合肥房地产市场调研报告

合肥房地产市场调研报告

本次市场调研的目的主要是了解合肥的房地产市场的基本情况，为领导决策提供参考。我们此行拜访了合肥市国土局、规划局、土地交易中心、房管局、统计局、包河区政府、合肥市房地产协会等相关政府机构和组织，同时还实地考察了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。

一、合肥市基本概况

一）城市地理位置及环境

合肥是安徽省省会，全省政治、经济、科教、文化、交通中心，位于中国中部，长江淮河之间，南接巢湖，具有承东启西、贯通南北的重要地位。合肥气候温和，四季分明，环境优美，1992年，被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。合肥同时是全国重要的科教基地，有中国科技大学等30余所大专院校，智力资源在全国同类城市中名列前茅。

目前全市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，建成区面积130多平方公里。

二）行政划分及人口

经过区划调整，合肥现辖肥东、肥西、长丰3县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4区。目前全市总人口456.60万人，其中非农业人口160.18万人，市区人口155.87万人。

二、合肥市经济发展状况

一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小

2003年，在遭遇非典和严重自然灾害等不利因素的冲击下，合肥市国民经济仍呈现出速度高、效益好的良好发展态势，综合实力进一步增强，城乡人民生活不断改善，科技、教育和各项社会事业全面进步，地区生产总值达到历史最高的477.8亿元，按可比价格计算，比2002年增长13.3%。其中，从2000年至2003年，合肥地区生产总值持续增长，年平均增长率超过10%，根据相关部门预测，2004年合肥地区生产总值预期增长在12.5%以上。

根据全国35个大中城市的经济指标统计，2003年合肥地区生产总值在全国35个大中城市（30个省会城市及深圳、厦门、青岛、大连、宁波）中排名第28位，生产总值增长率排

名第24位，位次比较靠后。横向比较看，合肥的经济总量较小、经济发展速度不快。

合肥近几年地区生产总值

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二）人均GDP 及居民可支配持续增长，但平均水平较低 2003年，合肥市人均地区生产总值、人均年可支配收入等快速增长。横向比较看，在全国35个大中城市中，其农民人均纯收入为32位，城镇居民可支配收入为第30位，位次都很靠后。从恩格尔系数（食物支出占消费总支出的比例）看，城镇居民为42.6%，农村居民为50.7%，表明合肥的整体经济发展水平较低，人民生活水平比较落后，离小康生活（恩格尔系数在0.3左右）还有一定的距离。

表一： 2003年合肥市部分经济指标

三、合肥房地产市场的政策环境

一）规范房地产市场，严控房地产过热的政策陆续出台

近年来，国家相关部门的规范房地产业的政策陆续出台，对土地市场、房产市场、物业管理、房屋拆迁、房地产金融等都做出了相应的限制，希望能防患于未然，保证中国房地产市场的健康、稳定发展。同时，合肥市相继实施了这些法律法规，同时还修改并完善了《合肥市房地产开发经营管理规定》、《合肥闲置国有土地处置办法》等相关法规，建立了房地产开发企业信用档案、完善了信息披露制度，进一步完善了合肥房地产市场的规范建设，保证了合肥市房地产业的健康发展。

二）规范和推进经济适用房建设，遏制经济适用房投机行为

为保护低收入家庭，我市加大了对经济适用房建设的建设力度，同时为遏制经济适用房投机行为，合肥市房管局将要针对已购经济适用房上市行为颁发新通知。通知将从两方面遏制经济适用房的投机行为，一是规定已购经济适用住房在五年之内不准按市场价出售，二是规定了按市场价出售的经济适用房要补交10%的综合地价款。经济适用房开发和上市的规范，有利于商品房的开发。

三）积极鼓励进行旧城区改造

为加快城市危旧房改造进程，改善居民生活条件，美化城市环境，促进社会经济发展，合肥市政府发布了《关于加强城市危旧房改造工作的通知》。通知规定，危旧房改造项目的取得通过招标或挂牌的方式进行，用于异地安置的土地通过划拨方式供应，同时还有减免报建费、免收散装水泥发展基金，一次性契税参照经济适用房政策，减收房屋维修基金，大市政配套由政府统一组织建设等政策方面的优惠。

四）政府积极推进住宅的产业化和智能化

合肥市编制了《合肥市居住小区智能化系统分类标准及功能配置大纲》等文件，积极推进合肥市住宅产业化和智能化，这将有利于提升当地的房地产业的开发水平。

总的说来，合肥政府正在积极的引导房地产业健康、稳定的发展，力求打造一个透明和规范房地产业政策环境，有利于市场的公平竞争。

特别值得注意的是，由于国家相关部委加大了对土地市场的监管力度，目前合肥的土地出让控制比较严格，以低成本取得大规模土地在近几年不大可能。同时，根据合肥土地储备中心戴主任的介绍，流转土地不能改变用途，也不能改变土地性质，不可以进行商品房开发。

四、合肥市城市发展规划

为保证合肥市在2010年达到地区生产总值1000亿元，合肥市政府发布了《合肥市千亿规划纲要》，力争到2010年把该市建区面积扩大到280平方公里，人口增加到300万。合肥市

正在实施“科教兴市”、“城镇化”、“经济国际化”、“可持续发展战略”四大战略，着力建设全省城郊型农业示范基地、国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地和国内最重要的旅游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。

《纲要》指出，合肥必须有创新的城市总体规划，凸现园林城市特色和科教基地内涵。在保持原有“扇叶型”城市结构特色的同时向外扩展，建设“新扇叶”，逐步发展成为滨湖城市。城市建设的主要思想为：抓好政务文化新区、中央商务区和现代物流中心区建设，完善城市功能。优化市域城镇布局，形成以合肥主城区为中心，店埠、上派、双墩、义城为次中心，中心建制镇为基础，具有放射状、开放型地域结构形态的城镇体系。

在交通方面，到2010年前建成北外环高速路，建好宁西铁路合肥段，建设完善合肥水路交通，扩大运输能力。研究实施机场搬迁。

对于政务区和中央商务区，保证在2010年建成政务文化