搬迁资产评估方法

搬迁损失项目资产评估方法

四、评估对象和围

本次评估对象为XX科技因搬迁涉及的资产及各项搬迁损失。

具体评估围为XX科技申报的房屋装修、厂房租赁合同权益损失、不可搬迁设备类资产的搬迁损失、可搬迁并需专业拆卸设备类资产的搬迁费用及停产停业损失。

五、价值类型及其定义

根据评估目的和评估对象的特点，考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。

本次是在持续使用假设前提下评估XX科技搬迁资产在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

六、评估基准日

本项目资产评估基准日为 2013 年 09 月 30 日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日有利于评估目的实现，本次评以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

七、评估依据

本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：

（一）主要法律法规

1、《国有资产评估管理办法》国务院第 91 号令；

2、《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第 14 号令；

3、《国有资产评估项目备案管理办法》财政部财企[2001]802 号；

4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国资委第 12 号令；

5、《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院第 378 号令；

6、《中华人民国企业国有资产法》；

7、《中华人民国公司法》；

8、《中华人民国物权法》；

9、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590 号）；

10、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77 号）。

11、其他与资产评估有关的法律法规。

（二）准则依据

1、《资产评估准则-基本准则》财企[2004]20 号；

2、《资产评估职业道德准则-基本准则》财企[2004]20 号；

3、《评估机构部治理指引》中评协[2010]121 号；

4、《评估机构业务质量控制指南》中评协[2010]214 号；

5、《资产评估价值类型指导意见》中评协[2007]189 号；

6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号；

7、《资产评估准则-评估报告》中评协[2011]230 号；

8、《资产评估准则-评估程序》中评协[2007]189 号；

9、《资产评估准则-业务约定书》中评协[2011]230 号；

10、《资产评估准则-工作底稿》中评协[2007]189 号；

11、《企业国有资产评估报告指南》中评协[2011]230 号；

（三）经济行为文件

1、《总经理办公会决议》；

2、《资产评估业务约定书》。

（四）产权证明文件、重大合同协议

1、营业执照、组织机构代码证、企业章程、验资报告；

2、其他产权证明文件。

（五）采用的取价标准依据

1、《资产评估常用数据与参数手册》（机械工业）；

2、《技术资产评估方法参数实务》（中国物资）；

3、市国有土地上房屋征收与补偿办法（宁政规字（2012）13 号）；

4、Wind 资讯金融终端等。

（六）参考资料

1、评估基准日资产清查评估明细表；

2、企业财务通则（财政部第 41 号令）；

3、企业会计准则-基本准则（财政部第 33 号令）；

4、企业会计准则-具体准则（财会[2006]3 号）；

5、企业财务会计经营资料；

6、国债利率、银行贷款利率等价格资料；

7、企业产成品近期销售价目表、产品销售合同或协议；

8、其他与评估有关的资料等。

八、评估方法

（一）评估方法介绍

资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估时，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

市场法是以现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于相同已使用类似或相同资产交易案例较少，市场公开资料较缺乏，故本次评估不采纳市场法。

收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。由于本次评估围资产属于企业的一项单项资产，不具专门的营业性质，其为企业创造的收益不能单独分开核算，故本次评估不能采用收益法。

成本法是指首先估测被评估资产的重臵成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重臵成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。

根据本次评估目的，评估对象、评估价值类型及资料收集情况等相关条件，本次评估主要采用成本法、收益法及参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》中各项损失的补偿标准。

（二）对于所采用的评估方法介绍

A、设备搬迁损失的评估

1、搬迁损失的界定

(1)搬迁损失的释义

设备搬迁损失指截至评估基准日现有生产规模的机器设备中因企业整体搬迁而造成的不可搬迁设备的价值损失，即截至评估基准日不可搬迁设备的评估价值。

设备搬迁费用指截至评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所发生的各项费用。

(2)可搬迁设备与不可搬迁设备的释义

对于主体部分由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备属于不可搬迁的设备。

对于主体部分可拆卸、且搬迁后经安装、调试及修复后能达到原生产工艺要求的设备属于可搬迁设备。

对于新厂建成后无使用价值的设备，不列入拆迁损失的评估围。

2、不可搬迁设备的评估方法

不可搬迁设备的拆迁损失即为评估基准日不可搬迁设备的评估价值。

对于不可搬迁设备，本次评估采用重臵成本法。

计算公式为：评估值=不可搬迁设备的重臵价值× 成新率

(1)设备重臵价值的确定

设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金成本等部分构成。即

设备的重臵价值=设备购臵价+运杂费+基础费+安装调试费+其他费用+资金成本

①设备购臵价

对于国产设备，单位价值较大的重点设备主要通过多种询价渠道获取价格信息，并结合查阅近期报价手册、资料，经过比照综合确定其购臵价；单位价值较小的一般设备主要采