经济适用住房开发成本包括
江苏省建设厅、省发展改革委、省国土厅等关于印发《江苏省经济适用住房管理实施细则》的通知
江苏省建设厅、省发展改革委、省国土厅等关于印发《江苏省经济适用住房管理实施细则》的通知文章属性•【制定机关】江苏省建设厅,江苏省发展和改革委员会,江苏省物价局,江苏省国土资源厅,中国人民银行南京分行•【公布日期】2005.12.02•【字号】苏建房改[2005]610号•【施行日期】2005.12.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文江苏省建设厅、省发展改革委、省国土厅、省物价局、人行南京分行关于印发《江苏省经济适用住房管理实施细则》的通知(苏建房改〔2005〕610号2005年12月2日)各市房管局、房改办、发展与改革委员会、国土资源局、物价局、人民银行南京分行营业管理部、江苏省各市中心支行：现将《江苏省经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
江苏省经济适用住房管理实施细则第一章总则第一条为进一步规范全省经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）、《建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）精神，结合我省实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条在本省范围内，从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本实施细则。
第四条发展经济适用住房应当坚持以下原则：（一）政府组织协调的原则。
经济适用住房由市、县人民政府负责统一组织实施。
（二）建设项目市场运作、控制成本的原则。
政府组织的经济适用住房应实行招投标选定项目法人，预先控制成本。
（三）总量控制原则。
经济适用住房建设的比例一般为当地当年商品住房竣工面积的10％左右，中低收入住房困难户较多的市、县（市），可适当增加经济适用住房建设规模。
（四）坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”和“保本微利、限价销售、社会效益优先”的原则。
安徽省人民政府关于印发深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知-皖政[1998]32号
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安徽省人民政府关于印发深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 安徽省人民政府关于印发深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知（皖政［１９９８］３２号）各行署，各市、县人民政府，省政府各部门，各直属机构：现将《深化城镇住房制度改革，加快住房建设实施方案》（以下简称《实施方案》）印发给你们，请认真贯彻执行。
住房是人民群众最基本的生活需求，住房制度改革是当前城镇居民最关心的问题之一的。
深化城镇住房制度改革和加快住房建设，对于改善人民生活，扩大内需，保持社会稳定，促进国民经济持续快速健康发展都具有十分重要的意义。
各地各有关部门要按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号）和此《实施方案》的精神，结合本地实际，制定具体的实施办法，积极稳妥地组织实施，切实搞好城镇住房制度改革和住房建设工作。
安徽省人民政府一九九八年八月二十日深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案为进一步深化我省住房制度改革，加快住房建设，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号，以下简称《通知》）精神，结合我省实际，制定本实施方案。
一、指导思想、目标和基本原则（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我省省情的城镇住房新制度；加快以经济适用住房为主的住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
物价局对房屋如何定价
物价局对房屋如何定价在我们的⽣活中，如果我们想要点房屋定价的话，可能会需要经过物价局的定价才可以，那么我们在申请物价局给房屋定价的时候，需要涉及到哪些⽅⾯？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
⼀、物价局物价局，政府负责物价⼯作的⾏政机构。
贯彻执⾏国家价格⽅针、政策和法律、法规;负责全省价格总⽔平的宏观调控和综合平衡;负责全省价格监测体系和价格信息⽹络建设等。
⼆、物价局对房屋如何定价经济适⽤房价较⾼标准是多少1、全国各地根据本地区居民年收⼊情况，制定当地的经适房价格标准。
全国各地区价格都不⼀样。
北上⼴等⼤型城市略⾼。
三、四线城市或郊县则略低。
贫困地区还会有政府补助款。
2、定价标准：经济适⽤房价格以保本微利为原则，与同⼀区域地段内的普通商品房价格有⼀定的差价。
⼀般来讲，同⼀区域地段内的普通商品房价格与经济适⽤房价格相差每平⽅⽶500元左右。
3、青岛，经济适⽤房价格不超过地级基准价的15%。
2010年青岛市内四区⼀级地⾄七级地上配建经济适⽤住房基准价格确定。
经适房的价格在地准价上下不超过15%的浮动内。
按此规定，青岛经济适⽤房较⾼价为每平5212.95元，较低3023.45元。
