房地产信托投资基金精

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我国内地发展房地产投资信托基金的障碍及对策分析

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投资回报降低投资风险
、
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备证券性质用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信
。
一
6 提供税收优惠。吸引投资者投资 R E I T s 的另
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目前我国尚未建立
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凭证或股票的方式募集公众资金
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可以进行不同的房地产种类区位经营方式等组合投资也
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可以在规定范围内从事公债股票等有价证券投资不仅有
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其理论和相关的政策制定亟待进
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步完善以确保在今后很
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转让的方式进行变现故持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

房地产投资信托基金

房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。

房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。

1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。

它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。

REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。

作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。

2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。

基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。

投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。

REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。

资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。

这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。

投资者可以获得资本增益和租金收益。

这种方式下，REITs主要面向个人投资者。

运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。

REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。

3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。

REITS房地产信托投资基金

目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。

目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。

美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。

最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。

1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。

美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。

从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。

亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。

REITs基本运营模式

一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。

从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。

通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。

REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。

REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。

在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。

作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。

因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。

一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。

简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。

混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。

大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。

由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。

它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。

每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。

房地产投资信托基金(REITs)财务顾问合同范本

房地产投资信托基金（REITs）财务顾问合同范本甲方（委托方）：_____________________乙方（受托方）：_____________________鉴于甲方是一家专注于房地产投资的信托基金，需要专业的财务顾问服务来优化其投资组合和财务策略，乙方作为一家具有专业资质的财务顾问公司，同意向甲方提供相关服务。

双方本着平等、自愿、互利的原则，就财务顾问服务事宜达成如下合同条款：### 第一条服务内容1. 乙方将为甲方提供以下财务顾问服务：- 投资组合分析与优化建议；- 市场趋势分析与投资策略建议；- 财务报表审计与风险评估；- 税务规划与合规性咨询；- 其他经双方协商一致的财务顾问服务。

