物业管理费的催缴方法

（一）实施人性化管理
物业管理企业应对小区业主的基本信息做 深入了解，把小区业主分成若干等级，对 不同的等级采用不同的措施。物业管理企 业在制定前期物业管理方案的时候，应该 更多地从即将入住的业主利益出发，心里 的一杆秤应该在他们身上，要充分考虑这 些群体的交费意愿和承受能力，确定一个 能让大多数业主较为愉快的接受方案，才 能为入住后的和谐管理打下良好的基础。
物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范 化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还 处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题， 其中最大、最难的问题就是收费难。 物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、 维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务， 收取物业服务费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管 理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一 个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量 的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司 因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国 整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解 决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费 难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如 下分析。
物业管理的概念
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务 合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关 区域的环境卫生和秩序的活动。概括一句 话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于 管理、起源于市场、生存系于收费。
《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下 板块构成：
四、是物业管理的相关法律、法规不完 善。
物业管理是一个涉及到社会各个方面的服 务性行业，它的综合性就决定了在其运作 的过程中会出现各种各样的问题，而且大 都很复杂。在业主和物业管理公司发生的 争议中，大多数ຫໍສະໝຸດ Baidu是因为没有相关的法规 依据。如果有相关的法律、法规对物业管 理公司和业主双方面进行约束，明确双方 在法律上的权利和义务，尽快提高物管收 费率也大有所望了。
下面是本人在物业管理上使用过的 方法：
1、把业主的事当自己的事去做。
有时候可能业主在小区碰到你，会向你反映一些在物业服 务急需改近的见意，我都会拿个小本子把业主见意逐一记 下来，不能马上解决的耐心向业主解释，能解决的马上通 知各部门现场解决，让业主看到我们的服务态度和对业主 的重视成度。以真情感人，有时候在人手不够的情况下， 我亲自帮忙。
（四）是加强物业管理相关知识的宣传。
为了让业主明白物业管理服务是什么，我们确实 下了一番工夫。在每一个国家或地方的物业管理 相关法规、条例颁布以后，首先组织员工及时地 学习和了解，然后将其扩大复印张贴在布告栏上， 让业主们及时了解：业主在物业管理公司为其提 供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务。对 于有疑问的业主，物业的每一位员工都可以为其 进行详细的解释，在这个物业公司与业主共同学 习物业管理的过程中，也逐渐建立起了物业公司 与业主之间的友好关系。
（五）是诚信服务，透明收费。
经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受，不 (少)付费”。所以物业管理公司提供的服务只能是“物 有所值”或是“物超所值”，而绝不能“物低所值” 甚至是“物无所值”。物业始终保证服务的“质价相 附”，而且各个管理处都将物价局审批的本物业的收 费标准张贴在布告栏上，让业主明明白白消费。使业 主清楚自己所交的物业服务费到底用在了什么地方， 从而也可以让业主了解交纳物业费的合理性和必要性。 以上就是物业提高物业收费率的措施与具体做法，当 然每个物业管理公司所接管的物业都有差异性，但是 物业管理公司所提供的服务与业主的需求之间始终有 一个平衡点，而物业管理公司只有将这平衡点靠近业 主才是最好的解决办法。就像睦邻物业一样，它所提 供的服务永远不会少于业主所付的费用，并且睦邻物 业温馨的人性化、亲情化服务可以让业主心里始终有 一种温暖的感觉，一种家的感觉！
1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。
一、是物业管理公司向业主提供的服务 与向业主收取的管理费不成正比。
由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业 化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物 业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规 范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的 服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心 中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务 上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的 需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不 误，直至激起民愤拒交物业服务费。
三、是开发商越权承诺，物业公司长期 受苦。
开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务 费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲 开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无 人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到 合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公 司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业 管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式 就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不 履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大约 有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费 等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之 间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开 发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开 发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题， 业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。
二、是业主对物业管理的认识不够。
由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而 不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服 务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍 然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的 做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务 质量下降---业主长期拒交费。 认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交 过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受 就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。 业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为， 对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理 企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题， 包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现 建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的 “借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、 施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问 题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责 范围。
（六）物业收费必须依据服务合同。
物业管理企业收取的管理服务费，是依据物业管理服务 合同的约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施、 设备、场地进行管理、维修、保养，维护相关区域内的 环境卫生和秩序而向业主收取的费用。这种费用的收取， 关系到业主和使用人的切身利益，关系到相关服务的质 量和程度。物业管理企业收取的物业费的主要用途 : 管 理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 等 ; 物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护 费用 ; 物业管理区域内清洁卫生费用 ; 物业管理区域内 绿化养护费用 ; 物业管理区域内秩序维护费用 ; 办公费 用 ; 物业管理企业固定资产折旧 ; 物业公共部位、共用 设施、设备及公众责任保险费用 ; 经业主大会同意的其 它费用等。
既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高 物业管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：
首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规 范化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白 物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费 意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接， 严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善 解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁 有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管 理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。最重 要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。 其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实 施，具体怎么做才能达到提高物业服务费收缴率，这里我 想举一实例说明。
3、发红色催缴通知单
（二）是培养和造就高素质的服务团队。
物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。 它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一 切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥。物业管理不 同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素 质。在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质 方面的培训。对每一位新员工进行“职业道德，礼仪礼貌” 培训，培养员工们与人沟通，协作的能力。具有良好的亲和 力是做好物业管理的一大优势。 物业的每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，他们 在日常工作积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解 甚至反感物业管理的业主，他们会主动上门与其沟通、交流。 不怕被业主指出缺点，反而会感谢业主提出意见，给他们改 正和进步的机会。这让业主们真正体会到了物业“以人为 本”，“人性化、亲情化的微笑服务”的服务礼念以及“细 小入微、四勤”企业精神。
（七）用法律手段维护企业的合法权益。 物业管理企业可根据国家、省、市有关法 律规定，对个别业主少交、欠交物业管理 费的行为提起法律诉讼，但此项工作要有 理有据。首先，要做必要的交流、沟通 ; 其次，可以发律师函 ; 再次，还可以通过 业主委员会做工作。对经过做各方面工作 仍无效果的业主，只能通过法律诉讼程序， 用法律的武器维护广大业主的权益，维护 企业自身的尊严和合法权益。
五是物业管理企业服务不到位。
因为物业为了降低人员成本，招聘的人员 素质不高，所以就难以保证提供优质的服 务，很多业主拒交物业服务费的理由是对 服务不满意。例如：某小区业主称：“我 家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业 始终不来修，这样的服务水平交物业费太 冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。 由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒 付费用来对抗。
2、加强内部人员培训，提高服务意识。
①员工的职业道德培训，包括职业思想(全心全意为业主和使 用人服务的思想)、行为规范和行为准则(仪容仪表、日常行为、 来电来访、上门服务等)培训。
②员工的礼貌服务(如文明用语)、敬业精神、团队精神等培训。
③物业管理基础知识培训。 通过以上内容的培训，使员工掌握物业管理服务最为基本的语 言、行为规范以及必备的物业管理、服务知识。
（三）是实行收费考核，建立内部激励 机制。
物业管理费收取工作之所以能取得较好的效果， 有一个很重要的原因就是实行收费考核，建立 内部激励机制。具体做法是以各管理处为单位 进行收费率考核。公司根据每月的实际情况制 定当月的物业管理费收费计划及奖励处罚办法， 按收费总额的一定比例给予一定的奖励给员工； 没有达到规定的收费标准则有相应比例的处罚。 由于物业服务费的足额收取，使公司的能够正 常运作，“物管费和服务”两者形成了良性循 环，极大地推动了企业自身的发展。