北京奥林匹克中心区商业文化地块策划报告初步方案
奥林匹克项目策划书
奥林匹克项目策划书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]北京奥林匹克项目策划书北京诚必达房地产投资咨询有限公司二零零四年三月三日目录十、结束语一、市场分析二、本项目分析三、市场产品对比分析四、市场调查结论五、目标客户群定位六、营销建议七、广告宣传八、销售管理九、营销服务承诺及售后服务引言受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下：一、市场分析（一）北京大市场分析1、市场供需分析(1) 商品房供给投资持续增长房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发情况如下：开发总金额比上年同期增长开发总面积比上年同期增长1050亿元％万平方米％其中：住宅700亿%其中：住宅2019万平方米％从上表可以看出，2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是增长。
供给量充足从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充足的商品房供应。
由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。
因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。
供给结构多样化政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。
2003年经济适用房达到200多万平方米；另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。
这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。
对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。
大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。
奥体中心规划方案-更新版
奥体中心规划方案1. 背景随着城市化的进程，城市面积不断扩大，土地资源日益紧缺，人们的生活和工作方式也在不断变化。
在这种情况下，城市规划变得越来越重要，需要科学规划和管理，以提高城市的生活质量、确保生态环境、促进经济发展等。
北京市奥体中心是2008年北京奥运会的主场馆场地，是中国国家级体育中心，也是集休闲、运动、文化为一体的大型综合性场馆。
近年来，随着人们对健康生活的重视和城市发展的需要，奥体中心的功能需求也在不断增强。
因此，我们需要对奥体中心进行规划，以更好地满足人们的需求。
2. 目标和原则规划奥体中心的目标是在满足城市功能需求的同时，兼顾生态环境、文化传承等多方面的要求。
•提高综合使用效益，扩大市民使用范围；•改善场馆设施和服务功能，提高用户满意度；•确保城市环境的稳定和安全，提高生态环境。
规划奥体中心要遵循以下原则：•顺应城市发展趋势，注重综合配套；•科学规划、立足实际，注重可行性；•充分调查了解，做到合理布局；•保护文化遗产，注重文化传承；•注重城市环境，注重生态保护。
3. 规划内容3.1 市民健身娱乐中心在奥体中心规划中，市民健身娱乐中心是非常重要的一个环节。
它将成为北京市最大、最先进的室内综合性大型运动场馆，同时也是一个集休闲文化、健康娱乐为一体的综合性娱乐场所。
市民健身娱乐中心总建筑面积达到10万平方米，包括游泳馆、保龄球馆、羽毛球馆、健身房、室内攀岩馆、多功能运动场等。
此外，中心还将建设多功能会议室、餐厅、购物中心、电影院等，更好地满足市民的文化和娱乐需求。
3.2 体育场馆奥体中心的体育场馆是各类赛事的主要举办地，也是各国运动员进行训练和比赛的重要场地。
因此，在规划中需要注重场馆设施和服务的提升。
为了更好地服务奥运会、残奥会进一步扩大场馆使用范围，我们计划新建一个两万人左右的室内体育馆，同时修建3000人左右的小型室内体育馆、5000人的室外运动场等。
这样既能满足大型赛事的需要，也方便市民进行业余运动。
中体奥园商业策划报告
第一章商业部分市场定位一、用地分析1、商业产品概况2、项目周边商业状况项目东侧为杜家坎传统的商业区域，环境较为杂乱，商业档次较低，没有形成良好的商业氛围。
大型的商业配套属顺天府超市（约1800平米）、物美超市（约300平米），金山城饭店（约800平米），杜家坎批发市场（约2000平米）等。
项目南侧紧邻即将开发的珠江御景项目，还在拆迁阶段，还未建成任何商业，当地居民多为传统的居住人群，消费水平较低，整体购买力不高。
区域周边商业配套较少，配套设施不完善。
