浅谈在拆迁过程中拆迁户的心理及“钉子户”分类
拆迁案件经典谈判技巧
拆迁案件谈判技巧古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。
战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。
一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。
常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。
被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。
抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。
形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。
当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。
拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。
他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。
凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。
上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。
但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。
关于拆迁“钉子户”问题的再思考
关于拆迁“钉子户”问题的再思考摘要：随着国家法律的逐步完善，拆迁中的钉子户越来越少，然而在城市化的高速进程中还有许多尚未解决的拆迁问题，如何在以后的拆迁工作中，既不影响城市的快速发展，又公平、公正、公开处理好拆迁中存在的问题成为重要课题，研究“钉子户”问题，对于全面落实科学发展观、促进和谐拆迁仍有着十分重要的现实意义。
关键词：“钉子户”；和谐社会；拆迁一、什么是“钉子户”随着城市化的加速，在征地赔偿问题上，政府、开发商与拆迁户未能达成一致，导致拆迁户不愿意拆迁，成为所谓的“钉子户”。
有效化解“钉子户”问题，要针对成因，注意处理商业利益与公共利益等问题，加强法制建设，强化行政监督，关注民生，促进社会和谐。
从开发商与拆迁户的协商较量，到拆迁户与法院的强制执行较量，到最后当地政府的区长出面“和平解决”，人们都给予相当关注。
究其原因，一是这场“钉子”之争是强势群体与弱势群体之间的冲突，是弱势群体对抗强势群体的鲜活战斗，作为弱势群体的老百姓当然十分关注这场争斗的最终胜利方。
二是在中国城市化进程中，当地政府、开发商在对拆迁户的补偿上存在严重分歧，暴力拆迁、强制拆迁、补偿不到位等现象严重，人民群众强烈不满，民怨较多。
随着中国普法的初见成效，人民群众，特别是弱势群体正逐步运用法律武器保护自己的合法财产，从而引发权与法的较量和冲突。
三是全国媒体的纷纷报道，互联网的信息效应，推波助澜的媒体炒作，加上媒体的一边倒更是引起大众的普遍共鸣，社会各界特别关注“钉子户”维权行动，钉子户就像一颗定时炸弹，成为人们关注的焦点。
二、“钉子户”问题的成因随着城市化的加速，城市的地域性正逐步扩大，新城建设旧城改造是整个城市建设的主要问题。
然而在征地赔偿问题上，政府、开发商与拆迁户却难以达成一致，导致拆迁户不愿意拆迁，成为所谓的“钉子户”，究其原因，主要有以下几个方面。
1.拆迁评估随意性大，政府干预多拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。
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什么是钉子户 拆迁中为何会出现钉子户 ？
拆迁过程中，往往有些人不满意赔偿，不愿意签字、不愿意搬走，从而变成钉子户。
钉子户，用来指代某些由于种种原因没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋。
《现代汉语词典》中的解释是，在城市建设征用土地时，讨价还价，不肯迁走的住户。
除了城市，在城乡土地开发，也可能出现发展商所称谓的“钉子户”。
他们是由于地方政府收地建工厂、政府大楼等，实在的收地价不合理、太少，而不肯迁走的村民。
钉子户的出现主要问题，是物业收购价的合理性“如何取得双赢”。
词典释义
现多用来特指代某些由于种种原因应该搬迁而没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋的所有人。
宪法
目前我国关于财产征收的法律本身存在问题。
我国《宪法》规定，“国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
”《立法法》第八条规定，对非公有财产征收事项只能通过法律。
据此，征收是政府公权力行为，必须是为了公共利益，必须由全国人大或其常委会制定的法律进行规范。
城市房屋拆迁管理条例
