94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2
94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本3
94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本3 101．就征收土地增值税的作用而言，以下答案中（）是不正确的。
A．保证土地增值收归政府，促进企业平等竞争B．防止土地交易双方虚报、瞒报交易价C．保证政府垄断土地市场D．防止土地投机102．根据国家有关地价管理制度，凡独立从事土地估价的人员，都必须取得（）证书。
A．工程师B．高级经济师C．注册会计师D．土地估价师资格103．均质地域是指A．商业中心区B．在土地利用上同质的区域C．集中连片的建成区D．成片开发区104．以下答案中，（）为城市中的结节点。
A．主要交通干道B．工业区与居住区的交接处C．居委会驻地D．影剧院105．权重测常用的方法可分为（）。
A．数理统计法B．成对比较法C．人为定议法D．特尔斐测定法、因素成对比较法、层次分析法等106．以下答案中（）是错的。
A．权重值的大小与因素对土地质量的影响大小成正比B．权重值的取值范围在0－1之间C．各因素权重值之和可以不等于1D．在特尔斐测定法中，方差值越小，说明专家评判越集中107．市级商品中心A．只具有市级商服中心的功能B．具有各级商服中心商服的功能C．只经营高档商品D．位于城市的几何中心108．某评价单元，市级、区级、小区级商服中心对其均多有影响，影响分值分别为60、18、5，但同时又受另一区级中心的影响，影响分值为20，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。
A．83B．85C．80D．78 109．中等城市，土地级别总图的工作底图一般采用（）的比例尺。
A．1:1000～1:5000B．1:10000～1:20000C．1:5000～l:10000D．1:2000～1:5000 110．城镇土地定级中，商服繁华影响度是指A．某一区域的商服繁华程度B．某一区受各级商服中心的影响程度C．市级商服中心对各区域的影响D．商服中心的优劣111．在城镇土地定级中，衡量公交便捷度的指标主要是（）。
A．公交车流量、公交线路B．公交车站的起止位置C．公交车流量、公交线路数、公交站点数D．公交行驶方向、公交工具、公交流量112．在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是（）。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价理论与方法)历年真题试卷汇编2及答案与解析
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土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编2及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )（A）正确（B）错误2 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( )（A）正确（B）错误3 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。
( )（A）正确（B）错误4 宗地甲的单位面积地价为650元／m2，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元／m2，土地使用权年限为30年。
当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。
( )（A）正确（B）错误5 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。
( )（A）正确（B）错误6 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。
( )（A）正确（B）错误7 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。
( )（A）正确（B）错误8 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( )（A）正确（B）错误9 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
10 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年。
调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩。
假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元／亩。
历年土地估价师考试真题及答案解析(2000-2010)
历年土地估价师考试真题及答案解析（2000－2010）.table{border-left:1px #99CCFF solid;border-top:1px #99CCFF solid} .table td{border-right:1px #99CCFF solid; border-bottom:1px #99CCFF solid; text-align:center;FONT-SIZE: 12px; COLOR: #000000; LINE-HEIGHT: 22px; FONT-FAMIL Y: ‘微软雅黑’}1994-2010年土地估价师历年真题（各科目）环球网校隆重推出土地估价师考试课程（超值精品VIP套餐助您一次取证！）相关推荐：2014年土地估价师报名时间| 准考证打印| 考试时间| 成绩查询| 证书领取土地管理基础与法规2010年2010年土地估价师答案：土地管理基础查看详情2009年2009土地估价师真题：土地管理基础与法规查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：土地管理基础查看详情土地估价实务2010年2010年份土地估价师考试真题：土地估价实务查看详情2009年2009土地估价师考试答案：土地估价实务查看详情2007年2007土地估价师考试试题：估价实务基础查看详情理论与方法2009年2009年土地估价师答案：土地估价理论与方法查看详情2008年2008土地估价师真题：理论与方法查看详情案例与报告2009年2009土地估价师考试答案：土地估价案例与报告查看详情2008年2008土地估价师考试试题：土地估价案例与报告查看详情估价相关知识2009年2009土地估价师真题：土地估价相关知识查看详情2008年2008年份土地估价师考试真题：估价相关知识查看详情不断更新中......敬请期待！！无忧考网土地估价师考试频道相关推荐：土地估价师考试时间| 准考证打印时间| 考试真题| 模拟试题| 考试大纲一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。
94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本1