3、交通及人口条件交通方面只有一条公交线路，周边人口较少，附近有装甲兵工程学院、二七厂等军工单位，消费能力有限，商业氛围一般。
二、规划条件从规划指标来看，本项目有以下一些特点：（1）商业规模中等。
商业总规模约为12011.32平米，按地上二层、局部三层计算，总套数约为120套左右，体量中等，属于社区配套型商业。
（2）地上独立商业。
可以考虑餐饮、洗衣店、超市等社区商业，商业价值较大，由于三层、四层商业形式、面积对经营业态限制，三层、四层商业售价预期相对降低；三、项目分析结论1、综合分析●区位环境分析结论➢宏观经济形势较好，将使北京市房地产市场在未来3-4年内保持较为强劲的增长势头。
➢区域环境有待提升。
市场条件分析结论➢区域发展不成熟，商业氛围不够浓厚。
➢由于附近有二七厂以及装甲兵工程学院，加上本项目具有一定的商业消化能力。
●项目分析结论：从规划条件分析➢项目规模中等，不邻主交通干道，周边人气较差，规划条件有限，这对后期产品定位包装提出了更高的要求。
➢如何处理好商业与townhouse、公寓的关系，提升项目本身和商业的价值，将是需要重点考虑与解决的问题。
2、项目SWOT分析根据上述对各方面的综合分析，得出本项目的SWOT分析：四、定位原则根据上述对项目的综合分析与SWOT分析，本项目在总体定位中应遵循如下原则：1、根据项目规划条件和产品特点，通过合理的规划与产品设计，实现商业与联排产品的共生与互补，实现更高的销售单价和更好的经济效益2、要实现项目预期较高的销售单价，在产品的设置上，通过产品的创新与差异化来实现，以达到提升整个项目的品质与售价的目的。
奥体文博中心历史片区城市设计方案
奥体文博中心历史片区城市设计方案首先，历史片区城市设计需要重视文化遗产保护。
作为一个历史悠久的地方，奥体文博中心的历史片区应该保留并修复原有的历史建筑，尤其是那些具有代表性的建筑，如老体育场和其他历史建筑物。
同时，应该尽量保留周边的历史文化环境，包括街道布局、建筑风格等。
其次，历史片区城市设计应该注重创新和现代化。
尽管保留历史建筑和文化环境是重要的，但也需要在设计中融入现代元素，使整个区域焕发新的生机和活力。
可以引入现代建筑设计和城市规划理念，如绿色建筑、可持续发展等，以提升整个区域的形象和可持续性。
同时，历史片区城市设计应该注重功能布局和场地利用。
奥体文博中心应该创造一个多功能的城市空间，提供各种活动和体验。
历史片区可以容纳不同类型的文化设施，如博物馆、图书馆、艺术工作室等，以满足人们的文化需求。
此外，城市设计还应该考虑到人们的日常生活需求，提供便利的交通、购物、餐饮等设施。
另外，历史片区城市设计应该注重公共空间和景观设计。
奥体文博中心的历史片区可以打造成一个开放、宜居、绿化的城市公共空间，提供人们休闲、娱乐、交流的场所。
可以在片区里设置广场、公园、步行街等，以增加人们的活动空间和社交互动。
景观设计可以采用绿化、雕塑、水景等元素，以增加整个区域的美感和艺术氛围。
最后，历史片区城市设计应该注重可持续发展和社会责任。
在整个设计过程中，应该考虑到环境保护、资源利用和社会需求。
可以采用可再生能源、节能技术等，减少对自然资源的消耗。
同时，应该提供无障碍设施，以促进各类人群的参与和使用。
总的来说，奥体文博中心历史片区城市设计方案应该是一个综合性的项目，同时重视文化遗产保护、创新和现代化、功能布局和场地利用、公共空间和景观设计以及可持续发展和社会责任，以创造一个有活力、有魅力的城市空间，提供多样化的文化、艺术和娱乐体验。
2024北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计
2024北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计2024年北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计是为了举办2024年北京奥运会而进行的一项重要任务。
该规划设计旨在营造一个符合奥林匹克主题并给人留下深刻印象的景观环境，体现中华文化的独特魅力。
该规划设计囊括了奥林匹克森林公园及中心区的整体规划，包括景观布局、建筑设计、绿化植被、水体设计等多个方面。
设计的主要原则是保护自然环境、融入城市环境、体现中华文化和营造良好的赛事环境。
在景观布局方面，设计师注重打造一个与奥林匹克运动理念相契合的空间。
整个公园的布局采用了"人、气、水、路"的设计理念，注重人与自然环境的融合。
公园内设置了众多座椅和休闲空间，供游客休息和欣赏美景。
此外，设计还规划了独特的步道和自行车道，以方便游客的步行与骑行。
建筑设计方面，设计师充分考虑了奥运会的功能要求和中国传统建筑的特点。
规划中，建筑物的外立面采用了传统的灰色石材和现代的玻璃幕墙相结合的设计，既符合奥运会的标准，又体现了中国传统建筑的独特风格。