经济适⽤房是物价局定价吗1、经济适⽤房销售价格构成，按照原国家计委、建设部《经济适⽤住房价格管理办法》和市政府经济适⽤房管理规定执⾏。
各地在制定经济适⽤房销售价格时，要严格按照法律法规规定，依法审核经济适⽤房开发成本、管理费⽤和利润。
2、经济适⽤房销售价格由下列项⽬构成：⼀是开发成本。
按照《房地产开发企业会计制度》进⾏核算、归集。
按规定缴纳的⾃来⽔、供电、供热、燃⽓、邮电通讯、有线电视、⽹络等配套性费⽤应计⼊开发成本。
⼆是税⾦。
三是利润。
3、“⼀价清”制度。
经营者应严格按照上述规定确定经济适⽤房房销售价格，并在销售合同中载明。
经济适⽤房房销售合同签订或销售价格明码标价备案后，经营者不得在销售合同中载明或已经履⾏明码标价备案⼿续后的销售价格之外再⾏加价或加收其他任何费⽤。
国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知【标 签】价格管理办法通知,印发经济适用住房【颁布单位】其他部委【文 号】计价格﹝2002﹞2503号【发文日期】2002-11-17【实施时间】2002-11-17【 有效性 】全文有效【税 种】其他各省、自治区、直辖市计委、物价局、建设厅(局)： 为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国务院关于经济适用住房建设的相关规定，我们制定了《经济适用住房价格管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
附：经济适用住房价格管理办法国家计委建设部 二○○二年十一月十七日经济适用住房价格管理办法 第一条 为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国务院关于经济适用住房建设的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于在城市规划区内经济适用住房的价格管理。
第三条 本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
第四条 县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。
县级以上政府建设主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。
第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。
制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
(一)开发成本 1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
开封市经济适用住房管理办法
开封市人民政府令第 35 号《开封市经济适用住房管理办法》已经2011年4月18日市政府第44次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长周以忠二○一一年五月九日开封市经济适用住房管理办法第一章总则第一条为规范我市经济适用住房建设、交易和管理，保护当事人合法权益，切实解决低收入家庭住房困难，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、建设部等七部委《经济适用住房管理办法》和原国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》及住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等相关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
第三条本办法适用于我市市区范围内经济适用住房建设、交易和管理。
第四条发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，政府主导、社会参与。
市人民政府根据我市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。
第五条市住房和城乡建设局是全市经济适用住房行政主管部门，负责全市经济适用住房管理工作。
各县、区应当依法确定本辖区内负责经济适用住房申请、审核等工作的主管部门。
市发展改革、国土资源、城乡规划、监察、财政、税务、民政、公安、环保、人防、人力资源和社会保障等部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房相关工作。
第六条市人民政府组织有关部门制定解决城市低收入家庭住房困难发展规划，编制本市经济适用住房中长期发展规划和年度计划，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划及住房保障规划，及时向社会公布。
市发展和改革部门会同市城乡规划、住房和城乡建设、国土资源等部门，根据城市总体规划、土地利用总体规划、住房建设规划、住房保障规划、经济适用住房中长期发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。
北京市经济适用住房管理办法
北京市经济适用住房管理办法(试行)第一章总则第一条为建立和完善住房保障制度，保障低收入家庭的基本住房需求，改进和规范经济适用住房建设和管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。
本市行政区域内经济适用住房的建设和管理活动适用本办法。
第三条经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：以区为主、全市统筹；自愿申请、逐级审核；公开透明、公平公正；严格交易、动态监管。