《城市房屋拆迁管理条例》把为了公共利益的征收和通过谈判定价的商业开发混为一体，而且作为国务院的行政法规，无权规范财产征收行为，违反《宪法》、《立法法》和《物权法》等上位法，当属非法之法。
土地管理法
其实比拆迁条例更为糟糕的是《土地管理法》，它规定农村土地征为国有的补偿按照该土地“原产值”不超过30倍，而且补偿不能归农民，而是给村集体。
钉子户形成原因
造成“钉子户”的原因复杂多样，其中最重要的原因是产生于补偿和纠纷的解决环节，尤以住户和开发商的矛盾最大，双方都有各自的利益追求和难题，对于住户来说，自愿搬迁如果不能拿到能让自己觉得合适的补偿安置费用，搬迁会吃亏，如果不搬可能会违规，还会面临被强拆的危险；对于开发商而言，强拆会显得不以人为本，但是不拆又会牺牲效益，就在双方都陷人两难的过程中，矛盾激化。
以下分别从拆迁当事人，补偿以及人们的观念等全面分析“钉子户”产生的原因。
( 一) 拆迁当事人分析1 ．被拆迁主体复杂多样房屋拆迁中涉及的被拆迁主体较为复杂，通常除了房屋产权所有人还牵涉到承人，共有人，抵押人，相邻权人和继承人等，尤其在房屋产权即将转移交接的过程中，更为拆迁纠纷添加了一重障碍。
如果不能妥善处置好多方关系，就会使拆迁工作步履维艰。
就用所有权人牵涉到承租人的关系来说，这也是最普遍的例子，因为当今社会城市务工的人员增多，而城市房价又一直居高不下，于是临租房盛行，再因为很多承租人临暂住，仅与房屋出租人形成了口头上的房屋租赁关系，对于这些事实租赁，如果不按照拆迁补偿安置的相关原则和法律规范进行妥善安置，则会滋生双重主体更为复杂的“钉子户”。
2 ．拆迁和裁决主体重叠混乱在2 0 0 9 年8 月人大常委会办公厅就“新拆迁条例”向社会公开征求意见稿之前，我国一直实行行政强制拆迁，在这种制度之下，具有拆迁主体资格的是取得房屋拆迁许可证的单位，主要有三类，一是经批准自行建房的国家机关，企事业单位；二是房地产商；三是城建部门。
…从以上三个拆迁主体可以看出，在拆迁活动许可和执行的过程中，可能会出现自行自拆的现象，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益直接相关，很容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾快速激化。
并且在拆迁争议纠纷发生时拆迁人还承担审判者的身份，因而出现既是运动员又是裁判员的尴尬局面，这种既审又判的双重身份无疑对被拆迁户来说是种不公正的、强势的预警和威胁，也让人民群众对政府机关失去了信任感。
城市改造中“钉子户”现象分析
城市改造中“钉子户”现象分析摘要本文针对城市地产运营中旧城改造所引发的一些社会问题进行探讨,对“钉子户”现象加以深度剖析,来分析我国现行的土地资产运营过程中仍然存在的问题。
关键词旧城改造“钉子户”目前,我国的城市化进程正在大刀阔斧地推进。
而在城市化发展的过程中,其发展方式正在被越来越多的人所关注和重视。
城市不断增大,旧城改造已经成为城市化运营的主要方式。
旧城改造是就建成区以内的老旧城区,加以修复性的改造,来提高城市的容积率、建筑密度,改善城市面貌,提高人民生活水平。
因此,在这个过程中,面临的拆迁安置等问题就越来越突出,“钉子户”现象在全国范围内广泛扩大,已经成为一个广受关注的话题。
一、“钉子户”的含义“钉子户”现象是随着城市化进程加快而出现的,是在拆迁过程中不配合政府的拆迁规划而形成的。
这部分房屋产权主体对其房屋具有完全的所有权,不仅具有土地使用权,而且具有房屋所有权。
从主体来看,他们大多是城市棚户区改造、城市规划和土地运营中的房屋所有者。
这部分“钉子户”现象也是本文中重点讨论的房屋所有者。
二、城市改造中“钉子户”产生的原因分析(一)从经济学中“博弈”分析城市拆迁的两方,一方是房屋的产权所有人,即房主;另一方是拆迁办所代表的政府与房地产商。
在城市改造过程中,双方代表的利益是有博弈关系的。
拆迁办和房屋所有人之间的收益差造成了“钉子户”现象的产生。
由于拆迁办所代表的政府、开发商,在对征收土地开发中的高额收益,与拆迁过程中房屋所有者所获得的低额补偿之间产生了巨大的剪刀差,造成双方意见的高度分歧。
其中,政府获得的不但是开发商高额的利益分配,同时,还有巨大的政绩工程成为拆迁办的工作动力。
被拆迁人的社会地位、经济实力,都是远不可及的。
在面对不合理的补偿情况下,所能做的就是依附于自己的房产。
同时,被拆迁人在较低补偿情况下,不能重新购得相似条件的房产,是目前大部分被拆迁人成为“钉子户”的无奈之举。
(二)从制度分析目前,我国的房屋拆迁制度尚不完善,是造成“钉子户”现象屡见不鲜的主要原因。
拆迁改造期间居民心理疾病分析
拆迁改造期间居民心理疾病分析【摘要】：随着改革开放的不断深入，经济飞快发展，城市改造力度也随之加大，我国进入了城市拆迁快速发展阶段。
拆迁作为一种复杂的社会活动有其经济因素，也有心理因素。
但我们往往只是从经济角度着手分析拆迁问题产生的原因，而忽略了被拆迁者心理疾病的分析，以至引发种种心理问题和社会矛盾。
本文将从居民心理疾病进行分析，在实现拆迁者经济利益，又维护被拆迁者的合法权益的情况下，为社会稳定以及城市建设的顺利进行提供了可供借鉴的方法。
【关键词】：拆迁；心理疾病；合法权益1.绪论家是每个人魂牵梦萦的地方，是人们避风的港湾，是让你真正能觉得温暖自由窝心的归宿。