绿化植被是整个景观规划设计中非常重要的一部分。
设计师在公园内大量种植了各种绿色植物，包括乔木、灌木和花卉等。
这不仅为公园增添了美丽的景观，还能够净化空气，改善生态环境。
此外，公园内还设置了多个草坪和休闲区，供游客进行体育活动和休憩。
水体设计方面，设计师充分利用了公园内原有的水体资源，打造了多个人工湖泊和喷泉。
这些水体不仅增添了公园的美观度，还起到了调节温度和改善空气质量的作用。
总之，2024年北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计是一项重要的工程，旨在为奥运会提供一个符合奥林匹克主题并给人留下深刻印象的景观环境。
通过科学合理的规划设计，公园将成为集休闲、娱乐和体育为一体的场所，同时也展现了中华文化的独特韵味。
北京新奥购物中心案例研究分析报告
广告位
商户铺位
下沉花园
天虹百货
灯光装饰
下沉花园
22
3.0 项目亮点介绍
商业外部环境
下沉花园内设置了多种垂直交通，让流动人群在 不同的方位方便快捷的到达。并且还为乘坐轮椅 的人群，提供了专用的道路交通。
楼梯
直梯
23
专用道路 扶梯 扶梯
3.0 项目亮点介绍
商业外部环境
项目为地下商业，避免不了可视性差，因此在项目周边设置了大量的大型导视， 来加强流动人群的印象，提高宣传；
黄金珠宝区和工艺品区
单价：98，000RMB
17
3.0 项目亮点介绍
商业内部环境 新奥购物中心为地下商业，但在中庭拥有大型场地，可供商户举办推广活动。
并且设置了绚丽的LED屏和休息区，提高消费者的在项目内的舒适度。
中庭处景观
中庭活动举办区
LED屏
中庭处休息区
百货内休息 区
18
3.0 项目亮点介绍
项目为了与距离300米的国家会展中心建立联系，在会展中心前设置大型立柱 导视，来吸引参展人群。
国家会展中心前的 项目导视
下沉花园的LED导视
项目位置导视
景观大道的项目导视
挂有彩灯的项目导视
24
3.0 项目亮点介绍
外部特色设施
下沉花园内独有的、特色的中国元素景观，增强了 周边流动人群的驻停时间，从而加大了人群进入购 物中心机会。
奥林匹克公园功能规划图
生态康 体区
森林游 憩区
五环
奥运村
特色商 业区
文化科 教区
科荟路
国家体育 场北路
体育功 能区
本项目
五环 四环
三环
区域概述：
奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42p精品资料
宏观市场分析
【供需矛盾突出，空置率持续降低】2012年三季度北京写字楼市场供需矛 盾依旧突出，由于没有新增供应，市场可租赁面积持续萎缩，三季度季度甲 级写字楼空置率继续下行至历史新低，达2.18%，环比下降0.27个百分点， 北京早已超过上海、深圳，成为国内写字楼空置率最低的城市，而且这一空 置率数据持续被刷新新低纪录。 【甲级租金大幅度上涨，年内增幅30%左右】保持上涨态势的北京写字楼 租金三季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平米295.47元（同期上海 为261元），与2011年一季度的每月每平方米187元，上涨幅度达到57%。
黄金区位 +
重金打造
双金汇聚— 亚奥板块
13
板块市场分析
目前板块内甲级写字楼较少，且目前市场无
在售写字楼产品销售。
14
板块市场—租金及空置率
2005年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版 块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司、集团总部，世界知名企业代表处 为主，租金达到13元/㎡.天。甲级写字楼平均空置率5%以下，户均租赁面积800-1500㎡。
周边环境
北侧：近观鸟巢、水立方、盘 古大观、奥林匹克森林公园等地 标级建筑。 南侧：路对面是纵深近200m 的元大都城桓遗址公园带（横跨 西土城到芍药居10个街区） 西侧：中华民族园。
板块规划
项目位于奥体南区文化商务 园区内 ，定位于首都高端文化 和商务功能的聚集区。
规划包括商务酒店、高端商 务办公、文艺剧场、博物馆、 会议中心、高端居住、公交枢 纽、地下商业等
奥林匹克公园商业地块策划最终汇报
新开工面积和竣工面积历年情况
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1995 1996
1997 1998 1999 2000 2001
新开工面积 竣工面积
2002 2003
房地产开发投资
比上年增长率
北京市房地产开发投资增速趋于平稳
固定资产投资与房地产开发投资比较
商品房新开工面积和竣工面积增速逐渐趋于 平稳
2004年9月
第3页
思源顾问
开发战略及城市功能定位