### 第二条服务期限服务期限自本合同签订之日起至______年______月______日止。

### 第三条服务费用1. 甲方应按照以下标准向乙方支付服务费用：- 基础服务费：______元/年；- 投资组合优化建议费：按优化后投资收益的______%收取；- 其他服务费用：根据具体服务内容另行协商确定。

### 第四条支付方式甲方应于本合同签订之日起______个工作日内支付首期服务费，后续服务费用按季度支付，每季度的第一个工作日前支付。

### 第五条保密条款1. 双方应对在合同履行过程中知悉的对方商业秘密、财务信息等保密，未经对方书面同意，不得向第三方披露。

2. 保密义务在本合同终止后继续有效。

### 第六条违约责任1. 如一方违反合同约定，应承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。

2. 若因不可抗力导致合同无法履行，双方均不承担违约责任。

### 第七条合同变更与解除1. 本合同一经签订，未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除。

2. 双方可协商一致变更或解除本合同。

### 第八条争议解决合同履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过协商解决；协商不成时，提交甲方所在地人民法院通过诉讼方式解决。

### 第九条其他1. 本合同的解释、效力及争议的解决，均适用中华人民共和国法律。

房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势

房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势房地产市场一直以来都是一个充满机遇和挑战的领域。

对于投资者而言，如何在房地产市场中找到适合的投资机会，并实现稳定的回报是一个重要的问题。

在这个背景下，房地产信托作为一种新兴的投资方式逐渐受到人们的关注。

本文将介绍房地产信托在房地产投资中的作用和优势。

一、房地产信托的定义和基本原理房地产信托是指由信托公司作为受托人，通过募集资金并发行信托产品，在合规监管下投资于房地产项目的一种金融工具。

房地产信托的基本原理是通过信托公司的专业管理和投资能力，实现投资者对房地产项目的间接持有和收益分配。

二、房地产信托在房地产投资中的作用1. 分散风险：房地产投资往往需要巨额的资金投入，涉及到较高的风险。

而通过房地产信托，投资者可以通过购买信托产品，间接参与多个房地产项目的投资，从而实现风险的分散。

2. 专业管理：房地产信托产品由信托公司进行专业的管理和运作，投资者无需直接参与项目的日常管理和监督，节省了投资者的时间和精力。

3. 灵活流动性：相比于直接购买房地产物业，房地产信托产品具有更高的流动性。

投资者可以根据自身的需要，在当期满后选择继续持有或者退出投资。

三、房地产信托在房地产投资中的优势1. 高收益：房地产信托作为一种金融工具，通常具有较高的收益水平。

由于信托公司的专业管理和运作能力，可以有效提升房地产项目的盈利能力，并将收益分配给投资者。

2. 降低门槛：相比于直接购买房地产物业，房地产信托的投资门槛较低。

投资者可以通过购买较低金额的信托产品，参与到房地产投资中，享受房地产市场的回报。

3. 长期稳定性：房地产信托通常以长期持有为目标，投资期限较长。

对于那些追求长期稳定回报的投资者而言，房地产信托是一个比较理想的选择。

四、房地产信托的应用和发展前景目前，房地产信托在中国的应用仍处于起步阶段，但已经取得了初步成效。

越来越多的投资者开始关注并选择通过购买房地产信托产品来参与房地产投资。

24185628_2020_亚洲房地产投资信托基金(REITs)_研究报告

2020亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，除2020年外，年均保持20%的增幅，总市值达2814亿美元。

文 / 戴德梁行中国房地产业协会戴德梁行与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。

本期报告介绍了2020年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施REITs市场，以及新加坡丰树物流信托的案例。

本文就亚洲各地区REITs市场发展及表现情况进行解读。

亚洲REITs市场概览相比于美国，亚洲REITs市场起步较晚，直到2001年，日本首支REITs才正式发行上市。

但亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，除2020年外，年均保持20%的增幅。

根据戴德梁行统计，截至2020年12月31日，亚洲市场上共有185支REITs，总市值达2814亿美元，较2019年末市值下跌约5%。

目前，亚洲范围内已有近10个国家或地区发行有REITs产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，合计占亚洲整体市场份额的89%。

其中78只是包含多种物业类型的综合型REITs。

其次为办公、工业/物流和零售物业REITs，分别为28、24和23只。

除此之外，酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占18、9、4和1只。

受2020年新型冠状病毒（COVID-19）影响，全球金融市场经历较大波动，亚洲REITs市场也不例外，市场整体市值有所回落。

日本REITs市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020年全年REITs股价整体下降9%，回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批J-REITs纳入富时全球股票指数，海外投资者成为J-REITs的净买入主力。

截至2020年12月31日，日本共有62只REITs，总市值约1,394亿美元，占据了亚洲REITs市场过半市值，为亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场。

中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析

子。
较明显，受到了广大中小投资者的普遍认可。二、ＥＴＲＩｓ的劣势分析虽然从产品固有特性上分析，ＩｓＲＥＴ具有以上多种优势，但具体到不同运行机制下，ＲＥＴｓＩ也存在着各自的劣势。这里笔者主要从
组织形态的角度进行分析。
监管流于形式。（）金管理公司的行为缺乏２基
约束。在现行的法规中对契约型ＲＥＩｓＴ的基金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的规范和约束，同时投资者也无法行使筛选管理人、管人的权力。托这就促成基金管理人的权限膨胀化，即凡是基金买卖的重大投资决策均由基金管理人一手包揽。存在着一定的道德风险。另外，由于基金管理费为固定收益，如此一来，各家基金管理公司的首要经营目标就变成了把基金规模做大．而并非把精力放在如何为投资者们舅取更多价值上来，｜缺少企业应有的优胜劣汰机制。（）关法律政策缺位。我国３相目前还没有设立一系列契约型ＲＴ的相关ＥＩｓ法律．这给基金管理公司的操作留出了很多空
１公司型ＲＴ的劣势：１制约公司的．ＥＩｓ（）成长。我国《司法》公规定，公司的对外投资不得超过公司净资产的５％０。而作为公司型的
ＲＴｓ成立之初主要是通过收购新的地产ＥＩ在
、
项目来实现增长．这条规定显然阻碍了其发展。此外，按照税法的要求，司型ＲＴｓ公ＥＩ在其利润分配前必须按照３％的税率交纳企业３所得税，也将极大地影响ＲＥＴ的收益，这Ｉｓ制约公司的成长。（）作权、股权受到限制。２运控公司型ＲＴ的组织性质是法人，ＥＩｓ因此，所其聘请的管理公司权力有限。对基金的管理运作权有一定的制约性。另外，由于ＲＥＴ的运行Ｉｓ规模巨大，作为公司型ＲＥＴ的股东要想控Ｉｓ制整个公司至少要投入几个亿，因此，这种情况下即使是公司的第一大股东也很难控制公司，东的控股权受到一定的限制。股２契约型ＲＩｓ．ＥＴ的劣势主要表现在：）（对１基金运作的监管流于形式。于契约型ＲＴ对ＥＩｓ的投资者而言，在其将资产委托给基金管理公司后，就不能直接干预基金资产的管理运作，其所享有的“ 监督制约权” 只能通过出席基金持有人大会来行使，对资产的具体投资行为并无权力进行干涉，显然使得其对基金运作的这