但是随着经济的飞快发展，人们为了提高土地的利用价值，对原有土地进行二次开发，为城市生态环境、投资环境、居民居住生活条件等方面作出了积极的贡献。
但是由城市房屋拆迁而引起的纠纷(如上访、司法诉讼等) ,近年来已经成为影响国家稳定与社会和谐的重要因素。
拆迁活动牵涉到多种因素的影响，既有经济因素，社会因素，同样也有心理因素。
处于被拆迁的被拆迁户的心态尤其复杂。
他们既有经济上的诉求，更有心理上的诉求。
通过分析拆迁改造期间居民的心理，一方面有助于避免冲突的发生，另一方面也有助于化解拆迁已经产生的冲突，使拆迁工作更加有序地进行。
曾经有这样一个例子，有两家早餐馆，店面装修，饭菜服务，价格，人群，全都一样，可是偏偏就是赢利差距不一样，A就没有B赚的钱多，一天一个心理学家来到A饭馆吃了顿饭，要了一根油条一碗粥，服务员随口问了一句：“先生要鸡蛋？”，心理学家回答不要，第二天他来到另一家餐馆，要了同样的东西，这时服务员问道：“先生要一个鸡蛋，还是两个鸡蛋？”，心理学家顿了一下，说：“一个”，突然他恍然大悟，问题就在这里，A家的服务员问的是：“要不要鸡蛋？”，而B家服务员问的是：“要一个鸡蛋还是两个鸡蛋”，前者将置于选择要还是不要的境地，而后者是将你置于要一个还是两个的境地，给自己的感觉好像是要了，当然很多人都会回答要一个，不管回答要几个，都是要了，没有不要的选项，当然你可以回答不要，这是心理学中的一种重要的从他行为。
城市拆迁过程的被拆迁者心理分析(二)2024
城市拆迁过程的被拆迁者心理分析（二）引言概述：城市拆迁过程中，被拆迁者的心理状态扮演着重要的角色。
他们会面临各种负面情绪和困境，例如焦虑、恐惧、无助等。
本文将对城市拆迁过程中的被拆迁者心理进行分析，探讨其原因和对策。
正文：1. 心理分析之一：失去归属感1.1 被拆迁者失去自己居住的地方所带来的失落感1.2 对新环境不熟悉导致的不安定感1.3 缺乏社交支持和网络的孤独感1.4 对未来生活的不确定性引发的焦虑情绪1.5 对旧址的留恋和回忆的丧失引发的情绪波动2. 心理分析之二：被动接受与无奈情绪2.1 对拆迁政策理解不足和信息不对称导致的被动接受2.2 对政府补偿方案的不满和怨恨2.3 社会地位和经济条件下降带来的自卑感2.4 对拆迁过程中权益受损的无力感2.5 缺乏行动能力和转变能力的挫败感3. 心理分析之三：情绪失控与冲突产生3.1 拆迁过程中的不公平待遇引发的愤怒情绪3.2 社会矛盾和角力关系加剧心理压力3.3 对拆迁方和政府的怀疑和不信任3.4 邻里关系的紧张和冲突加剧心理焦虑3.5 经济上的损失和困境引发的绝望情绪4. 心理分析之四：寻求自我价值和身份的重塑4.1 对于新环境的适应和自我重建挑战4.2 找寻新的社会支持和归属感4.3 基于新环境的自我发展机会和潜力4.4 寻求法律和公正渠道的权益保护4.5 重新定义人生目标和追求内心满足感5. 心理分析之五：心理疏导与康复支持5.1 心理咨询和疏导的必要性和效果5.2 拆迁政策中应当考虑心理支持的重要性5.3 社区康复支持和心理重建的相关资源5.4 建立心理援助网络和平台的必要性5.5 政府和相关部门的职责和责任总结：在城市拆迁过程中，被拆迁者面临着复杂的心理状态。
他们失去了归属感，面对被动接受与无奈情绪，经历了情绪失控与冲突产生，需要寻求自我价值和身份的重塑，并接受心理疏导和康复支持。
通过了解这些心理分析，我们可以为拆迁管理提供有针对性的解决方案，促进被拆迁者的心理健康和社会融入。
拆迁心理学
第一节拆迁户在拆迁中的心理变化过程长期以来，拆迁问题之所以一直成为各方面关注的难题，部分原因来自于它是一项针对人展开的工作。
因此，为促进拆迁工作的顺利进行，不仅要从社会环境等外部特征的视角来探索拆迁过程中的问题，也要从拆迁户内部心理过程的视角进行深层次的研究。
从心理适应的角度来说，拆迁户对房屋的拆迁需要一个较长时间的认同，在拆迁中会经历一个曲折的心理变化过程。
作为动迁工作者，需要了解这点，在此基础上才能有针对性地开展拆迁工作。
一、警觉响应阶段从心理学角度说，客观上已经发生的事情并不都会引起个体的响应，只有对个体构成压力、与个体生活紧密相关的事件才会引起个体强烈的响应。
拆迁对于所有的拆迁户而言无疑是他们生活中重大的应激事件。
从拆迁消息在被拆迁群体中的流传到拆迁公告的正式公布，被拆迁群体的情绪先由个体的潜伏开始逐渐蔓延、相互感染，最终伴随着公告的公示最终爆发，由此产生类似于物理学中的“共鸣”反应，出现群体的警觉状态。
警觉状态下，人在本能上会动员身体的、心理的各种防御系统来保持自身的平衡，于是会出现一系列反常的表现。
某些人会在生理上首先表现出来，如头痛、疲倦、没有胃口和一种普遍性的不舒服。
这与一般人感觉害怕、惊恐的时候一样，可以称为“生理震荡”。
而大多数人会在心理上有所反应，主要特征是对即将来临的拆迁无以适从，表现出恐惧、忧虑和慌张。
一方面他们对拆迁的相关法律、政策不够了解，对自身权利的维护没有把握，不知道应该通过哪些途径去维护自身的利益，对此感到惊慌意乱、手足无措；另一方面对拆迁后的生活比较茫然，原有的生活体系即将被打乱，对于重新开始产生无名的担忧。
具体分析这种情绪产生的原因，我们可以归结为以下三点：1．对失去的恐惧拆迁对于拆迁户而言意味着原有的社会支持系统和原有的生活状态被迫解体。
