企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税
房地产增值税计算方法是怎样的
房地产增值税计算⽅法是怎样的计算⼟地增值税的公式为：应纳⼟地增值税＝增值额×税率。
公式中的“增值额”为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除扣除项⽬⾦额后的余额。
纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。
房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种的特殊情况的处理，本⽂就最简单的、也是最核⼼的房地产增值税核算内容进⾏说明：⼀、预售款增值税核算的处理预售款预缴增值税是房地产开发企业⾃⾏开发项⽬的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次⽉增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业⾃⾏开发的房地产销售收⼊的确认应依据《企业会计准则——收⼊》进⾏。
房地产销售收⼊的确认必须满⾜收⼊确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货⽅;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流⼊企业;(4)相关的收⼊和成本能可靠地计量。
房地产预售收⼊不是销售房地产的销售收⼊。
由此可见，房地产正式销售收⼊的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收⼊确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收⼊。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
⼆、取得增值税进项税额的核算房地产的增值税进项税额的核算与其它⼀般纳税⼈的增值税进项税额核算是⼀样的。
三、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
从上⽂中对房地产增值税计算的详细介绍可知，房地产增值税的计算主要是分为三个环节来计算，第⼀个环节是在为房地产交预付款时计算，第⼆个环节实在取得房地产时计算，第三个环节是在正式交房实现销售时来计算。
房地产开发企业涉及的税费介绍
房地产开发企业涉及的税费介绍一、简介房地产开发企业主要涉及的税费有12种,分别为：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、河道工程修建维护管理费、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税.增值税、车船使用税、残疾人就业保障金未作考虑。
二、各项税费介绍1、营业税依据中华人民共和国营业税暂行条例(以下简称：营业税条例）规定：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税条例缴纳营业税。
房地产开发企业应当依据销售不动产收取的全部价款和价外费用为营业额×适用税率为5％计算缴纳营业税(依据财税〔2003〕16号文件第二十条之规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额)房地产开发企业销售不动产业务的营业税纳税地点为不动产所在地（其余营业税纳税地点参见营业税条例及其实施细则,需说明的是纳税人提供建筑业劳务的营业税纳税地点为劳务发生地,因此房地产企业在接受施工单位提供的建安工程发票时需要加以甄别,以规避风险）;2、城市维护建设税依据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据，税率分为7%、5％、1%三档,根据纳税人所在地区适用税率计算缴纳。
3、教育费附加依据征收教育费附加的暂行规定(国发〔1986〕50号）及国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号)等文件规定凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都应缴纳教育费附加，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据,费率为3％.4、地方教育费附加依据财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综［2010］98号）文件规定地方教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳消费税、增值税、营业税税额的2%，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据。
企业清算收入如何纳税
企业清算收入如何纳税根据现行有关税收政策，对企业破产、解散的清算过程中，处置原有存货及动产和不动产取得的清算收入，应缴纳如下方面税收。
一、对处理企业生产的产品或外购货物取得的收入，仍按正常经营一样进行增值税处理：按处理企业生产的产品或外购货物取得的收入计提销项税，根据销项税减进项税的余额缴纳增值税。
对处置的为已使用过的且已经依法抵扣了进项税的固定资产以及处置使用过除固定资产以外的其他物品，应当按照适用税率计提销项税；处置使用过的属于不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法4%征收率减半征收增值税。
但企业在注销清算时，对期初存货中尚未抵扣的已征税款，以及征税后出现的进项税额大于销项税额后不足抵扣部分，税务机关不再退税，也不得抵减清算过程中应按简易办法征收的增值税。
二、对企业处置不动产，包括房屋、建筑物、构筑物以及地面附着物，按“销售不动产”项目缴纳营业税。
转让土地使用权、商标权、专利权、著作权、商誉的行为，应当按“转让无形资产”项目缴纳营业税。
三、对企业处置房屋、建筑物、构筑物以及地面附着物及转让土地使用权取得的收入，依法缴纳土地增值税。
土地增值税就收入扣除准予扣除项目后的增值部分按规定的税率计算征收。
对转让旧房准予扣除项目的确定：（一）转让旧房能提供评估价格的。
转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋度建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格需经当地税务机关确认）；二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；三是在转让环节缴纳的税金。
此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。
（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》六条、（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所栽金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题-最新文档
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题引言财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。
然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。
当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。
国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。
①但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。
2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。
而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团XX公司和深圳能源投资XX公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业XX公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
税法(Ⅱ)-土地增值税(一)
税法(Ⅱ)-土地增值税(一)(总分：144.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：40，分数：40.00)1.旧房及建筑物的转让中，其重置成本价由 ( )评定。
（分数：1.00）A.税务机关B.房管部门C.土地管理局D.房地产评估机构√解析：2.下列房地产转让行为应征收土地增值税的是( )。
