第六章资产评估收益法复习进程

• 例：有一不动产，利用该不动产正常情况 下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需 支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率 为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让 土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使 用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不 动产的收益价格为：
P
20 12 8.5%
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
AA A
A
P1 r1 r21 r3... .1 . .rn
P
A r 1
1
1rn
——有限年公式
n=∞
PA r
——无限年公式
r=0有限年 PnA
第六章 收益法
• 2)纯收益在若干年后保持不变
(1)无限年期收益。其基本公式为:
Ptn 1( R1iri) r
• 3.2.4 收益途径的基本参数
1)收益额
资产的收益额是指根据投资回报的原理,资 产在正常情况下所能得到的归其产权主体的 所得额。
特点：其一,收益额是资产未来预期收益额,
而不是资产的历史收益额或现实收益额；其
二,用于资产评估的收益额是资产的客观收
益,而不是资产的实际收益。
2)折现率 从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率, 是投资者在投资风险一定的情况下,对投资 所期望的回报率。
• (2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,
有以下计算式：
PA r[1 （1r1n)]
( 61)4
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式, 其成立条件是： • ①纯收益每年不变； • ②资本化率固定且大于零； • ③收益年期有限为n。
例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地 还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格 为多少万元？
第六章资产评估收益法
6.3.2 收益途径的基本前提 (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可 以用货币衡量； (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量; (3)被评估资产预期获利年限可以预测。
3.2.3 收益途径的基本程序 1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关
的数据资料,包括经营前景、财务状况、市 场形势、以及经营风险等； 2)分析测算被评估对象未来预期收益; 3)确定折现率或资本化率； 4)用折现率或资本化率将评估对象未来预 期收益折算成现值； 5)分析确定评估结果。
P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率； t——收益年期； n——收益年期； A——年金。
1、理论公式
P 为房地产价格，1,2,3......n为未来各年的纯收益，r1,r2,r3......rn 为未来各年的还原率。 P 1 1 r 1 1 r 1 2 1 r 2 1 r 1 1 3 r 2 1 r 3 ...... 1 r 1 1 r 2 1 n r 3 ......1 r n
3)收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间, 通常以年为时间单位。它由评估人员根据被 评估资产自身效能及相关条件,以及有关法 律、法规、契约、合同等加以测定。
（2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售
收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。
这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(nt)而不是n。
01 2
34
t
6
7
8
n
前 t 期 现t值R＝ i t1( 1ri)
后（ t） n 期A r【 现 （ 1 值 1r 1＝ n) t】
后 （ t)n期 现 值 A r【 的 (1 1r 1 现 n) t】 值 （ 1r ＝ 1t）
例题
例：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于 2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要 评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未 来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元； 第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右， 该类房地产的报酬率为8%。试评估该写字楼的价格。
200 220 250 280 300 .…..
300
012345
46.5（50-3.5）
1 2 8 % 0 1 0 2 8 % 2 2 0 1 2 8 % 5 3 0 1 2 8 % 8 4 3 0 8 % 0 1 1 0 8 % 1 4.5 6 4 1 8 1 % 4
A (r1n)
( 61 6 )
• 其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。
前期 (i1,2,,n)（设n=5） 后期 (in 1 ,n2 , , )
01
2
34
5
6
7
8
9
前 期 现i5值 1( 1＝ Riri)
资本化现值的现 rA'(值11＝ r)n
资本化现值＝A r'
• (2)有限年期收益。其计算公式为:
P i t1(1 R r i)i r(1 A r)t[1 (1 1 r)n t] (6 1)7
• 其成立条件是： ①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
1
1
1 8.5% 506
94.1*0.9724
91.5(万元)
• (3)在收益年期有限,资本化率等于零的 条件下,有以下计算式：
P＝A×n • 其成立条件是：
①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； ③资本化率为零。
二、净收益每年不变
a1=a2=a3=……=an=a
a a a a …… a ……
2、基本公式
P 1 r 1 r 1 r 1 r 1 r 1 r ...... 1 r 1 r 1 r ......1 r
r 每年的净收益都为 ，还原率都为 。
• 1)纯收益不变 (1)在收益永续,各因素不变的条件下,有
以下计算式： P＝A/r（最简单的情况）
•其成立条件