用的认知和感知度，是否认为费用过高或者不合理。
•付费周期：了解居民对物业费的付费周期，是否考虑了自己的经济能力。
•物业服务评价：通过居民对物业服务的评价，发现服务不足导致欠费的因素。
通过居民调查和问卷调查，物业公司可以更深入地了解居民对欠费问题的看法和原因，为制定相应的应对策略提供依据。
欠费预测模型物业公司可以借助机器学习和数据分析技术，构建欠费预测模型。
通过历史欠费数据和其他相关数据，如居民收入，住户类型等，建立预测模型，可以提前识别潜在的欠费居民，并采取相应的提醒措施，减少欠费发生的可能性。
欠费预测模型可以根据历史数据，发现与欠费相关的因素和模式。
例如，如果模型发现某些特定类型的住户更容易欠费，物业公司可以针对这些类型的住户采取特定的催缴措施。
社区物业管理存在的问题及解决方法
小区物业管理存在的问题及其解决路径—-—-—以福州市为例近年来,随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。
虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题,直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视.下面,本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法.一、当前物业管理所存在的问题及成因（一)业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。
虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。
例如,有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式;有些小区的业委会利用对物业签约权的控制，在小区的地下室、车位、公共通道等公共空间中私自分割出作为个人或少部分人使用的空间，甚至有的还把这些空间出租进行牟利;还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的[②］。
(二）物业企业运作不规范,损害业主的合法权益。
由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会,但存在业委会形成虚设,无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。
这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明.象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。
物业欠费管理制度
物业欠费管理制度为了维护小区的和谐秩序，确保物业服务的持续运营，保障业主的权益，物业公司制定了物业欠费管理制度。
该制度旨在规范小区业主的缴费行为，保障物业服务的正常开展，对欠费情况进行及时、有效的管理和处理，促进小区的良好管理和发展。
一、欠费管理的范围欠费管理范围包括但不限于物业管理费、停车费、水电费等各项费用。
涉及到小区日常运营和维护的费用都属于欠费管理的范围。
二、欠费管理的程序1. 欠费提醒物业公司将在每月初向欠费业主发送短信或微信消息进行欠费提醒，提醒业主及时缴纳欠费款项。
同时，物业公司将通过小区公告栏、微信公众号等渠道提醒业主关注欠费情况。
2. 欠费通知当业主逾期未缴费时，物业公司将通过信函或电话通知业主未缴费情况，并提醒其尽快缴纳欠费款项。
通知内容包括欠费金额、欠费期限、缴费方式等信息。
3. 欠费处理对于逾期严重的欠费情况，物业公司将采取相应的处罚措施，包括但不限于停止部分或全部物业服务、限制业主进入小区公共区域、立案催收等措施。
在采取处罚措施前，物业公司将再次与业主沟通，并提供缴费的机会。
4. 欠费记录物业公司将对欠费记录进行详细的记录和归档，包括欠费款项、欠费期限、催缴方式、处罚措施等信息。
欠费记录将作为物业公司与业主进行沟通和解决欠费问题的依据。
三、欠费管理的原则1. 公平公正原则物业公司将针对欠费问题采取公平公正的原则，对所有欠费业主一视同仁，不偏袒任何一方。
2. 限期缴费原则对于普通欠费情况，物业公司将给予业主一个限期缴费的机会，希望业主能够在规定期限内缴纳欠费款项。
3. 文明催收原则在催收欠费款项时，物业公司将遵循文明催收原则，通过友好沟通和提醒的方式，尽力减少对业主的影响。
