最新整理商业预算楼层租金
商业广场初步规划及初步预算1
商业广场初步规划及初步预算
一二楼规划：一楼约1300㎡，二楼约1300㎡，合计约2600㎡。
一楼留酒店大厅约300㎡，招商租赁区约200㎡，剩余约800㎡规划为超市生鲜区与收银区。
二楼为超市入口规划，超市外规划约300㎡作为招商租赁区，剩余1000㎡为超市食品百货区。
其初步预算为：
●酒店大厅预算为3000元/㎡（含装修、电力照明、设备设施、家具、招牌等，不含消防、
空调、电梯），合计约90万元。
超市部分投资上下浮动为10%以内。
超市营业收入预估为180万元/月，综合毛利率约15%，后台毛利率为3%，月毛利约32万
月以内。
元。
第一年支出额需控制在30万元/
●整体大楼公共投入部分预算：
1、消防改造：约80万元，约120元/㎡。
2、中央空调：约175万元，约265元/㎡，因考虑宾馆使用，建议用品牌螺杆机。
3、电梯：约150万元，升降梯2台，超市使用的踏步梯一台、平步梯两台、货梯一台。
4、电力增容：约100万元。
两个500千瓦变压器+两个200千瓦、柴油发电机组一套。
组
成双向电源+备用电源体系。
具体费用预算需看当地电力部门的关系处理。
5、开办费用及宣传费用预算：约65万元。
约100元/㎡。
●。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用示范1：营业额反推租金测算方法租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。
常用的租金测算方法有几个途径：①实地调研；②网络查询；③与第三方公司合作；④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；⑤经验数据:针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断.示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明每个楼层的月租金总额的测算公式为:1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比)/12（其他楼层以此法类推）每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积—已出租面积/已出售面积公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定：在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）,据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
示范3：购物中心租金定价方法根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法:租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一.保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。
天津市商铺租赁市场指导租金2023标准
天津市商铺租赁市场指导租金2023标准根据市场需求和经济发展情况，天津市商铺租赁市场指导租金标准在每个时期都会有所调整。
本文将就2023年的天津市商铺租赁市场指导租金标准进行详细介绍。
首先，需要明确的是，商铺租赁市场指导租金标准是根据市场供需、地理位置、商业环境、租赁面积等因素综合考虑而制定的。
2023年的天津市商铺租赁市场指导租金标准预计将会有所调整，以适应市场发展的需要。
在天津市商铺租赁市场中，不同地区的指导租金标准可能存在差异。
一般来说，市中心或商业繁华地区的商铺租金较高，而郊区或偏远地区的商铺租金相对较低。
因此，在确定租金标准时，需要综合考虑商铺所处地理位置的状况。
另外，商业环境也是影响商铺租金标准的一个重要因素。
商业环境好的地区，如繁华商圈或购物中心，由于人流量大、商业氛围浓厚，租金相对较高。
而商业环境一般的地区，租金相对较低。
因此，在2023年的天津市商铺租赁市场中，商业环境将是一个重要考虑因素。
此外，商铺的租赁面积也是决定租金标准的一个因素。
一般来说，商铺租金会根据租赁面积进行计算，面积越大，租金相应越高。
然而，对于面积较小的商铺，如果地理位置优越或商业环境良好，租金也可能会较高。
因此，在租金标准中要合理考虑商铺的租赁面积。
最后，天津市商铺租赁市场指导租金标准的调整需要参考市场需求和经济情况。
如果市场需求较大，经济发展较快，需求超过供给，租金标准可能会相对较高。
而如果市场需求不足，经济发展相对较缓慢，租金标准可能会相对较低。
因此，在2023年的天津市商铺租赁市场中，需要评估市场需求和经济情况，确定合理的租金标准。
综上所述，天津市商铺租赁市场指导租金2023年标准将根据市场需求和经济发展情况进行调整。
考虑因素包括地理位置、商业环境、租赁面积等。
与此同时，市场需求和经济情况也是确定租金标准的重要因素。
只有综合考虑这些因素，才能制定出能够适应市场的合理租金标准。
餐厅开办费一览开业预算
餐厅开办费一览开业预算一、场地租赁与装修1、场地租赁租金：根据餐厅的选址和面积，租金会有所不同。
在繁华商业地段，一间中等规模（200 平方米左右）的餐厅，月租金可能在 20000 元以上；而在相对较偏远的区域，租金可能在 10000 元左右。
通常需要一次性支付至少 3 个月的租金作为押金，假设租金为 15000 元/月，押金则为45000 元。
2、装修设计费用：聘请专业设计师进行餐厅的整体布局和风格设计，费用约为 10000 20000 元。
施工费用：包括墙面、地面、天花板的处理，水电改造等，每平方米的施工成本大约在 800 1500 元，200 平方米的餐厅装修施工费用可能在 160000 300000 元。
家具与装饰：购买餐桌椅、沙发、灯具、装饰品等，预计需要80000 150000 元。
二、设备采购1、厨房设备炉灶、烤箱、蒸锅、炸锅等烹饪设备，大约需要 50000 80000 元。
冷藏设备，如冰箱、冰柜，费用约为 20000 30000 元。
洗碗设备、水槽等，大概需要 10000 15000 元。
加工设备，如切菜机、搅拌机等，约 15000 20000 元。
2、餐厅设备空调系统，根据餐厅面积和需求，费用在 20000 40000 元。
音响系统、电视等娱乐设备，大约 10000 20000 元。
三、食材与原料采购在开业前，需要储备一定量的食材和原料。
这包括各类蔬菜、肉类、调料、食用油等。
初步采购预算约为 20000 30000 元。
四、人员招聘与培训1、人员招聘厨师、服务员、收银员、经理等，根据餐厅规模和经营模式，预计需要招聘 10 15 名员工。
