房地产估价报告改错举例

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房地产评估报告常见错误类型75例

房地产评估报告常见错误类型75例一、报告书结构方面的错误1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言写报告。

3、估价时点设定不正确：如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点，期房时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

5、如果考题中出现“估价师声明”：要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

6、如果考题中出现“假设和限制条件”：要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

7、估价对象分析时描述不全：（应从区位、权益、实物状况3方面说明）（1）缺少房地产权益状况描述：（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限、剩余年限、房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面：（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）（3）建筑物实物描述不全面：（没说明分栋建筑面积、规划条件等）（4）区位状况描述不具体：（如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向）（5）租赁情况交待不清：（如：没说明租金标准、租赁期限）市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

8、选用的估价方法不妥：（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。

）9、未说明每种估价方法的定义、步骤10、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

11、保险评估不能将土地价值记入。

12、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

13、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

房产评估报告的异议范文

房产评估报告的异议范文尊敬的[评估机构名称]：你们好！我是[房产所有者姓名]，针对你们出具的关于我位于[房产地址]的房产评估报告，我有些话想好好唠唠，因为我觉得这报告里的内容就像一场意外的滑稽戏，和我心中预期的大相径庭，让我实在是难以接受。

一、评估价值过低。

1. 对比周边房价。

咱就说，我这房子周围的邻居们，房子条件和我差不多的，人家那成交价可是相当可观。

你们评估的时候，是不是少看了几个零啊？我这房子虽然不是什么皇宫，但也是温馨舒适，地理位置也不差呀。

旁边的[具体小区名称]，户型还没我家好的房子，前段时间都卖了[X]元每平米，我这房子你们给评的这个价，就好像是把我的房子当成了偏远山区的小茅屋，这差距也太大了吧。

我感觉我这房子就像一个被埋没的宝藏，在你们的评估里却成了路边没人要的石头。

2. 房屋独特优势未体现。

我这房子可有不少独特的地方呢。

我花了大力气装修的那个客厅，用的都是高档材料，就像给房子穿上了一身名牌衣服。

还有我那精心打理的小花园，春天一到，繁花似锦，那可是独一无二的美景。

这就好比是一个美女，不仅脸蛋漂亮，还有内在的气质和独特的魅力，可你们的评估就只看到了一个普通的躯壳，完全忽略了这些闪光点，这不是睁眼瞎嘛。

二、评估方法存疑。

1. 数据来源不明。

你们这报告里的数据，就像从天上掉下来的一样，我都不知道你们是从哪儿搜集来的。

是参考了哪一年的市场行情啊？是找了哪些类似房产做对比呢？感觉就像是在黑暗中随便抓了几个数字就凑成了这份报告。

我又不是三岁小孩，你们得给我个明白账呀。

这就像去饭店吃饭，你端上来一盘菜，我问你这菜啥做的，你却说不知道，这怎么能行呢？2. 评估因素考量片面。

我觉得你们在评估的时候，就像是戴着有色眼镜，只看到了一部分因素。

比如说，你们只考虑了房子的面积和房龄这些基本的东西。

但你们忽略了这个小区的发展潜力啊，咱们这儿马上就要新建一个大型商场，还有地铁站也在规划中，这就像给房子注入了一针强心剂，未来的价值肯定会蹭蹭往上涨的。

2020房地产估价师《案例与分析》改错题训练

xx房地产估价师《案例与分析》改错题训练改错题一指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。

错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。

如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。

本题最多扣至零分。

请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：(一)估价的假设条件1.估价时点xx年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书)，设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于xx年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9.注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

