新人成长三部曲(房地产必修课)

14、跟进以往经自己成交的租盘或售盘，（租客到期是否续约？会否另觅新 居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作，询问租出的楼盘业主， 会否买多一个单位作投资（收租）
• 15、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。 • 16、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘 • •
• 1、每天准时到公司，（以提前10-15分钟到公司为标准，做到风雨无阻！） •
2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘
和发现自己所需要之笋盘。
• 3、打开电脑，随时查阅公司“新闻公告”、“笋盘推荐”“有客需求”等栏目， •
及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
（签独家委托和单边合同），并把握好业主。
17、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在7-9点间跟客户、业主沟通。
18、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增 加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形像。
• 19、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记
• 4.接待客户（网客、上门客）
• 5.约客看房
Fra Baidu bibliotek
9.跟踪成交进度
10.培养回头客
• 二、新人必须掌握的基本知识
• 1.税费、首付、月供的简易计算方法
• 2.二手房的交易流程
• 3.置业顾问每天工作流程
税费、首付、月供的简易计算方法
• 买方税项
• 契税：3%*过税总价
• 优惠政策： • 1.5% • 1%
交易流程图
签 合 同 ↓ 查 档 ↓ 客 户
一次性客户 ← ↓ 做蓝图 ↓ （资金监管）过户/转 全 款 ↓ 交 税 ↓ 出 证
按揭客户 ↓ 评 估 ↓ 申请银行按揭 ↓ 出同贷书、做蓝图 ↓ （资金监管）过户/转 首 期 ↓ 交 税 ↓ 出 证 ↓ 办理他项权证 ↓ 银行放款
→
置业顾问每天工作流程
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4、查看本区域广告(包括本公司和其他公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回 盘源,增加成交量进而增加业绩.
•
5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会 了若指掌.
• 6、每天必须认真按质清洗十五个以上盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真
实情况.
7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至 少三个）。
• 2.个人所得税：20%*差价
• 优惠政策：满五年唯一住宅免征。 • 可抵税项目：
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1.这一手营业税 2.上一手契税 3.这一手佣金 4.上一手供楼利息
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5.装修发票
二手房交易相关费用
• 查档费：100元
• 交易费：3元/平方
• 办证费：520元
• 测绘费：380元（100平方以内，每超50平方加40元）
新人成长三部曲
• 一、新人必经的三个成长阶段
• 二、新人必须掌握的基本知识
• 一、新人必经的三个成长阶段
• 第一步：跑 盘
• 第二步：培 训 • 第三步：实 践
第一步：跑
盘
• 跑 盘：
• 1.熟悉楼盘的地理位置 • 2.熟悉小区内的楼宇分布 • 3.熟悉户型、朝向等 • 4.了解相关资料
（开发商、建成/批地年份、小区面积及栋数、周边环境、配套设施、 公交路线、管理费、停车费、物业公司名称等等）
第二步：培
训
• 培 训：
• 1.学习公司的企业文化 • 2.学习从事本行业应有的职业道德、形象、礼仪 • 3.学习专业知识 • 4.学习销售技巧 • 5.学习沟通技巧 • 6.主持读报
第三步：实
践
• 实 践：
• 1.洗盘、洗客
6.带看房
• 2.打UD（电话营销）
• 3.发网盘
7.谈单
8.签合同
• • •
注： 豪 宅-----建筑面积在144平方以上（且套内面积在120平方以上）
（首次置业的普通住宅） （首次置业且90平米以下的普通住宅）
普通住宅-----建筑面积在144平方以下
• 卖方税项
• 1.营业税：5.6%*过税总价
• 优惠政策：普通住宅满两年免征，豪宅满两年按差价征收。
• （注：差价=过税总价-原购价）
• 评估费：高评总价×0.5%
• 律师费：2500元（中山）
• 首付的计算方法:
首付=成交总价-银行评估总价*贷款成数
• 月供的简易计算方法:
月供=贷款额*月供款系数
• 注： • 1.贷款额（以万元为单位） =银行评估总价*贷款成数 • 2.月供款系数就是利率表上每万元的月供款额
二手房的交易流程
8、下决定每天找寻一个新客户
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9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 11、每天必须及时跟进自己客户及每天洗三十个公客。 12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
• 13、自行记录十个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增 。 •
下，不要重犯。
• 20、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划。
• 心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取业绩。
• 各位同仁： 请随时随地将自己的工作与以上“日常工作”
进 行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此 “日 常工作”摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！ 长此以往，成功之时指口可待！