（分数：1.00）A.继承房屋B.无偿赠与房屋给直系亲属C.被兼并企业将房屋并入兼并企业中D.合作建房有偿转让的√解析：3.某单位转让一幢1980年建造的公寓楼取得收入3000万元，当时的造价为600万元。
经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1800万元，成新度折扣率为7成。
转让该公寓楼应纳土地增值税( )万元。
（分数：1.00）A.633 √B.714C.644.1D.315.08解析：4.房地产开发费用计算扣除的具体比例，由 ( )规定。
（分数：1.00）A.各省、自治区、直辖市人民政府√B.各主管税务局C.国家税务总局D.国务院解析：5.在计算土地增值额时可以单独作为税金扣除的是( )。
（分数：1.00）A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的教育费附加√C.个人购买房地产时缴纳的契税D.个人转让房地产时缴纳的个人所得税解析：6.可以由税务机关根据合同规定收款日期来确定具体纳税期限的房地产转让方式是( )。
（分数：1.00）A.一次交割、付清价款B.分期收款√C.预售方式D.先行转让尚未完全建成的小区内的房产解析：7.个人的下列房地产转让行为不需到房地产主管税务机关备案的是( )。
（分数：1.00）A.因国家建设需要而被无偿征用、收回的房产√B.因城市实施规划需要搬迁而由纳税人自行转让的房产C.转让已居住3年以上原自用住房D.因国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让的房产解析：8.个人转让原自有居住( )的住房，需按规定计征土地增值税。
房地产开发公司需要交税有哪些,分别是什么税
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总
3.房地产开发企业将开发产品用于对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其
收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的
平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值
土 确定。
《土地增值税清算管理规程》国税发
地
[2009]91号
增 4.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权
1.以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征 《中华人民共和国契税暂行条例细则》财Leabharlann 税。法字[1997]52号
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2.契税税率为3-5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅 度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为
企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税；对
企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
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4.条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分
割等所立的书据。
《中华人民共和国印花税暂行条例实施细
5.产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所 则》
立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。
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1.关于开发产品视同销售行为的税务处理问题：开发企业将开发产品对外投资等行为，应
《中华人民共和国印花税暂行条例》 2.产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移 书据，按所载金额万分之五贴花，纳税义务人为立据人。
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例【案例简介】某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
【案例分析】1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。
相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。
7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）【温馨提示】国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.。
2023年中级经济考试《财政税收》模拟真题一
2023年中级经济考试《财政税收》模拟真题一1. 【单选题】（江南博哥）关于财政支出不断增长理论的说法，错误的是( )。
A. 瓦格纳认为公共支出不断增长是由政府活动不断扩张导致的B. “公共收入增长导致论”认为公共支出与公共收入增长是同步的C. “经济发展阶段论”认为经济发展的初级阶段政府支出的重点是基础设施建设D. “经济发展阶段论”认为经济发展进入中期阶段，公共支出的侧重点是社会福利正确答案：D参考解析：马斯格雷夫和罗斯托用经济发展阶段论解释公共支出增长的原因。
该理论认为，当经济发展进入中期阶段以后，政府的投资便开始转向对私人投资起补充作用方面。
公共投资的规模虽有可能减少，但由于这一时期市场失灵的问题日益突出，成为阻碍经济发展进入成熟阶段的关键因素，从而要求政府部门加强对经济的干预。
对经济的干预显然要以公共支出的增长为前提。
随着经济发展由中期阶段进入成熟阶段，公共支出的结构会发生相应的转变，公共支出逐步转向以教育、保健和社会福利为主的支出结构，这些政策性支出的增长会大大超过其他项目的公共支出的增长，又进一步使得公共支出增长速度加快，甚至快于国民生产总值的增长速度。
故选项D符合题意。
2. 【单选题】根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和有关文件的规定，免征城镇土地使用税的项目是( )。
A. 坐落在市区的商场用地B. 坐落在县城的房地产公司别墅区开发用地C. 坐落在市区的游乐场用地D. 公园自用的土地正确答案：D参考解析：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，免征城镇土地使用税。
故选项D正确。
3. 【单选题】某不动产租赁公司为增值税一般纳税人，2019年7月收到含税租赁预付款1090万元，款项已存入银行。
其正确的账务处理为( )。
A. 借：银行存款10 900 000贷：预收货款10 900 000 B. 借：银行存款10 900 000贷：主营业务收入10 900 000 C. 借：银行存款10 900 000贷：预收账款10 000 000应交税费——应交增值税(销项税额) 900 000D. 借：银行存款10 900 000贷：主营业务收入10 000 000应交税费——应交增值税(销项税额) 900 000正确答案：C参考解析：对于采取预收款方式销售服务(租赁服务除外)的企业。
财税(2016)43号营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据
关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有
关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含
的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包
括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日
【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的
一种财产税。
应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
房地产开发各阶段税收筹划
房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产开发企业土地增值税的计算
房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理房地产开发企业转让房地产收入审核要点1。