对于一般人而言，邻里关系是社会支持系统的重要组成部分，无论是从精神上，还是从物质上来说具有很大的帮助。
这种关系的解体，一方面导致其日常生活上信息和情感沟通上的断层，另一方面经济上的临时性援助也可能造成极大的影响。
征地拆迁过程中农民的思想状况分析
征地拆迁过程中农民的思想状况分析征地拆迁过程中农民的思想状况分析征地拆迁是服务和支持项目建设，加快推进县域经济工业化、城镇化步伐的重要基础性工作。
但在实际征地拆迁过程中，往往矛盾层出不穷，信访量居高不下，农民与政府极易形成对抗关系。
为了获得农民的支持，化解征地拆迁难题，稳步推进征地拆迁工作，就必须了解农民的所思、所想、所盼、所忧。
为此，斗湖堤镇征地拆迁专班对辖区内的7个村、场进行了调查。
一、被征地农民的普遍心理与行为特点经过走访调查，我们发现被征地农民主要存在以下几种心理：一是老住户的排斥心理。
他们认为本组的土地是其父辈的祖业，凝结了父辈和自己改天换地的辛勤劳动，现在土地被征用，不能让第一轮承包以后迁入的农户分一样多的钱，给迁入户分不分、分多少应由他们说了算。
二是田多户存在土地私有心理。
他们认为既然实施了土地二轮延包并颁发了经营权证，确权颁证的土地就归我私人所有，其补偿款应该征谁补谁。
三是补偿价格上的攀比心理。
农民往往通过电视、网络，或者其它地区被征地拆迁的亲戚朋友了解补偿价格，并且不区分情况简单对比，如果价格偏低就觉得不合理、太吃亏。
四是对未来生活的恐惧心理。
土地是农民最基本的保障，是农民的衣食饭碗，尤其是老年人对土地和房屋有着血浓于水的感情，凝结着他们的毕生心血，虽然给予了安置补偿，但不少农民处于有房无钱、有钱无房的尴尬境地，不少农民谈及未来无不黯然神伤，对今后生活举棋不定，认为土地没了、房屋没了，成了居无定所，无田可耕、无业可做、无岗可上的游离于城市边缘的“三无”农民。
五是对土地征用款分配不公的担忧心理。
农村集体土地补偿款的分配，始终是农村矛盾的焦点、漩涡。
农民从自身出发，往往要求一次性分光土地款，并以补偿款入袋为安，毕竟农民还很穷，结婚、还贷、子女教育等还需要大量投入。
六是解决问题方式上的吵闹心理。
他们总认为在征地拆迁中涉及自己利益的事，“不闹不解决，小闹小解决，大闹大解决”，难以静下心来解决问题。
试论城市拆迁中的“钉子户”问题研究
试论城市拆迁中的“钉子户”问题研究试论城市拆迁中的“钉子户”问题研究论文摘要：随着城市化进程的加快，城市的地域性正逐步扩大，新城建设旧城改造是整个城市建设的主要问题。
然而在征地赔偿问题上，政府、开发商与拆迁户却难以达成一致。
导致拆迁户不愿意拆迁，成为所谓的“钉子户”。
本文针对“钉子户”问题产生的原因，以提供一些建议和对策。
论文关键词：“钉子户”;政府管理;和谐拆迁一、钉子户”事件及其影响从重庆“最牛钉子户“到深圳“最贵钉子户”事件，再到最近的长沙“最牛钉子户”事件，近几年时间内，“钉子户”这个字眼频繁的出现在各大媒体的报道中。
随着“钉子户”系列事件的不断升温，媒体和人们越来越关注。
二、“钉子户”问题形成的原因(一)拆迁评估随意性大，政府干预过多拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。
有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害被拆迁人的合法权益。
(二)赔偿过低，拆迁户安置无房城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，而拆迁方给予的补偿标准往往过低，或者不履行协议，被拆迁居民又大多是收入不高的中低收入家庭，拆迁后选择购房范围多为普通商品房、经济适用房或二手房。
再加上政府部门建设规划不合理，一些城市房地产市场中低价位的商品房、经济适用房供应不足，房子一旦被强拆很容易引发社会冲突。
(三)腐朽拆迁现象严重现在全国蔓延开来的暴力拆迁使强制成为习惯、违法成为平常，这实际上是开发商与腐朽分子大规模实施的刑法意义上的危害社会的犯罪行为，但可怕的是，刑法在这一领域的调整功能几近丧失。
(四)借着善意的旗帜，搞霸王拆迁拆迁问题的核心是平等协商，但是在拆迁过程中，往往是开发商打着公益事业的旗帜以，“整体利益”迫使拆迁户无条件服从，同时，在补偿问题上一般是开发商“一口价”，没有商量的余地，拆迁户只能被动挨打，丝毫没有平等协商的权力。
房屋拆迁谈判技巧(共3篇)
篇一：房子拆迁需要掌握的谈判技巧回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。
回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。
只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。
也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。
著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。
他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。
每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。
