中国房地产项目开发流程及其运作模式

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房地产三级市场架构（续）
3、房地产三级市场—房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让 的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场 。 主要特点：
土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的
土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用 的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、 买卖、赠与、继承、交换。
房地产开发基本常识及 项目开发全程运作程序
第一部分
房地产开发基本常识
一、房地产投资的概念
广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、
房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活 动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。 使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可 以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转 让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收 益目标的活动过程。
12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度； 高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
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主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网 点的住宅）； 高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的 住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅； 一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
影响投资的风险因素多
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四、决定房地产开发投资的基本要素
收益
成本
对未来的预期
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五、房地产开发投资应遵循的原则
遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则
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六、影响房地产开发投资效果的风险因素 （共6大类26种）
消防 通道
小区内宜设消防 车道，宽度 ≥3.5M，R≥9M
建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一 个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。
消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。
•联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位 置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。 •建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。
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各类住宅主要规范要求比较分析表1
公共部位设计
类别 多层A (≤6层) 可设非 封闭楼 梯间， 楼梯间 可不通 至屋面 。 多层B （7~9层） 可设非封 闭楼梯间 ，但楼梯 间应通至 屋顶平台 ；当分户 门为乙级 防火门或 设封闭楼 梯间时， 楼梯间可 不通至屋 顶平台。 二类高层A （10~11层） 单元式住宅每单元 ≤4户，且户门为乙 级防火门或楼梯间 设简易喷淋时可设 非封闭楼梯间；每 单元＞4户时，应 设封闭楼梯间。楼 梯间应天然采光和 自然通风，且相邻 两单元在屋顶平台 连通。 二类高层B （12~18层） 单元式住宅每单元只设一个 封闭楼梯间时，从第10层起 每三层应设连接相邻单元楼 梯、前室或走道的连廊；一 梯两户的单元式住宅，可从 第10层起每层相邻单元设置 连通的阳台或凹廊。 当每单元（每层≤6户、面积 ≤650M2）设1个防烟楼梯间 时，可不设连廊。 一类高层 （≥19层） 单元式住宅可只设1 座防烟楼梯间，但从 第10层起，每层应设 置连通相邻单元前室 或走廊的连廊。 入户门不应直接开向 前室；前室设简易喷 淋时，允许2户，前 室设自动喷淋时，允 许2户以上的户门， 直接开向前室。
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（二）各类住宅主要技术规范要求 住宅楼是供居住使用的建筑，不同的住 宅楼虽然具有同样的使用功能，但是不同类 型的住宅楼由于其在建筑层数、平面组合方 式等方面的不同，在建筑、结构、消防、民 防等技术规范的要求上存在较大的差异，并 最终导致建造成本和公共面积比例的差异， 在确定项目开发方案时应慎重。
居室面积：仅指卧室、起居室（厅）的使用面积。
产权面积：系指权属人（或称产权人）依法拥有房屋所有权的房
屋建筑面积。
销售面积：包括房屋套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成。 套内面积：由房屋外围墙体中心线的水平投影面积和阳台应计算
的面积组成。
共有建筑面积：指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。
2、按投资的经济内容分类

土地开发投资


房屋开发投资
房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资
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三、房地产开发投资的特点
由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资 具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大
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房地产三级市场架构（续）
2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之 间进行横向交易转让的市场。 主要特点： 房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房 地产开发向房地产消费使用的转移。 交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。 经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。 除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化， 不受国家垄断或政策控制。 交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多 。
消防登 高面（ 仅用于 高层建 筑） 防 多 火 层 间 距 高 层
• 可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应 靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口； •登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。
长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长 度 不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且 屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积 的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。 高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6 米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的 外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距 为不小于4米。 17

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Leabharlann Baidu 主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
（1）住宅楼：供居住使用的建筑。 单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼 梯与电梯的住宅。 塔式住宅（也称独立单元式住宅或点式住宅）：以公共楼梯或楼 梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住宅组成一个单元独立建 造，且每套住宅的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离不超过10 米的住宅。 通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住宅， 且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或消防前室门的距离超过10 米的住宅。 跃层式住宅：设有套内楼梯且每套包含两层或三层楼面的住宅。 跃廊式住宅：通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住 房的住宅。 （2）商住楼：由底部商业营业厅和住宅组成的建筑。 （3）综合楼：具有两种或两种以上使用功能的建筑。 （4）其他：办公楼、商业楼、酒店等等。
土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。
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八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。 2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。 3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。 4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。 5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。 6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水 域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。
政治风 险 政策风 险
战争
国家政局变化 土地政策 地方性的政策规定变化
长时间的暴乱、群众性运动
台湾海峡局势变化 金融政策 房地产制度变革 税收政策 产业政策
社会风 险
技术风 险
区域经济的不平衡发展
总体规划改变 规划技术指标改变
设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化
土地成本变化
商品房市场价格整体波动 城市整体经济以及居民收入水平变化 房地产租赁市场变化
狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地
房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。
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二、房地产投资类型
1、按投资方式分类

直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接 参与有关的投资经营管理。

间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参
与有关的投资经营管理。
各类住宅主要规范要求比较分析表3
类别 消防供电
多层A 多层B 二类高层A （≤6层） （7~9层） （10~11层） 三级负荷供电（单回 路）
二类高层B （12~18层）
一类高层 （≥19层）
二级负荷供电(电网双回路或一回 一级负荷供电（电网双回路加自 电网供电加自备发电机) 备发电机）
≥两个 楼梯间 电 梯
7~11层的通廊式住宅应设两个以 上封闭楼梯间。 入口层楼面距室外地 面的高度超过16米以 上的必须设置电梯。 不要求设置消防电梯 应设电梯
消防 电梯
塔式住宅应设消防 电梯
各类住宅主要规范要求比较分析表2
类别 多层（9层以下） 二类高层B（10~18层） 一类高层（19层以上）
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主要技术经济指标（续）
15、面积指标
建筑面积:具备上盖且结构牢固，层高在2.2米以上的永久性建筑
的房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、 走廊、地下室、室外楼梯等。
使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水
平投影面积计算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
一 个 楼 梯 间
塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟 楼梯间。 12层及12层以上的通廊式住 宅应设2个以上防烟楼梯间. 每单元应不少于2台，单元 式住宅每单元只设1台时， 应设连廊。 应设消防电梯 18层以上的塔式住宅 应设2个防烟楼梯间 每单元电梯应不少于 2台 应设消防电梯 16
经济风 险
政策性的费用变化 工程造价异常波动
企业资金供应计划的变化
自然风 险 地震、海啸、台风 火灾
金融政策及证券市场变化
极端恶劣天气
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七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给 土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
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主要技术经济指标（续）
7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。 8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的 1/2以上者。 9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的 1/3，且不超过1/2者。 10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。