商业业态
业态、地下商业,高楼层商业
1 2 3 4
租金水平
剧院 课外教育 慢摇酒吧 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 高层区 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 专业百货 儿童早教
面积需求
消费频率
多 维 度 分 析
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品 中式餐吧/茶餐厅 服装服饰 服饰配件
高楼层商业的价值提升
1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置
案例一
国际广场isquare，总建筑面积6.6万平方 米，包括商场、戏院和高座大楼三个部分。 地下至8楼为基座，商场街铺为国际品牌 旗舰店。
香港国际广场isquare
目的性消费的业态布局
小结：
1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大 量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑 等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗 透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成 为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值 也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值， 使顾客有更便捷的购物体验。
地下商业与交通系统的融合
首创四个首层设计
顶层 空间 通天广场 中庭
深圳益田假日广场
深南大道/L1层 下沉式广场/B1层 地铁站厅/B2层
L3层 L2层
中庭
中庭
酒店/L2层
B3层
设计中充分利用地势高差，使商业空间与周边市政交通系统与无缝连接，使商场形成多 个首层，商业价值实现最大化。
中庭空间的合理利用
业态分类及特点
商业业态分类
培训执行 白仓海
商业业态概念
6、仓储式商场概念
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储 销一体、低价销售、提供有限服务的零售业 态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。
仓储式商场特点
❖ (1)在城乡结合部、交通要道。 ❖ (2)商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 ❖ (3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有
❖ 什么是商业业态 所谓商业业态是指针对特定消费者的特定
需要，按照一定的战略目标，有选择地运用 商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服务等经 营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。
商业业态的形式及特点
❖ 商业业态的形式及特点 商业业态包括百货店、超级市场、大型综
3、大型综合超市概念
❖ 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销 售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足 需求的零售业态。
大型综合超市特点
❖ (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 ❖ (2)商店营业面积2500平方米以上。 ❖ (3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企
业的品牌开发。 ❖ (4)采取自选销售方式。 ❖ (5)设与商店营业面积相适应的停车场。
合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖 店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主 要业态选址和经营特征如下。
1、百货店概念
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同 商品部门设销售区，开展进货、管理、运营， 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售 业态。
商业与写字楼的发展趋势及业态
商业与写字楼的发展趋势及业态国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋势1、优质物业有更大发展空间中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。
据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。
因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。
2、由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。