只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。
2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行;3、拆迁谈判周期比较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议;4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判;5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。
二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。
因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。
笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。
3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。
4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。
三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。
说“钉子户”
说“钉子户”说起钉子户，首先浮现在人们脑海里的可能是孤零零地耸立在废墟中的一栋房子。
这正是“钉子户”最初的语义渊源。
钉子户，本指拆迁中应该搬迁、由于种种原因没有迁走却又身处闹市或开发区域的房屋。
这些年来，大拆迁成为国内很多城市发展中的普遍现象。
随着经济的发展，老居民区的存在和新城区的开发之间出现了不可避免的矛盾，其中一部分人因为各种原因不愿搬迁，他们的老房子也因此在周围势不可挡的开发过程中变得突兀起来，像一枚钉子一样很难挪走，于是他们就成为了“钉子户”。
例如：（1）由于拆迁政策的公开化、透明化，所有拆迁户的补偿情况都将上墙公示，即使拆迁公司想多给“钉子户”一些补偿款，迫于法规和各项拆迁政策的压力也不能给。
（《大江晚报》2010年09月16日）（2）在北京市朝阳区曙光西路，因房屋未拆，新修的市政干道在此处被迫“瘦身”，一条双向8车道的马路，在这里只剩下2条车道，而这片房屋就像一个孤岛矗立在十字路口。
被网友称为“北京最牛钉子户”。
（百度百科）从命名的角度看，“钉子户”采取的是比喻式的命名方式。
从表层形象看，执意不迁、坚持抵抗的住户在拆迁后的废墟中矗立，像钉子一样突兀；从深层含义看，对于开发商来说，这些坚持驻守原地不肯迁走的人就像钉在墙上的钉子一样，难以处理。
汉语中早有“碰钉子”一说，意即办事遭到拒绝。
拆迁户拒绝搬走，对于开发商来说，无疑是“碰了钉子”。
所以，想方设法让顽固的住户搬走，又叫做“拔钉子”。
（3）“钉子”被拔，却让人高兴不起来。
用房主老徐的话说，“因为这个房子，我守了4年，因为这个房子，我成了拆迁户。
”（《半岛晨报》2010年12月22日）（4）“要看到拆迁只有快慢之别，没有积极户与‘钉子户’之分。
如果把群众看成‘钉子’，用拔‘钉子’的心态对待群众，那么拔掉的‘钉子’还是‘钉子’，矛盾甚至是对抗永远不会消失……”在支持服务颐和园项目指挥部，运河区委书记田金昌的这段话深深印在每一名工作人员心中。
拆迁人的心理战术(二)
拆迁人的心理战术（二）引言概述：本文讨论了拆迁人在拆迁过程中运用的心理战术。
拆迁人通过运用各种心理策略和技巧，旨在影响被拆迁人的心理状态，从而达到拆迁的目的。
本文将重点探讨拆迁人在心理战中采取的五大战术。
正文：一、情感操控战术1. 虚张声势: 通过放大拆迁的威胁和后果，制造被拆迁人的恐慌心理。
2. 同情诱导: 利用被拆迁人的痛苦和困难，激发其他人的同情心，从而获得舆论支持。
3. 心理指导: 运用心理建设性的言辞和行为，指导被拆迁人积极面对拆迁。
4. 分化瓦解: 通过拉拢一部分被拆迁人，实现它们之间的分化，削弱抵抗力。
5. 突然袭击: 在被拆迁人没有准备的情况下，通过突然袭击的方式实施拆迁，制造被拆迁人的恐慌。
二、信息掌控战术1. 不透明信息: 尽量隐藏信息，不主动提供相关资讯，以控制被拆迁人的思维。
2. 谣言传播: 故意传播虚假信息，制造混乱和失去信心。
3. 信息不对等: 拆迁人通过掌握更多的信息，增加对被拆迁人的控制力。
4. 信息替代: 故意提供与实际情况不符的信息，使被拆迁人迷惑，放弃抵抗。
5. 欺骗手段: 利用谎言和承诺，让被拆迁人产生侥幸心理，从而被动接受拆迁安排。
三、心理压力战术1. 社会压力: 利用社会关系和网络施加压力，使被拆迁人在社会上处于不利地位。
2. 歧视辱骂: 在言辞和行为上对被拆迁人进行歧视和辱骂，损害其尊严和自尊心。
3. 经济压力: 通过资金暂停或减少来增加被拆迁人的经济压力，迫使其放弃抵抗。
4. 法律压力: 以法律手段威胁和恐吓被拆迁人，让其感到无力抵抗。
5. 恐吓和恐惧: 通过威胁、恐吓和恐惧的手段，制造被拆迁人的心理压力。
四、舆论操作战术1. 冷水浇灌: 在媒体上发布负面消息或谴责，瓦解被拆迁人的舆论支持。
2. 美化拆迁: 利用媒体宣传拆迁项目的正面效果，降低被拆迁人的反对声音。