94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本1 2．建筑地段地租的显著特点之一，是（）占有显著的优势。
A．绝对地租B．级差地租C．垄断地租D．准地租3．马歇尔关于准地租的概念是生产者从（）获得的生产本以外的收益。
A．土地B．土地之外的其它各种生产要素C．商业贸易D．林牧业4．李嘉图认为：（）是产生级差地租的条件。
A．土地数量有限B．土地的肥沃程度C．位置的差别D．上述三个条件的综合5．工业区位论认为影响工业布局的因素是A．运输成本B．工资因素C．集聚与分散因素D．三种因素的综合作用6．根据马克思地祖理论，农产品的生产价格由（）农产品的个别生产价格决定。
A．优等地B．中等地C．劣等地D．其它区域7．影响土地区位的主要因素为（）。
A．社会经济因素B．自然因素C．行政因素D．上述三种因素的综合8．地价是（）的资本化。
A．土地B．土地权益C．土地所有权D．地租9．杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度呈（）分布。
A．三角形B．四边形C．六边形D．同心圆10．城镇土地等级是土地（）的等级化体现。
A．交易价格B．使用价值C．所有权属D．肥沃程度11．与其它商品相比，地价（）。
A．有明显的计划性B．在市场经济国家是无计划性的C．与其它商品一样D．计划性强弱根据不同国家而不同12．申报地价是由（）。
A．土地出让方和受让方向关方面申报的地价B．土地所有人或使用人向有关机关申报的地价C．下级向上级机关申报的地价D．是用地单位或个人向政府申请的地价13．基准地价为（）。
A．市场交易价B．出让底价C．政府限价D．以上均不是14．城镇地产估价是为了（）。
A．掌握城镇宗地地价B．掌握城镇基准地价C．掌握城镇土地利用状况D．掌握城镇地产的总量，分布状况和宗地的地价标准。
>15．标定地价是（）。
A．确定定基准地价的依据B．确定出让价格和地价优惠幅度的依据C．征收城市基础设施费的依据16．标定地价是（）地价的一种。
土地估价考试题库及答案
土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。
A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。
A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。
A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。
A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。
A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。
A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。
A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。
A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。
（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。
（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。
答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。
土地估价师考试卷土地估价计算题
土地估价师考试卷土地估价计算题500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。
（注本题不计房屋现值利息）（本题30分）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律.估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。
（本题30）3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：项目待估土地比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期 (评估期日1994.10)1993.101993.121993.41994.8 成交价格1200元/平方米1300元/平方米1400元/平方米1100元/平方米容积率23342 区域条件位置 03% 基础设施 02% +2% 0 交通 02% +1% 03%2% 对位置.基础设施.地势.形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
土地估价师(土地估价相关知识)历年真题试卷汇编3及解析与解析
土地估价师（土地估价相关知识）历年真题试卷汇编3及答案及解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。
( )（A）正确（B）错误2 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。
( )（A）正确（B）错误3 我国房产税实行定额税率。
( )（A）正确（B）错误4 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施及社会性基础设施两大类。
( )（A）正确（B）错误5 外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。
( )（A）正确（B）错误6 保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。
( )（A）正确（B）错误7 上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券。
( )（A）正确（B）错误8 资本公积是由企业形成的利润转化而来的。
( )（A）正确（B）错误9 住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。
( )（A）正确（B）错误10 一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。
( )（A）正确（B）错误11 银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。
( )（A）正确（B）错误12 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。
( )（A）正确（B）错误13 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施及社会性基础设施两大类。
( )×（A）正确（B）错误14 西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
