商丘市场调研报告

（商虞快速路）、华商大道（南
西移
三环）两大主干道为新区城市主
东跨
南拓
轴线。西起神火大道，东至虞城
西区，向北到陇海铁路，南连规
划建设中的商丘南四环路；
➢城镇建设：“一核两翼组团发 展，四位一体统筹推进”是商丘 的城镇化发展战略。
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2.2
经济发展状况
商丘经济走势
经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定良好的基础
➢物业属性：住宅、商业 ➢住宅类型：别墅、小高层、高层 ➢二期户型： 67㎡一房变两房、109㎡两房变三房、 139㎡三房变五房
➢目前均价：多层5700-5800元/㎡ 、高层47004800元/㎡、别墅200多万/套
➢开发商：商丘建业华润置业有限公司
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4百度文库
典型个案分析
联盟新城
联盟新城系列产品中的第一个地市项目
二期白夜北欧以魔变户 型为最大亮点：两房变 三房、三房变五房。
➢项目位置：神火大道南段（职业技术学院对面） ➢占地面积：300亩 ➢总建面积：35万方 ➢容积率：1.31 ➢绿地率：41.6% ➢项目分期：分五期开发（目前推二期白夜北欧 ） ➢建筑风格：集现代中式、现代德式、北欧风格、 西班牙风情于一身
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1.1
魅力商丘
商丘荣登2011中国魅力城市金榜第13位
商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。全市东西横距168千米，南北纵距 128千米，中心城区面积165平方公里，市区规划区面积2165平方公里，市区 人口101万；商丘市下辖2区、1个省级开发区（商丘经济技术开发区）、6县、 代管1个县级市；
帝和水上公园
未来英伦印象
水木清华 盛大世纪名城
帝景南苑 汇豪天下 联盟新城
东方兰亭苑
富饶新城国际
东方现代城
上东一品
天明第一城
紫金华庭
桂园 华府新天地 天泰福地
巴比伦蓝钻 弘景丽都
普罗旺斯 怡佳百合
上海城市花园
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3.2
经济技术开发区
经济技术开发区
➢项目体量：体量较小，多数项目在10万方以下； ➢销售价格：目前在售项目均价在3800元/㎡以下； ➢户型方面：目前区域内户型供给以两房、三房为主，一房和四房房以上的户型供应量较少； ➢客户构成：首次置业工薪阶层，商丘本地投资客，周边县定居商丘人群； ➢物业类型：区域内开发的物业主要以多层为主，小高层次之，高层单位较少；
➢重要交通枢纽： 亚欧大陆桥东端一个市区人口超百万的特大城市，公路、 铁路、航空、高铁四通八达，北通京津，南达广深，西接 兰新，东抵沪苏，是我国重要的综合交通枢纽和国家东西、 南北经济联系的“十字路口”； ➢金边七市核心成员： 淮海经济区核心区一体化正式启动，核心区成员：徐州、 商丘、济宁、连云港、枣庄、宿迁、淮北、宿州。通过金 边七市建设，在中国率先实验打破行政区划，实现跨省区 域合作，促进了地区经济社会持续发展； ➢商丘底蕴深厚： 华夏文明之源、炎黄文明古都、六朝古都、三商之源、华 商之都——中国·商丘；
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
GDP 同比增幅
2005年 557.2 24.4%
2005-2010年 商 丘 市 GDP及 增 速
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2006年 646.46 15.9%
2007年 783.06 21.1%
2008年 930
18.8%
2009年 1033 11.2%
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3.3
神火大道板块
神火大道板块
此区域项目发展出现两个极端趋势： ➢趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于 “大”“齐”； ➢趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒 温恒湿的科技豪宅，联盟新城则打造的是中式低密度宽景豪宅 ；
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3.1
商丘房地产概况
板块划分
依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力板块：
道北版块
城西版块
老城区
神
火
大
经济开发区
道
版
块
➢道北板块（京九线北）：老城区， 城中村集中，人口密度极高，众多专 业市场；
➢城西板块（梁园区政府周边）：随 着梁园区政府的西迁，周边小区初具 规模，但市政配套有待提高；
神火大道板块
➢项目体量：此版块项目数量是全市最多的，平均规模也是全市最大，多在20万方以上； ➢价格方面：均价在4000元/㎡左右，但特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，如上海城市花园均 价在6000元/㎡；另外，联盟新城、水木清华等项目均价都超过5000元/㎡； ➢户型方面：目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之； ➢项目配套：本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的； ➢客户构成：商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群；
➢老城区板块（中心城区）：人口密 度高，集中了百货、步行街等多种商 业业态；
➢神火大道板块（神火大道两侧）： 住宅集中开发区域，城市面貌较好；
➢经济开发区：轻工企业集中，住宅 开发兴起，但配套不足；
主要在售项目
➢目前在售项目主要集中在：经济开发区、神火大道板块； ➢老城板块、城西板块、道北板块的新项目很少，多数项目于2010年已售罄或接近尾盘；
城市规划
➢商丘“十二五”规划城市定位 为“一中心一枢纽三基地”：豫 鲁苏皖接合部区域性中心城市； 中国重要的综合交通枢纽；国家 现代农业产业基地、新兴工业基 地、全国商贸物流集散基地；
➢商丘新区：商丘市城市发展战
略“东跨南拓西移”中“南拓东
跨”的重要组成部分，也是积极
推进商虞一体化的必然举措。商
丘新区依托商丘目前的北海路
0% 2010年 1156.96
12%
➢2004年中央提出“中部崛起”，商丘市GDP 增长幅度一直保持较高的增长率。受2008年经济危机的 影响，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。2010 年商丘市GDP1156.96亿元，同比增幅达12%，经济形势趋好； ➢2010年全市财政总收入83.7亿元，增长18.8%，财政一般预算收入43亿元，增长21.6%，一般预算支 出180亿元，增长19.1%；城镇固定资产投资690.39亿元，增长23.1%；