137万平米：北京城市运营的一个重要课题 市场研究：为什么需要一个有竞争优势的战略？ 提升价值：区域中心还是大都市多中心之一？ 建立主题：为这个区域进行城市功能定位 注意力是核心竞争力：城市标识经济商圈的形成及 其商业价值 谁最需要注意力：作为目标客群的企业、机构以及 商业模式
开发策略方案与实施方案 规划调整、设计初步方案 土地出让价值初步评估 竞拍、出让初步方案 规划调整、设计方案 土地出让价格建议书 竞拍、出让实施方案
营销、推广策略初步讨论 推广方案初步计划
营销、推广策略报告 项目推广计划与实施方案
2004年9月
第2页
思源顾问
目
录
第一部分 开发战略及城市功能主题定位 第二部分 全面规划调整说明及建议 第三部分 开发策略及运作方案 第四部分 土地价值评估及出让方案 第五部分 营销推广策略及运作方案
2004年9月
第4页
思源顾问
137万平米： 北京城市运营的一个重要课题
2004年9月
第5页
思源顾问
北京市区最后的 大规模开发地块， 对北京政府城市 运营能力的重大 考验！
奥林匹克中心区北京工美艺苑文化创意产业商业及地产
奥林匹克中心区北京工美艺苑文化创意产业（商业及地产）项目融资推介手册1、奥林匹克公园中心区绿色环境奥运标志创意之地未来形象奥林匹克公园中心区是2008年北京奥运会的主要承载区域，位于北京市北中轴线北端，是城市传统中轴线的延伸。
北至清河南岸，南至北四环中路，东至安立路、北辰东路，西至林翠路与北辰西路，面积11.59平方公里。
奥林匹克中心区规划完善，基础设施齐备，是融合了多种功能的新型城市区域。
拥有亚洲最大的城市森林公园、亚洲最密集的大型体育场馆区、亚洲最大的步行广场、亚洲最大的城市人工水系，以及北京最大体量的地下商业广场和最便捷的地下交通系统。
根据北京市发展规划，奥林匹克中心区作为六大高端产业功能区之一，其发展方向是以会展业、体育产业、演艺产业等为核心产业，以旅游业、商务服务、金融服务等为关联产业，以商业、酒店、餐饮业等为配套产业，成为北京文化创意产业聚集区、国际交往中心、休闲体验基地和奥运标志旅游地，是北京未来成为“世界城市”的形象代表地。
2、奥林匹克地下商业中心碧波之下低碳商业超级体量低调奢华奥林匹克地下商业中心位于龙形水系和中轴步行广场之下，鸟巢、水立方、国家会议中心、中国科技馆、玲珑塔等标志建筑环绕四周，犹如一枚低调奢华的珍珠贝安睡在奥林匹克公园中心，即将向世界展示她体内璀璨的珍珠。
地下商业中心建筑面积24万米，相当于两个“东方新天地”、八个“燕莎友谊商城”、十二个“王府井百货大楼”，与西侧国家会议中心8万米高档商场形成32 万米的超大型商业中心。
基于北京奥运会“科技、绿色、人文”三大理念，地下商业中心最符低碳经济发展趋势，是中国未来低碳商业的典型建筑。
3、多元化立体交通网络多元交通立体网络互联互通快捷畅达奥林匹克公园中心区比邻北四环、安立路、北苑路等城市主干道，与其他20余条不同等级的道路交织成最密集的地面交通网络，地铁8号线、10号线与15号线直达并实现交汇，行人和机动车亦可便捷抵达奥林匹克中心区各个场馆。
北京奥林匹克公园规划设计方案
北京奥林匹克公园规划设计方案本规划获得“北京奥林匹克公园规划设计方案征集”第一名简报内容• 规划背景 • 空间规划设计说明 • 交通规划 • 市政设施规划 • 规划项目一览表规划背景• 规划背景 • 规划范围 • 规划内容和要求 • 现状条件分析规划背景2001年,北京申办2008年第29届奥林匹克 运动会的承办权取得成功，奥运成为中国 向世界展示自我的一个大好机会，而奥运 会主会场的设计，就成为展现自身的平 台，其规划设计成为举足轻重的一个环 节。
为充分体现中国文化同奥运文化的融合， 体现时代精神，并积极配合奥运使用的要 求，在延续申奥时期奥运主会场的选址基 础上，北京市奥委会委托首都规划委员 会，于2002年进行了“北京奥林匹克公园 规划设计方案征集” ，对北京第29届奥 运会的主会场进行进一步的方案探讨。
在这次国际方案征集中，由我公司——天 津华汇建筑设计有限公司同美国Sasaki公 司合作完成的设计——“人类文明成就轴 线”从50多个方案中脱颖而出，获得第一 名，并成为进一步深化设计的蓝本。
规划范围奥林匹克公园总规划用地约1135 公顷，其中森林公园680公顷，奥 运中心区用地405公顷，中华民族 园及部分北中轴路用地50公顷。
规划内容包括景观规划、功能布 局规划、交通规划、市政概念规 划、地下空间规划等，这些规划 内容要适应奥运会赛时和城市长 远发展的要求。
规划内容和要求奥林匹克公园是北京四个主要奥运赛场中 的主体赛场，规划设计内容包括中轴线、 森林公园、元大都遗址公园、奥运中心 区。
其中奥运中心区北区包括会展博览设 施、文化设施、商业服务设施、运动员 村、地下停车设施、集中公共绿地和广场 以及体育设施：8万人国家体育场，1.8万 人国家体育馆，1.5万人国家游泳中心， 奥林匹克公园射箭场等，奥运中心区南区 包括原有亚运会体育设施、新建网球中心 和曲棍球场。