四、欠费管理的建议1. 加强宣传教育物业公司将通过小区公告栏、微信公众号、业主大会等渠道加强对欠费管理制度的宣传，提醒业主及时缴纳相关费用。
2. 完善缴费方式为方便业主缴纳费用，物业公司将完善缴费方式，包括增加线上缴费渠道、提供自助缴费设备、开设缴费窗口等。
社区物业管理论文：对物业管理收费难原因及对策分析
社区物业管理论文：对物业管理收费难原因及对策分析摘要：作为物业管理企业，要充分正视收费难的问题，找出切实有效的对策来解决问题，而不能只强调自己利益，忽视业主的利益，要先提高自己的服务质量和管理水平，改进自己的工作方法，与业主交朋友，只有这样才能提高收费率，进而从根本上解决收费难的问题，为自己求得更大的发展空间。
关键词：物业管理收费对策目前，物业管理收费难、收费率低使我国多数物业管理公司处于尴尬境地。
据统计，大多数物业管理服务企业收费率只能达到50%左右。
一、物业管理收费难的原因（一）业主方面的原因一是业主不理解物业管理的有偿服务行为。
由于一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，就不承认物业管理企业所作的工作。
二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作，导致一些业主认为不交费也能享受到服务。
三是部分业主因为邻里有矛盾，如装修造成管道堵塞、渗漏水、噪声扰邻等，都归罪于物业管理企业的管理不善，从而拒交物业费。
（二）物业管理企业与开发商方面的原因一是由于物业管理行业市场化进程滞后，造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。
其结果是从业人员工作积极性不高，更别说工作的主动性和创造性了。
致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。
业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，企业“收费率”自然就不会高。
二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，同时已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性，因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。
三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司。
所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。
业主就只能对着物业管理服务企业发难。
物业收费难的应对措施
物业收费难的应对措施物业企业在物业收费过程中经常遇到收费难的问题，因此产生的纠纷和矛盾非常多，物业经理应采取适当措施应对。
1．弄清业主拖欠的原因几乎所有的业主在不及时缴纳物业管理相关费用时，都会找出各种各样的理由和借口。
例如，对物业管理中的保安服务不满意，对物业企业的工作人员服务态度不满意，对保洁服务不到位有意见，公共设备、设施权属问题不明，家中东西被盗等。
当被拖欠费用时，物业经理应立即对业主所提出的各种理由进行判断，分析其拖欠的真实原因和意图。
一般来说，有如下两种原因。
（1）善意拖欠。
其中有一些确属物业企业方面的原因造成，称之为“善意拖欠”。
对于善意拖欠，物业经理可通过及时沟通、协调，达成一致的解决办法，意在及时收回欠款的同时维护与业主的良好关系。
（2）恶意拖欠。
如果针对物业企业某方面工作不满意，从而拒交所有的费用，包括水、电、气等费用，造成物业企业不但未能收到物业管理费，还要垫付业主自家所有的费用及理应由其承担的水、电公摊费，这种则属“恶意拖欠”。
对于恶意拖欠，物业经理则必须给予高度重视并采取强有力的追讨措施，加强对应收账款（费用）收回情况的监督。
2．密切关注应收账款（费用）的回收情况一般来讲，拖欠的时间越长，催收的难度越大，款项收回的可能性越小。
因此，物业经理应密切关注应收账款（费用）的回收情况，以免影响其他业主交纳相关费用的积极性。
同时，积极回收账款（费用），也可以维护广大业主的合法权益。
（1）对已掌握的客户信息进行分析处理，对已形成欠款的客户进行分类，并要对重要客户进行重点关注。
按照客户性质，可分为政府机构、大型企业、普通企业、个人客户等；按建立业务关系的时间来分，可分为老客户、新客户；也可以按欠款金额大小来分，分为重要客户、一般客户和零星客户。
（2）编制应收账款（费用）账龄分析表。