3. 舆论引导: 通过有选择性地发布信息，引导公众舆论对拆迁一方的支持。
4. 舆论混淆: 利用个别被拆迁人的负面行为，混淆整体拆迁问题，转嫁责任。
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==钉子户谈判技巧钉子户谈判技巧默认分类 201X-04-23 21:09:02 阅读15 评论0 字号：大中小订阅最近，博主应邀参加市政府同某区政府的拆迁谈判，几个回合谈判经历，深感被拆迁人的地位弱势和强权攻势的无赖，偶然间，在网上看到这篇文章觉得对城市旧城改造拆迁谈判很有帮助，鄙人不敢独享，特转帖，希望大家看后有所帮助。
钉子户的谈判技巧<<宪法》以及新颁布的《物权法》都有明确规定，公民合法的私有财产不容侵犯，未经所有人允许，不受任何权利以及任何形式的侵害，首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。
形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。
当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户，一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。
拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。
他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。
凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。
上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。
城市拆迁过程的被拆迁者心理分析(一)2024
城市拆迁过程的被拆迁者心理分析（一）引言概述：城市拆迁是控制房地产开发和城市更新的一种常见手段，然而，对于拆迁者来说，这个过程可能是一场心理上的煎熬和挑战。
本文通过分析城市拆迁过程中被拆迁者的心理状态，旨在深入了解他们的抗争和适应过程，为相关政策的制定提供参考。
1. 被拆迁者的初始心理反应a. 感受到的冲击和不安全感b. 对未来的恐惧和焦虑c. 对失去家园的哀悼与失落感d. 无力感和挫败感e. 被剥夺了参与决策的权利2. 心理抗争和适应阶段a. 愤怒与抵抗的表现b. 通过法律途径维权c. 寻求社会支持和组织抗争d. 渐渐调整心态和接受现实e. 寻找新的生活空间和希望3. 心理健康问题的出现a. 抑郁和焦虑症状的加重b. 自尊心和自我认同的崩溃c. 人际关系的破裂和孤立感d. 生活方式和行为改变的必要性e. 心理咨询和支持的需求和资源4. 政府和相关机构的角色和责任a. 提供及时和充分的信息b. 置身于被拆迁者的角度思考问题c. 与被拆迁者进行有效沟通和协商d. 提供妥善安置和补偿方案e. 关注心理健康问题并提供支持5. 对城市拆迁政策的建议a. 加强政策制定前的调查和评估工作b. 强化法律保障和监督机制c. 提高透明度和参与度d. 优化咨询和帮助资源的分配e. 重视被拆迁者的心理健康问题总结：城市拆迁过程对被拆迁者的心理状态产生了显著的影响。
从初始的反应到心理抗争与适应，再到可能出现的心理健康问题，本文对被拆迁者的心理分析进行了全面的解析。
政府和相关机构应承担起责任，为被拆迁者提供充分的信息、支持和咨询资源，为城市拆迁政策的制定和实施提供改进建议，以促进被拆迁者的心理健康和社会适应。
土地征用中“钉子户现象”的经济学分析
土地征用中“钉子户现象”的经济学分析本文从征地一方与被征地一方之间的博弈角度进行分析，着重分析了被征土地的资产专用性、征地双方的机会主义、征地方对征地剩余的追求和被征地方对征地补偿的期望，并结合委托代理问题对征地进行分析，阐述了征地过程中“钉子户”出现的原因，最后给出这一现象研究的新思路和解决方法。
关键词：征地契约博弈征地成本征地收益上世纪80年代、1992年前后和2003年前后，我国先后兴起了三次征地浪潮，全国各地数以千计的开发区、工业园占用了大面积的耕地。
据资料显示，1987年至2001年，全国非农建设占用耕地3394.6万亩，其中70％以上是征地，这意味着至少有2276万亩耕地由原来的集体所有制变成了国家所有。
截至2004年底，全国开发区占地3.54万平方公里以上，已经超过现有城市建设用地总量，圈占的耕地有43％闲置，其中有相当一部分属于未批先用、非法占用。
这种盲目设立和扩建名目繁多的开发区造成大量圈占耕地和违法出让、转让国有土地，甚至严重损害农民和国家利益的现象，被舆论称为“新圈地运动”。
“钉子户”，是对在与征地方议价过程中不轻易妥协，并运用国家法律针对自身未来收益与征地方的征地补偿意见不统一进行抗争，导致拆迁工作和建设规划无法顺利进行的一部分被征地者的称谓。
“钉子户”产生的经济学分析（一）征地价格与被征地者的矛盾征地方的出价不能满足所有被征地者，导致“钉子户”的出现。
1.被征土地的资产专用性。
资产专用性在合约分析中有着特殊的意义，不同资产的性质影响合约安排的效率。
当一种资产具有较高的转移成本，且只能在特殊交易中才能存在特殊收益时，这种资产就具有了某种专用性。
