成都龙湖时代天街个案简析
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2024版《龙湖地产营销经营策略(4P理论)案例分析》
02
龙湖地产营销环境分析
宏观环境分析
政策环境
近年来，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，包括限 购、限贷、土地供应、房地产税等方面的政策，对龙湖地 产的营销策略和市场表现产生了重要影响。
经济环境 随着国内经济的稳定增长和城市化进程的加速推进，房地 产市场持续繁荣，为龙湖地产提供了广阔的市场空间和机 遇。
潜在客户的关注和参与。
网络营销
03
龙湖地产积极运用互联网和社交媒体等新型营销手段，开展线
上宣传和推广活动，提高营销效率。
04
龙湖地产营销执行与控 制
营销计划制定与执行
市场调研与分析
龙湖地产在制定营销计划前，会进行深入的市场调研，了解目标客户的需求、竞争对手的情况以及市场趋势， 为制定营销策略提供数据支持。
05
龙湖地产营销案例剖析
案例一：某楼盘开盘营销策略
市场定位
精准把握目标客户群体，以中高端市场为主，注 重产品品质与品牌形象。
价格策略
根据市场供需关系和竞争对手情况，制定合理的 价格策略，保证项目的盈利空间。
ABCD
产品策略
推出多样化、个性化的住宅产品，满足不同客户 需求，强调产品的舒适度和实用性。
差异化营销策略
针对竞争对手的挑战，龙湖地产需要制定差异化的营销策略，突出自己的产品特点和优势， 吸引消费者的关注和购买。
创新营销手段
龙湖地产需要不断创新营销手段，采用更加多样化、个性化的营销方式，提高营销效果和市 场占有率。
07
结论与展望
研究结论总结
龙湖地产通过精准的市场定位和产 品策略，成功塑造了高品质、高端 的品牌形象，赢得了消费者的认可
和信赖。
在渠道策略上，龙湖地产注重线上 线下的融合，通过多元化的销售渠 道和营销策略，扩大了市场份额，
成都龙湖时代天街市调报告
小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时 发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达， 敢于向龙湖叫板癿企业并丌多； 同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变 癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市 高新西区合作镇，近 郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街 天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体 量达到183万平米，其中营业 面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景 商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间 （天街loft）、20万平方米 精装soho（天街soho），以 及14万平方米精装住宅（天 街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较 广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及 业务执行 分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校 老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型 公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报； 企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。
商业个案——龙湖北城天街
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项目特色 引入全国独家荷兰风车美食广场，主题特色鲜明，颇具小资情调，深受年轻 客群青睐。
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细节打造 购物中心与集中商业通过跨街天桥连接，实现客源共享；下沉式广场、扶梯、 跨层扶梯、垂直景观电梯竖向拉动人流。
安防设施 母婴室 免费充电站
残障人士卫生间
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小结
区域形象老旧，呈现脏、乱、差现象，为商贸批发市场聚集地，随着政府“北改” 工程的推进，项目为片区带来生机，将其蜕变成一个时尚、繁华、富有国际大都市气 势的商业新城北。
主力店：远东百货
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业态布局
L4
香瘾好吃团/活力潮玩趴
主力店：远东百货、世纪星冰场
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Thanks for your attention
Wish you a good day!