我国房地产投资信托基金的所得税政策研究

我国房地产投资信托基金的所得税政策研究作者：李双维来源：《今日财富》2022年第33期我国房地产投资信托基金正式发行时间不长，法律中对房地产投资信托基金组成也未作出明确规定，这和国际通行的房地产投资信托基金形式相比存在着一定差距。

因此，对于我国发展房地产投资信托基金来说，还需完善相关的法律法规以适应其进一步发展的需求。

就税收方面而言，目前我国房地产投资信托基金所得税政策有更多值得商榷之处，如交易结构为适应法律形式与会计要求而对所得税重复征税；参与方多样化特别是各种金融工具嵌套使有关参与方所得税纳税地位不明；某些参与方所得税负过重等。

目前我国房地产投资信托基金金融法制、会计和税收的有关规定还不够健全，无论是法律定位、运行机制还是纳税主体都存在争议，特别是房地产投资信托基金在结构上涉及所得税纳税主体较多，有关金融产品所得税政策有待明确，税收待遇欠妥当，这些都为我国房地产投资信托资金发展带来了一定影响。

此外，与国际通行的所得税优惠政策相比较，我国应如何应对目前类REITs（RealEseateInvestmenytTrusts房地产投资信托基金）产品重复征税现象，以及合理制定对各方面都有好处而又不影响税基的制度等都是值得商榷的。

一、房地产投资信托基金的定义广义地说，房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，下称REITs）是房地产融资中的新兴渠道，它是指以房地产为底层资产、通过发放受益凭证等形式集合大部分投资者资金、交由专业托管机构代管、由专业投资机构投资开发、经营管理、所得收益按照所持份额向投资者按比例分配的金融产品创新。

REITs在国外已有较长历史发展历程。

目前在美国、英国、德国等发达国家已经得到了广泛运用。

其强调入池基础物业而不是发起人主体资信的资产属性从而具备了广义资产证券化的特性，是结构化的房地产金融产品。

狭义则仅指金融产品之一，其中介属性与证券投资基金和信托计划相同，其组织形式可有区别，如：公司型、契约型或合伙型等。

reits基础资产估值方法

reits基础资产估值方法【原创版3篇】目录（篇1）1.REITs 基础资产估值方法的概述2.REITs 基础资产估值方法的分类3.REITs 基础资产估值方法的具体内容4.REITs 基础资产估值方法的应用5.REITs 基础资产估值方法的发展趋势正文（篇1）一、REITs 基础资产估值方法的概述REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来进行房地产投资的方式。

REITs 基础资产估值方法是对 REITs 所持有的房地产资产进行估值的方法，其目的是为了更好地了解 REITs 的真实价值，为投资者提供参考。

二、REITs 基础资产估值方法的分类REITs 基础资产估值方法主要分为以下几类：1.成本法：根据房地产资产的原始成本进行估值。

2.市场法：根据市场上类似房地产资产的成交价格进行估值。

3.收益法：根据房地产资产所产生的收益进行估值。

4.假设开发法：根据房地产资产的未来发展潜力和规划进行估值。

三、REITs 基础资产估值方法的具体内容1.成本法：包括土地成本、建筑成本、设备成本等，再加之以一定的折旧和摊销，得到房地产资产的估值。

2.市场法：通过比较市场上类似房地产资产的成交价格，以此作为估值的依据。

3.收益法：根据房地产资产所产生的租金收益、利润等，进行估值。

此方法常用于商业地产的估值。

4.假设开发法：根据房地产资产的未来发展潜力和规划，对其进行估值。

此方法常用于开发中的房地产项目。

四、REITs 基础资产估值方法的应用REITs 基础资产估值方法在 REITs 的运作中起着重要作用，不仅可以为投资者提供参考，还可以为 REITs 管理者提供决策依据。

