金山区朱泾镇商业项目市场分析

金山区朱泾镇商业项目市场分析第一章朱泾镇概况一、朱泾镇简介1、区位朱泾镇位于上海市西南远郊，金山区的北部，境内有A30高速公路及320国道通过，镇东部与松隐镇相连。

南部同吕巷镇和干巷镇相连，西部为兴塔镇，北部是松江区的五厍镇及泖港镇。

全镇东西长12.5km，南北长9km，镇中心位于东泾121°9′，北纬30°54′。

2、简介朱泾镇是上海浦南重镇，经济和文化在金山区占有重要地位。

镇域面积49.618平方公里，镇区面积5.4平方公里，下辖12个居委会，8个行政村，全镇常驻人口2.5万户，共8万余人。

建成区面积4.65平方公里，建成区常住人口3.1万人，全镇有各类企事业单位164家。

朱泾枫泾石化地区二、朱泾镇交通区位优势独特，320国道、A6、A7、A30三条高速公路贯通镇域，辖区内河道密布，水陆交通便捷。

G320国道，A7，亭枫公路直至浙江省。

A30至上海市区。

A6至江苏省境内。

三、朱泾镇人口状况朱泾镇现有15个行政村，13个居委会，区域面积78.618平方公里，耕地面积52496.49亩。

全镇总人口为104609人，其中外来人口为20241人；全镇户籍户数29355户（其中：农村户籍户数15068户），户籍人口为88368人（其中：农村户籍人口51005人）。

四、朱泾镇主要设施1、学校三所小学------金山区第一实验小学 ，朱泾中心小学，朱泾第二小学 三所中学------金山中学 ，朱泾中学 ，罗星中学 二所中专------食品中专，卫生学校四所其他学校-----成人学院，进修学校，农业学校2、文化活动场所三处知识型文化活动场所：金山区图书馆、金山区博物馆、金山区第一少年宫3、医疗机构医疗机构：金山中心医院、镇地段医院、疾病诊治中心、妇幼保健所、防疫站、救护中心、药检所等医疗机构五、朱泾镇主要经济发展1、支柱产业制药、服装、由于历史原因，过去的朱泾镇主要以发展教育、卫生、商业、餐饮业为主，工业基础比较薄弱。

1997年以来，镇党委大力招商引资，借用各地资金再引进有发展前途的工业项目，在此基础上对朱泾镇的产业结构进行大幅度调整，取得了显著效果。

2、支柱企业上海新亚药业金山有限公司。

朱泾镇的著名企业还有以飞德服饰为代表的6家针织服装企业，以其设备先进、产品质量上乘打入国际市场，年创汇1000余万美元。

3、经济改观经过多年的改善，经最新的统计，金山区除枫泾镇以外，朱泾镇从原来的末位变成了如今已与金山各镇达到一致并超越的水准了，这些经济的突飞发展是可观的。

4、朱泾工业园区朱泾工业园区位于A30高速公路出口处，同三高速公路两侧，交通优势十分明显。

工业园区规划面积5.77平方公里。

目前已开发3.5平方公里。

开发初期主要有针织服装、机械、电子、家具、旅游箱包等几大行业。

落户在朱泾工业园区的企业有100多家，既有来自美国、日本、加拿大、意大利、香港等国家和地区的外资企业，又有来自广东、浙江、江苏等经济发达地区的省市民营企业。

近年来朱泾镇投资的民营企业得到了快速发展，已成为我镇经济增长的新亮点，到现在已经有70多家民营企业落户在工业园区，其经济总量占全镇的60%以上，成为推动我镇经济发展的主力军。