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成都龙湖时代天街案例分析
案例：成都龙湖时代天街概况区位：成都高新西区占地面积:458亩总建筑面积：180万㎡物业形态：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅商业体量：50万㎡购物中心、20万情景体验式商业街LOFT户型面积：30-40㎡层高：4.9m住宅总套数：9904套车位：11170个开盘时间：一期2011年8月交房时间：2014年12月项目点评：180万平米商体量，包括各种形态住宅和商业，为亚洲第一。
目前周边集中了英特尔、富士康等大型产业园，另外，区域内还有电子科大近5万人的校区，前景看好。
情景体验式商业街区，可达性与可视性完美组合，6米层高买一层送一层，赠送露台、私家庭院，30个下层式广场，负一楼尽享繁华，30组商业天桥，人流无缝对接。
近100组扶梯，8组跨层扶梯，30组景观电梯，构成立体交通网络。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等。
该产品目前市场去化速度机效果较好。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用。
LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用地理位臵：成都高新技术开发区；周边教育配套：多所高校及中学聚集； 目标客群：（公寓）投资教育物业的投资客、首次臵业的刚需客群、工业区普通员工；（商业）商业综合体，项目周边、工业区企业高管、成都市区和全国投资客群、；产品特性：4.9米LOFT公寓低总价、高实得；SOHO精装公寓，产品业态随意组合，区域最大现代化情景互动商业综合体； 公寓产品配比：LOFT公寓：SOHO公寓=1:1.5，公寓总体量约20万㎡，公寓产品及商业市场去化较理想；开发企业的品牌及资金实力强大，龙湖所至，中心所至；物业发展战略模式：突出商业产品价值，来带动其他产品价值的提升；。
龙湖时代天街规划
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。 面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置， 经营状况不是很好，大部分顾客为大学 城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 定位： 重庆龙湖时代天街一期定位于 城市家庭时尚中心，以“年轻 家庭”和“年轻时尚”人群为 主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、 三楼主要是餐饮、娱乐、数 码电玩、淘宝街。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
住宅出入口 住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线
住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道 和社区商业互通 连接住宅出入口
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
中海国际社区、龙湖时代天街个案
8440 62.1362.43 67 44.08%
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
优点2014龙湖时代天街整合推广终版
1.2014时代天街商业特色打造：
A\：吉祥物发布
龙湖·时代天街 吉祥物创作构想
方案一：“四不像吉祥物”（客户角度） 赋予故事： 以吉祥物对应我们的商铺客群，以激发他们的共鸣。 他们首先是一群成功者，与正在成功路上拼搏的精英。 他们的成功不是偶然天成，而是经历了时代洗礼，丰富的人生经历， 以此历练出的睿智眼光。生意很重要，乐趣也很重要。
成熟，是对龙湖天街品牌的借势， 2013年北城开业；2014时代开业；2015金楠开业： 一年一座天街，是龙湖的商业王国的建立， 也是对于持有者的利润回馈保障，也意味着成都开始享受天街价值。
同时，成熟，对于时代天街而言，也是加速市场紧迫的催化剂—— 对于时代的住宅而言，成熟是为都会生活的实现提供物质基础， 是24小时全家庭都会生活的物质配套；
东门商圈
以万达广场、万象城等为核心的零售连锁。业态多样化、受众广，低中高端消费。 覆盖区域：万年场、水碾河片区、建设路商圈、攀成钢片区 商圈特色：中、高档住宅小区，大学校园经济圈 商圈居住人群、受众：高级白领、高消费群体、公务员、一类大学生
北门商圈
以人人乐、家乐福等为核心的零售连锁。业态多样化、受众广，中低端消费。 覆盖区域：驷马桥片区、李家沱小区、交大路以东、万年场以西的北片区 商圈特色：新高档社区较多、业主年龄较年轻等 商圈居住人群、受众：高级白领、中低端消费群体
C\：商业体验公关
自己玩不如全城一起玩
时代天街，举办成都最大淘宝创意市集！ 让全成都商家来分享时代天街的商业体验氛围， 邀约商家、自由职业者、手工艺者， 以“春、夏、秋、冬”四季特色，举办季节市集， 搭建商家与客群的交流购物平台，以自由贸易精神，体现天街的商业氛围。
商业氛围的打造是第一步，也是前提， 基于对营销的需要，2014年的线上， 针对销售产品，进行针对性市场诉求，确保每系产品都具备利益支撑。
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
Page8
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅 万豪酒店 天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
西源大道 西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
Page3
本报告是严格保密的