房地产评估方案报告常见错误类型88例

房地产评估方案报告常见错误类型88例1.评估报告中缺乏关键信息和数据，如土地所有权证明、建筑物图纸等。

2.未正确描述评估目的和范围。

3.对问题地产的位置和周边环境未进行充分描述。

4.评估报告中未详细列出评估所依据的法律规定和标准。

5.报告中未进行充分对比分析和市场调研。

6.对相关市场数据进行错误解读。

7.对建筑物的结构和质量未进行准确评估。

8.未充分考虑到评估对象的潜在问题和缺陷。

9.未将符合评估对象特点的直接比较法应用在评估过程中。

10.对使用折现法的计算过程中出现错误。

11.对评估对象的租金准确性未进行充分验证。

12.未充分考虑到评估对象所处市场的竞争情况。

13.未针对特定市场情况调整评估对象的价值。

14.对评估对象进行收益分析时，未考虑到预期现金流量的不确定性。

15.报告中未进行投资回报率的敏感性分析。

16.未对评估对象进行正确的折旧和剩余价值计算。

17.对评估对象的管理费用和维护成本进行不准确估计。

18.未考虑到评估对象所处位置的风险因素。

19.未充分考虑到评估对象所处市场的供需情况。

20.对评估对象进行短期价值评估时忽略了长期发展趋势。

21.对评估对象未进行合理的分析和解释。

22.未正确使用市场数据进行预测分析。

23.对评估对象未进行充分调查和实地考察。

24.未考虑到评估对象的土地价值。

25.报告中未对评估方法的准确性和适用性进行充分分析。

26.对评估对象所处的政策环境未进行合理调研。

27.未对评估对象所涉及的法律问题进行准确评估。

28.对评估对象未进行充分的市场分析和定位。

29.未对评估对象所处的社会环境进行准确评估。

30.未充分考虑到评估对象所处行业的发展潜力。

31.未进行与评估对象相关的宏观经济分析。

32.未准确估计评估对象的租金增长和折扣率。

33.对评估对象进行修正时，未充分考虑到市场调整因素。

34.未充分考虑到评估对象的特殊情况和特点。

36.未对评估对象进行正确的市场竞争分析。

房地产报告-报告改错笔记

9房地产估价报告［学习目标]通过本章的学习，要求读者掌握房地产估价报告改错，熟悉房地产估价报告的规范格式。

9。

1房地产估价报告概述9。

1.1房地产估价报告的要求估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、客观性、准确性以及高度的概括性。

全面性，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套;公正性和客观性，应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。

准确性，用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响.未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料不足,对某些事项无法查实或者难以确定。

例如，某建筑物由于建成年代已久，内部结构资料缺乏或者不全，因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。

概括性，应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点.9.1.2 房地产估价报告的基本内容封面;目录;致委托方函；估价师声明;估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。

对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式.除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式.9。

1。

3 房地产估价报告应记载的事项(1）估价项目名称;(2）委托方名称或姓名和住所；（3）估价方（房地产估价机构)名称和住所；（4）估价对象：在完成估价报告的过程中，应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况，尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。

例如，当估价对象的规定用途与实际用途不符时，应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途，描述用途转换的背景，阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。

房产估价师考试指错题和改错题错误归类

2.估价方法选择不当
例如，拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的《房屋拆迁估价指导意见》，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。
3.估价方法应用误
(1)公式选用错误
③语意含糊，如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右”。“大约”这样的词出现在估价结论中是不妥当的(但在表达一些判断或推理时除外)。
④逻辑不严谨，主要表现在前后没有呼应(如前面说了上座率90%，后面计算时又没有考虑进去)
⑤数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。
⑥判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。
房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。
(4)概念错误
指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本指的是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益，指的是正常净收益，却采用了个别收益;比较法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等等。
房产估价师考试指错题和改错题错误归类
房产估价师考试指错题和改错题考查考生对估价报告的写作能力、估价方法的掌握程度，那么指错题和改错题常见的错误有哪些呢，一起来看看！
1.估价报告内容不完整，行文用词不当
(1)估价报告内容不完整，常见的有以下几种情况：
①缺少委托估价方有关项目，如单位名称、法人代表及住所(单位委托)或个人姓名和住所等(个人委托);

