房地产开发与经营考试重点整理

房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。

由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。

房地产包括土地和建筑物。

特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。

二、房地产服务业一）物业管理业。

二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。

2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。

3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。

4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。

发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。

房地产估价业：分析、测算和判断房地产价值并提出相关专业意见。

房地产经纪业：帮助房地产出售者、出租人寻找房地产购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。

物业管理：对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务6、房地产业的作用1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。

2）房地产业关联度高、带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。

3）可以改善人民的住房条件和生活环境4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变城市落后面貌。

5）有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。

7）可以增加政府财政收入。

7、我国房地产业发展的前景1、城市化快速发展，房地产业也将快速发展2、住房产品由安置型向康居型发展3、居民储蓄增加，房地产有效需求增加4、大中城市的市政建设、旧城改造，对居民住宅建设提出了巨大需求5、国家大型工程建设也将带来巨大房地产需求第二部分1、房地产开发经营业：是根据城市经济社会发展的计划，房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性的生产经营活动。

分类：按区域性质（新区开发经营、旧区再开发）、开发规模（单项、小区、成片）、开发对象（土地开发经营、房屋开发经营、房地产综合开发）。

特征：1、综合性（最本质特征）2、很强的时序性：产品形成的顺序；投资决策、前期准备、施工建设、竣工验收、房屋销售等，审批手续有顺序。

3、开发过程的长期性a决策、规划的长期性；b资金筹措的长期性；c施工建设的长期性。

普通项目需2－3年，综合性项目需4－6年，甚至更长。

4、地域性：a由其不可移动而造成；b微观、宏观都体现出不同的地域特征：微观上项目受区域地段的影响较大；宏观上投资地区的社会经济特征对项目的影响很大。

5、高风险性：资金风险；产品风险；市场风险；工期风险；6、高成本性：形成对金融机构的强依赖性。

2、房地产开发经营通常分为8个步骤：提出投资设想细化投资设想可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业管八个步骤归纳为4个阶段：一、投资机会选择与决策分析阶段：项目选择：根据获得的信息，选取几个较理想的项目，包括选址、筹资、配套、建设等。

获取信息渠道：政府部门、消费者、竞争对手、咨询部门、各种宣传资料、公共场所等。

可行性研究：包括市场研究、项目的财务评价、经济评价和社会评价等。

市场调查、初步判断、项目可行性研究。

二前期工作阶段，包括土地使用权的获取，资金融通，规划设计，获得规划部门级相关部门许可，征地、拆迁、安置、补偿等，施工现场的三通一平、五通一平等，估算工程量、成本开发、效益等，初步洽谈工程承包，保险问题、市场前景分析等。

特点：涉及部门多、时间长、政策易变化。

三、建设阶段：落实承包商、项目监理、竣工验收四、租售（营销）阶段。

分销售和租赁两种形式。

销售：分预售和现房销售。

预售在建设完成之前即可进行，但必须拿到相关的证件、具备一定的条件方可。

预售是开发商常用的销售方式。

现房销售是在竣工验收合格后进行。

3、房地产开发经营的主要参与者1土地所有者或当前土地使用者2房地产开发企业3政府有关管理部门4金融机构5建筑承包商6房地产专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师或经纪人、律师7消费者或买家第三部分1房地产开发项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。

2房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设、竣工验收、市场营销等过程。

其中最关键的是项目选择和规划设计，3项目选择的程序：1广泛寻找投资项目：房地产开发商根据其在房地产开发领域内积累的经验和对房地产市场现状和未来发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目，即“看地”。

2精心筛选投资项目：对凭经验和能力选择的项目进行筛选3初步可行性研究：精选后的项目由专门的可行性研究部门进行初步可行性研究4项目谈判就认为有开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以取得利于自身的条件。

5详细可行性研究6公司决策与实施：从总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。

4项目可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术先进性和适用性、经济合理性及建设的可行性和可能性，并对多个方案进行优选的科学方法。

作用：是投资决策的依据；是项目审批的依据；是项目资金筹措的依据；是规划设计的依据；是开发商与项目参与各方签订合同的依据。

内容：1项目概况2市场调查分析和预测3规划方案优选4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价8风险分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析9国民经济评价10结论5房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。

调查内容1）房地产市场环境调查：政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境、技术发展环境调查。

2）房地产市场容量调查3）消费者和消费者行为调查：消费者类别、购买能力、欲望、动机和习惯4）竞争情况是调查：竞争者和竞争产品5）市场营销因素调查;产品、价格、促销策略、促销渠道调查。

调查步骤1）确定问题和调查目标2）制定调查计划3）收集信息4）分析信息5）报告结果6市场预测内容：1）需求预测：总需求量、潜在需求量、有效需求量、受市场欢迎的房型、物业档次等。

2）供给预测：未来市场某类物业的供给状况、该类物业的可替代物业(相关物业)的供给情况。

3）价格预测：某类物业未来市场公开价格。

预测方法1)购买者意图调查法：通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及数量来进行分析的方法。

2)销售人员意见综合法：询问销售人员来判断市场需求和企业需求。

3)专家意见法：特尔菲法。

4)时间序列法：简单平均法、移动平均法、指数平滑法。

5)相关分析法：回归分析法、市场因子推演法、模拟法。

7开发项目成本费用构成:1）土地费用2）勘察设计和前期工程费3）房屋开发费：建安工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费4）其他工程费用5）税费6）管理费7）销售费8）财务费用9）不可预见费8财务评估根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的效益和费用，编制预测收益表、现金流量表等财务报表，计算评价指标，观察项目的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力，据以判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。

程序：1)分析和估算开发项目的财务数据：建设规模、总投资、开发成本、销售收入、出租收入、利润、税收等。

2)编制财务基本报表：现金流量表、负债表、利润表、借款还本利息表等。

3)计算财务评价指标：财务净现值、内部收益率、投资回收期、成本利润率等。

评价指标体系1盈利能力指标：成本利润率、财务净现值等。

(静态：投资利润率、成本利润率、投资回收期等。

动态：财务净现值、内部收益率、投资回收期、财务净现值率等。

)2清偿能力指标：贷款偿还期、资产负债率等。

9成本利润率=（总开发价值-总成本）/总成本*100%销售利润率=（总开发价值-总成本）/销售收入*100%投资利润率=年利润总额或平均利润额/项目总投资*100%资本利润率=年利润总额或平均利润额/资本金*100%借款偿还期=借款偿还出现盈余的年份-1+当年没偿还借款额/当年可用于还款收益额投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量资金的时间价值：由于时间发生变化、资金的运动，资金的价值发生变化。

一种为资金投入的增值，一种为放弃即期消费的价值补偿。

现金：某时点上实际发生的资金。

现值：将某时点的现金按一定的贴现率计算到项目期初的资金价值。

贴现率：收益率、回报率、还原利率等。

财务净现值：FNPV，按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的现金量折算到投资活动起始点的现值之和。

基准收益率是投资要求的最低投资报酬率，又称最低要求收益率。

决定基准率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

财务内部收益率：FIRR，项目计算期内，各年累计净现值为零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

10不确定性分析：分析各种不确定因素对项目可能产生的影响，并进而分析可能出现的风险。