第四条市政府建立本市住房保障管理工作的协调机制。
市建委负责全市经济适用住房的管理工作。
市发展改革、国土资源、规划、财政、税务、民政、交通等有关部门和相关金融机构按照职责分工做好相关工作。
各区县政府房屋行政主管部门负责本区县经济适用住房管理工作。
第二章供应对象第五条申请购买经济适用住房的家庭应符合以下条件：（一）申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。
城八区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次；远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次。
第六条申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申请人及其配偶、子女、父母等。
但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请。
第七条家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。
申请家庭现有2处或2处以上住房的，住房面积应合并计算。
南京市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
南京市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2004.11.22•【字号】•【施行日期】2004.11.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文南京市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二00四年十一月二十二日南京市经济适用住房管理实施细则第一章总则第一条为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条在本市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本细则。
第四条经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则，由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。
第五条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第六条市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，会同市发展计划委员会、建设委员会、规划局、国土资源局根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理。
市住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体承担经济适用住房建设和供应的日常管理工作。
市发展计划委员会负责会同市建设委员会、规划局、国土资源局依据本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。
山西省关于印发《山西省经济适用住房价格管理实施办法》的通知(%E6%99
【发布单位】山西省【发布文号】晋价房字[2003]191号【发布日期】2003-06-26【生效日期】2003-06-26【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网山西省关于印发《山西省经济适用住房价格管理实施办法》的通知(晋价房字[2003]191号)各市（地）物价局、建设局（建委）、房地产管理局：为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）规定，我们经与省国土资源厅、省人防办、省消防局等有关部门共同研究，制定了《山西省经济适用住房价格管理实施办法》，现印发给你们，请按照执行。
山西省物价局山西省建设厅二○○三年六月二十六日山西省经济适用住房价格管理实施办法第一条第一条为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据国家计委、建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》制定本实施办法。
第二条第二条本实施办法适用于在城市规划区内经济适用住房的价格管理。
第三条第三条本实施办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划破，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
第四条第四条县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。
县级以上政府建设（房地产）主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。
第五条第五条经济适用住房价格实行政府指导价。
省政府价格主管部门制定各市（地）经济适用住房指导价格，并会同省建设主管部门具体核定建设规模在IO万平方米（含10万平方米）以上项目的经济适用住房价格；市（地）县价格主管部门应会同同级建设（房地产）主管部门在省规定的指导价格内核定本辖区内的经济适用住房价格；经济适用住房的价格不得上浮，下浮幅度不限。
制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
房地产项目成本费用