员工的月薪支出会因地区和经验而异，平均每人每月 4000 6000 元，一个月的人员工资预算约为 50000 80000 元。
2、培训费用新员工的入职培训，包括服务技巧、菜品知识、卫生安全等方面，培训费用约为 5000 10000 元。
五、证照办理与保险1、证照办理营业执照、卫生许可证、消防许可证等各类证照的办理费用，大约在 5000 10000 元。
购物中心预算及楼层租金分解说明
购物中心预算及楼层租金分解说明1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：招商部、营运部、物业部、工程部、财务部、行政人事部、电脑部、企划部2、促各相关部门开展市场调研：招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准财务：管理模式及费用标准IT：管理模式及费用标准企划：管理模式及费用、广告计划标准物管/工程：管理模式及费用标准人事/行政：管理模式及费用标准3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；⑵变动成本；⑶各种税费；⑷资产折旧；⑸其它不可预见的费用等；⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。
随着知名度扩大与业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。
（1、可以根据淡旺季节来分。
2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)+资产折旧（如：工程改造分摊费）+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%)+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3+前期开办分摊费等+其它费用等-已出租费（如果有已经出租的物业）5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比说明：1楼要承担年度任务总费用的50%左右，2楼租金为一楼的50%左右，3楼租金二楼的50%左右，4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。
集中式商业整体租金测算表
1:建筑面积每80㎡以下配
1个车位
(1.10)
2:建筑面积每80-100㎡配
1个车位
(1.00)
(0.85) (0.65) (0.45)
(1.00) 3:比较堵塞：门前仅有小路连 接，路况较差，无法从主干道上
3:建筑面积每100-120㎡ 配1个车位 (0.75)
直视建筑物
4:建筑面积每120㎡以上
增加两条以上、地铁或政
府配套投入使用等）
(1.20)
2:发展正常（两年内项目
周边人口增加1000户以上
(1.20) (1.00) (0.75)
、项目基本配套投入使用 半年以上） (1.00)
3:发展缓慢（两年内项目
周边人口增加1000户以下
、项目基本配套未完善、
道路一年内无法畅通等）
(0.75)
4:发展停滞（两年内项目
1:80%以上(1.20) 2:50%-80%(1.00)
1:10k以上 2:6k-10k 3:3k-6k
3:50%-100% (0.75) 3:30%-50%(0.75)
4:3k以下
4:50%以下 (0.65) 4:30%以下(0.65) (0.65)
1:发展迅猛（一年内项目
周边道路畅通、公交线路
(0.75) 4:非常堵塞：门前为断头路或
配1个车位 (0.65)
无法通行道路，远离主干道
(0.65)
拟合分值 权重系数
0.65 0.13
0.65 0.23
0.75 0.11
0.65 0.10
0ห้องสมุดไป่ตู้75 0.11
XX项目X#幢会所租赁价格明细测算
楼层
铺号
建筑面积
写字楼正常运营预算方案
写字楼正常运营预算方案一、引言写字楼是指专门用于办公、商务、金融等场所的办公楼，通常是商业地产的一种形式。
写字楼作为商务办公场所，通常由各种类型的租客使用，例如企业、个人、创业者等。
为了确保写字楼正常运营，管理方需要制定科学合理的预算方案，以保障写字楼的日常运营和维护。
二、写字楼正常运营预算方案1. 办公楼管理费用办公楼的管理费用是写字楼正常运营的基础，包括物业管理费、安保费用、卫生费用、维修费用等。
物业管理费包括物业服务人员的工资、福利、培训费用，以及物业管理公司的管理费用。
安保费用包括保安人员的工资、福利、培训费用，以及安保设施和装备的维护费用。
卫生费用包括卫生人员的工资、福利、培训费用，以及卫生设施和清洁用品的采购费用。
维修费用包括设备维护、修理、更换的费用等。
管理方需要根据实际写字楼的规模、设施和服务需求，合理预算上述费用，确保写字楼的正常运营。
2. 租金收入租金收入是写字楼正常运营的主要收入来源。
管理方需要根据写字楼的实际租金标准、出租率、租约期限等因素，合理预算租金收入。
同时，需要密切关注市场动态，及时调整租金水平，保障写字楼的租金收入。
3. 费用分摊写字楼通常有许多共用设施和服务，例如大堂、电梯、楼道、停车场、会议室、健身房、餐厅、便利店等。
管理方需要制定合理的费用分摊方案，确保共用设施和服务的正常运营和维护。
费用分摊方案可以根据租客的使用情况、面积比例、时间分配等因素，合理分摊相关费用。
4. 招商推广费用写字楼的租客来源广泛，包括企业、个人、创业者等。
管理方需要制定科学合理的招商推广费用预算，以吸引优质租客入驻写字楼。
招商推广费用可以包括市场调研费用、宣传推广费用、招商活动费用等。
管理方可以根据写字楼的位置、特色、优势等因素，制定相应的招商推广策略和预算方案。
5. 管理与运营费用写字楼的管理与运营涉及租约管理、客户服务、维修维护、设施设备更新等方面。
管理方需要预算合理的管理与运营费用，确保写字楼的日常管理和运营工作的顺利进行。
购物中心主要业态租金水平
名称 大中 国美 苏宁 顺电 苏宁 国美
购物中心 西直门茂嘉 望京国际商业中心 金四季购物中心
振华大厦 福州万象城 福州宝龙城市广场
楼层 5F B1 3F 1-4F 4F 1F
面积
租金价格
（平米） （/平米/月）
2664
120
5000
96
5000
星奇异水果厨房 西单大悦城
Mango Mango
西单大悦城
楼层
1F 2F 2F 1F 6F 1F
面积 （平米）
/
/ 476 403 720
230
租金价格 （/平米/月）
350 250
470 470 280 450
3F
33
230
4F
405
320
3F
218.75
390
3F
405
290
B1
186
530
1F
国贸360
1-3F 6.4万
31
新华都百货 福州宝龙城市广场 1-4F 3万
41.8
天虹百货
福州万象城