应税收入的审核:包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.法定扣除项目金额的审核要点：(1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3％～5％计算征收,在此项目中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用"中扣除）审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。
扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积) （2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
审核时注意：①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本",而是按税法要求计算的,如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”,则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。
②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况,不视同销售，要注意按比例分摊计算出售部分的房地产。
③公共配套设施费注意在各期进行分摊（3)房地产开发费用审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的.具体扣除规定如下:①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）.a：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
b：超过贷款期限的利息不允许扣除。
c：加罚的利息不允许扣除。
d：计算扣除的具体比例,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
考试看具体条件.②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的:允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内.a：利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。
2022年注册会计师《税法》章节训练营(第十章 房产税法、契税法和土地增值税法》
2022年注册会计师《税法》章节训练营第十章房产税法、契税法和土地增值税房产税法（综合）多项选择题正确答案：ABC答案解析：以房地产进行投资联营，共担风险的，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；以房地产进行投资联营的，不共担风险的，由投资方从租计征房产税；对出租的房产，有免收租金期限的，在免租期内由房产所有人按房产余值计算缴纳房产税。
多项选择题正确答案：BC答案解析：房产税在房产所在地缴纳。
以房产投资成立有限公司，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税。
房产税的纳税义务人单项选择题下列各项中，关于房产税纳税人的正确说法是（）。
正确答案：B答案解析：房屋出租的，由出租人缴纳房产税；房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税，而不是出典人缴纳房产税；纳税单位无租使用免税单位房产的，由使用人代为缴纳房产税。
多项选择题正确答案：BCD答案解析：选项A，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，包括外商投资企业、外国企业以及外籍个人。
房产税的征税范围与税率正确答案：ABC答案解析：选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项B、C，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建筑物墙和露天游泳池，不符合房产的定义，不属于房产税的征税范围；选项D，房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税，属于房产税的征税范围。
多项选择题正确答案：ABD答案解析：城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。
房产税的计税依据正确答案：C答案解析：选项ABD，均属于按照房产余值从价计征房产税的情形。
多项选择题正确答案：ACD答案解析：选项B，对外经营租赁出租的房产，按照出租房屋收取的租金计征房产税。
房产税应纳税额的计算正确答案：C答案解析：从租计税：720000÷3÷12÷（1＋9％）×3×12％＝6605.50（元）。
江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。
如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。
对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
房地产开发企业应该缴纳哪些税详解
房地产开发企业应该缴纳哪些税详解一、营业税（一）、应税范围：根据《中华人民共与国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时要紧涉及下列两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权与土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包含：销售建筑物或者构筑物、销售其他土地附着物。
（1）销售建筑物或者构筑物销售建筑物或者构筑物，是指有偿转让建筑物或者构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或者永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
（2）销售其他土地附着物①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
②其他土地附着物，是指建筑物或者构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑤以不动产投资入股，参与同意投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
⑥不动产租赁，不按本税目征税。
（二）涉及税种房地产开发企业要紧涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税与契税等。
1、销售不动产的营业税计税根据根据《中华人民共与国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款与价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。
对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）
征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）一、纳税人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
土地增值税纳税人包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
（选择题）二、征税范围和税率（一）征税范围的一般规定（三大标准）【1】出让和转让【2】对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产则不予征税。
（赠与行为特指对直系亲属或承担直接赡养义务人的赠与和公益性赠与）。
（二）征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）（三）土地增值税四级超率累进税率表三、转让房地产增值额的确定总原则：卖地有卖地的方法，卖房有卖房的方法；新房有新办法，老房有老办法。
应纳税额的计算流程：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。
（一）收入的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
营改增后，转让房地产的收入是不含增值税的收入。