房地产项目成本费用1. 引言在房地产行业中，成本费用是一个关键的指标。
对于开发商和投资者来说，准确估计和控制成本费用是确保项目盈利能力和成功的关键因素之一。
本文将介绍房地产项目中的成本费用，并探讨如何有效地管理和控制这些成本。
2. 成本费用的定义成本费用是指在房地产项目生命周期中所产生的费用。
这些费用包括开发阶段的土地购置费用、项目规划和设计费用，建设阶段的人力资源费用、材料费用、施工费用，以及运营阶段的维护费用、管理费用等。
3. 成本费用的分类根据不同的管理要求和业务流程，成本费用可以分为以下几类：3.1 开发阶段成本开发阶段成本是指在项目规划、设计和开发过程中所产生的费用。
这些费用通常包括土地购置费用、项目市场调研费用、规划设计费用、政府审批费用等。
在项目启动之前，开发商需要进行详细的市场研究和规划设计，这些过程中产生的费用都属于开发阶段成本。
3.2 建设阶段成本建设阶段成本是指在房地产项目实施过程中所产生的费用。
这些费用包括人力资源费用、材料费用、施工费用、设备购置费用等。
在建设阶段，开发商需要聘请工程师和施工队伍，采购建筑材料和设备，并支付相应的费用。
3.3 运营阶段成本运营阶段成本是指项目建设完成后，进入运营阶段所产生的费用。
这些费用通常包括维护费用、设备更新费用、管理费用、水电费用等。
在运营阶段，开发商或物业管理公司需要负责房地产项目的日常维护和管理，相应的费用也会随之产生。
4. 成本费用管理和控制对于房地产项目的开发商和投资者来说，有效地进行成本费用管理和控制是至关重要的。
以下是一些管理和控制成本费用的方法：4.1 制定详细的预算计划在项目规划和设计阶段，开发商应制定详细的预算计划，明确各项成本费用，并合理分配预算。
这样可以帮助开发商更好地控制成本，避免出现不必要的浪费和超支。
4.2 选择优质的合作伙伴选择有经验和信誉良好的合作伙伴，如建筑承包商和物业管理公司，可以提高项目的执行效率，并减少潜在的成本风险。
房地产开发成本明细科目
房地产开发成本明细科目1. 开发初期费用房地产开发初期费用为开发项目在项目启动阶段发生的各项费用，包括但不限于以下科目：•项目筹备费用：涵盖了项目前期调研、项目可行性研究、规划设计、政府审批等费用。
•土地成本：包括土地购置费用以及与土地相关的手续费、土地整理费等支出。
•项目推广费用：用于项目市场推广的各项费用，如广告宣传费、媒体费用等。
•人力资源费用：涉及到人员招聘、培训、福利等方面的支出。
•设备及工具费用：用于购置项目所需的设备、工具等。
•其他费用：涵盖了开发初期的其他各项费用，如律师费、咨询费等。
2. 建设投资费用建设投资费用是指房地产项目在建设过程中产生的各项费用，包括但不限于以下科目：•建筑工程费：包括建筑施工、装修、安装等相关费用。
•市政设施费用：涵盖了与市政设施建设相关的费用，如道路修建、供水、供电等费用。
•开发设施费：包括项目建设过程中所需的设施费用，如水泵站、物业管理设施等费用。
•设备购置费用：用于购买项目所需的各类设备费用。
•工程勘察费：包括项目建设前所需的勘察费用，如勘察设计费等。
•工程设计费：涵盖了项目建设设计过程中所需的各项费用。
•其他建设投资费用：涵盖了建设投资过程中的其他各项费用，如工程保险费、工程管理费等。
3. 资金借贷费用资金借贷费用是指项目在借贷过程中所需支付的各项费用，包括但不限于以下科目：•利息费用：指在借贷期间所需支付的利息费用。
•手续费：涵盖了借贷过程中产生的手续费用，如贷款手续费等。
•担保费用：若项目采取了担保措施，则需支付相应的担保费用。
•其他借贷费用：涵盖了在借贷过程中产生的其他各项费用。
4. 购置费用购置费用是指房地产开发项目在最终交付前所需支付的费用，包括但不限于以下科目：•购置土地费用：包括购买土地的费用、土地使用权的费用等。
•购置建筑物费用：用于购置项目中的各类建筑物、楼盘等。
•购置设备费用：用于购置项目所需的各类设备、机器等。
•购置软件费用：包括购置项目所需的各类软件费用。
98年房改和03年房改
作为宏观经济调控的主要手段，“货币政策”在两次调控中都扮演着重要的角色，严控信贷规模，灵活运用利率杠杆都是调控的主要手段。
所不同的是，目前发放信贷的主体是商业银行，而不再是当时的国有专业银行。
作为处在改革关键时刻的商业银行，目前对信贷的控制可能更多地从商业风险规避的角度上进行考虑，而不仅仅是从执行行政指令的角度出发。
２００３年国发１８号文“多数家庭购买或承租普通商品住房”的提法，据当时媒体报道，这一规定使房地产开发商“惊喜不已”。
因为政府放弃了自己保障住房供给的公共职能，大力推行住房产业化了。
相应地，从此各级政府财政收入开始稳步甚至加速增长，其中土地出让金和各种房地产税费贡献巨大。
这就是一场政府和开发商联手抢劫百姓财产和抢劫百姓未来的运动。
这是哪个部长哪个总理的决策？历史是会追究的。
在百姓怨声载道之下，在美国同行部长冷嘲热讽之下，中国的部长和总理不好意思了，匆忙摔出一个国发<２００７>２４号，这也不是对03年决策的拨乱反正，而仅仅是修补一下，根本不给百姓买房的机会，根本没有降价的意思，给你租房就好像政府很不错了。
现实越来越让人民看清，中国的政治是中间偏左的，经济却是极端偏右。
中央和国务院其实是两张皮。
人民在朱镕基下课后，对他颇多微词，认为他侵犯了广大工人农民阶级的利益，主要是为国内外金融资本服务的，但大家都承认朱镕基搞宏观调控有一套，起码打下了低通胀的基础，使中国长达八九年年时间没有发生通胀。
现在的某些经济领导，若干年后，得到的评价不一定比得上朱镕基，因为他们侵犯的不仅仅是普通工农的住房、医疗、乃至吃猪肉的权利，甚至已经威胁到相当部分的公务员和中产阶级的利益了。
他们的支持者更少了。
靠通胀来拉动经济，得罪的人几乎是全国百姓，靠股市房地产一时挣钱的，到最后通通都得因为泡沫破灭而吐出来，这种政策历来都要栽大跟斗。