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
(完整版)龙湖时代天街个案分析
B户型 套内67㎡ 创意两房半
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
龙湖时代天街
龙湖时代天街龙湖地产将在大坪后工地块打造一座世界罕有的约130万方建筑体量、近60万方超大商业规模、约40万方商务办公空间的大型城市综合体项目。
龙湖邀请世界和本地最好的策划、规划、设计单位为该项目出谋划策，并引入沃尔玛、UME等世界一线品牌，以启动、助推整个后工及七牌坊商圈的诞生、成熟，近8000个停车位远超10倍于“北城天街”。
同时，大型购物中心，精品商业步行街，创意SOHO办公空间，星级酒店，品质住宅，城市广场等将满足全方位的城市生活需求。
同时不排除会因为龙湖时代天街这个亚洲最大单项目购物中心的出现，专门对该区域的交通进行调研优化，加快推动大坪成为渝中区的商业新中心。
龙湖天街系即将推出的成都“时代天街”非常具有代表性。
项目位于成都核心城西，是亚洲最大的商业综合体，项目总体量为183万平方米，涵盖76万平米亚洲最大购物中心，精装修住宅、精英SOHO、产业办公LOFT等业态，实现“产、商、居”全覆盖。
其中，龙湖·时代天街购物中心，将定位全客层、多业态的超区域大型购物公园，意在打造成都及西部城市的一站式家庭购物中心，同时将以数码、餐饮、家居及文化、娱乐等业态的综合分布，提供全景式消费体验。
对此，龙湖一负责人称，公司此种安排并不是刻意针对宏观调控政策而推出，而是按照公司一贯的“高周转快速开发”策略制定的。
同时，建成后的龙湖时代天街将是亚洲最大的商业体。
龙湖时代天街是龙湖16年来商业战略的旗舰之作，相当于将在渝中区大坪建造一个全新的商业圈，项目建成后将会有60万方商业规模，相当于4个北城天街之大，届时将成为亚洲首席商业体。
龙湖时代天街规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标。
成都龙湖时代天街个案简析课件
对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、 品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本 。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更 加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排 、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行 深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
3
体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业 地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素 ，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组 成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。
龙湖时代天街案例分析
产品形态 龙湖天街 时代金街 SOHO LOFT 公馆
序列号 1 2 3 4 5
体量（㎡） 体量（㎡） 50万 20万 28万 20万 14万
销售价格（ 销售价格（元） 90%自持 10000-50000 7000（精装） 7200（清水） 7000（清水）
面积区间（㎡） 面积区间（㎡） —— 50-150 48-90 75-150 75-115
销售状况 自持 二期排号中 2011-11-22开盘 余6套 余42套 未推出
龙湖天街
天街主力店 大型百货商超 五星级影院 家电数码城
龙湖自持超大型主力店 天街主力店 包涵 H&M,优 衣库、ZARA、Jackjones、 ONLY、VEROMODA
时代金街
SOHO
LOFT
公馆
龙湖时代天街项目分析
概述
龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心、
占地458亩，总体量达180万平方米； 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国 家保税区于一体的城市核心区-高新区； 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及 高新西区内极为发达便捷的路网； 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖时代天街购物 中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等成为一体化 的一站式消费中心； 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精 装住宅。绝大多数产品为商业业态； 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、 城市广场、文化艺术这七大城市功能。
序列号 1 2 3 4 5
体量（㎡） 体量（㎡） 50万 20万 28万 20万 14万
销售价格（ 销售价格（元） 90%自持 10000-50000 7000（精装） 7200（清水） 7000（清水）
面积区间（㎡） 面积区间（㎡） —— 50-150 48-90 75-150 75-115
销售状况 自持 二期排号中 2011-11-22开盘 余6套 余42套 未推出
龙湖天街
天街主力店 大型百货商超 五星级影院 家电数码城
龙湖自持超大型主力店 天街主力店 包涵 H&M,优 衣库、ZARA、Jackjones、 ONLY、VEROMODA
时代金街
SOHO
LOFT
公馆
龙湖时代天街项目分析
概述
龙湖时代天街是目前亚洲区域内规模最大、全球前三的一站式购物中心、