目录（篇2）1.REITs 的基础资产估值方法概述2.收益法在 REITs 资产估值中的应用3.成本法在 REITs 资产估值中的应用4.市场比较法在 REITs 资产估值中的应用5.REITs 资产估值方法的选择与影响因素正文（篇2）REITs（房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来进行房地产投资的方式。

房地产投资信托基金研究

房地产投资信托基金研究在当今的投资领域，房地产投资信托基金（REITs）逐渐成为备受关注的热门选择。

对于投资者来说，了解房地产投资信托基金的运作机制、特点、优势以及潜在风险，是做出明智投资决策的关键。

房地产投资信托基金，简单来说，是一种通过汇集众多投资者的资金，用于投资房地产资产，并将租金收入和资产增值按比例分配给投资者的金融工具。

它为那些想要参与房地产投资，但又缺乏足够资金直接购买房产或者没有精力进行房产管理的投资者提供了一个便捷的途径。

REITs 的主要特点之一是其多元化的投资组合。

通过投资于不同类型的房地产，如商业写字楼、购物中心、公寓住宅、工业厂房等，REITs 能够有效分散单一房产项目带来的风险。

这种多元化不仅体现在物业类型上，还可能涵盖不同的地理位置和市场环境。

另一个显著特点是强制分红政策。

大多数国家和地区的法规要求REITs 将至少 90%的应税收入以股息形式分配给投资者。

这意味着投资者可以定期获得相对稳定的现金流回报，类似于持有固定收益类投资产品。

REITs 相较于直接投资房地产具有明显的优势。

首先，它降低了投资门槛。

投资者不需要花费巨额资金购买整栋房产，只需购买 REITs 的份额，就能间接拥有多样化的房地产资产。

其次，REITs 具有较高的流动性。

在证券交易所上市交易的 REITs 份额，投资者可以随时买卖，相较于出售房产的繁琐过程，资金变现更为便捷。

再者，专业的管理团队负责 REITs 所投资房产的运营和管理，包括租赁、维护和翻新等，投资者无需操心日常的房产管理事务。

然而，投资 REITs 也并非毫无风险。

市场风险是不可忽视的因素之一。

房地产市场的波动会直接影响 REITs 的价值。

当经济衰退或房地产市场供过于求时，租金收入可能下降，房产价值可能缩水，从而导致 REITs 的股价下跌。

利率风险也对 REITs 产生重要影响。

当利率上升时，债券等固定收益产品的吸引力增加，资金可能从 REITs 流出，导致其价格下跌。

REITs融资模式及在我国的可行性浅析

REITs融资模式及在我国的可行性浅析第一部分融资方式概述一、REITs简介REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。

是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。

（一）REITs模式理论介绍从理论上讲，REITs可以分为以下几类。

１．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。

２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs 两种。

３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型 (Equity REITs)。

权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。

投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。

抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。

混合型（Hybrid REITs）。

此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。

（二）监管机构实际探讨的试点情况介绍１．央行主导的封闭式债券型REITs。

这是一种抵押型债券属性的产品。

偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。

为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。

２．证监会主导的开放式股权型REITs。

房地产投资信托基金物业评估指引(试行).