－－－－－－－－－警惕“廉租房新政”被架空2007年08月18日07:30:08 来源：中国经济时报在房价一路“高歌猛进”之时，近日公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发<２００７>２４号），不仅重新燃起了城市百姓的住房梦想，也让人们对房地产市场宏观调控寄予了诸多希望。
经济适用房成本问题分析
经济适用房成本问题分析一、经济适用房的成本习性分析经济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%～3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%的利润等八项因素构成。
1.经济适用房总成本习性分析(1)征地和拆迁补偿费。
征地和拆迁补偿费根据具体地块的实际情况发生的各项支出组成，在所征地面积确定的情况下，建筑总面积越多，分摊到单方成本中的此项费用则越低。
(2)勘察设计和前期工程费。
在勘察设计和前期工程费中，部分费用与工程总造价有规定的比例关系。
此项费用中部分与建筑总面积的变动有比例关系，部分费用与建筑总面积的变动无固定比例关系。
(3)建安工程费。
建安工程费与建筑总面积成正比例变动关系，建筑面积越多，该项成本越大。
(4)住宅小区基础设施建设配套费。
住宅小区基础设施建设配套费的高低，取决于配套设施的建筑面积和建设标准，配套总建筑面积一般占总建筑面积的一定比例。
2.经济适用房单方成本习性分析经济适用房的单方成本可分为直接成本和间接成本两类，直接成本指可以以直接经济合理地方式追溯到每平方米的耗费;间接成本指不能以经济合理的方式直接归入每平方米的耗费，间接成本需要先将不能归入直接成本的耗费归集，然后以一定的数量标准分配到每平方米面积。
以上各成本中，直接成本项目有:征地和拆迁补偿费单方成本、每平方米建安工程定额费。
余下的成本项目均为间接成本项目，间接成本的分配标准有:建筑总面积、可经营面积、经济适用房总面积、经营性配套面积。
二、经济适用房成本的有关问题1.部分经济适用房价格仍然偏高目前经济适用住房价格存在的主要问题，用一个字来概括就是“高”。
由于经济适用住房单价高，再加上面积大，不仅提高了居民购买经济适用住房的门槛，而且使居民支出了不必要的费用，违背了建设经济适用住房建设的初衷。
2.居住面积偏大，总价高少数开发企业为了迎合少数购买者心理，将房间面积设计的过大。
加之单价高，房屋总价则更高，中低收入的工薪阶层更难以承受。
海南省经济适用房管理办法
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各部门：《海南省经济适用住房管理实施办法》已经省政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年二月二十四日海南省经济适用住房管理实施办法第一章总则第一条经济适用住房制度是住房保障政策体系的重要组成部分。
为建立和完善住房保障制度，规范经济适用住房管理工作，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、住房和城乡建设部等七部委《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）及海南省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（琼府〔2007〕77号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向本地城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭出售，具有保障性质的政策性住房。
本省行政区域内经济适用住房的建设、供应和管理工作，适用本办法。
第三条经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导、社会参与，并遵循以下原则：以市县为主、统筹安排；自愿申请、逐级审核；公开透明、公平公正；严格交易、动态监管。
第四条省政府对本省经济适用住房管理工作负总责。
根据住房发展规划和年度计划，每年与市、县政府签订目标管理责任书，并组织考核，实施目标责任制管理。
省建设行政主管部门会同发改（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理机构，按照各自职责，指导和监督全省经济适用住房建设、管理工作。
市、县政府应当建立和完善经济适用住房建设、管理以及销售、购房资格审查等制度；根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，制定住房发展规划和年度计划。
市、县住房保障主管部门负责经济适用住房建设、管理的具体实施工作。
第五条省建设行政主管部门建立全省统一的住房保障信息管理系统，各市、县建立相应的经济适用住房管理信息平台，对经济适用住房建设、供应和需求及住房保障制度实施情况进行动态管理。
珠海市经济适用住房管理办法-珠海市人民政府令第59号
珠海市经济适用住房管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府令（第59号）《珠海市经济适用住房管理办法》已经2007年8月6日七届24次市政府常务会议审议通过，现予以公布，自2008年1月1日起施行。
市长钟世坚二○○七年十一月二十八日珠海市经济适用住房管理办法第一章总则第一条为规范本市经济适用住房的建设、审核、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指市、区人民政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。