随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
商业地产的开发，应是始于"建"而终于"管"。
真正的利润增长来自于后期的物业经营。
从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。
商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。
可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。
3、模式趋于国际化和专业化新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。
商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。
而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。
只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。
4、商业地产融资渠道多元化从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。
其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。
从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
商业业态规划方案
商业业态规划方案1. 背景介绍随着经济的快速发展，人们的生活方式不断发生着变化。
购物已经不再是简单的采购行为，而成了一种生活方式，成为城市中不可分割的一部分。
同时，随着电商行业的快速崛起和线下市场的竞争，传统的商业模式已经越来越难以满足人们的需求。
为了适应新的市场环境，商业业态规划已经变得不可或缺。
2. 商业业态规划概述商业业态规划是指商业建筑物及其周边环境的规划设计，用于建设在目标区域内既能满足人们购物需求，又能带来经济效益的商业设施。
商业业态规划的目标是根据当下市场需求和市场趋势来确定购物中心，商业广场等商业场所的业态选择，尤其是在新建设的商业项目中更具有先导性。
商业业态规划需要考虑周边人口、人口结构、消费能力、地理位置、交通情况、布局等多种因素，才能调整商业业态的设计，可以控制商业建筑投资、提高商业建筑的使用价值，促进商业的发展。
3. 商业业态规划的意义商业业态规划可以带来以下益处：3.1 增加经济效益根据国家的发展计划，商业业态的规划不但可以提高商业建筑物的使用价值和经济效益，还有助于吸引更多的人进入商业区，提高商业区的繁荣度。
商业区的繁荣度可以进一步提高周边的房价，推动整个区域的发展。
3.2 满足人民的生活需求随着人们生活水平的逐渐提高，购物已经不再是单纯的日常必需品，而成为一种生活方式，逛街购物已经成为人们休闲娱乐的一种方式。
商业区的繁荣度可以为市民提供更为多样化的消费选择，方便市民的日常生活，提升生活质量。
3.3 优化城市布局商业业态的规划还可以快速优化城市的布局，提升市民的生活质量。
有着良好的城市布局的城市可以吸引到更多的商业项目前来投资。
3.4 带动周边商业的发展商业区的建设可以带动周边的商业项目的发展，进一步拓展了城市的商业发展，增加了城市的投资和消费。
4. 商业业态规划的步骤商业业态规划的具体步骤是：1.明确业态规划的目标和方法商业业态的规划要统筹规划，整合各方面资源，全面考虑市场需求和趋势，明确规划的目标和方法。
商业业态管控方案
商业业态管控方案1. 背景商业业态是城市经济发展的重要组成部分，是改善市民生活质量的重要手段。
但是，商业业态的过度发展和无序竞争也会导致城市中心区的拥堵、环境污染和社会不安。
因此，在城市规划和管理中，对商业业态进行有效的管控成为了必要的措施。
2. 商业业态管控的目标商业业态的管控的目标是实现商业业态的可持续发展，促进城市经济的繁荣和市民生活水平的提高。
具体地，商业业态管控的目标包括以下几个方面：2.1 保障市民基本消费需求商业业态的发展应该符合市场需求和城市规划，不能过分追求盈利而忽视居民的需求，保障市民基本消费需求是商业业态管控的一项重要目标。
2.2 促进商业业态创新商业业态的创新是推动城市经济发展的重要手段。
商业业态的管控应该鼓励商业企业创新，提高市场竞争力。
2.3 维护城市环境和市民生活质量商业业态的过度发展会导致城市环境的恶化和市民生活质量的下降。
商业业态的管控应该保护市民的生存环境和生活质量。
3. 商业业态管控的方法商业业态管控的方法是多种多样的，常见的方法包括区域规划、政策法规、市场准入、经营管理、技术创新等。
3.1 区域规划商业业态的管控需要考虑城市的整体规划，通过规划来合理布局商业业态的发展，防止出现过度集中的现象。
3.2 政策法规政府可以通过制定政策法规，来引导商业业态的发展方向和管理标准。
3.3 市场准入市场准入是商业业态管控的一种有效手段，通过控制商业企业的数量和经营范围，来控制商业业态的发展。
3.4 经营管理商业企业的经营管理是商业业态管控的重要内容，包括质量控制、价格管理、环境保护、安全生产等方面。
3.5 技术创新技术创新是商业企业提高市场竞争力的重要手段。
商业企业应该加强技术创新，增强自身的发展能力和创新能力。
4. 商业业态管控的实践商业业态管控的实践主要是政府与商业企业的合作，政府通过制定政策法规和管理标准，引导商业企业按照规则经营。
商业企业则需要遵守政策法规和管理标准，自觉维护市民的权益和环境质量。
业态布局情况汇报范文
业态布局情况汇报范文业态布局情况汇报。