规划设计的指导思想是要考虑奥运会的建 设和城市长远发展相结合；延续和发展城 市中轴线，体现文化内涵；体现“绿色奥 运、科技奥运、人文奥运”的宗旨。
奥体文博中心历史片区城市设计方案
奥体文博中心历史片区城市设计方案概述本文档旨在提出奥体文博中心历史片区的城市设计方案。
该方案旨在保护和传承历史遗产，同时提升城市空间的功能和魅力，以促进社会经济发展和提升市民生活质量。
设计原则- 历史保护与恢复：保护历史建筑和文化遗产，恢复其原始风貌和功能。
历史保护与恢复：保护历史建筑和文化遗产，恢复其原始风貌和功能。
- 功能多样性：在保留历史元素的同时，融入多样化的功能，如商业、文化、休闲等，以满足不同人群的需求。
功能多样性：在保留历史元素的同时，融入多样化的功能，如商业、文化、休闲等，以满足不同人群的需求。
- 可持续发展：注重生态环境保护和资源利用，采用可持续的建筑材料和能源技术，最大限度减少对环境的影响。
可持续发展：注重生态环境保护和资源利用，采用可持续的建筑材料和能源技术，最大限度减少对环境的影响。
- 社区参与：通过广泛的社区参与，充分了解居民需求和期望，确保设计方案符合人们的期望和利益。
社区参与：通过广泛的社区参与，充分了解居民需求和期望，确保设计方案符合人们的期望和利益。
设计要点1. 历史保护和修复- 对历史建筑进行彻底保护，修复损坏的部分，并恢复其原始用途和设计风格。
- 如有需要，通过合理的配套设施和技术手段，改善历史建筑的可持续性和灵活性。
2. 空间规划和布局- 合理规划历史片区的空间布局，确保通风、采光和交通便利性。
- 划分不同功能区域，包括商业区、休闲区、文化区等，以提供多样化的服务和体验。
3. 绿化和景观设计- 引入大量绿化植物，提升空气质量和居住环境。
- 创造美丽的景观，增加城市绿地和水体的利用率，营造宜人的城市氛围。
4. 公共设施和交通- 提供充足的公共设施，如停车场、公共厕所、垃圾处理设施等，以满足市民的日常需求。
- 在交通规划中考虑不同交通方式的联通性和便利性，鼓励步行、骑行和公共交通工具的使用。
5. 文化活动和社区参与- 举办各类文化活动，如艺术展览、音乐会等，促进文化交流和艺术创作。
北京奥林匹克地块商业报告定位精炼摘要篇.doc
1.前言市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。
精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，针对本项目的特殊性，我司对北京市各大商圈及本案周边区域等市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。
在此基础上为本项目商业地块的规划和发展制定了初步的地块商业业态规划方案及建议。
在本策划书中，我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验，针对本项目奥运理念的特殊性及商业性质地块后期可持续经营性，为本项目市场定位所涉及的项目现状分析、功能分析、优劣势分析、目标客户分析等方面进行详细、专业的阐述和论证。
我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本项目之决策提供指导依据。
2.项目总体定位2.1项目自身总结性研究分析2.1.1 项目自身优势分析2.1.1.1 项目自身商业发展优势2.1.1.1.1 商业发展总体趋势的优势性商业发展的均衡化趋势商业重心的迁移趋势综合上述分析，本项目位于北京市北部区域，紧邻北四环，项目所处区域在北京市商业整体发展趋势的影响下，区域商业价值将得到不断的提升，自身发展因素及内部促进作用不断增强，其商业发展潜力巨大。
2.1.1.1.2 项目区域市场环境优势性周边产业带动优势性区域交通环境优势性区域消费资源优势性区域商业发展空间优势性2.1.1.2 奥运带来的正面推动因素2.1.1.2.1 奥运的无形价值因素奥运的商业知名度及品牌效应产业带动因素经济带动因素商业环境带动因素2.1.1.2.2 奥运的有形价值因素消费人群带动因素商业物业价值带动因素项目旅游资源开发因素2.1.2 项目自身劣势分析2.1.2.1 项目自身物业发展劣势商业格局化因素商业竞争因素2.1.2.2 奥运所带来的负面效应奥运过后的泡沫经济效应奥运过后的商业物业闲置浪费2.2.项目商业部分总体市场定位2.2.1项目商业部分总体定位原则总体协调性原则功能完善性原则物业依托性原则氛围连续性原则2.2.2项目商业部分总体定位依据从自然特征来看从周边环境来看从市场方面来看综上所述，本项目商业性质用地结合地块自身自然特征、周边环境以及市场方面的因素来综合考虑，拟定商业地块由北向南，商业档次由高档、中高档、中档依次递进，以满足不同消费人群的需求。