15 在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由( )进行统一监督管理。
1994年全国土地估价师考试试卷-土地管理基础知识
1994年全国土地估价师考试试卷-土地管理基础知识1994年全国土地估价师考试试卷-土地管理基础知识此部分由100道标准化试题构成,每一道题后有三或四个备选项,请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处,每题1分,共:100分。
答题时间为60分钟。
1.土地的供给可分为_______。
A.弹性供给和元弹性供给;B.国家供给和社会供给;C.自然供给和经济供给;D.划拨和征用2.土地资源的总供给受______能提供的总量限制。
A.地球表层陆地B.地球表层空间C.地球表层空气D.地球总面积。
3.土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。
A.人与人B.人与地C.地与地D.土地使用者与所有者4.社会主义条件下,实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。
A.土地使用B.地租C.价值5.地价税是以______为课征对象。
A.土地B.地价C.土地所有者D基准地价6.田赋是以______为课征标准,按年定期征收的一种土地税。
A.田地面积B.田地C.土地收益D.田上赋税7.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。
A.国务院B.农业部C.国家土地管理局D.国家税务总局8.报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。
A.平均报酬B.总报酬C.边际报酬D.临界报酬9.在资本主义社会中,土地所有权和土地使用权是A.均不受限制的B.均受一定限制的C.所有权不受限制,使用权受一定限制D.以上答案都不对试卷下载：1994年全国土地估价师考试试卷-土地管理基础知识感谢您的阅读！。
2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷二
2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷二[不定项选择题]1.在一定区域内，扩大土地（江南博哥）经济供给量的方式主要有（）。
A.同一城市内相邻行政区域合并B.进行旧城改造，重新规划土地利用C.提高土地建筑容积率，增加单位土地面积的建筑面积D.利用新技术扩大无水栽培范围，节省耕地参考答案：BCD参考解析：本题考查的是土地市场理论。
经济供给是指在土地自然供给的基础土，通过投入资金和劳动进行开发、改良，使土地适合生产、生活等各种用途，并能够获得经济效用。
调整土地经济供给的因素包括：（1）提高人类利用土地的知识和技能，更多地利用原来未被利用的土地，或提高土地利用效益，间接增加土地的经济供给。
（2）通过制定土地开发利用计划和实施，促进土地经济供给总量的增加和结构的调整。
（3）改善土地供给者行为，根据土地供给影响因素，结合当时当地的经济发展情况，理性地供给土地。
[不定项选择题]2.在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（）。
A.单元之间的土地特征无明显差异B.单元内部的土地特征差异明显C.单元边界不跨越地块边界D.不同地貌部位的土地划为同一单元参考答案：C参考解析：本题考查的是农用地分等。
分等单元是农用地质量分等的最小空间单位，分等单元按以下要求划分：（1）单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等分等因素指标有明显差异的不划为同一单元；（2）单元内部的土地特征相似，土地分等单元边界不跨越分等因素指标区和土地利用系数等值区、土地经济系数等值区；（3）单元边界不跨越地块边界;（4）单元边界采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。
[不定项选择题]3.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设备完备度”因素的修正系数范围是-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。
1994年全国土地估价师资格考试试卷-土地估价实务
1994年全国土地估价师资格考试试卷-土地估价实务本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。
1．（本题20分）土地估价报告：一、评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。
另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。
根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的：××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三、评估依据：1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。
四、评估过程：土地部分1．征地成本费：根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米2．三通一平费用：86.00元/平方米3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
1994年全国土地估价师考试试卷-土地估价基本知识
1994年全国土地估价师考试试卷-土地估价基本知识
1994年全国土地估价师考试试卷-土地估价基本知识
此部分由150道标准化试题构成,每一道题后在三或四个备选项,请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处,每题:1分,共150分。
答题时间为90分钟。
1.马克思地租理论认为:级差地租产生的根本原因是___。
A.自然条件的差异性
B.土地投入的不同
C.区位的差异
D.土地的有限性所引起的土地经营上的垄断
2.建筑地段地租的显着特点之一,是___占有显着的优势。
A.绝对地租
B.级差地租
C.垄断地租
D.准地租
3.马歇尔关于准地租的概念是生产者从___获得的生产本以外的收益。
A.土地
B.土地之外的其它各种生产要素
C.商业贸易
D.林牧业
4.李嘉图认为:___是产生级差地租的条件。
A.土地数量有限
B.土地的肥沃程度
C.位置的差别
D.上述三个条件的综合
5.工业区位论认为影响工业布局的因素是
A.运输成本
B.工资因素
C.集聚与分散因素
D.三种因素的综合作用
6.根据马克思地祖理论,农产品的生产价格由___农产品的个别生产价格决定。
A.优等地
B.中等地
C.劣等地
D.其它区域
7.影响土地区位的主要因素为___。
A.社会经济因素
B.自然因素
C.行政因素
D.上述三种因素的综合
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一九九四年全国土地估价师资格考试试卷(二)土地估价基...