B1-3F 4.6万
65-75
高端 百货
津乐汇
中关村购物广场 B2-1F 2万
连卡佛百货 北京金融街购物中心 1-3F 0.5－1万
75-90 200-250
伊势丹百货
上海梅陇镇
1-6F 1.5万 145－165
楼层 2F 5F 7F 3F 7F 7F
承租面积 （平米）
3500 5800 3206 2260 3180 4000
租金价格 （元/平米/月）
80-120 32.5 45 25 45 30
商业地产租金定价策略与测算方法
商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
购物中心租金制定参考与借鉴1
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
一二三线城市购物中心及各业态租金水平分析
一二三线城市购物中心及各业态租金水平分析一、一线城市购物中心租金水平总结：根据以上一线城市购物中心（专题阅读）租金水平（专题阅读），可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。
二、二线城市购物中心租金水平二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。
尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。
而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。
因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。
总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。
三、三线城市购物中心租金水平总结：通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结四、各大业态租金水平目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。
而租金定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。
以下介绍四个主要业态的承租情况：1、服饰类服装类租金承受能力服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。
租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。
可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。
2、生活服务类生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。
而能接受高于市值租金的商户仅占20%。
生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。
此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。
大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。
对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
写字楼正常运营预算方案
写字楼正常运营预算方案一、介绍写字楼是商业办公楼的一种，通常用于租赁给企业进行办公活动。
为了正常运营，写字楼需要制定合理的预算方案以确保资金的有效运用。
本文将讨论写字楼正常运营预算的方案。
二、租金预算1. 租金收入•统计当前所有出租单位的租金收入，包括长期租赁和短期租赁的收入。
•针对空置单位需预留的收入变化情况进行分析，确保不会对整体租金收入造成较大影响。
2. 租金支出•确定每个月的固定支出，如物业管理费、保洁费和维修维护费用。
•预估可能的变动情况，如涨幅调整和特殊情况的支出。
3. 租金盈余•结合租金收入和支出，计算每月的盈余情况，确保经济运作平稳。
三、管理费用预算1. 物业管理费•确定物业管理公司的费用标准和服务内容，进行费用核算。
•对比不同物业管理公司的报价，选择最合适的合作伙伴。
2. 保安费用•根据写字楼的规模和需求确定保安人员的数量和工资标准。
•可以考虑和周边写字楼合作共享保安资源，以降低成本。
3. 其他管理费用•包括办公用品、水电费、网络费用等日常运营费用的估算。
四、维护与装修预算1. 维修维护•制定写字楼的维修计划，考虑定期和临时维修的费用。
•可以考虑引入第三方维修公司进行长期合作，保证维修质量和成本控制。
2. 装修更新•规划写字楼内部装修更新的预算，确保办公环境符合用户需求。
•可以根据不同区域和单位的需求，制定不同的装修更新计划。
五、营销与推广预算1. 线上营销•分析写字楼的目标用户群体，制定线上营销策略，并合理分配营销预算。
•可以考虑开展社交媒体推广和搜索引擎优化等活动，提升写字楼的知名度和吸引力。
2. 线下推广•设计写字楼的宣传材料，包括海报、宣传册等，制定推广活动预算。
•可以考虑参加行业展会或组织线下活动，拉拢潜在客户和合作伙伴。
六、总结细致的写字楼正常运营预算方案能够帮助楼宇管理者更好地管理资金，保证写字楼的正常运转。
通过科学的预算制定和经济运营管理，写字楼可以提升竞争力，吸引更多租户入驻，实现良好的经济效益和社会效益。
商业定价和租金测算的三种方法
商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。
大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。
但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。
前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。
后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。
一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。
成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。
具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。
但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。
土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。