近年来，我公司在业态布局方面取得了长足的进展，不断优化和调整业态结构，以适应市场需求的变化。
以下是我公司业态布局情况的汇报：一、商业业态。
在商业业态方面，我公司积极引进了一系列具有市场竞争力的品牌商户，包括服装鞋帽、家居生活、美食餐饮等多个品类。
同时，我们也加大了对线上线下融合发展的力度，推动了线上商城和线下门店的协同发展，实现了全渠道的销售和服务体验。
二、文化娱乐业态。
文化娱乐业态是我公司发展的重点之一，我们不仅搭建了一系列文化娱乐平台，还引进了多家知名的文化娱乐品牌，包括电影院、KTV、儿童乐园等。
通过丰富多彩的文化娱乐活动，吸引了大量消费者，提升了商场的吸引力和影响力。
三、健康养生业态。
随着人们健康意识的提升，健康养生业态也成为了我公司重点发展的领域。
我们引进了多家健身俱乐部、养生馆、美容美发店等，为消费者提供了全方位的健康养生服务。
同时，我们还开展了健康讲座、养生体验活动等，深受消费者欢迎。
四、教育培训业态。
教育培训业态是我公司新近发展起来的一个业态，我们积极引进了多家知名的教育培训机构，包括语言培训、艺术培训、学科辅导等。
通过丰富多样的教育培训课程和活动，为周边居民提供了优质的教育资源，受到了广泛好评。
五、社区服务业态。
为了更好地服务周边居民，我公司还推出了一系列社区服务业态，包括便民服务、社区医疗、家政服务等。
通过与周边社区居民的互动交流，我们不断优化服务内容和方式，提升了社区居民的生活品质和幸福感。
六、科技创新业态。
科技创新业态是我公司未来发展的重点之一，我们将加大对科技创新企业的引进和孵化力度，推动商场向智慧商场转型。
通过引入智能设备、VR体验、无人商店等科技创新产品，提升了商场的科技含量和创新形象。
七、其他业态。
除了以上几大主要业态外，我公司还积极发展了其他业态，包括社交休闲、家居建材、汽车服务等。
通过多元化的业态布局，我们不断满足消费者多样化的需求，提升了商场的综合竞争力和市场地位。
(完整版)商业街商业业态定位
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
1-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心(regionalmall)】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
商业业态规划的考虑因素
商业业态规划的考虑因素商业业态规划是指根据市场需求和资源条件，对一个商业项目进行合理规划和布局的过程。
在这个过程中，需要考虑诸多因素以确保项目的顺利运行和最大化价值的实现。
以下是商业业态规划的一些考虑因素：1. 市场需求：首先，需要对目标市场的需求进行充分了解和分析。
考虑到消费者的购买力、购买习惯、生活方式等因素，以及竞争对手的存在和市场趋势的变化，确定该商业项目的主要经营方向。
2. 选址条件：选址是商业项目成功的关键之一。
需要考虑到人口密度、交通便利性、周边配套设施、竞争情况等因素。
同时，还需考虑市场容量、未来发展预期等长期考量。
3. 空间布局：根据业态规划的需要，对商业空间进行合理布局。
比如，对于购物中心，需要确定租户结构、不同业态的分布、店铺大小和位置等。
而对于餐饮业态，需要考虑就餐区域、服务区域和厨房区域的合理划分。
4. 人流导向：商业空间的人流导向是制定业态规划的重要依据。
不同业态之间的人流引导关系需要细致考虑，以确保消费者在商业项目内可以顺利流动并形成一定的消费路径。
5. 品牌定位：商业项目的品牌定位直接影响到项目的吸引力和竞争力。
需要根据目标市场的需求和主要竞争对手的定位，确定适合的品牌形象和营销策略。
6. 多样化经营：商业项目的多样化经营可以吸引不同消费者群体，提升项目的盈利能力。
需要考虑到不同业态之间的相互补充性和协同效应，以及租户结构的合理配置。
7. 风险控制：在商业业态规划过程中，需要评估各种风险，如市场风险、经营风险和法律风险等。
制定相应的风险控制措施，确保项目的可持续发展。
综上所述，商业业态规划需要考虑市场需求、选址条件、空间布局、人流导向、品牌定位、多样化经营以及风险控制等因素。
只有综合考虑这些因素，业态规划才能更加符合市场需求，有效实现商业价值。
商业業態規劃是商業項目成功實施的基石之一。
其內容包括選址、業態調研、商業模式定位、市場需求評估等多個方面。
商業業態規劃需要考慮一系列因素，以下將進一步詳細介紹。
商业业态分类.doc
商业业态分类.doc（一）商业业态概念从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。
近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势。
尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。
通俗地理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
1998年，我国政府统计系统中的贸易统计年报，开始增设零售业态统计作为试行表。
考虑到目前各种业态的发展程度，以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见，按照科学性与可操作性相结合的原则，将零售业态定义为零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形态。
这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。