第三条本市经济适用住房的建设、审核、交易和管理，应当遵守本办法。
第四条市住房管理部门是本市经济适用住房主管部门，负责本市经济适用住房的计划调配、建设管理、指导监督等工作。
第五条除根据本办法确定的建设主体外，任何单位不得建设经济适用住房。
严禁党政机关以任何名义、任何方式集资合作建房。
第六条市住房管理部门应会同市发展与改革、国土资源、建设及规划部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地规划。
经济适用住房建设用地纳入市年度土地供应计划。
第七条购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。
第八条任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。
市住房管理部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
第二章优惠政策第九条经济适用住房建设用地，应按照城市总体规划和土地利用总体规划要求合理布局，实行行政划拨方式供应。
第十条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外的市政基础设施，由《珠海市城市规划条例》及市人民政府有关规定确定的主体负责配套建设。
西安市经济适用住房价格管理办法
西安市经济适用住房价格管理办法第一条为加强经济适用住房价格管理，规范经济适用住房价格行为，促进本市经济适用住房的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展计划委员会、建设部《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）、《陕西省定价目录》（陕价监发〔2002〕148号）有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地以划拨方式供应，按规定享受政府税费减免优惠政策，向城镇低收入住房困难家庭供应，限定户型面积、限定销售价格的保障性住房。
第三条本市经济适用住房价格管理适用本办法。
第四条市政府价格主管部门是本市经济适用住房价格的主管部门，依法对本市行政区域范围内的经济适用住房价格实施管理。
市政府住房保障和房屋管理、财政、建设、规划、国土等主管部门按照职责协助做好经济适用住房价格的监督和管理工作。
第五条经济适用住房价格实行政府指导价。
第六条制定经济适用住房价格应以保本微利为原则。
第七条开发企业开发建设的经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
第八条开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、行政事业性收费和政府性基金、廉租住房建设资金。
（一）征地和拆迁安置补偿费：按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。
包括：1.土地补偿费。
2.安置补助费。
3.地上附着物补偿费。
4.青苗补偿费。
5.房屋等建筑物作价补偿费。
6.临时安置过渡及搬家补助费。
7.停产停业损失补偿费。
8.取得土地时发生的耕地占用税等相关税费。
9.征地、拆迁过程中按规定发生的其他费用。
（二）勘察设计和前期工程费包括：1.工程勘察费。
包括水文、文物、工程地质勘察费。
2.建筑规划及设计费。
包括建筑工程设计费，建筑规划测绘费用等。
3.标底编制费。
4.前期工程费。
包括施工通水、通电、通气、通路及平整土地的费用。
开展经济适用住房成本监审
（ 者 单位 ： 州市 龙 马潭 区物价 局 ） 作 泸
相 关 负 责 人 参 加 的 座 谈 会 ， 就 我 区对 转 移 安 置 原 市 磷 肥厂 危房居 民经济 适用 房 开发 成本 监 审有 关 事宜 进 行 探 讨 ， 明 确 了 责 任 。 首 先 ， 范 了 成 本 监 审 的 并 规
２０ ５ ３号 ） 规 定 ， 我 区 转 移 安 置 原 市 磷 肥 厂 危 房 等 对
识 、１程 造 价 专 业 知 识 和 财 务 会 计 知 识 等 方 面 ， 监 ２ ２ 在
审 中 展 开 了 部 门 联 动 ， 以解 决 成 本 监 审 中 的 专 业 技 术难 点 ， 证 了成 本监 审 的科学 合理 。 保 三 、 施 落 实 。 求 实 效 。 在 各 部 门 的 共 同 努 力 措 务 下 ， 止 ２ｏ 截 ０ ８年 ６ 月 ３ 日 ， 项 目 的 成 本 监 审 工 作 １ 该 在 全 市 率 先 完 成 ， 审 核 面 积 ７ ９ ． 平 方 米 ， 核 共 ８ ３４ 审 成 本 总 额 ７ ８ ２ ４０ 元 ， 剔 除 不 合 理 成 本 费 用 ４ ９ ８ ．６
价 格 的 意 见 精 神 ，泸 州 市 龙 马 潭 区 物 价 局 加 大 了 对 商 品 房 特 别 是 经 济 适 用 住 房 的 管 理 力 度 ， 以 规 范 经 济 适 用 住 房 价 格 构 成 和 价 格 行 为 为 重 点 ，切 实 加 强 经 济 适 用 住 房 定 价 前 的 成 本 监 审 。 在 没 有 经 济 适 用
2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(6)-中大网校
2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)在运用长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。
并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。