一九九四年全国土地估价师资格考试试卷（二）土地估价基本知识此部分由150道标准化试题构成，每一道题后在三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题：１分，共150分。
答题时间为90分钟。
1．马克思地租理论认为：级差地租产生的根本原因是＿＿＿。
A．自然条件的差异性B．土地投入的不同C．区位的差异D．土地的有限性所引起的土地经营上的垄断2．建筑地段地租的显著特点之一，是＿＿＿占有显著的优势。
A．绝对地租B．级差地租C．垄断地租D．准地租3．马歇尔关于准地租的概念是生产者从＿＿＿获得的生产本以外的收益。
A．土地B．土地之外的其它各种生产要素C．商业贸易D．林牧业4．李嘉图认为：＿＿＿是产生级差地租的条件。
A．土地数量有限B．土地的肥沃程度C．位置的差别D．上述三个条件的综合5．工业区位论认为影响工业布局的因素是A．运输成本B．工资因素C．集聚与分散因素D．三种因素的综合作用6．根据马克思地祖理论，农产品的生产价格由＿＿＿农产品的个别生产价格决定。
A．优等地B．中等地C．劣等地D．其它区域7．影响土地区位的主要因素为＿＿＿。
A．社会经济因素B．自然因素C．行政因素D．上述三种因素的综合8．地价是＿＿＿的资本化。
A．土地B．土地权益C．土地所有权D．地租9．杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度呈＿＿＿分布。
A．三角形B．四边形C．六边形D．同心圆10．城镇土地等级是土地＿＿＿的等级化体现。
A．交易价格B．使用价值C．所有权属D．肥沃程度11．与其它商品相比，地价＿＿＿。
A．有明显的计划性B．在市场经济国家是无计划性的C．与其它商品一样D．计划性强弱根据不同国家而不同12．申报地价是由＿＿＿。
A．土地出让方和受让方向关方面申报的地价 B．土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 C．下级向上级机关申报的地价D．是用地单位或个人向政府申请的地价13．基准地价为＿＿＿。
A．市场交易价B．出让底价C．政府限价D．以上均不是14．城镇地产估价是为了＿＿＿。
一九九四年全国土地估价师资格考试卷(三)土地估价计算题
一九九四年全国土地估价师资格考试卷
(三)土地估价计算题
交通
-2%
+3%
个别
条件
地势
-2%
+1%
-2%
形状
+3%
+1%
其他
-3%
-3%
-2%
对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.1
2.3
2.4
请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分）
4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。
（本题20分）
一九九四年全国土地估价师资格考试卷(三)土地估价计算题相关内容:。
1994年全国土地估价师资格考试试卷-土地估价实务共16页word资料
1994年全国土地估价师资格考试试卷-土地估价实务本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。
1．（本题20分）土地估价报告：一、评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。
另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。
根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的：××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三、评估依据：1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。
四、评估过程：土地部分1．征地成本费：根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米2．三通一平费用：86.00元/平方米3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价相关知识)历年真题试卷汇编2及答案与解析