威廉姆森指出资产专用性是在不牺牲生产价值的条件下，资产由不同使用者可用于不同用途的程度。
他认为，只有在不完备的缔约条件下，资产专用的组织分支才能显现出来。
资产专用性条件的主要含义在于：对于新古典交易而言，当事人的确定无关紧要，对于维持长期的、有大量投资的交易而言，当事人的确定至关重要。
拆迁改造期间居民心理疾病分析(一)2024
拆迁改造期间居民心理疾病分析（一）引言概述：拆迁改造是现代城市建设中不可避免的一环，然而，这一过程可能会对居民的心理产生一定的影响。
本文将探讨拆迁改造期间居民心理疾病的分析，以期提供对相关问题的深入了解和应对措施。
正文：1. 精神紧张和焦虑- 拆迁改造期间，居民往往面临出现失去家园的担忧，这会导致精神紧张和焦虑。
- 拆迁政策的变动和信息不透明性也会加剧居民的焦虑感。
- 缺乏切实有效的沟通和解释，会使居民内心的紧张感进一步加剧。
2. 抑郁情绪和绝望感- 在拆迁改造过程中，居民可能面临着失去社交网络、邻里关系断裂等问题，导致抑郁情绪和绝望感的产生。
- 忧虑未来安置条件和生活质量的不确定性，也会使居民感到绝望。
- 拆迁改造过程中的长时间等待和延迟可能进一步加重居民的抑郁情绪。
3. 自尊心和自我认同的缺失- 拆迁改造过程中，居民被强制离开熟悉的居住环境，失去了自我身份的基础，这会导致自尊心和自我认同的缺失。
- 对于老年人和弱势群体来说，他们可能面临着失去社会地位和被边缘化的风险，影响他们的自尊心。
- 缺乏对受影响群体的关心和支持，会进一步加剧居民的自尊心问题。
4.社区凝聚力的瓦解- 拆迁改造过程中，居民被迫分散到新的住所，原有的社区凝聚力面临瓦解的风险。
- 社区凝聚力的减弱使居民之间的相互关系变得薄弱，进而影响他们的社交和支持系统。
- 此外，拆迁改造所带来的恐惧和焦虑，可能导致居民之间的矛盾和争执，加重社区凝聚力的瓦解。
5. 应对策略和支持- 提供充分的信息、透明公正的政策、有效的沟通和解释，可以减轻居民的心理压力。
- 心理咨询和支持服务对于居民的心理恢复和调适非常重要。
- 社区组织应加强社区凝聚力的建设，提供相应的社会支持和资源。
总结：拆迁改造期间，居民心理疾病的发生不可忽视。
精神紧张和焦虑、抑郁情绪和绝望感、自尊心和自我认同的缺失、社区凝聚力的瓦解等问题都需要引起关注。
为了缓解居民的心理困扰，提供充分的信息和支持至关重要。
拆迁户谈判技巧
拆迁户谈判技巧【篇一：如何进行拆迁谈判拆迁组内部人员谈判技巧】发表于 2009-7-25 09:22 |只看该作者给你看个反面教材可能对你有帮助拆迁组内部人员谈判技巧古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。
战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。
一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。
常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。
被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。
抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。
形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。
当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。
拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。
他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。
凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。
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浅谈在拆迁过程中拆迁户的心理及“钉子户”分类这些年来，大拆迁是全国许多城市的普遍现象。
“钉子户”之所以成为钉子户，一般是因为拆迁补偿不多，老百姓要从开发商那里取得更多的利益。
钉子户现象在中国越来越严重，其中牵涉很多复杂问题。
近年来，全国土地交易市场十分活跃，土地供应也逐渐增多，在拆迁过程中面临的难度也是越来越大，因此妥善处理好“钉子户”问题也是十分必要的。
近几年我国出现几起典型“钉子户”事件：
一、“北京最牛钉子户”
在北京市朝阳区曙光西路，因房屋未拆，新修的市政干道在此处被迫“瘦身”，一条双向8车道的马路，在这里只剩下2条车道，而这片房屋就像一个孤岛矗立在十字路口。
被网友称为“北京最牛钉子户”。
二、西安最牛“钉子户”丈八西路断头8年
一间半塌的瓦房和一幢破旧的小二楼，横在高新区丈八西路上，成为电视塔直通西三环的唯一阻点。
有网友称它为西安最牛“钉子户”，也有人把丈八西路称为“肠梗阻路”。
这段路让周围住户头疼，高新区有关部门也知道这幢小二楼。
但8年了，至今未解决。
三、重庆九龙坡：坚守