占地458亩，总体量达180万平方米； 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国 家保税区于一体的城市核心区-高新区； 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及 高新西区内极为发达便捷的路网； 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖时代天街购物 中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等成为一体化 的一站式消费中心； 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精 装住宅。绝大多数产品为商业业态； 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、 城市广场、文化艺术这七大城市功能。
成都龙湖时代天街设计鉴赏32页
成都龙湖时代天街设计鉴赏工程档案投资商：龙湖地产开发商：成都龙湖锦鸿置业有限公司项目地点：成都高新西区用地面积：305674.54平方米建筑面积：1890000平方米设计时间：2011年竣工时间：2015年建筑设计：承构建筑主创设计：柴晟、唐聃参与设计：黄珏磊开发背景龙湖时代天街用地189万平方米，如此大的商业体量，将是对整个城市综合体运营的巨大考验。
龙湖此次将自持商业50万平方米，这样算来，龙湖在高新西区囤下的资产，按照最保守的市值估计，持有的资产远远超过百亿。
是什么给龙湖如此大的信心？龙湖做过一道算数题，抛开高新西区的21所大学，117个居住楼盘。
只关注在高新保税区里工作的60万人。
如果说60万人中的10%，每天午餐消费10元，300天下来仅仅午餐就能有1.8亿元的营业额。
如果说午餐的这6万人每五人一桌需要1.2万张桌子。
如果以20张桌子为一家餐厅，那么光是满足6万人的午餐需求就需要200家餐厅。
60万人，要购物、要唱KTV、要去看电影、要去酒吧。
靠什么满足他们？如此大的消费需求在城西却没有一家购物中心可以满足，每到周末和节假日城西的IT大道都会出现严重的拥堵，就是因为缺乏消费场所的城西人集体涌进城中心所致。
龙湖时代天街基于城西强大的消费力和新城市副中心的需求，将时代天街定义为一站式、一体化集多种功能于一体的大型新商圈。
区域位置分析龙湖时代天街位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国家保税区于一体的城市核心区——高新西区。
项目占据了高新西区稀缺的大型商业用地，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，坐拥成都西面和郫县各大住区组团住宅人群、成都规模最大的大学城以及成都唯一的综合保税区总计近两百万的消费人口资源。
项目周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网形成全方位立体交通网络，将项目与成都主城区和郫县都江堰等区域无缝连接。
定位与业态组成龙湖时代天街集合了大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等业态，将成为一体化的一站式消费中心，销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅，绝大多数产品为商业业态。
龙湖长楹天街个案
项目区位已成为住宅区密集地带，未来发展潜 力大
不利因素：
地处东五环外，市区边缘地带 项目周边公交较少，多为朝阳北路沿线公交， 且候车时间长 项目周边无优质商业、教育、医疗资源，区位 价值偏低
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朝阳北路
北
0公里
朝阳路杨闸环岛
南
1.4公里
东五环白家楼桥
西
4.5公里
东六环
东
9.5公里
燕 莎
朝 阳 大 悦 城
CBD
东坝商 务区
首都 机场
通州 新城
具备较优越交通资源，通达性好，但远离城市核心，周边 无优质商圈，最近的东坝商务区尚不具备影响力
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目项介目绍介项绍目信息 产品信息 价格信息 客户信息 销售信息 推广信息
一、项目理念 打造百亿商圈上的高端住宅项目
楼盘打造路线：
以地铁上盖独立高端商业为项目最大亮点，提升项 目品质，实现高溢价
方案架构
目标理解
本体/定位/冲突
机会审视
城市维度/区域维度/市场维度
物业发展方向建议
案例借鉴/物业类型配比
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Code of this report | 1
S=情境 C=期望结果
北京陌生区域，中 等体量综合体项目， 中等容积率。
S
Q=如何从S到C
不利因素：
地处东五环外，市区边缘地带 项目周边公交较少，多为朝阳北路沿线公交， 且候车时间长 项目周边无优质商业、教育、医疗资源，区位 价值偏低
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朝阳北路
北
0公里
朝阳路杨闸环岛
南
1.4公里
东五环白家楼桥
西
4.5公里
东六环
东
9.5公里
燕 莎
朝 阳 大 悦 城
CBD
东坝商 务区
首都 机场
通州 新城
具备较优越交通资源，通达性好，但远离城市核心，周边 无优质商圈，最近的东坝商务区尚不具备影响力
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一、项目理念 打造百亿商圈上的高端住宅项目
楼盘打造路线：
以地铁上盖独立高端商业为项目最大亮点，提升项 目品质，实现高溢价
方案架构
目标理解
本体/定位/冲突
机会审视
城市维度/区域维度/市场维度
物业发展方向建议
案例借鉴/物业类型配比
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S=情境 C=期望结果
