土地产权与土地制度概论(ppt 45张)
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第二章
土地产权与土地制度概论
第一节 土地产权概论
第二节 土地制度的内涵及功能
第三节 我国农村土地制度的演变和完善
第四节 我国城市土地制度的演变和完善
第五节 中国香港地区及国外现行土地制度
第一节 土地产权概论
一、土地产权的内涵
西方经典产权经济学家对产权的理解
产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。——科 斯 产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上他们 能帮助一个人形成与其他人进行交易时的合理预期。 这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。 产权包括一个人或其他人收益或受损的利。——德 姆塞茨
土地所有制的产生和演变 人类社会初期——无土地制度 游牧时代后期——土地公有制 奴隶社会——土地私有制（井田制）
封建社会——土地私有制
资本主义社会——土地私有制 社会主义社会——土地公有制
三、土地使用制
土地使用制的含义 土地使用制是人们在使用土地中形成的制度性经济关 系，是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土 地收益的权利。
一、土地产权的内涵
国内学者对产权的理解
产权是财产权，是有关财产的各项权利的总称。— —《现代实用民法词典》 产权是财产所有权。——《辞海》 产权既是权利，又是规则。——刘世锦《经济体制 效率分析导论》 产权是财产关系的法律体现。——王国平《公有产 权论》
一、土地产权的内涵
对产权定义的总结
二、土地产权的权能构成
土地发展权 包含四个层次：
土地用途的改变是指未利用土地和农用土地向非农 建设用途转换，以及非农建设用地之间的转换；
建立土地发展权制度的一个重要目的是保护农地资 源，因此，从农地向非农建设用地转化受到严格限 制，该种土地性质转换的权利被称为农地发展权。
二、土地产权的权能构成
土地经济制度是指人们在一定的社会制度下对土地的 占用、使用、收益、分配等方面的经济关系以及国家 与土地所有者、使用者经济关系的基本行为规范或基 本规范。包括土地所有制、土地使用制。
土地法权制度是指在土地利用中形成的土地关系的法 权体现。
二、土地所有制
土地所有制的内涵 土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经 济形式，主要解决土地归属问题。
产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、得到 人们相互间认可的关于财产的权利。一般可分解为 所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。产权 是制度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后， 产权安排也就相应地得到了确定。
一、土地产权的内涵
土地产权
土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利。 包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 土地产权具有一定的排他性。
二、土地产权的权能构成
土地抵押权
土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不转移占 有并使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行 时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。 土地抵押权的法律规定 P21 土地抵押权的特征 优先受偿性 附属性 不可分性
二、土地产权的权能构成
地上权
地上权是以在他人所有的土地上设立建筑物、其他 工作物为目的而使用的土地权利。地上权可以处分。 特点：标的物是他人的土地 是以保有建筑物、工作物为目的的他物权 具有长久存续性 具有可继承性和可转让性
现阶段中国土地所有权的特点
主体的特定性
交易的限制性 权属的高度稳定性 土地所有权与土地使用权的相对独立性
二、土地产权的权能构成
土地使用权
土地使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益 的权利，是土地使用制的法律表现形式。 狭义的土地使用权是指包括在土地所有权之内，与 土地占有权、收益权和处分权并列的一种权能。 广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的 含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权 和部分处分权的集合。
二、土地产权的权能构成
土地使用权
我国土地使用权的类型
城镇国有土地使用权
集体土地使用权
土地使用权的特性 派生性和独立性 直接支配性
可转让性
有期限性 可继承性和可转让性
二、土地产权的权能构成
土地租赁权
土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过 契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益 权转让给他人。 注意与广义的土地使用权的区别是土地租赁权人不 具有对土地的部分处分权。 特点：土地租赁是民事法律行为 出租人必须对土地享有所有权或使用权 土地租赁权具有期限
二、土地产权的权能构成
地役权
地役权是指因自己所有或使用的土地受环境所限而 必须使用他人土地的权利。受到便利的土地称为需 役地，给予他方以便利的土地称为供役地。 地役权主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、 取水权、道路通行权等。 特点：使用他人土地的权利 一种从物权 可以有偿设立，也可以无偿设立 不可分割两个以上的权利，也不得使其一部分灭
土地发展权
土地发展权的归属的处理方式：
同地上权、抵押权，自动归属于土地所有人，政府 保护农地，需事先向所有人购买发展权；
一开始就属于国家或政府所有，土地所有人或使用 人若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购 买土地发展权。
第二节 土地制度的内涵及功能
一、土地制度的内涵
狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经 济制度及相应的土地法权制度； 广义的土地制度是指与土地所有、土地使用、土地管 理及土地利用技术等有关的一切制度；
二、土地产权的权能构成
土地所有权
《经济大辞典∙农业经济卷》：土地所有权即地权， 是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理 其土地的权利，受国家法律的保护。 我国土地所有权的类型：国家所有的土地； 集体所有的土地。 基本属性：排他性 全面性 绝对性 社会性
二、土地产权的权能构成
土地所有权
失
二、土地产权的权能构成
土地发展权
土地发展权也称土地开发权，是发展土地的权利， 是变更土地使用性质的权利。 包含四个层次：
源自文库
土地发展权的设立，需要以相关法律制度的规定为 前提，否则，任何改变土地利用方式的行为，仅是 一种客观的存在，不能成为一项独立的权利； 因土地使用管制，土地开发的可能性和规定性之间 往往存在差异，其中普遍的“可能”超过“规定” 的部分构成虚拟的发展权；