市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。
市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。
租金测算模型(v2版)
67
50
0.2
中餐
1000
750
0.2
餐饮体系
西餐
400
300
0.2
特色餐饮
400
300
0.2
合计
3233 2425
-
碧桂园社区街区商业租金测算表
项目已开发规模系数 单铺建筑面积系数 连锁经营系数 停车位数量系数
B
C
D
F
3%
5%
3%
3%
层高系数 I
3%
交通通达系数 G
3%
临路系数 H
3%
楼层系数 J
层高4.2米以下：0.7 层高4.2-5.4米：1.0 层高5.4米以上：1.5
2条公交线以下：0.6 临主干道25米以内：1.4 2-5条公交线：0.8 临主干道25-50米：1.0 5条公交线以上：1.0 临主干道50米以上：0.6
首层：1.0 二层：0.5 三层以上：0.2
0.8
0.7
0.8
0.9
50
38
40
29
50
36
30
பைடு நூலகம்
22
-
-
11%
20万㎡以下：0.8 20-50万㎡：1.0 50-100万㎡：1.2 100万㎡以上：1.4
小于100㎡：1.3 100-300㎡：1.0 300-1000㎡：0.7 1000-10000㎡：0.4 10000㎡以上:0.2
连锁经营：0.8 非连锁经营：1.0
80㎡配1个：1.1 100㎡配1个：1.0 120㎡配1个：0.9
功能
性质
业态
城市系数
权重指标
A
2%
最新房地产租赁综合单价报价表 2023
最新房地产租赁综合单价报价表 2023介绍本文档为2023年最新版的房地产租赁综合单价报价表。
本报价表旨在向客户提供准确可靠的房地产租赁价格指导，方便客户在租赁房地产过程中作出明智决策。
本报价表由专业团队根据市场调研和数据分析制定，覆盖了广泛的房地产类型和地理区域。
报价表内容价格说明中心商务区中心商务区的房地产租赁价格较高，主要受到地理位置优势和商业发展的影响。
高层公寓、商业写字楼和酒店式公寓的平均租赁价格分别为80元/平方米/月、120元/平方米/月和100元/平方米/月。
城市核心区城市核心区的房地产租赁价格相对较高，因为核心区通常集中了大型购物中心和高档别墅。
大型购物中心的平均租赁价格为200元/平方米/月，而别墅的平均租赁价格为150元/平方米/月。
郊区郊区的房地产租赁价格相对较低，主要是因为郊区地理位置较远，交通和商业设施相对不便利。
联排别墅的平均租赁价格为120元/平方米/月，而小区住宅的平均租赁价格为60元/平方米/月。
注意事项- 本报价表所示价格仅为平均价格，不同具体项目的租赁价格可能有所差异，请以实际为准。
- 租赁价格可能会受到市场供需和经济情况的影响，建议及时了解最新的市场行情。
- 在选择房地产租赁项目时，除了考虑价格，还应综合考虑项目的地理位置、交通便利性、配套设施和安全性等因素。
结论本报价表提供了2023年最新的房地产租赁综合单价报价表，旨在帮助客户更好地了解房地产租赁价格趋势和参考租赁决策。
不同地理区域和房地产类型的租赁价格有所差异，客户可根据自身需求和预算做出明智的租赁选择。
请注意，报价表所示价格仅作为参考，实际租赁价格以市场行情为准。
写字楼出租方案
写字楼出租方案尊敬的甲方：非常感谢您对我们写字楼的关注与支持！以下是我们为您提供的写字楼出租方案，希望能满足您的需求。
一、租赁项目概述：本项目位于市中心商业区，交通便利，周边拥有大型购物中心、酒店、银行等商业设施，商业氛围浓厚，人流量大。
写字楼共五层，总建筑面积5000平方米，每层面积1000平方米。
二、租赁标准：1. 租赁价格：每平方米每月80元（可议价）；2. 押金：合同总金额的2个月；3. 租期：最短租期1年，最长租期5年，可根据需要协商具体租期；4. 租金支付方式：租客需在每月月底前支付下月租金。
三、写字楼配套设施：1. 电梯：本楼配备2部高速电梯，方便租客和访客进出；2. 空调：每层写字楼均设有中央空调系统，空调使用费用由租客承担；3. 网络及通信设备：每个办公室配备有网络线路接口，提供稳定的网络连接；4. 卫生间：每层楼配备多个独立卫生间，卫生间卫生日常清洁由我们负责；5. 停车位：写字楼外有专门的停车场，停车位充足，租户可根据需求租用。
6. 24小时安保：写字楼设有专业的保安团队，提供24小时监控和门禁服务。
四、客户权益保障：1. 租赁合同：为保障双方的权益，我们将与租客签订正规的租赁合同，明确双方的权益和义务；2. 维修保养：我们将定期对写字楼进行维修保养，保持房屋设施的正常运行；3. 投诉处理：我们将提供专门的客户服务团队，负责处理租客的投诉和需求。
以上是我们为您提供的写字楼出租方案，希望我们的合作能够顺利进行。
如果您对方案有任何疑问或需要进一步了解，欢迎随时联系我们。
再次感谢您的支持与关注！盼复！此致敬礼！乙方：公司名称日期。
项目的租金建议及租金收益预算
项目的租金建议及租金收益预算首先租金的定位有哪些依据呢？租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：楼层因素包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。
楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。
一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
例如：当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。
第二个：配套组合因素本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。
如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：Ａ. 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。
Ｂ. 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，XX广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。
主要商业业态租金制定标准及参考方案(餐饮、娱乐、文化、服装、家电类)
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮、娱乐、文化、服装、家电类）主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮、娱乐、文化、服装、家电类）提要：在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料更多精品方案主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。