奥体文博中心创意片区城市设计方案
奥体文博中心创意片区城市设计方案1. 简介本文档旨在提供奥体文博中心创意片区城市设计方案的概要和基本框架。
该方案旨在打造一个富有创意和文化氛围的城市区域，为居民和游客提供丰富的文化体验和创意活动。
2. 设计原则2.1 创意和文化融合创意和文化是本片区的核心特色，设计方案应注重将创意产业、艺术项目、文化传承等元素有机结合，打造一个创新、创造和传承的地方。
2.2 生态氛围重视生态环境保护和可持续发展，城市设计应充分考虑绿化、景观和环境友好型建筑，以创造一个舒适、可持续的生态氛围。
2.3 社区参与鼓励社区居民参与和互动，设计方案应充分考虑社区需求和参与机会，促进社区的共享和发展。
2.4 城市可达性城市设计应注重交通规划和便利性，提供便捷的交通网络和轨道交通，以方便居民和游客的出行。
3. 主要设计要点3.1 建筑设计选取创新、独特的建筑设计风格，体现创意和文化的融合，同时考虑城市的可持续发展和环境友好型建筑。
3.2 公共空间打造宜人的公共空间，包括公园、广场和步行街等，促进社交互动和创意活动，为居民和游客提供丰富的文化体验。
3.3 文化设施设立艺术展览馆、创意工坊、文化中心等文化设施，为艺术家和创意从业者提供展示和交流的平台，同时为市民提供丰富的文化活动和教育资源。
3.4 创意产业孵化设置创意产业孵化基地，吸引创意企业和创意项目入驻，推动创新创业，为经济发展注入新动力。
4. 实施计划4.1 阶段性规划制定明确的阶段性规划，分阶段实施城市设计方案，确保各项工作有序推进。
4.2 资金筹措协调各方资源，包括政府投资、社会资金和合作伙伴支持，筹措充足的资金支持城市设计方案的实施。
4.3 持续监测和评估建立科学的监测和评估机制，定期检查城市设计方案的实施效果，及时调整和改进。
5. 结论本城市设计方案以创意和文化为核心，在兼顾生态环境、社区参与和城市可达性的前提下，打造一个具有活力和创意的奥体文博中心创意片区，为城市的发展注入新的活力和魅力。
奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设项目建议书（可编辑）
奥林匹克公园中心区地下空间(商业)建设项目建议书奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设项目建议书（代可行性研究报告）奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设项目建议书（代可行性研究报告）目录第一章总论 (1)一、项目概况 (1)二、可行性研究报告编制依据 (3)第二章项目建设背景及必要性 (5)一、项目建设背景 (5)二、项目建设的必要性 (5)三、项目进展 (7)第三章项目市场分析 (9)一、北京市宏观经济发展及城市规划情况 (9)二、北京房地产业现状及发展趋势分析 (10)三、北京市商业物业市场的发展现状及趋势 (12)四、北京奥运中心区地下空间商业物业的市场前景 (16)第四章场址选择 (19)一、项目用地位置 (19)二、用地现状 (21)三、场址条件 (21)第五章地下空间（商业）建设方案 (30)一、地下空间（商业）建筑规划方案 (30)二、地下空间（商业）建筑设计 (31)三、建筑设计方案 (32)四、结构专业设计方案 (37)五、设备专业设计方案 (39)六、电气专业设计方案 (44)第六章环境影响评价 (50)一、项目场址环境现状及对环境的要求 (50)二、项目建设与运营对环境的要求 (53)二、环保措施 (53)第七章节能 (56)I奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设项目建议书（代可行性研究报告）一、编制依据 (56)二、项目耗能 (56)三、节能措施 (56)第八章劳动安全卫生 (58)一、编制依据 (58)二、安全与劳动防护 (58)三、劳动卫生 (59)四、卫生防疫 (59)第九章消防 (60)一、设计依据 (60)二、建筑消防措施 (60)三、消防给水 (61)五、灭火器配置 (62)六、消防电源及其配电 (62)七、空气调节和防烟、排烟 (63)七、消防控制系统 (64)第十章项目公司基本情况 (67)一、项目承办单位 (67)二、机构设置 (67)三、主要负责人简历 (68)四、主要股东情况介绍 (69)第十一章项目建设进度、管理模式及项目组织 (72)一、项目进度安排 (72)二、经营运作方式 (73)第十二章投资估算及资金筹措 (75)一、投资估算 (75)二、投资计划 (78)三、资金筹措 (79)第十三章财务分析 (81)一、项目财务评价的有关问题说明 (81)II奥林匹克公园中心区地下空间（商业）建设项目建议书（代可行性研究报告）二、财务评价基础数据与参数选取 (81)三、成本费用估算 (83)四、财务分析 (84)第十四章项目风险预测与防范 (87)一、资金风险及防范 (87)二、工期风险及防范 (87)三、工程质量风险及防范 (88)四、经营风险及防范 (89)第十五章结论和建议 (93)一、结论........................................................93二、建议........................................................94附表：附表 1 项目投资汇总表；附表 1-1 第一部分地下空间（商业）项目投资表；附表 1-2 第二部分地下空间（商业）项目投资表；附表2 投资计划与资金筹措表；附表 3 经营收入与税金估算表；附表4 折旧、摊销估算表；附表 5 项目损益表；附表 6 长期借款还本付息计算表；附表 7 现金流量表（全部投资）；附表 8 资金来源与运用表。
奥体文博中心历史片区城市设计方案
奥体文博中心历史片区城市设计方案1. 引言本文档旨在提供奥体文博中心历史片区的城市设计方案。
我们将通过以下几个方面来展示我们的设计理念：规划布局、交通设计、景观设计和可持续发展。
2. 规划布局我们的规划布局旨在增强历史片区的文化特色和人文魅力。
我们将保留和恢复历史建筑，并将其与现代建筑相结合。
我们将设计出便利的步行街，为人们提供愉快的购物和休闲空间。
我们还将设置公共广场和花园，供居民和游客聚集、放松身心。
3. 交通设计为了提高交通效率和方便性，我们将采取以下措施：修建更多的道路和人行道、设计合理的公共交通站点、引入自行车道并鼓励骑自行车上下班、设置停车场等。
我们的目标是减少交通堵塞，同时增加可持续出行的选择。
4. 景观设计在景观设计方面，我们将注重保护和恢复历史片区的自然生态。
我们将保留绿地和树木，并增加绿化覆盖面积。
同时，我们将设置步行和骑车的景观路径，让居民和游客可以欣赏到美丽的景色。
5. 可持续发展我们将致力于实现可持续发展目标。
我们将采用节能环保的建筑设计和设备，大力推广垃圾分类和回收利用，提倡水资源和能源的节约使用。
我们还将引入可再生能源，例如太阳能和风能，以减少对传统能源的依赖。
6. 结论通过本文档，我们展示了奥体文博中心历史片区城市设计的方案。
我们将通过规划布局、交通设计、景观设计和可持续发展来提升历史片区的品质。
我们相信这些措施将为居民和游客提供一个美丽、宜居的城市环境。
以上是我们为奥体文博中心历史片区城市设计方案所提出的建议，希望能对您有所帮助。
北京奥林匹克项目策划书
北京奥林匹克项目策划书北京诚必达房地产投资咨询有限公司二零零四年三月三日耳录一、市场分析二、本项目分析三、市场产品对比分析四、市场调查结论五、目标客户群定位六、营销建议七、广告宣传丿I、销售管理九、营销服务承诺及售后服务十、结束语引言受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下：一、市场分析(一)北京大市场分析1、市场供需分析(1)商品房供给投资持续增长房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发情况如下：从上表可以看出，2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是增长。
供给量充足从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充足的商品房供应。
由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。
|因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。
供给结构多样化政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。
2003年经济适用房达到200多万平方米；|另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的—格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。
这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。
对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。
大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。
面对越来越精明的消费者，规避风险的唯一出路，就是提高产品的性价比和舒适度。