北京陌生区域，中 等体量综合体项目， 中等容积率。
S
Q=如何从S到C
郫县时代天街调研报告
郫县时代天街、 弗莱明戈 调研报告
小组成员：刘林 汪培 吴佳虹 范浩 曹迁
1
2 3 4
目 录
调研背景
调研范围及目的 调研内容 调研小结
CONTENTS
01
Part One
调研背景
调研背景
随着社会经济的迅速发展，生活水平的日益提高。
以成都市为例，逐步迈向小康生活阶段的城市居民，对环境质量的要求已越来越 高，能生活在一种至美的环境中成为人们生活的理想追求。
3.3景观绿化
时代天街
大胆运用银河系景观 要素，如云彩、月牙、 星空等唯美构造，最 终将绘制出打动人心 灵的中庭景观风貌。
日本景观设计大师小林政彦倾情打造台地 式景观。
完全闭环的不规则形状，让 其很自然，很柔和，就像银 河般的一个曲线设计方式。
“七大美景”：功能之美、关怀之 美、动线之美、硬景之美、软景之 美、形态之美、龙湖之美。
居住区规划变成了必不可少的一项内容。
02
Part two
调研范围及目的
2.1 调研地点—郫县
时代天街
楼盘特色定位：涵盖全客层、包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居 及数码等多业态的超区域大型购物公园。
龙湖时代天街是成都高新西的一站式购物中心，项目占地458亩，总体量达到180万 平米，周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线(成灌高速)、IT大道以及高新西区内极为发 达便捷的路网形成全方位立体交通网络，是超乎想象的超级商业综合体。其位于成都 主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区—— 高新西区，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，打造一个新商圈，坐拥两 百万消费人口资源，规模达到北城天街的三倍,四种外售业态加上五种自持商业布局， 共同实现龙湖时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市 广场文化艺术这七大城市功能。
小组成员：刘林 汪培 吴佳虹 范浩 曹迁
1
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目 录
调研背景
调研范围及目的 调研内容 调研小结
CONTENTS
01
Part One
调研背景
调研背景
随着社会经济的迅速发展，生活水平的日益提高。
以成都市为例，逐步迈向小康生活阶段的城市居民，对环境质量的要求已越来越 高，能生活在一种至美的环境中成为人们生活的理想追求。
3.3景观绿化
时代天街
大胆运用银河系景观 要素，如云彩、月牙、 星空等唯美构造，最 终将绘制出打动人心 灵的中庭景观风貌。
日本景观设计大师小林政彦倾情打造台地 式景观。
完全闭环的不规则形状，让 其很自然，很柔和，就像银 河般的一个曲线设计方式。
“七大美景”：功能之美、关怀之 美、动线之美、硬景之美、软景之 美、形态之美、龙湖之美。
居住区规划变成了必不可少的一项内容。
02
Part two
调研范围及目的
2.1 调研地点—郫县
时代天街
楼盘特色定位：涵盖全客层、包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居 及数码等多业态的超区域大型购物公园。
龙湖时代天街是成都高新西的一站式购物中心，项目占地458亩，总体量达到180万 平米，周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线(成灌高速)、IT大道以及高新西区内极为发 达便捷的路网形成全方位立体交通网络，是超乎想象的超级商业综合体。其位于成都 主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区—— 高新西区，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，打造一个新商圈，坐拥两 百万消费人口资源，规模达到北城天街的三倍,四种外售业态加上五种自持商业布局， 共同实现龙湖时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市 广场文化艺术这七大城市功能。
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本报告是严格保密的
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
时代金街商铺：
体量：26万㎡ 楼层：-1—5F（5F暂未做销售） 层高：6米 面积区间：16-500余㎡ 配置：均配置VRV空调系统
自持商业部分，引进大型百货商超、知名影院、超大 型室内真冰场、先锋数码港及MOCO家居卖场；依 托龙湖品，牌号召力及招商能力，汇聚数千家国内外 知名商家，形成吃、喝、游、购、娱一体化的超级商 业综合体。不同类型的商铺与街道融为一体，通过露 天与半露天的庭院、小巷、小型广场等，提供开发空 间，提高客群滞留性，带动商圈人气。
内部大量扶梯、跨层扶梯、景观电梯设置，较高效引导客流快速到达目标楼层，并实现各
层间资源共享
潮流建筑，兼顾实用
经典Art-Deco立面，符合时代审美 约6米挑高，实得率高，经济实用 赠送大面积露台、私家庭院、为情景式商街经营创造有利条件
面积丰富，商家选择多
300-1200㎡旗舰店，位于商业街主要出入口，商业价值显著，适合经营
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
龙湖时代天街商业部分，呈环状围
合布局，商业整体周长达到1.5公里，
通过30组天桥，25组自动扶梯以及30组 景观电梯将各楼层各商铺串联在一起， 形成一张巨大的商业网。
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
9.15全球招商大会
关键营销节点
8.13售楼部开房 8.27开盘