理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
招商部预算该如何做？
招商部预算该如何做？第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。
效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。
第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占60％左右；外地招商占20％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。
其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。
这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。
从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。
从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。
可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。
可获得6年实际使用权的优惠政策。
从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。
除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。
可获得12年实际使用权的优惠政策。
可签定租约合同期为20年。
如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。
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购物中心预算及楼层租金分解说明
1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。
架构：
招商部、营运部、物业部、工程部、
财务部、行政人事部、电脑部、企划部
2、促各相关部门开展市场调研：
招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政：行政管理模式及费用标准
财务：管理模式及费用标准
IT：管理模式及费用标准
企划：管理模式及费用、广告计划标准
物管/工程：管理模式及费用标准
人事/行政：管理模式及费用标准
3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本；
⑵变动成本；
⑶各种税费；
⑷资产折旧；
⑸其它不可预见的费用等；
⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用：
A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；
B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；
C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一
些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。
随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年
推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般
以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度
季、月、周（1、可以根据淡旺季节来分。
2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后
一段时间需持续广告投放需费用）。
D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。
E、前期开办费公摊：
4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。
年度总收入
=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%）
+固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等）
+变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%）
+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)
+资产折旧（如：工程改造分摊费）
+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%）；
+3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3；
+前期开办分摊费等
+其它费用等
—已出租费（如果有已经出租的物业）
5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比
678ABCD 区分），据
优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
如下表：
9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理？
本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。
10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳：
⑴增加或减少第3条中成本细项费用。
⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，
A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。
B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金（一般来说3月-7月份为市场
淡季，8月-2月为旺季）。
⑶降低成本费用
⑷增加收入来源
⑸增加营业外收入
于2013/7/17。