(2)商品房需求因此尽管2004的商品房供给量会持续增长，但从需求量看，如果市区内的项目以低价位高品质出现在市场上，无疑将会再次引发销售大战。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
任务 国外考察 北京市及该地区各物业类型调查 几大商圈调查及研究 专家沟通及资料整理 报告撰写 沟通讨论(公司内部与招标人) 最终方案确定
共计：
时间及人员安排
工作周期 1个星期 1个星期 1个星期 1个星期 2个星期 1个星期 1个星期 8个星期
人员安排 4个资深研究人员 10个资深研究人员 4个资深研究人员 2个专家顾问与4个研究人员 8个研究、策划、推广及规划设计人员 全部参与人员展开头脑风暴 4个组负责人讨论确定方案
投资商
目
标
客
开发商
户
群
运营方
NO.4 投资机构
研究分析的
思路五
-参考类似项目
-结合总体规划
-通盘考虑项目物业配比和修建性
NO.5-详细规划编制建议书
研究分析的
思路六 北京
环渤海经济圈的北京
中国的北京
世界的北京
NO.6
初步策划理论。
PRIMARY PLANNING THEORY
城市功能定位
体育 文化 旅游 会议
空间分割灵活
良好的生活和商务环境
目标客户群定位：
北京市国有大中型房地产开发商或者投资商 国家部委下属有地产投资业务的大型开发商或者投资商
全国知名房地产开发商或投资商 香港大型地产投资运营商
国际上一些对中国地产有着浓厚兴趣的投资机构或财团
宣传推广方式
-利用中成国熟及的北京网经络济资高源速及发政展府工作平台
奥运商机无限
主
-利用政在府京对会奥运务的活政动策进倾行斜专门招商
要 诉
项目的高回报
求
点
绝-寻无找仅有有网的络地段资和源成的长战性略合作伙伴
数据来源 及背景资料。
DATA SOURCE
数据来源：政数府据机库构系与统网站
附件：
《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——商业营业用房部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——写字楼部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——酒店部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——公寓部分》
北京奥林匹克中心区商 业文化地块策划报告初
步方案
2020年6月5日星期五
PLANNING
工作计划。
亚特兰大奥林匹克公园
考察 汉城奥林匹克公园国际上类似项目的运作经验
巴塞罗那奥林匹克公园
悉尼奥林匹克公园
专家顾问 聘请
资深政府顾问专家—— 张跃庆教授
资深城市规划专家—— 任朝钧教授
燕沙商圈
北京市其他商圈研究 金融街商圈 CBD商圈
研究分析之
思路一
国外类似项目的借鉴 城市的专功家能顾定问团位的的指最导终确定
其他成熟商圈的结合
NO.1
研究分析之
思路二
• 多年的大型商业设施之策划经验
• 结合本项目的特殊性
• 最终制定主题概念和市场定位
NO.2
研究分析之
思路三
运用多种土地估价方法
最终确定合理价格区间
NO.3研究ຫໍສະໝຸດ 析之思路四中标人展示 商业 办公 酒店 休闲娱乐
多功能的综合性城市中心区
本区域 市场定位
经营性 文化设施， 酒店服务式 公寓， 顶级 商务 和 顶级旅游 酒店。
物业类型 文化 商业
写字楼 酒店 公寓 合计
物业类型配比、规模与分布
地上建筑面积（万平方米） 30 30 60 13 12 145
比例 21% 21% 41% 9% 8% 100%
氛围连续性原则
中档综合性商业配套核心区
中高档综合性商业配套核心区
写字楼定位思路或初步建议
.奥运公园中心区.
新型 .未来的
中央商务区.
.集商贸、商务、金融于一体的高档综合服务区.
酒店定位思路或初步建议
顶级商务酒店 产品初步定位
顶级娱乐度假类酒店
公寓定位思路或初步建议
亚奥板块 未来良好的商务氛围
产品形式决定了商务产品之生命力
商业营业用房定位思路或初步建议
地块编号 B03
B04、B05、B06、B07 B08、B09、B10
B13-1、B13-2、B14 B16、B17
总体定位思路
功能定总位 体协调性原则
纯定高档综合性商业功功能能核完心善区性原则 位 中原高档综合性商业物功业能核依心托区性原则 则
中档综合性商业功能核心区
土地成本
土地成本
供应量
供应量
市场调查
需求量
需求量
客户群
客户群
开开发发商 商
究研场市
市场研究
从宏观
到微观 层层递进
策划 市场定位策划
强势卖点的整合
产品设计策划
规划 建筑外观
户型 景观 配套设施 物业管理 智能化 物业管理
研究思路。
RESEARCH WAY
理解招标任务书的 内涵与实质
1.本区域的城市功能定位问题 2.该区域主题策划思路问题 3.土地价值评估问题 4.客户群问题 5.物业配比及规划建议问题