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土地估价师（土地估价相关知识）历年真题试卷汇编2及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 反映企业财务状况的会计报表包括资产负债表、现金流量表和利润表。
( ) （A）正确（B）错误2 我国城镇基准地价评估中，以抽样调查法进行的样点地价调查，属于专门调查。
( )（A）正确（B）错误3 标准差系数是标准差与平均值的比值，标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强。
( )（A）正确（B）错误4 工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0．000”表示。
( )（A）正确（B）错误5 在地籍图上量算土地面积，地籍图比例尺越大，则量算的精度越低。
( ) （A）正确6 建筑密集区和其他地区房产分幅图一般分别采用的比例尺为1：．500和1：：1 000。
( )（A）正确（B）错误7 所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。
( )（A）正确（B）错误8 某商品的需求价格弹性系数为0．9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。
( )（A）正确（B）错误9 在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )（A）正确（B）错误10 房地产投资决策分析主要包括市场分析和成本分析两项重要内容。
( )（A）正确（B）错误11 建设工程的实际造价是根据该工程的竣工结算确定的。
( )（B）错误12 各居住小区之间的绿化用地统计在城市绿化用地内，不属于居住区的绿化用地。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
13 下列关于税率的表述，错误的是( )。
（A）税率的高低决定纳税人应纳税额的大小，反映征税的广度（B）我国现行税率一般分为比例税率、累进税率和定额税率（C）比例税率一般适用于对流转额的征税（D）城镇土地使用税实行差额幅度定额税率14 关于耕地占用税，下列说法正确的是( )。
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94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2 52．地价指数等于（）。
A．前一年地价／当年地价B．（报告期地价／基期地价）× 100％C．报告期地价／基准地价D．（前一年地价／当年地价）×100％53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：（）。
A．计算成本的方法不同B．计算利税的依据不同C．对土地价格的理解不同D．土地价格是否已知54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋（）＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
A．青苗补偿费B．土地开发费C．市政设施配套费D．小区建设配套费55．新征建设用地的土地增值比率应（）确定。
A．分区域、分级别、分用途B．分区域、分级别C．分区域D．分级别56．成本逼近法一般适用于评估（）。
A．建成区内的土地转让价格B．建成区内的土地抵押价格C．新开发区内商业用地出让价格D．新开发区内的工业用地出让价格57．成本逼近法的主要缺陷是（）。
A．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响B．需要用较多的交易实例C．只适于评估有收益的土地价格D．只适于评沽已利用的城镇土地58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为（）。
A．10人B．20人C．50人D．100人59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按（）。
A．实际发生费用计算B．预算费用计算C．区域内平均征地费用计算D．上述答案均不对60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括（）。