通过近几年的开发，朱泾工业园区形成了不锈钢制品、家具及新型建筑装饰材料、医疗器械、体育用品、轻工产品五大产业。

六、朱泾镇总体规划1、规划内容规划年限：2004---2020年作为金山老县城所在，是金山早期的经济文化中心，文化教育生活的基础设施坚实。

在金山区行政中心东移之后，朱泾的定位也在转换，“十一五”期间，除继续稳固发展第二产业轻工业，第三产业也成为一个重点。

十一五”期间，重点还是基础设施，城镇建设方面的重点项目是“一心二街三场”，一心是老街，二街是位城南新区的金龙商业街和老城区的街道改造，三场就是我们的高尔夫球场、马术场，射击场。

到2020年，朱泾镇准备打造成金山区最适合居住生活休闲的生态重镇之一。

老街高尔夫球场等金龙商业街2、具体板块规划内容从规划上看，朱泾镇十一五期间的建设重点在以下这些板块：西南的城南新区，是目前朱泾最重要的房地产开发区；东南面新农社区的27洞高尔夫球场、射击场、上海马术运动场及其配套住宅。

东北部的实业型工业，以轻工业为主的金山区北部工业区。

城南新区工业新区新农社区3、商业布局规划内容①、现代商贸业发展目标朱泾镇未来现代商贸业发展目标――依托老城区历史文化旅游区修复改造，新镇区规划新建，将朱泾镇建设成为金山区北部商业繁荣、商务发达、旅游业迅速崛起的区域经济中心。

以本镇居民为主要服务对象，同时辐射周边区域和工业园区，以提升朱泾现代商贸服务业的能级。

②、朱泾现代商业总体布局老城区商业中心老城区商业中心范围西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，包括朱泾历史风貌区。

老城区商业中心要与朱泾镇作为全国重点镇之一，金山区北部经济、文化、居住中心的地位相适应，重点体现繁荣繁华、方便舒适，满足居民生活需求和商务需求。

三个镇区商业副中心结合朱泾新镇区建设，规划新建金龙购物中心、易初莲花购物中心、工业区商业副中心等三个镇区商业副中心。

金龙购物中心――朱泾镇行政中心，金龙街东段沈铺泾路，以多功能社区购物中心为主体的商业副中心。

易初莲花购物中心――地处沈浦泾路与市河交汇处的东南角，亭枫公路的北边，2.5万平方米。

以新建易初莲花社区购物中心为主体，设置各类品牌专业店、餐饮娱乐设施、商务办公楼、旅馆酒楼、社区服务、文化健身、绿地广场等。

工业区商业副中心――位于朱泾镇北部工业园区近亭枫公路“金山汽车大世界”的区域，增加为商务客流配套服务的大型餐饮、娱乐休闲设施、工业园区服务设施，形成商务休闲、餐饮娱乐为主的商业副中心。

四个社区商业生活中心临源路社区商业生活中心：临源路与人民路结点处。

沈浦泾路社区商业生活中心：万安街与公园南路结点处。

众安街社区商业生活中心：众安街与公园南路结点处。

新农社区商业生活中心：原新农镇街区处。

③、四大规划商业街区彰显特色朱泾镇正在规划和启动建设的四大特色商业街区，项目规划起点高，具有各自的特色，进一步提升了当地商业的能级，建成后将成为朱泾镇特色商业的亮点：万安街综合商业街区万安街是朱泾镇横贯东西的主要商业街区，在现有基础上，以金山区农民书画院、金山区图书馆、紫金广场和联华超市为龙头，逐步整合资源、优化布局、规范经营，提升综合服务能力，增加现代商业业态，提高商品经营档次，适当扩大文化娱乐设施，增加特色休闲餐饮，对商业街的店招、店牌、灯箱广告等统一整修，建成集行政办公、商贸金融、教育医疗、文物古迹等一体的镇域公共活动中心。

东林历史文化旅游街区东林路街区，从罗星路到杨家桥，全长559米，作为朱泾历史风貌区的主要商业街区。

主要引进具有历史文化、旅游特色的商业业态，包括金山土特产品、旅游纪念品商店，金山农民画、传统工艺品、古玩字画等文博商业，增加各类饭店、古式茶坊、中西快餐、特色风味小吃等，形成历史文化旅游特色街区。