（二）商业业态分类1、国际上零售业态的一般分类对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等来确定。
美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类，日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。
当然，同一个大类的业态，还可以进一步细分为更具体的业态形式，例如，超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要依据不同的研究内容而定。
事实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际规范和标准，因此许多国家对零售业态的分类是基本一致的，有利于进行多国间的比较和沟通。
2、我国零售业态的统计分类尽管国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。
《商业业态分类》课件
零售业态：包括超市、便利店、百货 商店等
餐饮业态：包括快餐店、咖啡厅、餐 厅等
娱乐业态：包括电影院、KTV、游戏 厅等
服务业态：包括银行、医院、学校等 办公业态：包括写字楼、产业园区等 居住业态：包括住宅、公寓等
按照商品和服务的种类进行分类，如零售、餐饮、娱乐 等
按照经营方式进行分类，如连锁经营、特许经营、加盟 经营等
添加标题
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电影院可以分为独立电影院和连 锁电影院
电影院的经营模式包括票房收入、 广告收入、会员卡销售等
定义：提供卡拉OK设备，供顾客唱歌娱乐的场所 特点：提供丰富的歌曲库，舒适的环境，专业的音响设备 消费群体：年轻人，朋友聚会，家庭聚会 发展趋势：智能化，个性化，多元化
游戏类型：包括 电子游戏、桌游、 VR游戏等
主题餐厅：以特定主题为特色的餐厅，如动漫主题、电影主题等
特色小吃：具有地方特色的小吃，如北京烤鸭、四川火锅等
素食餐厅：提供素食的餐厅，注重健康和环保 创意餐厅：以创意菜品和独特环境为特色的餐厅，如分子料理、黑 暗餐厅等
电影院是休闲娱乐业态的一种， 主要提供电影放映服务
电影院的规模和设施可以根据市 场需求和定位进行调整
旅游服务包括旅行社、 酒店、餐饮、交通、
购物、娱乐等
旅行社提供旅游线路、 导游、住宿、交通等
服务
酒店提供住宿、餐饮、 会议等服务
餐饮提供餐饮服务， 包括中餐、西餐、快
餐等
交通提供交通服务， 包括飞机、火车、汽
车、轮船等
购物提供购物服务， 包括商场、超市、专
卖店等
娱乐提供娱乐服务， 包括电影院、剧院、
添加标题
特点：便捷、高效、个性化、全 球化
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
商业业态
第一章业态：指企业的经营形态，即企业在经营过程中采取的经营形态和存在方式。
业种：指零售企业的经营对象是什么，即出售什么商品。
业态与业种的区别：1. 目的不同（业种商店主要是推销自己所经营的商品，而业态商店的目的主要是为了满足目标顾客的需求。
）；2. 核心不同（业种商店以商品为核心，而业态商店的经营是以顾客为核心。
）；3. 经营重点不同（业种商店强调卖什么，而业态商店强调怎么卖。
）。
业态选择的影响因素：1.选址；2.商圈；3.店铺规模；4.营业时间；5.从业人员；6.服务方式；7.客户关系；8.加工能力；9.品种；10.商品陈列。
选择业态的方法：基于竞争观点的零售业态选择：（1.罗列和分解影响业态的各种因素{立地、营业面积、服务方式、品种、营业时间、商品陈列}；2. 因素组合并选择合适业态{业态形式、因素}3.勾画业态定位图）基于企业观点的业态选择（服务性↑与经济性→模型、顾客偏好曲线）基于消费者观点的业态选择（购买参与度——信息判断力模型）流通企业在选择业态模式时主要考虑以下因素:立地。
商圈。
店铺规模。
营业时间。
从业人员。
服务方式。
服务竞争是流通竞争的主要形式。
客户关系。
流通企业最重要的资源就是客户，加工能力。
品种。
因为商品品种的多少反映企业的经营范围、战略选择、运营成本等重要问题。
商品陈列。
第二章业态演变循环理论的内容及要点：循环理论认为，零售结构或业态以循环的形式向前发展，循环理论又包括以下三种理论。
零售转轮理论：——零售转轮理论研究的侧重点是阐述零售业中价格与投资效益的关系，认为新型组织形式的成功在于低成本的进入，站稳脚跟后就势必增大经营费用，而增大经营费用会导致另一种新型组织形式的出现。
零售生命周期理论：——零售生命周期理论将零售业态的发展分为四个阶段：创新阶段、加速发展阶段、成熟阶段、衰退阶段。
零售手风琴理论：——该理论认为在零售组织形式发展过程中，存在着商品种类由综合化到专业化再到综合化的循环往复的过程，象拉手风琴一样一宽一窄交替变化。
商业街区业态规划方案(两篇)2024
商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。
在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。
本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。
概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。
1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。