房地产评估报告常见错误类型例

房地产评估报告常见错误类型例房地产评估报告是房地产交易过程中非常重要的文件之一，它在房地产交易中起着举足轻重的作用。

房地产评估报告涉及多个方面的知识，而其中所包含的数据和信息的准确性和可靠性对于房地产交易的成功与否具有重要作用。

然而，在现实生活中，由于各种原因，评估报告中存在各种错误或误解，这些错误可能导致房地产交易双方产生争议和纷争。

下面，我们将讨论主要的常见错误类型以及相关示例。

一、评估方法错误评估方法错误是指评估师在使用评估方法时，存在操作不当、条件考虑不全面或公式使用不规范等错误。

此种错误会导致评估结果出现偏差，给交易双方带来经济上的损失。

例如，在按照收益法评估商业物业时，如果评估师没有对未来租金收入预测和扣除各种基础设施和管理成本的具体细节进行充分考虑，就很容易产生评估结果偏低的情况。

二、数据来源错误由于房地产交易涉及到的数据种类非常广泛，评估师必须要从多方面进行收集和汇总。

但是在评估过程中，对于数据来源的选择不当或数据的准确性问题等种种问题，会导致评估结果出现误差。

例如，在评估住宅房产时，评估师并没有确认该房产的正确面积，或是使用错误的市场交易数据进行评估，就会产生评估结果不准确和失实的情况。

三、土地相关信息错误土地信息是影响到房地产评估价值的最重要因素之一。

评估师在评估土地时候会受到地形、土壤条件、气候变化和建筑限制等多种因素的影响。

因此，如果评估师在评估土地时候没有对土地基本信息的正确性进行准确了解，就会给评估结果带来误差。

例如，在评估建设用地时，如果评估师没有对建筑限制和土地面积进行准确的考虑，评估结果就会出现偏差，从而影响交易的公正性和公平性。

四、市场环境误判市场环境是房地产评估的另一个重要因素，在评估时考虑到市场的需求和供给关系是非常重要的。

如果评估师对市场环境或者近期的交易不熟悉，就会影响评估结果。

例如，如果评估师在评估商业物业时未能考虑到附近竞争物业的情况，就会导致评估结果过高或者未能反映实际情况，从而影响交易的结果。

房地产估价师考试《案例分析》改错题练习

房地产估价师考试《案例分析》改错题练习2016年房地产估价师考试《案例分析》改错题练习为了帮助考生们更好、更有准备地参加2016年房地产估价师考试，下面店铺为大家搜索整理了关于《案例分析》改错题练习，希望通过分题型练习，帮助考生突破各项题型，赢取高分!想了解更多相关信息请持续关注我们店铺!(一)指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。

错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。

如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。

本题最多扣至零分。

请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。

该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。

计算公式如下：房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。

根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)2.建筑物重置总价的计算。

房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。

则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)3.建筑物折旧的计算。

建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。

改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)

改错题（一）１．一般假设缺少一条:由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大,估价对象房地产状况稳定,因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外,其他情况与一年前首次抵押时一样。

2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押"错误，应改为:对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价,抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。

3.不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提.4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误,应改为:本次估价按记载面积为准.（二)1.朝向为南不对,应为北.2．建筑结构不可能是砖混,应为钢混结构。

３.缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。

4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。

（三）(１)该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师,不能笼统的以“我们”指代. (2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

（3）据题意,估价对象在价值时点有已抵押担保债权,因此不能对已知事实做违背事实假设．(4)在存在不确定因素的情况下,房地产估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中做出必要的风险提示．抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

(四）（1)错误:估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。

改为:估价对象按照商业用途使用不合法,应按住宅用途评估。

理由:虽然李某已申请改建,但尚未办理完用途变更手续,因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

(2)错误:若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值,大于作为住宅使用的收入现值,则估价对象改建为商铺使用经济上可行.改为:若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。

房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集

房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集在房地产估价师考试中，案例与分析题型是考察考生实际应用能力和理论知识掌握程度的重要部分。