利用应收账款账龄分析表可以了解物业企业有多少欠款尚在信用期内，这些款项虽然未超出信用期，但也不能放松管理、监督，以预防新的逾期账款（费用）发生。
物业管理欠租欠费原因及对策
有５ １户居 民 以 房 屋 质 量 不
好 或修 理 不 及 时 为 由拒 交租 金 。
占 欠 租 金 的 （９ ％。 ）６
公 司 的 做 法 叉 如 公 建 配 套 问 题 ，平 心 而论 ，桃 浦地 区的公 建
配 套设 施 ，经过 这 几年 的努 力 ，
费用 为 ２ 万元 ， ８ 实收 户数 ５ ０ ， ５户
维普资讯
物 业 管 理 老 猢 意
近年 来 ，随 着社 会 主 义 市场
经 济 的 进 一 步 发 展 和 住 房 制 度
普 陀 区的桃 浦地 区是 欠租 欠
费现 象 比较 突 出 的地 区。 ２ ｏ ｏｏ
的 不 断 深 化 ，物 业 管 理 作 为 房
平衡 的 ．居 民 若有 不 满 ，也 应 当
按 照 法 律 途 径起 诉 法 院 以 求 得 补 偿 ， 而 不 应 采 取 迁 怒 于 物 业
５房 屋 质 量 问题
２售后 房 、 商品 房 欠 费情 况 ． 各 物 业公 司物 业 管理 费应 收
户数 为 ３ ０ ８ ７户 ，１ ９ ９ ９年度 应 收
３公 建 配套 原 因 ．
来 的 居 民 ， 当 时 都 是 根 据 市 政
以居 住 房屋 公 建 配 套设 施 不
府 颁 布 的 《 迁 管 理 实施 细 则 》 拆
的 有 关 规 定 ， 自愿 与 拆 迁 安 置
部 门 签 订 拆 迁 安 置 协 议 而 搬 入
到 位 而拒付 租 金 的 有 ４ｔ ，占 （ ＇ ５户
金 额 ３６ ９万元 ，仅 占应 收 户数 的
１ ４ ４４ ％。历 年 累计 欠 缴 金 额 为 ５ ２
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物业管理欠费原因分析及解决建议
依法而论，业主享受合同约定的物业管理服务，就应承担缴纳管理费的义务，但是由于种种原因，物业管理欠费成为一种普遍而严重的行业问题。
分析欠缴管理费的原因，大致有四类：
一、物业管理企业服务质量引起的欠费行为。
l、物业管理企业服务质量不能满足业主的要求，提供的服务质量不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用(法律上可上升到履行合同抗辩权)。
2、物业管理企业没有摆正服务与管理的位置，对业主约束过度。
一方面，作为权属所有人
的业主，不但没有享受对自己拥有物业的自主决策权、选择权，还要受到物业管理公司的过度管理与约束；另一方面，一些物业管理企业市场观念、服务意识不强，重收费、轻服务，导致服务成本居高不下，收费标准明显超出业主预期。
二、业主自身原因引起的欠费行为。
1、业主无支付能力。
一部分业主由于下岗、失业、家庭变故、投资亏本等，导致客观上失
去支付能力。
2、部分业主的习惯与观念问题。
一些业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体
制转变过来，没有将物业服务看作是使自己物业保值增值的消费行为。
3、业主对物业管理公司职责的错误定位。
在不少业主的观念里，物业管理公司是大包大揽
的管家，小区里诸项事务应管理管好。
诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，隔邻放音乐、装修发出噪声等，这些问题业主都可能归罪于物业管理公司服务不好，失职，因此拒交费用。
三、开发建设单位和市政等原因引起的欠费行为。
1、开发建设单位遗留问题所致。
主要包括开发商遗留下来的临水、临电、房屋质量差、配
套设施不完善等问题。
例如，“某山庄”小区就是一个典型的例子。
该小区由于前期开发阶段开发商的实力不够、开发不规范、巨额欠债，三期开发只开发了二期，小区内供水、供电都是临时的，开发商的巨额欠债，导致其下属的物业管理公司无法以向业主提供正常的服务，引起业主不。
小区成立业主委员会后，通过招标选聘了新公司。
但原公司拒不向新聘公司移交共用资料、设备及维修资金等，后在政府等有关部门多次协调下，历经18个月才移交了资料、设备和部分维修资金，但许多设备、机器、道路、绿化等已严重损坏，而巨额维修资金（540万元）被侵占和挪用，小区电梯、消防、用水、用电存在极大案例隐患，一旦发生停电、停水等，将产生严重后果，业主的合法利益将受到极大损害。
2、业主对外部环境不满所致。
一些业主把因市政施工造成的交通不便、停水断电，或因城
市规划改变造成的居住环境质量下降等归责于物业管理企业。
3、建、管不分的体制性弊端。