1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。
1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。
二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。
2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。
2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。
2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。
2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。
三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。
3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。
3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。
最受欢迎的10大体验式商业中心业态
所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。
哪些业态属于“体验式”业态呢？Part 1从电影院出现开始到现在，它已然成为购物中心的“标配”之选，电影院的聚客能力和电影院掀起的“圈地时代”不容小觑。
主要功能：电影院是购物中心中最聚人气、提高留客时间、最有效拉动关联消费及同向人群的业态。
电影院可以提升购物中心形象，并保持购物中心永久的时尚性。
电影院在购物中心有着很强的人流导向性，体现了“喷淋式客流设计”的理念。
电影院有着较强的节奏控制作用，有利于购物中心的人流动线的优化调整和顾客身体与消费心理的调节。
电影院具有极好的心情调节作用，增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。
Part ２真冰场自身如果有强大的运营能力和吸客力，必然会给购物中心带来客流量和消费量的提升，故华润集团万象城、龙湖集团天街购物中心、兴隆集团兴隆天地旗下多家购物中心均设置了冰场。
但冰场的承租能力低，物业层高和柱距要求高（溜冰区域内不得出现立柱），设备需要由开发商或运营商承担，故除非面积非常大的大型购物中心或者突出年轻潮流主题的中型购物中心才会引入真冰溜冰场。
冰场和电影院是两个经常对比的业态。
一个电影院生意的好坏，跟电影院本身的经营能力一定是有关系的，但是并不是占很大的比重。
电影院生意的好坏很大部分跟电影市场是否繁荣关系很密切。
而冰场是自己生产产品、推广产品、销售产品，推广费用很高。
冰场的好坏和本身的经营能力关系更大！Part ３健身会所的进驻有利于填补购物中心商业在运动休闲版块的空缺，吸引中高端的城市人群聚集，并且提升购物中心的档次。
而健身会所则看中了购物中心所提供的一站式生活配套服务，可以说，两者的联姻是“两情相悦”。
中国商业健身俱乐部约5000家左右，门店选址繁荣的CBD商业中心、高档商务写字楼、大型购物中心以及高档住宅小区附近，其中选址在购物中心的大约占比26%左右。
各商业业态的选址要求
各商业业态的选址要求商业业态是指对外提供商品和服务的一种经济活动形式。
不同的商业业态有着不同的选址要求，以下是各商业业态的选址要求的一些例子：1.零售业：零售业主要是指出售商品给最终消费者的商业活动。
在选址时，需要考虑以下要素：-人流量：选择繁华地段，尤其是人流较多的区域，以吸引更多的顾客。
-交通状况：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来购物。
-竞争对手：避免与过多的竞争对手直接面对面，避免相互影响销售业绩。
-配套设施：周边要有充足的停车场、餐饮、娱乐、教育等配套设施，提供更多的选择和便利。
2.餐饮业：餐饮业主要是指提供餐饮服务的商业活动。
在选址时，需要考虑以下要素：-人口密度：选择人口密集的地区，人口多意味着潜在的顾客群体多。
-消费水平：选择消费水平较高的地区，这样能够提高门店的盈利潜力。
-竞争对手：避免与过多的竞争对手直接面对面，避免相互影响客流和销售业绩。
-可访问性：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来用餐。
-周边环境：选择环境舒适、人气旺盛的区域，例如商业街、步行街等。
3.服务业：服务业主要是指提供各种服务的商业活动，如美容、运动健身、娱乐等。
在选址时，需要考虑以下要素：-潜在顾客群体：了解周边的人口特征和生活方式，选择与服务业态需求相匹配的地区。
-竞争对手：周边竞争对手的数量和档次，对服务业选择的地点有很大影响。
-周边环境：选择环境舒适、氛围良好的区域，能够提供良好的服务体验。
-可访问性：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来享受服务。
4.办公楼：办公楼主要是指提供办公场所及相关配套服务的建筑物。
在选址时，需要考虑以下要素：-交通便利性：选择交通便利的地点，方便员工和客户的进出。
-城市规划：了解城市发展规划，选择处于城市核心区域或发展迅速的新兴地区。
-周边设施：周边需要有商业、餐饮、住宅等配套设施，以提供员工生活的便利性。
-办公环境：选择环境安静、绿化好的地区，有利于员工的工作效率和生活质量。