(2)在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
(3)某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。
(4)下列不属于房地产区位因素的是（）。
(5)汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。
(6)下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
(7)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300万/㎡、2450元/㎡、2650元/㎡、2830元/㎡和3000元/㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/㎡。
(8)估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。
(9)现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于（）方面的制约。
(10)某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60形㎡，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。
(11)房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
(12)在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。
经济适用住房成本监审办法
经济适用住房定价成本监审办法（征求意见稿）第一条为规范经济适用住房定价成本的监审行为，提高价格决策的科学性和透明度，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国税法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房价格管理办法》等规定，制定本办法。
第二条本办法适用于价格主管部门对经济适用住房开发企业的成本进行调查、审核和核算定价成本的行为。
第三条本办法所称经济适用住房定价成本监审,是指政府价格主管部门调查、审核、核算经济适用住房定价成本的行为。
第四条本办法所称经济适用住房定价成本，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房的合理成本。
第五条经济适用住房定价成本监审应遵循公平公正、真实合法、科学合理和程序规范的原则。
(一)权责发生制原则。
凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不能计入本期成本。
（二）合法性原则。
不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度规定的费用不能计入定价成本。
（三）相关性原则。
凡与本期经济适用住房开发无关的收支活动，一律不能计入经济适用住房开发成本。
（四）分类核算原则。
经济适用住房开发企业的成本按独立的开发企业性质分类进行核算。
第六条经济适用住房定价成本，必须以财务会计报表、帐册、原始凭证及合同、协议为依据，做到真实、准确、完整、合理。
第七条经济适用住房定价成本由经济适用住房的开发成本和税金构成。
第八条经济适用住房的开发成本包括：征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、非营业性公共配套设施建设费、行政事业性收费、管理费、财务费和其他费用。
（一）征地和拆迁安置补偿费。
是指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所支付的费用。
包括：1、土地征用费；2、拆迁安置费；3、拆迁补偿费；4、其他拆迁补助费及按规定交纳耕地占用税等费用。
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经济适用住房开发成本包括：1.用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿費；2.开发項目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程費；3.列入施工图預決算項目的主体房屋建筑安裝工程費；4.在小区用地规划红线以內，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设費，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；5.贷款利息；6.行政事业性收費。
开发企业的管理费与利润分別不得超过前4项费用之和的2％和3％。
经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。
它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金。
经济适用住房的价格按建设成本确定。
建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。
建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。
另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3%，市场利润被限在3%以下。