深圳某小区物业管理方案(1)

深圳某小区物业管理方案

**管理（深圳）有限公司受深圳****发展有限公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。

一、概况

座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。

小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。

二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法

<1>组织架构、人员编制

占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写

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字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下：

A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助

理员4人，财务3人。

B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22

人（含花工2人）；炊事员4人。

以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。

C、组织架构、人员编制网络图

<2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）

A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管

理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的

管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。

B、管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术职称，持有

物业管理上岗证书。爱岗敬业，责任心强，有较强的管理、组

织协调能力。

C、助理主任：大专以上文化程度，具有一定的组织、协调能力，

经物业管理培训合格上岗。

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D、助理员（采购主管）：大专以上文化程度，30岁以下，具有房

地产或建筑工程或机电设备专业知识，会操作电脑者优先。经

物业管理培训合格上岗。

E、财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上职称或会计

证书和会计电算化证书齐备，两年以上财会工作经历，会电脑

操作，懂广东话者优先。

F、保安员：高中以上文化，男性，30岁以下，身高一米七五以上，

相貌端庄，身体健康，有军队生活经历者优先。班长和军训教

员在部队任班长以上职务，经岗前培训合格上岗。

G、维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，持有特殊

工种操作证书，三年以上实际工作经历。弱电工应懂低压间的

供电、自动、联动工作原理，并具备排除各种故障的能力，消

防设备系统的专业专职人员必须全面懂得消防设备系统原理

和排除故障的能力。，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，

懂维修安装技术，班长具备技师职称，具有一定的组织协调能

力。

H、清洁绿化工：初中以上文化，30岁以下，以女性为主，品貌良

好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。班长

须高中以上文化，有两年以上专业工作经验，组织纪律性强，

具备一定的管理

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能力。

三、管理规章制度和管理服务内容

A、管理规章制度

各项管理规章制度均以ISO9002质量体系为蓝本，可结合自身特点进行增删和完善。主要体系有：

人事工作手册；办公室工作手册；

管理处工作手册；清洁绿化手册；

安全保卫手册；维修工作手册；

设备工作手册，工程规章制度手册；

消防工作手册；各类质量记录和表格。4

B、物业管理服务内容

物业的接管和验收

入伙

保安服务

大堂

道口

停车库

巡逻

监控、消防中心

维修服务

住宅部分

公共部分

日常房屋管理服务

装修

搬运物品

来访

投诉

清洁绿化服务

清洁

绿化

社区文化活动5

四、管理服务分项标准和内容、措施

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五、管理处物资装备配备方案

根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预算）如下：

A、行政办公设备和办公用品137840元；

B、保安装备、用品103800元；

C、清洁、绿化工具用品77340元；

D、维修工具用品66665元；

E、员工食堂设备用品110860元；

F、员工宿舍用品104980元。

以上费用合计524145元。

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管理处办公室设备、用品装备购置计划（预算）表

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保安装备购置计划（预算）表

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清洁、绿化装备购置计划（预算）表

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维修工具、用品装备购置计划（预算）表

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员工食堂用品装备购置计划（预算）表

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员工宿舍用品装备购置计划（预算）表6

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六、物业管理用房设想

物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做如下设想：〈一〉管理处办公室（应选在较为明显、方便业主的位置，

具有办公室与财务室相隔离措施）

〈二〉员工会议室（带卫生间功能）

〈三〉员工娱乐室（带卫生间功能）

〈四〉员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）

〈五〉员工宿舍

A、助理主任以上为单间，带卫生间功能，面积在15平

方米以上；

B、助理员、财务：分男女员工，2-4人一间，带卫生间