扬州市房地产市场调查报告

扬州市房地产市场调查报告

一、扬州市房地产发展的经济背景

1．城市土地和人口状况

扬州市土地面积6634平方公里，其中市区980平方公里（2001年前市区不包括邗江区，土地面积仅为148平方公里）。

2003年末，全市户籍人口453.61万人，比2002年增加1.39万人，增长0.3%，全市人口密度683.8人/平方公里。其中，市区户籍人口为112.52万人，比2002年增加1.75万人，增长1.6%，人口密度为1125人/平方公里。2003年，全市外来人口14.04万人，占全市户籍人口的3%，其中市区外来人口10.32万人，是市区户籍人口的9.17%，外来人口的比例相对较小。2004年，扬州全市户籍人口为454.39万人，比上年增加了0.78万人，增长0.17%。（2004年为快报数据，下同）

2003年，扬州全市地均产值975万元/平方公里，在江苏省长三角地区8个城市中最低。但其市区地均产值比较高，达3063万元/平方公里，高于苏州市区同期地均产值，这说明其城乡经济发展的差异程度还比较大。根据初步统计，2004年扬州全市地均产值为1188万元/平方公里，同比增长了21.77%。

2．宏观经济的基本发展情况

过去由于交通不便利等原因，扬州经济的发展速度一直比较平缓，1995~2002年，扬州市国内生产总值年均增幅为9.33%，相比江苏省其他主要城市，发展速度显然缓慢一些。2003年起，扬州市国民经济开始出现快速增长的势头，全年国内生产总值为647.22亿元，同比增长15.8%。2004年，扬州市国内生产总值为788.13亿元，同比增长21.77%。

2004年，扬州市第一产业增加值为79.79亿元，增长6.4%，占全市国内生产总值比重的10.1%；第二产业的增长速度是同期三次产业中最快的，全年增加值为419.87亿元，同比增长26.99%，占全市国内生产总值53.3%；第三产业发展则相对比较平稳，当年增加值288.47亿元，同比增长17.66%，2000~2004年5年间的年均增幅为12.87%。

2003年，扬州市人均GDP为14300元，同比增加15.62%。2004年人均

GDP达17345元，同比增长21.29%。

虽然2003年和2004年扬州市国民经济增长速度明显加快，但与同期长三角地区其他城市相比，其经济发展仍处于比较落后的位置，其中2004年人均GDP指标比仅一江之隔的镇江还低40.61%。

表一1995~2004年扬州市国民经济增长情况单位：亿元、%

资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）

资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）

2002~2003年，扬州市固定资产投资的力度明显加大，2002年投资额为180.12亿元，比上年增长25%；2003年投资额为247.01亿元，较2002年又增长37.14%，增长幅度创近10年来新高。其中，房地产开发投资的快速增长，对全市固定资产投资增速的加快有很大的拉动作用。2002年，全市房地产开发投资额为26.19亿元，增长45.66%；2003年达43.8亿元，增长67.24%，占同期全社会固定资产总额17.73%，所占比重较2002年上升3.2个百分点。

根据初步统计，2004年全市固定资产投资完成330.05亿元，增长33.62%，继续保持较高的增长态势。

资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）

3．城市建设发展现状

2002年，扬州全市基本建设投资力度开始加大，全年投资额为63.68亿元，增长52.59%；2003年达75.5亿元，同比增长18.2%，占当年全社会固定资产投资的31%。从城市道路状况来看，2003年，扬州全市道路长度为1221公里，比上年增长14.59%，道路面积1539万平方米，同比增加13.29%；其中市区道路长度和面积分别增长29.85%和12.59%。同期全市人均道路面积为10.16平方米，其中市区人均道路面积9.79平方米；全市路网密度为0.98公里/平方公里，市区为0.57公里/平方公里。由此可见，市区道路状况改善的同时，郊区道路状况也有很大提高。城市道路正不断向外围扩张，不但有利于提高郊区经济的发展速度，而且为房地产投资增加了许多亮点，市区外围土地增值潜力不断提高，更具有开发价值。但市区路网密度仍较低，需进一步改善。

2004年，扬州市基本建设投资达到94.77亿元，同比增长25.54%。当年的交通运输基础设施建设方面有了很大突破，首先，上半年铁路的开通，彻底结束了扬州无铁路交通的历史，使扬州连接其他城市的路变得畅通了很多；其次，上半年城市建设和环境综合整治完成投资26亿元，改造道路19条，约45公里，进一步完善了城市公共设施；再者，总投资近60个亿的润扬大桥将在2005年上半年全线竣工，使得公路运输不再需要摆渡过长江或绕道南京，可以直接从镇江抵达扬州，这将大大加快扬州未来国民经济发展的脚步。

资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）

4．人民生活水平

2003年，扬州市城镇居民人均可支配收入8705元，同比增长超过10%；城乡居民人均储蓄余额（按全市户籍人口计算）为9901元，比上年增加1535元，增长18.35%。同期城镇居民人均消费支出5910元，比上年微增6%，占同期可支配收入67.9%。其中，食品类消费和居住消费支出分别占消费支出的40%和10%。

根据快报数据显示，2004年扬州城镇居民人均可支配收入为9851元，增长13.2%；城乡居民人均储蓄余额11506元，增长16.2%；人均消费支出为6509元，增长10.1%。虽然收入及支出水平比上年明显有所提高，但从目前整个长三角地区来看，扬州城市居民的收入水平还比较低，在当年长三角地区16个城市中仅高于泰州，比同期长三角地区城市居民平均收入低25%。

从目前城市居民居住水平来看，2004年扬州市居民人均住房建筑面积为22.38平方米，比2003年增加4.1%。就居住面积来说，目前当地居民居住水平还比较差。

资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）

二、扬州市房地产市场发展状况

1．房地产开发投资情况

随着近几年扬州城市建设发展的提速，房地产开发投资方面的投入也开始不断加强。2002年，扬州市房地产开发投资26.19亿元，同比上升45.66%，2003年比2002年再增长67.24%，投资额达到43.8亿元。

根据统计部门的快报数据显示，2004年扬州市的房地产开发投资继续保持高增长态势，当年全市房地产开发投资额为63.98亿元，增长46.02%，其中住宅投资额48.4亿元，增长60.48%。当年市区完成房地产开发投资额35.16亿元，同比增长33.3%，市区商品住宅投资为29.78亿元。

同时我们还看到，在近几年的房地产开发投资额中，商业用房的投资额扶摇直上。从2001年时投资额不到2.5亿元，到2004年时已达到12.8亿元，四年