（二）扣除项目及其金额土地增值税扣除项目（6项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目6.旧房及建筑物评估价格四、应纳税额的计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=收入额-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。
房地产转让收入确认的若干特殊情形解析
房 地产 评估 价格 ，又无 正 当理 由的 ， 估机构评定 的交易价 ，又无正 当理 由 价格确认转让收入
房地 产开发 公司销售不 动产 ．采 由税 务机 关参照房地产评估价格确 定 的，则应按照房地产评估机 构评定的
取优 惠方式要求购房者无偿 或低价 将 转让房地产 的收入 。
年 度销售的同类房地产 的平均价 格确 定 ２ 由主管税务机关参照 当地 当年 、
同类房地 产的市 场价格 或评估价值确
定。
规 定 ，土地增值税 清算时 ，已全 额开 具商 品房销售发票的 按 照发票所载
金额 确认收入 未开具 发票或未全额 开具发票的 ．以交易双方签订 的销售 合 同所载 的售房金额及其他收益确认
管理规程 ）的通知》 （ 国税 发 ［ ２ ０ ０ ９ １ ９ １
号 ）第十九条规 定 ： 非直 接销售和 自
用房地产的收入 按下列方法和 顺序确 认 ： １ 按 本 企 业 在 同一 地 区、同 一
家税 务总局关于土地增值税 清算有关
问题 的通 知 》 （ 国税 函 ［ ２ ０ １ ０ ］ ２ ２ ０号 ） 对 于土地 增值税 清算时收入确 认问题
或利润 ） 的 由的 ．应采 用评估或其他合理 的方法 生或者未完成 （ 被撤销 ） ，即使纳税人 得 利益权利时确认收入 （
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确 定其转让 收入 依法计征 土地增值 款规 定 转 让房地产 的成交价格低 于 申报 的房地产转让价格低 于房地产评
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房地产开发企业建造销售房屋需要缴纳哪些税
房地产开发企业建造销售房屋需要缴纳哪些税房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、土地增值税、耕地占用税、契税等税种。
根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。
一、在取得、保有土地环节1、耕地占用税：房地产开发企业占用耕地建房，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。
耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额。
例如：某房地产开发企业建房占用耕地10000平方米，当地耕地占用税适用税额为5元/平方米。
该企业应缴纳耕地占用税税额为：10000平方米×5元/平方米＝50000元。
2、契税：房地产开发企业为开发房屋占地，按照规定缴纳契税。
3、城镇土地使用税：在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。
除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
城镇土地使用税的税额标准为大城市每平方米0.5-10元；中等城市每平方米0.4-8元；小城市每平方米0.3-6元；建制镇、工矿区0.2-4元。
具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。
城镇土地使用税年应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。
二、在房屋销售环节1、营业税：房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。
2、城市维护建设税: 城市维护建设税随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，税率分别为1%(不在市区、县城、镇)、5%（县城、镇）、7%（市区）。
3、土地增值税：房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。
其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
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企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税 答：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、 土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税 〔2016〕43 号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人 转让房地产取得的收入为不含增值税收入。” 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规 定的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 70 号）第一条第 一款规定，“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人， 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税 额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税应纳税额。” 各地围绕上述政策原则确定的具体规定举例如下Байду номын сангаас 1.北京市规定。 根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京 市地方税务局公告 2016 年第 7 号发布）第二十九条规定： “土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税 收入。” 2.山东省规定。 《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》 （山东省地方税务局公告 2017 年第 5 号发布）第十二条规 定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收
入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转 让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适 用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税应纳税额。” 3.广州市规定。 《广州市地方税务局关于印发 2016 年土地增值税清算工作 有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188 号）第 一条第（一）项规定：土地增值税纳税人销售自行开发的 房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中： （1）纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税 预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。 （2）纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税 预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认； 土地增值税清 算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1＋ 11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减 销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。 “含税销售收入”是指纳税人销售房地产时取得的全部价 款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税 〔2016〕36 号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的 土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则 土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。