2007年3月初，网上开始流传《史上最牛的钉子户》的图片：一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟，重庆网友将其命名为“史上最牛钉子户”。
四、砖块与燃烧瓶对峙
为守住老房，张安房从朋友处借来一只藏獒，又去市场上买来七条狗。
其中四条，取名为“保保”、“卫卫”、“家家”、“园园”。
每当有陌生人靠近老屋，院内的狗就从四面八方蹿出，狂吠不止。
每个月买的狗粮要花一千多，那是张安房一个月的收入。
他觉得值。
自打养了狗，陌生人不敢靠近张家。
张安房还买来摄像头，装在四个方位，以
便日后取证。
五、浙温岭最牛钉子户房屋被拆
2012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道上，四间楼房巍然矗立在路中间，其中两间还住着居民。
尽管路还没有正式开通，但是有一些车辆经过，都得绕着房子通行。
据附近居民称，住户因补贴的钱未能达到他们的要求，没有签署拆迁同意书。
浙江钉子户#2012年11月30日,浙江温岭最牛钉子户现场,罗保根与政府达成拆迁协议后,政府连夜雇佣搬家公司搬离罗保根家的物件。
搬家公司一边搬东西的同时,拆迁人员也从楼顶开始一层一层往下拆。
伴随着土地市场的活跃，拆迁过程中的“钉子户”也逐渐增多，花样也是五花八门，以上这五个例为典型。
社会在进步，人的素质在不断提升，我们要尽可能的减少“钉子户”的出现，把拆迁作为是为老百姓服务的一项工作，做到“以人为本”，尽可能做到让老百姓满
意，但又不能完全忍让哪些刁蛮无理的“钉子户”。
那我们就要充分了解被拆迁户面对拆迁时是怎样一种心理状态，才能更好地预防“钉子户”的出现。
古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。
战役的双方，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。
一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。
常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。
对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。
抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：
一、如意心理
这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。
形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。
当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。
拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理
当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧
心理状态。
他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。
凡事总是斤斤计较举棋不定。
三、消极心理
有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、蛮缠心理
当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为蛮缠和要挟行为。
上述消极心理和蛮缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。
基于上述拆迁户面对拆迁时所产生的心理，对产生的“钉子户”进行了分类：
1、漫天要价型：漫步经历，把拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。
翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规、这类人中，地痞、流氓、无业人员、刑满居多。
“一般武来”
2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。
他们以利润为目
的。
当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。
他们会见好就收，只要达到目的。
“一般文来”
3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。
以下岗工人、回城知青、困难人员为主。
他们的生活磨练太多，以至于不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还结余多少生活费。
他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道消息，他们信奉只有自己才能保护自己。
综上所述，在拆迁过程中的“钉子户”真是五花八门，招数也是换着花样使出，拆迁的难度也是可想而知，但是我们要是深入了解他们的心理，知他们所想，对症下药，才能把拆迁工作做到最好。