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
合作商家
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本报告是严格保密的
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
商业动线分析
纵剖面示意图 平面示意图
横剖面示意图
1F
内街形成大环线商业动线，重要节点设置广场引导客流进入商业内街； 单动线设计，每个铺面皆临街，最大程度吸附天街客流量； 适宜经营：精品时装店、时尚用品店、高档饰品店等。 部分底层设置烟道、通天然气，可做餐饮。
2、副中心商业中心，填补高新西区区域内商业空白
• 目前高新西区商业配套十分缺乏，基本靠郫县城区及主城区进行配套，而中间区域基本为空白，项目180万㎡体量， 辐射力较强，填补区域空白。
3、业态丰富，商业规划布局科学合理
• 业态涵盖了住宅、SOHO、LOFT、商业、酒店，打造成为一个城中之城；商业通过30组天桥，25组自动扶梯以及30 组景观电梯相互勾连，形成连续、通达性极高的人流动线。
大型时装店、餐饮、及时尚品牌店
80-300㎡主力店，依附于集中商业布局，占据交通要塞，既共享集中商 业客流又共享商业街客流，是时尚品牌、创意潮店优选
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
2012.4二期开盘
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
公共空间的运用
开放型商业布局，在一楼商业区域，设置街心公园，方便购物休
闲之余的休息，同时带活周边商铺人气；在商铺2—5层部分，虽 然绿色部分为赠送给商家面积，但是仍旧可以设置成为开放型的 活动空间，充分聚集人气。
龙湖时代天街个案简析
成都策源市场部 2012年5月
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
开发商 物业地址 物管公司 物管费 总占地面积 总建筑面积 容积率 物业形态 车位 开盘时间 总户数
龙湖地产 成都高新西区合作路89号 重庆新龙湖物业有限公司 2.8元/㎡/月 305330㎡ 1830000㎡ 4.0 住宅、SOHO、LOFT、酒店、商业 11000 2011-8-20 9904/1300（当期） 住宅：75-114 LOFT：70-150㎡ SOHO：48-90㎡ 中央商区：50-150㎡ 时代金街：80-300㎡
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
主要线上推广
常规报刊、杂志 网络竞拍 微博传播 短信、广播
主要线下活动
龙湖天街未来秀 龙湖全球招商大会
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
销售均价：2万左右
本报告部分内容参考同行业报告，主要源自据来源：政府官方网站、易居、锐理Page14
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
商业动线分析
纵剖面示意图 平面示意图
横剖面示意图
4F
中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性； 面积基本较大，400-500㎡ 端头商铺赠送2个空中花园，赠送面积最高达到190㎡，直接降 低每平米投资成本，性价比高，便于营造空中花园情景商业。 适宜经营：空中咖啡馆、茶馆等。 销售均价：约2万，端头2.5万
4、开发商自持物业50万㎡，给予投资者信心保证
• 龙湖地产在国内的口碑及开发实力，拥有大批拥趸，本案重庆购买者数量不小，而180万方的体量，良好的规划，为 时代天街的成功，奠定的坚实的基础。
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——Thank You
版权声明： 本文仅供公司内部使用，版权归上海策源房地产投资有限公司所有，未经上海策源房地产投资有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人 传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
体量（万㎡） 14 28 20 26 50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT 精装住宅 万豪酒店 天街购物中心 MOCO家居馆 先锋数码港 时代金街商铺
2 1 1
3 2 6 5
3 4 4
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
精装住宅：
体量：约14万㎡ 楼栋：4栋 精装标准：1500元/㎡ 面积区间：75-115㎡ 客户：电子科大教师、周边企业员工 成交均价：6200元/㎡
主力户型
Times Paradise Walk
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项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
区位： 项目位于高新西区西源大道
（IT大道）与西芯大道之间，
东临电子科技大学清水河校 区，西邻富士康集团，毗邻 高新西区国家综合保税区。
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项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
商业动线分析
纵剖面示意图
平面示意图
横剖面示意图
3F
面积普遍偏大，基本为250-500㎡面积区间，且具有30-50㎡不等
的赠送露台面积，可以作为休息区或者室外经营区域。 中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性； 端头商铺赠送空中花园，性价比高，便于营造空中花园情景商业； 适宜经营：空中咖啡馆、茶馆、运动健身房等。