土地产权与土地制度概论
第一节 土地产权概论
第二节 土地制度的内涵及功能
第三节 我国农村土地制度的演变和完善
第四节 我国城市土地制度的演变和完善
第五节 中国香港地区及国外现行土地制度
第一节 土地产权概论
一、土地产权的内涵
西方经典产权经济学家对产权的理解
产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。——科 斯 产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上他们 能帮助一个人形成与其他人进行交易时的合理预期。 这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。 产权包括一个人或其他人收益或受损的利。——德 姆塞茨
土地所有制的产生和演变 人类社会初期——无土地制度 游牧时代后期——土地公有制 奴隶社会——土地私有制（井田制）
封建社会——土地私有制
资本主义社会——土地私有制 社会主义社会——土地公有制
三、土地使用制
土地使用制的含义 土地使用制是人们在使用土地中形成的制度性经济关 系，是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土 地收益的权利。
一、土地产权的内涵
国内学者对产权的理解
产权是财产权，是有关财产的各项权利的总称。— —《现代实用民法词典》 产权是财产所有权。——《辞海》 产权既是权利，又是规则。——刘世锦《经济体制 效率分析导论》 产权是财产关系的法律体现。——王国平《公有产 权论》
一、土地产权的内涵
对产权定义的总结
二、土地产权的权能构成
土地发展权 包含四个层次：
土地用途的改变是指未利用土地和农用土地向非农 建设用途转换，以及非农建设用地之间的转换；
建立土地发展权制度的一个重要目的是保护农地资 源，因此，从农地向非农建设用地转化受到严格限 制，该种土地性质转换的权利被称为农地发展权。
二、土地产权的权能构成
土地经济制度是指人们在一定的社会制度下对土地的 占用、使用、收益、分配等方面的经济关系以及国家 与土地所有者、使用者经济关系的基本行为规范或基 本规范。包括土地所有制、土地使用制。
土地法权制度是指在土地利用中形成的土地关系的法 权体现。
二、土地所有制
土地所有制的内涵 土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经 济形式，主要解决土地归属问题。
产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、得到 人们相互间认可的关于财产的权利。一般可分解为 所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。产权 是制度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后， 产权安排也就相应地得到了确定。
一、土地产权的内涵
土地产权
土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利。 包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 土地产权具有一定的排他性。
二、土地产权的权能构成
土地抵押权
土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不转移占 有并使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行 时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。 土地抵押权的法律规定 P21 土地抵押权的特征 优先受偿性 附属性 不可分性
二、土地产权的权能构成
地上权
地上权是以在他人所有的土地上设立建筑物、其他 工作物为目的而使用的土地权利。地上权可以处分。 特点：标的物是他人的土地 是以保有建筑物、工作物为目的的他物权 具有长久存续性 具有可继承性和可转让性
现阶段中国土地所有权的特点
主体的特定性
交易的限制性 权属的高度稳定性 土地所有权与土地使用权的相对独立性
二、土地产权的权能构成
土地使用权
土地使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益 的权利，是土地使用制的法律表现形式。 狭义的土地使用权是指包括在土地所有权之内，与 土地占有权、收益权和处分权并列的一种权能。 广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的 含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权 和部分处分权的集合。
二、土地产权的权能构成
土地使用权
我国土地使用权的类型
城镇国有土地使用权
集体土地使用权
土地使用权的特性 派生性和独立性 直接支配性
可转让性
有期限性 可继承性和可转让性
二、土地产权的权能构成
土地租赁权
土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过 契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益 权转让给他人。 注意与广义的土地使用权的区别是土地租赁权人不 具有对土地的部分处分权。 特点：土地租赁是民事法律行为 出租人必须对土地享有所有权或使用权 土地租赁权具有期限
二、土地产权的权能构成
地役权
地役权是指因自己所有或使用的土地受环境所限而 必须使用他人土地的权利。受到便利的土地称为需 役地，给予他方以便利的土地称为供役地。 地役权主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、 取水权、道路通行权等。 特点：使用他人土地的权利 一种从物权 可以有偿设立，也可以无偿设立 不可分割两个以上的权利，也不得使其一部分灭
土地发展权
土地发展权的归属的处理方式：
同地上权、抵押权，自动归属于土地所有人，政府 保护农地，需事先向所有人购买发展权；
一开始就属于国家或政府所有，土地所有人或使用 人若想改变用途或利用强度，必须向政府申请或购 买土地发展权。
第二节 土地制度的内涵及功能
一、土地制度的内涵
狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经 济制度及相应的土地法权制度； 广义的土地制度是指与土地所有、土地使用、土地管 理及土地利用技术等有关的一切制度；
二、土地产权的权能构成
土地所有权
《经济大辞典∙农业经济卷》：土地所有权即地权， 是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理 其土地的权利，受国家法律的保护。 我国土地所有权的类型：国家所有的土地； 集体所有的土地。 基本属性：排他性 全面性 绝对性 社会性
二、土地产权的权能构成
土地所有权
失
二、土地产权的权能构成
土地发展权
土地发展权也称土地开发权，是发展土地的权利， 是变更土地使用性质的权利。 包含四个层次：
源自文库
土地发展权的设立，需要以相关法律制度的规定为 前提，否则，任何改变土地利用方式的行为，仅是 一种客观的存在，不能成为一项独立的权利； 因土地使用管制，土地开发的可能性和规定性之间 往往存在差异，其中普遍的“可能”超过“规定” 的部分构成虚拟的发展权；