建管不分导致物业管理公司一开始就不能居于独立经营主体的地位。
发展商要么把收费标准，获取物业服务的垄断利润；要么为促销需要，把收费标准人为压低（给物业管理企业一定补贴），一旦结束，开发商搞好物业管理的外在压力（买方施与）与内在动力（利益驱使）减弱或消失，就会减少或停止补贴，迫使物业管理公司提高收费或降低服务质量。
不管哪种情况都会业主把开发商遗留的质量问题归责于物业管理企业。
四、法律、法规不健全或政府指导不力引起的饱食终日行为。
1、物业管理的市场机制不健全。
业主与物业管理企业双向中选择和公开、公正、公平的市
场竞争机制在我国尚未真正形成，因此大分企业没有真正实现市场化运作，这些企业往往依附性强，自我封闭运营，专业化程度低、成本高、效益差的情况长期得不到根本改变，物业服务质量难以提高，收费体现不出服务质量，业主拒交费用难以避免。
2、政府服务收费定价方式不当。
在过去很长一段时间内，多数物业服务的收费价格是政府定价或指导定价，政府在物业服务价格方面的干涉力度偏大，真正市场化的价格机制难以形成，消费者不能认可服务收费标准。
加之所定的价格往往是笼统的综合服务费，容易让消费者认为收费涵盖了室内室外，居家区域的各类服务内容，误解物业管理企业未尽到服务义务。
3、行政监管薄弱、司法低效。
以广州为例，每个区房管局物业管理科只有2至3名工作人员，但要承担多方面业务管理（物业管理、拆迁、出租房管理等），主管部门根本分不出人手和精力对物业管理事务严格监管、深入指导。
另外，我国当前的司法诉讼程序多、费时长、效力低，使得欠费不能得到及时制裁，有关各方通过诉讼程序解决问题的成本很高。
4、社会信用体系缺乏。
由于计划经济向市场经济转型过程中，市场经济规范运行的重要基
础——社会信用体系尚未建立，这样在法制以外就难以对投机取巧、不讲诚信的行为（业主与企业两方面）形成有效遏制，遵规守约的社会风气难以形成。
五、解决物业服务欠费问题的建议：
一、完善物业服务合同，严格依约行事。
物业管理企业和业主大会、业主从一开始就制定双
方权利义务明晰的服务合同，详细明确地约定服务范围、项目、标准与收费方式、标准及违约处罚法等。
二、改进计费方式和收费办法，明确服务项目、服务内容，定期公布收支账目。
物业管理企
业要想在合理合法的范围内对无故欠费进行有效制约，就必须在服务项目、服务标准上力求能够区分，按项目收取服务费，及时定期公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制监督权，从而增强交费的主动性。
三、加快建、管分离步伐，物业管理企业成为独立于开发企业之外的经济实体。
为适应物业
管理完全市场化的大趋势，企业必须成为能与业主平等协商、提供质价相符服务的市场主体。
只有通过市场议价产生的物业管理费用标准，才能最终被市场和业主所接收。
四、完善立法，改进司法，加强执法。
在立法上着重明确业主大会与业主委员会的组织形式
与法律地位，强化其市场主体地位，使其在市场选择、订约谈判和履约等方面能够切实维护自身的利益、承担相应的责任；在司法方面，应学习香港、澳门成立小额钱债审裁法庭的经验，简化现行的物业管理欠费法律审理程序，提高司法效率，方便欠费纠纷的解决；在执法方面，各相关政府部门应依法规范建设单位、物业管理企业行为，制止物业区划违规活动，制定科学的指导价，真正履行法律赋予的职责。
五、健全社会保障体系。
对于确因社会转型、家庭变故、伤残等导致的家庭收下降，无法支
付管理费等情况，只能借助社会保障救助体系的建立健全才能解决。
六、加快社会信用体系的建立，倡导守法重德、讲求诚信的社会风尚。
规范的秩序来自于制
度保证，一套健全严密的社会信用监督评价体系是西方一些国家形成良好社会秩序的强有力保障。
借鉴这方面的经验，迫切需要建立健全物业管理企业的信用档案体系，建立针对社会每一个成员的社会信用评价体系。
七、加大正面宣传和引导，改变居民消费观念。
相关政府部门、行业协会要借助各种媒体广泛宣传，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解物业服务对物业保值增值、提高生活品质的重要性，使居民树立“花钱买服务”的正常消费观念。
八、要发挥业主公约的作用。
业主公约是由全体业主共同订立的，对全体业主具有约束力。
发生饱食终日时，物业管理企业可以要求业主委员会履行帮助其追讨欠费义务。
九、要发挥业主委员会的作用。
没有业主委员会，广大业主就没有与物业管理公司签订合同
的合法主体，无法以约定方式确定管理费，收费往往是物业管理公司一方说了算，业主很难信服，继而拒绝交费。
因此，要发挥好业主委员会的作用，化解欠费纠纷。