公园路专业特色街区公园路街区，改造现有两大市场，通过调整业态业种，适当增加为居民生活配套的标准化室内菜场、社区服务业、各类专卖店、专业店，凸现专业特色。

金龙现代商业商务街区金龙街区，从沈铺泾路到中官塘区域，高起点、高标准规划，条状与块状相结合，集生活购物、餐饮休闲、商务配套、社区服务于一地，作为朱泾新镇区商业商务中心。

东段以新镇区行政中心为主体，引进综合商务楼、星级宾馆等，中段以大型综合超市为主体的社区购物中心，包括大型家电、家居类专业店，提高品牌档次，吸引本镇及周边地区居民前来购物消费。

已经启动建设的金上海生活广场是该街区的标志性重点商业项目，是一个规划超前，具有特色的综合商业项目。

七、总结由于区域内常驻人口以多代长期在此地生活的居民为主，因此大部分居民均在镇内工作，人口整体收入水平不高，总体消费能力一般。

朱泾镇是金山区北部的经济、文化、居住中心，商贸服务业用地主要集中在朱泾镇区和新农社区。

由于朱泾地区在短期内并无轨道交通规划，因此朱泾不可能吸纳金山以外的外区域客源，主要还是金山本地客户的挖掘（朱泾以外）。

基于规划定位涉及的几个商业中心，除了工业区商业副中心及新农社区外，都集中于朱泾镇区范围；其中除了金龙街外，又都集中于老镇区范围内。

从硬件配置来说，商业空间对规划中涉及的部分商业中心是一个客观存在的阻碍，比如老镇公园路、万安街的改造、东林寺周边改造等。

从软件方面而言，消费需求的增长是规划实现的必要条件，而作为消费主体的人口是个决定性因素。

第二章 朱泾镇商业分布一、朱泾镇现有商业分布情况从上述商业分布图形来进行观察，相应主要商业设施明显是集中在朱泾镇老镇区万安街周边（即亭枫公路以北—G320）以及朱泾镇城南新区金龙新街周边（即亭枫公路以南—G320）。

并以这2块主要街区作相关商业发散经营和分布，但值得注意的是这2块商业街区以亭枫公路作为主要分界线，2者之间目前尚无良好的链接和延续，造成了各自为政，自行经营的局面。

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其中老镇位于320国道以北，是朱泾发展形成的根基；而位于国道以南的新镇区域于近几年逐步开始兴起，整体规划格局较为规整。

三、朱泾镇商业细分介绍1、老城区板块①、老城区主要商业区域目前老城区主要商业区域集中在以万安街为首，公园路，东林寺周边等商业街区为辅助的区域形态。

公亭枫公路分界线万安街园路老镇区新镇区②、老城区主要商业设施目前老城区主要商业包括有紫金广场、康隆商业广场、农贸市场、金瑞百货、秀州阁、九柏商业广场、东林坊商业街区、金山图书影视城等。

③、老城区主要街区分析万安街商业形式------以商业街形式演变而成的万安街店铺林立，灯火辉煌，光彩照人，一派繁华景象；新金山市场、金山商厦、新世纪商店、金山自选商场、农工商超市、大昌烟糖食品商店、家电总汇等一批大店、超市效益显著；万安、临源两个大型农贸市场，满足了居民生活需要。

紫金广场-----集中式商业中心，以餐饮及小商品为主的休闲广场，是万安街中人气较高的娱乐中心之一。

公园路商业形式-----公园路是这几年新兴于朱泾镇的另一条商业街模式的道路，但不同于万安街的是，公园路已有一些现代经济经营模式的影子，有象好又多这样的大型超市以聚集人气。

另外还有农贸市场及康隆休闲广场。

康隆休闲广场------内街式商业在朱泾老城区的一种尝试，外面的店铺沿街与农贸市场相对，生意及人气还颇还让满意。