附件：房地产投资信托基金物业评估指引（试行）第一章总则第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。

第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。

第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。

本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。

本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。

本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。

第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。

第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理：（一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的；（二）本机构的专业能力难以胜任的；（三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。

保险资金投资于房地产投资信托基金的国际经验与风险防范

收稿日期:2009-04-153本文为天津市教委2008年重点项目《滨海保险改革试验区中保险资金投资渠道创新研究》的阶段性成果。

作者简介:张领伟(1982-),男,天津财经大学经济学院教师,南开大学博士生;李海超(1983-),女,天津财经大学经济学院金融系硕士研究生。

保险资金投资于房地产投资信托基金的国际经验与风险防范3张领伟,李海超(天津财经大学经济学院,天津300222) 摘　要:保险资金投资体制改革的主要取向之一是鼓励保险资金以股权的方式投资不动产。

REITs 作为房地产市场股权投资的一种方式,具有非关联性、高流动性和高回报率的特点,这与保险经营具有的强外部性、成本滞后性、交易射幸性、资金运转周期长等特点相契合,为保险资金投资房地产搭建了难得的操作平台。

系统梳理RE 2ITs 发展历程,揭示保险资金投资REITs 的模式及存在风险,对我国保险资金投资REITs 健康发展有一定学术价值。

关键词:保险资金;资金运用;房地产投资信托基金中图分类号:F842　文献标识码:A 文章编号:1005-1007(2009)08-0017-05Abstract :One of the main reforming trends of insurance funds investment system is to encourage the insurance funds to invest in real estate market in the form of equity.REITs ,as a way of equity investment in real estate mar 2ket ,are characterized by non -relevance ,high mobility and high return.All the above characteristics of REITs cor 2responding to those of insurance management ,which include strong externality ,the hysteretic nature of cost ,the a 2leatory transaction ,and the long running period of capital ,provides an excellent platform for the investment of in 2surance f unds in real estate market.This paper systematically focused on the development of REITs and the inves 2ting modes and the existing risks of insurance f unds in REITs.Moreover ,some relevant policy suggestions on the investment of insurance f unds in REITs were put forward.K ey Words :Insurance Funds ;the Use of Funds ;REITs 近年来,我国保险业保费规模以年均超过20%的速度增长,2008年保险业总资产达到3.3万亿元,保险资金运用余额为3.1万亿元。

reit的基本概念

reit的基本概念《REIT的基本概念》REIT，这三个字母组合起来好像是一个神秘的金融密码。

其实呢，REIT就是房地产投资信托基金。

想象一下，你想投资房地产，可是你没有那么多钱去买一整栋大楼或者一片土地，这时候REIT就像一个大篮子。

这个篮子里装着各种各样的房地产项目，可能是写字楼，也可能是购物中心，甚至是公寓。

你要是投资了REIT，就好比你和一群小伙伴一起凑钱买了这些房地产项目。

REIT把很多人的小钱集中起来，变成大钱去搞房地产投资。

比如说，有个REIT专门投资城市里的写字楼。

那它会先去评估哪些写字楼有潜力，然后用大家投资的钱把写字楼买下来。

REIT的收益来源呢，有好几个方面。

一个是租金收入。

就像你把房子租给别人，每个月能收到租金一样。

那些写字楼、公寓租出去了，REIT就能收到租金。

还有一个是房产增值。

如果这个写字楼所在的地段越来越繁华，那写字楼本身就更值钱了，这时候REIT持有的房产价值就增加了。

从REIT的类型来说，有权益型的。

这就像是你直接当了房东，你是这个房地产的所有者，享受租金和房产增值带来的好处。

还有抵押型的REIT，这个有点像你把钱借给别人去买房子，然后别人给你利息。

只不过这里的“别人”是那些搞房地产开发或者投资的公司。

REIT对于咱们普通投资者来说，有不少的好处。

你不需要有很多的资金就能参与到房地产投资当中。

如果自己去买一套房子，那得准备一大笔首付，还得还贷款。

可是投资REIT就轻松多了，可能几百块或者几千块就可以开始。

而且它的流动性比较好。

不像你买了一套房子，如果想卖掉，得找买家，办各种手续，可能要好几个月甚至几年。

REIT就像股票一样，在证券市场上可以比较方便地买卖。

不过呢，投资REIT也不是一点风险都没有。

房地产市场有起有落，如果经济不景气，写字楼、商场的租户可能就少了，租金收入就会下降。

而且如果房地产市场整体下跌，REIT持有的房产价值也会缩水。

再讲讲REIT的管理吧。