然而，由于该题型具有较强的综合性和复杂性，考生往往容易出错。

为了帮助考生更好地备考，本文将整理一些常见的案例与分析改错题，并对错误原因进行分析，以供参考。

一、忽略个体差异【例题】某市有两栋房屋，一栋位于市中心，另一栋位于郊区。

两栋房屋的建筑面积、建筑结构、所处地段等条件均相同，但郊区的房屋由于周边配套设施不完善，导致其价值低于市中心的房屋。

某估价师在评估两栋房屋的价值时，忽略了这种个体差异，从而得出了错误的估价结论。

【错误原因分析】在房地产估价中，个体差异是一个非常重要的因素。

不同房屋的位置、用途、建筑结构、朝向等因素都会对其价值产生影响。

在本例中，由于郊区的房屋存在明显的个体差异，即周边配套设施不完善，因此其价值低于市中心的房屋。

估价师忽略了这种个体差异，导致估价结论错误。

【正确做法】在进行房地产估价时，应充分考虑每个房地产的个体差异，包括位置、用途、建筑结构、朝向等因素。

对于类似本例中的情况，可以通过收集市场数据、进行实地调查等方式来获取更准确的信息，以得出更准确的估价结论。

二、不重视市场调查【例题】某市有一栋商业用房，由于地理位置较为偏僻，周边商业氛围较差，导致其价值一直不高。

某估价师在评估该房屋的价值时，没有充分重视市场调查，仅仅根据经验判断该房屋的价值应在100万元左右。

【错误原因分析】市场调查是房地产估价中非常重要的一步。

通过市场调查，可以了解类似房地产的市场价格、供求关系等信息，从而为估价提供更为可靠的依据。

在本例中，由于该房屋地理位置较为偏僻，周边商业氛围较差，这些因素都会对其价值产生影响。

如果估价师没有充分重视市场调查，就可能得出不准确的估价结论。

【正确做法】在进行房地产估价时，应充分重视市场调查。

可以通过收集类似房地产的市场价格、供求关系等信息，了解该房地产的市场状况和价值趋势。

房地产估价常见错误案例分析

房地产估价常见错误案例分析房地产估价常见错误案例分析一、估价报告本身的不完善1、缺少规范中”估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)4、逻辑不严谨(1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。

(2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。

(3)表达形式不科学二、估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定三、应用估价方法时的错误1、收益法(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益::的直接必要的费用。

第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。

B、费用的计算中计费基础错误。

房地产估价报告改错举例

房地产估价报告改错举例致委托估价方函（略）XX别墅房地产估价结果报告XX别墅房地产估价技术报告一、委托估价方XX市恒通房地产开发公司二、受理估价方XX市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对XX别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点2002年4月15日五、估价对象概况（一）XX市概况（略）（二）XX别墅项目概况1、土地情况A、土地使用权性质：出让土地使用权，1999年1月6日取得国有土地使用权证。

B、土地总面积70000平方米。

C、用途：别墅及配套设施。

D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

2、地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A B C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。

目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。

建筑材料及设备（略）。

六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格七、估价过程（一）方法一：房地分别估价1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。

A 、利用成本法进行估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金。

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。

土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米3324 元。

B.利用市场比较法进行估价根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=（3410+3474+3230 - 3=3371 （元/ m 2）成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=（3324+3371）十2=3348 （元/ m 2）C 、土地估价综合结果土地总价二土地单价X 土地总面积=3348元/ m 2X 70000 m2 =23436 （万元）2 、别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m 2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%年利率15%利润率20%销售税费10%B 、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。

房地产估价技能考试估价报告经常出现的错误及要点

一、简答题:1、有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2002年10月13日起计。

该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2003年10月13日计。

当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税），现转让价格为510万元。

假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。

请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？2、改错题甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。

该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室。

该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2。

该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，当地同档次的酒店客房每间每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。

下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800（万元）酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022（万元）酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24（万元）酒店年费用=1022×40%=409（万元）酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637（万元）酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005（万元）该酒店总价格=1800+6007=7807（万元）3、指错题封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）╳╳商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：╳╳有限公司（法定代表、住所略）二、估价方：╳╳房地产估价事务所（法定代表、住所略）三、估价对象估价对象为╳╳商业城第三层的部分铺位，即3001—3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。

指出和改正房地产估价报告中的错误

【指出和改正房地产估价报告中的错误】房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容，否则存在错误）（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）估价委托人；（4）估价机构；（5）估价人员（注册房产估价师）；（6）估价作业日期；（7）估价报告编号。

2.目录不规范3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容，否则存在错误）（1）致委托方函（标题）（2）致函对象：（为委托方的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型（名称）、估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人或者执行合伙人签字、盖章）（5）落款日期：（为致函的年月日）对于受函方要写明估价委托人的全程，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。

致委人函中的文字应表达准确、简洁，应特别注意估价结果与估价报告结果、估价技术报告中的结果必须一致，落日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

4.注册估价师声明缺少或其内容不全《房地产估价规范》中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人没有对估价对象进行实地查勘。

5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。

6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列13项内容不包括标题，抵押15项，否则存在错误）（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（应用有效期）。

房地产土地估价评估案例指错总结表

案例指错总结估价对象的写作应包括四方面的内容:①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等,同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况:名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途,建筑结构，装饰装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况,公共配套设施完备程度。