A．基础设施配套费B．住宅的土建费C．内外装饰费D．设备购置费61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于（）的假定。
A．月利息率波动不定B．计划开发周期通常长于实际开发周期C．投资额在整个开发周期中均匀投入D．投资预算通常留用一定的余地62．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋（）＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
A．青苗补偿费B．利息C．市政设施配套费D．小区建设配套费。
>63．在土地价格评估中，计算投资利息应以（）为基数。
A．借贷资金B．自有资金C．自有资金与借贷资金D．实际成本64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为（）。
A．整个开发期B．1/2开发期C．1/4开发期D．3/4开发期65．在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格，比较可行的估价方法是：（）。
A．成本法B．剩余法C．原价法D．市场比较法66．剩余法是根据（）来推断物业中所含土地价格的一种土地估价方法A．物业开发预期总收益与总支出的差额B．物业开发的投资额C．物业的年租金收入D．物业的建筑造价67．剩余法可用于（）。
A．土地估价B．建筑物估价C．学校、医院用地估价D．土地和建筑物估价68．剩余法不适用于评估（）。
A．具有潜在开发价值的土地价格B．不具有潜在开发价值的土地价格C．有商业建设的土地价格D．无商业建筑的土地价格69．评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格＝（）－土地开发费－利息－税金－利润。
A．物业开发总价值B．房地价格C．熟地价格D．房地总收益70．采用剩余法评估土地价格时，各种费用的计息期（）。
A．均为整个开发期B．均为二分之一个开发期C．均为两年D．不完全相同71．在剩余法的基本公式”地价＝开发后的不动产售价－开发成本－利润－利息－税金”中，利息是指（）。
A．开发费的利息B．购在成本的利息C．贷款资金的利息D．场地取得费及开发费用的利息72．剩余法估价时，调查待估地块区位条件的主要目的是（）。
A．确定土地最佳利用的方式B．估算土地开发费用C．估算物业销售费用D．估算物业建筑费用73．某物业用地面积1000平方米，建筑物10层，1－3层每层建筑面积6000平方米，4－10层每层建筑面积4000平方米，则建筑容积率为（）。
A．1.8B．2.8C．4.6D．0.6 74．某物业用地面积1000平方米，建筑物地上10层、地下2层。
地上1－3层每层建筑面积6000平方米，4－10层每层建筑面积4000平方米，则土地覆盖率为（）。
A．40％B．60％C．100％D．无法判断75．根据路线价的基本原理，特定街道上使用价值相近的各宗土地价格随其（）。
A．用途的改变而升降B．土地开发成本的高低而升降C．经营管理水平的好坏而升降D．与临街线距离的增大而降低。
>85．（）是按照原建筑物的结构、式样和设备配置，采用其所用的材料、技术及工艺，重新建造一幢与之完全相同的新建筑物而现在所需支付的费用。
A．重建成本B．重置成本C．新建成本D．综合成本86．建筑物耐用年限的长短一般与该建筑物的（）无关。
A．建筑结构B．实际用途C．外部装饰D．内部装饰87．评定房屋成新度，应根据房屋结构与楼地面、房屋装饰及房屋设备三部分的完损程度确定。
若各部分的评定结构不一致时，应以（）的完损程度为主要依据。
A．房屋结构与楼地面部分B．装饰部分C．设备部分D．其它88．在定额折旧法中，建筑物折旧率的大小取决于（）。
A．耐用年限和残值率B．耐用年限、残值、重置价格和已使用年限C．耐用年限、残值D．残值和重置价格和已使用年限89．（）是一种评估建筑物价格的常用方法A．重置价格折旧法B．路线价法C．基准价格法D．基准地价系数修正法90．房屋的新旧程度，一般根据房屋尚余使用年限与耐用年限的比值，并参与房屋（）确定。
A．实际完好程度B．主体结构的完好程度C．装修部分的完好成变D．设备部分的完好程度91．建筑物的残值是指（）。
A．建筑物现值B．建筑物年折旧额C．建筑物无法使用时仍存有的价值D．建筑物折旧总额92．在已定有路线价标准的地区，可以（）作为划分地价区段的界线。
A．标准深度B．标准宽度C．临街线D．里地线93．采用定额折旧法计算而得的年折旧率（）。