商业业态策划方案
商业业态策划方案
一、市场定位
针对当地年轻人群体，定位为时尚、新潮的商业业态。
二、主题设计
借鉴国际先进的商业业态设计理念，融合本地特色，打造有个性、时尚的商业业态形象。
三、品牌合作
与知名品牌合作，引入国际一线品牌，提升商业业态的知名度和吸引力。
四、文化活动
举办丰富多彩的文化活动，如音乐会、时装秀等，吸引更多的顾客。
五、品牌推广
通过线上线下渠道，开展品牌推广活动，提升知名度和市场份额。
六、客户体验
提供个性化、贴心化的服务，使顾客在商业业态中体验到舒适和愉悦。
七、物业管理
加强对商业业态的物业管理，保障商家和顾客的权益，营造良好的经营环境。
八、市场营销
利用各类渠道，进行差异化的市场营销，提高商业业态的知名度和竞争力。
九、社区联动
与周边社区联动，开展合作活动，促进商业业态与周边社区的互动与共赢。
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百货商店 特点： 1. 规模化、大面积、多品种经营 2. 地理位置优越 3. 资金雄厚 优势： 1. 经营范围广 2. 重视商誉 3. 经营设施完善 劣势：投资过大、分布集中、管理复杂、费用高
代表品牌
新பைடு நூலகம்界
天虹百货
专业商店和专营店 专业店特点：（大类、专业） 1. 商品结构专业性、品种丰富 2. 商品及品牌具有自己的特色 3. 从业人员具备专业知识 专卖店特点（授权、专门、制造商或中间商品牌） 1. 在繁华街区、百货店、购物中心内选址 2. 商品结构以著名品牌为主 3. 销售表现为量小、质优、高毛利 4. 商品的陈列、照明、包装、广告讲究 5. 注重品牌名声，专业知识、专业服务
购物中心 大型建筑体内，有计划的开发、拥有、管理 运营各类商业业态、服务设施的集合体
特点：
1. 2. 3. 4.
房地产与零售商合资 开发整套设施、租赁 百货或超市作为核心，各类业态共同构成 服务功能齐全 一般在城乡结合部、交通枢纽点
上海徐家汇太平洋百货业态布局
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无店铺销售 不通过商店向消费者销售商品或提供服务： 1. 电话销售 2. 邮购销售 3. 访问销售 4. 自动售货 5. 网上商店
适应多样化需求、市场竞争
商品经营范围
企业经营的商品及其组合方式，界定企业的性 质、任务，对经营活动起主导作用
便利店（零星、频繁、随到随买、省时快捷）
特点： 1. 选址于消费者集中 2. 规模小、品种少，食品、日用品为主 3. 营业时间长 新形势：连锁形式、规模优势
仓储式商店（仓库商场合二为一）
特点： 1. 仓库商店相结合 2. 规模大、设备简、人员少、管理费用低 3. 批量作价（成件、大包装） 4. 开架售货、大型停车场 5. 大多实行会员制 形式：规模效益，连锁经营
北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛
连锁商店 1、正规连锁
同一投资主体、资本属于同一企业或个人
2、自由连锁 原已存在独立店铺自愿联合，统一管理。 独立核算、自负盈亏 3、特许连锁（加盟连锁） 签订合同、授予权力、所有权与经营权分离 使用费、义务、经营指导
麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力
商业业态
业态种类
百货商店
专业商店
超级市场
连锁商店
购物型
便利店 仓储式商店 购物中心 无店铺销售
百货商店
专业商店、专卖店
超级市场
连锁商店
便利店
仓储式商店
购物中心
万象城
HOPSCA——集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、 生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所 (Convention)、城市超级寓所 (Apartment)为 一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间， 一个人，一下午，一家人，一整天，生活有多少种可能？ 世界上最先进的地产开发模式。 一个人，一下午，一家人，一整天，生活有多 少种可能？
品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
超级市场（自助、集中式、一次性付款） 普通型（标准超市）、大型综合（大卖场） 特点： 1. 食品、生鲜和生活用品为主 2. 开架自选、自助服务、一次性结算 3. 廉价销售、商品周转快 4. 店址选在居民住宅区、现代化设备和管理
快节奏、高效率、降低经营费用、加速资金周转 但安全问题明显
化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲 服 钟表 内衣 餐厅 修改室 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 儿童学习用品
选择经营范围的考虑因素 1. 自身的商业业态 2. 特定的目标市场 3. 商品的寿命周期 4. 竞争对手的制约 5. 商品的连动效应 商品策略 单一化、专业化、丰满化、齐全化
商品结构
范围内、一定标准、划分类别与项目、确定 比重、确定结构 表现为主营、辅营、关联商品确定，品种、 质量、档次、价位的组合 考虑因素： 1. 不同商品种类形成的商品广度 2. 相同种类的不同质、规格、花色形成的商品 深度 结构策略： 广而深、广而浅、窄而深、窄而浅