其它常见错误（1）预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；(2)对估价对象的某一部分重复计价；（3）计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价,但计算结果却为总价；（4）遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；（5）在建工程的评估,没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；（6）用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；（7）估价报告的术语或表达方式不规范。

答题思路(一）阅读报告:1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义.3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全,假设限制条件，特殊说明.5、测算过程.6、估价结果（二）错误类型1、不全面.①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。

①术语不规范；②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

3、不充分。

（1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）;(2)推理说明不充分。

①时间修正未说明市场状况分析。

②比准价格的未说明理由。

如加权、平均。

③各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。

①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。

房地产估价报告修改思路及报告常见错误

房地产估价报告修改思路及报告常见错误一、快速浏览报告。

查找结构性错误。

是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。

产证资料：⑴旧有房地产。

《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。

《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。

《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。

⑴估价对象描述。

从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。

注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；⑵影响因素描述。

①个别因素描述。

对照估价对象分析、描述。

注意是否漏项。

②区域因素描述。

不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。

注意影响因素与估价类型的匹配。

③市场背景分析。

背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。

⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。

⑶参数选取是否合理。

参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；⑸公式的选用是否恰当。

每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。

⑹计算过程是否有误。

关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。

估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。

是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

评估报告常见错误1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；（5）租赁情况交待不清。

第十章估价报告及其改错

（一）市场比较法的常见运用错误
5、修正系数确定有误
两个方面的问题：（1）修正方向的错误；（2）修正幅度的错误（过大，过小）。《房地产估价规范》要求：每项修正对可比实例成
交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。 6、修正过程不清,各修正系数的确定依据不充分
7、估价结果无确定理由
（三）成本法的常见运用错误
1、概念性错误
如：建筑物的重置价格不是估价时点的价格。
2、参数选择有误如：各项成本费用不是社会平均水平，而是
个别成本。 3、成本项目确定有误如：土地取得费用、房屋拆迁费用、房地产
开发费用等缺项。 4、计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理
（三）成本法的常见运用错误
民币大写等，不能缺项。 7、估价对象表述不清描述应包括：物质实体状况、权益状况。当估价对象有多个时，最后应列表说明。
（三）报告各部分具体内容的错误
8、估价原则表述不准确（1）一定要按照所选的估价方法，选择相应
的估价原则，并把它们表述出来；（2）估价原则没有针对性，只表述普遍应遵
其它资产的收益（如商业经营利润）；（5）纯计算错误。
（二）收益法的常见运用错误
4、参数确定有误
（1）资本化率确定无依据或不合理；（2）剩余收益年限确定有误；
要特别注意建筑物经济寿命与土地使用权年限不一致的情况。
（3）资本化率与价格不匹配
地价对应土地资本化率，房地总价对于综合资本化率。
6.没有其他人对本评估报告提供专业帮助（若有例外应说明，并提供专业帮助者的姓名）。
7.其他需要声明的事项。 8.参加本次估价的注册房地产估价师签
名、盖章（至少有一名）。
（五）估价的假设和限制条件

房地产估价报告修改思路及报告常见错误

房地产估价报告修改思路及报告常见错误一、快速浏览报告。

查找结构性错误.是否按规范撰写,是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规.二、详细检查报告.1、法律依据性要素。

产证资料：⑴旧有房地产。

《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程.《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图;⑶预售商品房。

《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。

⑴估价对象描述。

从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述.注意用语的准确性,是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）;⑵影响因素描述。

①个别因素描述。

对照估价对象分析、描述.注意是否漏项。

②区域因素描述.不同的估价目的区域因素的选取不同,分析、说明对各类房地产影响较大的因素。

注意影响因素与估价类型的匹配。

③市场背景分析。

背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。

⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。

⑶参数选取是否合理。

参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一,价格内涵是否一致,计算是否正确等；⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；⑸公式的选用是否恰当。

每一种公式的内涵和适用范围是否清楚.⑹计算过程是否有误。

关键步聚是否进行了说明,计算过程中单位是否统一,每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。

估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。

是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整.评估报告常见错误1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）.2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述;（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）;（3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等)；（4）区域及个别因素描述不具体；(5）租赁情况交待不清。