A．各年相同B．逐年递减C．逐年递增D．变化不定94．目前评估基准地价主要采用（）的技术途径。
A．级差收益测算和路线价估价法B．在土地定级基础上，以市场交易资料为依据进行测算C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，市场交易资料为参考或以用地条件划分均多质地域，用市场交易价格等资料测算D．基本估价方法评估95．目前，宗地地价评估（）的技术途径。
A．只采用路线价估价法评估B．只能采用基准地价系数修正C．只采用市场比较法评估D．可采用基本估价方法评估，也可采用基准地价系数修正法评沽96．运用级差收益法评估基准地价时一般将每级土地的商业、住宅、工业等土地类型的（）作为每级土地的基准地价。
A．平均基准地价B．最高基准地价C．加权平均基准地价D．综合基准地价97．小城市开展基准地价评估时，基准地价的工作底图应采用（）的比例尺。
A．1:2000一1:5000B．1:5000－1:10000C．1:1000一1:5000D．1:500一1:5000 98．若评估对象为城市商业区中的空地，目前未加利用，也无收益，则以下观点正确的是（）。
A．不能用市场比较法评估B．不能用剩余法评估C．不能用收益还原法评估D．可用收益还原法评估99．根据我国现有政策规定，在土地使用权转移活动中，土地转让者应交纳与地价有关的税费是（）。
A．原行政划拨土地转让时要补交出让金B．营业税和契税C．市场管理费D．以上全部税费100．政府对单位和个人的土地使用权实行提前收回的原因是（）。
A．土地大幅增值B．土地利用不断变化C．国家经济和城市建设的需要D．以上答案均不对。
>A．砖木B．混合C．钢筋混凝土D．钢85．（）是按照原建筑物的结构、式样和设备配置，采用其所用的材料、技术及工艺，重新建造一幢与之完全相同的新建筑物而现在所需支付的费用。
A．重建成本B．重置成本C．新建成本D．综合成本86．建筑物耐用年限的长短一般与该建筑物的（）无关。
A．建筑结构B．实际用途C．外部装饰D．内部装饰87．评定房屋成新度，应根据房屋结构与楼地面、房屋装饰及房屋设备三部分的完损程度确定。
若各部分的评定结构不一致时，应以（）的完损程度为主要依据。
A．房屋结构与楼地面部分B．装饰部分C．设备部分D．其它88．在定额折旧法中，建筑物折旧率的大小取决于（）。
A．耐用年限和残值率B．耐用年限、残值、重置价格和已使用年限C．耐用年限、残值D．残值和重置价格和已使用年限89．（）是一种评估建筑物价格的常用方法A．重置价格折旧法B．路线价法C．基准价格法D．基准地价系数修正法90．房屋的新旧程度，一般根据房屋尚余使用年限与耐用年限的比值，并参与房屋（）确定。
A．实际完好程度B．主体结构的完好程度C．装修部分的完好成变D．设备部分的完好程度92．在已定有路线价标准的地区，可以（）作为划分地价区段的界线。
A．标准深度B．标准宽度C．临街线D．里地线93．采用定额折旧法计算而得的年折旧率（）。
A．各年相同B．逐年递减C．逐年递增D．变化不定94．目前评估基准地价主要采用（）的技术途径。
A．级差收益测算和路线价估价法B．在土地定级基础上，以市场交易资料为依据进行测算C．以土地定级为基础，以土地收益为依据，市场交易资料为参考或以用地条件划分均多质地域，用市场交易价格等资料测算D．基本估价方法评估95．目前，宗地地价评估（）的技术途径。
A．只采用路线价估价法评估B．只能采用基准地价系数修正C．只采用市场比较法评估D．可采用基本估价方法评估，也可采用基准地价系数修正法评沽96．运用级差收益法评估基准地价时一般将每级土地的商业、住宅、工业等土地类型的（）作为每级土地的基准地价。
A．平均基准地价B．最高基准地价C．加权平均基准地价D．综合基准地价97．小城市开展基准地价评估时，基准地价的工作底图应采用（）的比例尺。
A．1:2000一1:5000B．1:5000－1:10000C．1:1000一1:5000D．1:500一1:5000 98．若评估对象为城市商业区中的空地，目前未加利用，也无收益，则以下观点正确的是（）。
A．不能用市场比较法评估B．不能用剩余法评估C．不能用收益还原法评估D．可用收益还原法评估99．根据我国现有政策规定，在土地使用权转移活动中，土地转让者应交纳与地价有关的税费是（）。
A．原行政划拨土地转让时要补交出让金B．营业税和契税C．市场管理费D．以上全部税费100．政府对单位和个人的土地使用权实行提前收回的原因是（）。
A．土地大幅增值B．土地利用不断变化C．国家经济和城市建设的需要D．以上答案均不对。