最新整理商业预算楼层租金
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购物中心预算及楼层租金分解说明
1、设置商业公司架构,确定全体工作人数。
架构:
招商部、营运部、物业部、工程部、
财务部、行政人事部、电脑部、企划部
2、促各相关部门开展市场调研:
招商/营运:招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。
行政:行政管理模式及费用标准
财务:管理模式及费用标准
IT:管理模式及费用标准
企划:管理模式及费用、广告计划标准
物管/工程:管理模式及费用标准
人事/行政:管理模式及费用标准
3、所有调研数据进行汇总,以部门为单位制定各项成本费用预算。
⑴固定成本;
⑵变动成本;
⑶各种税费;
⑷资产折旧;
⑸其它不可预见的费用等;
⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用:
A、掉铺率20%-30%:新商场首年开业率一般约为70%-80%;
B、3个月免租期:一般主力店免租期为6个月,次主力店及品牌商3个月;
C、市场推广费8%:一般新开业商场因知名度不高,第一年需要加大宣传,第一年推广费比较高一
些,设8%,第2年略低,设6%,第3年次之,设3%。随着知名度扩大和业绩稳定,第4-5年
推广费预算可不做或少做,项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。一般
以年度租金收入为基准(公式为:年度推广费=年度租金收入×8%),推广费总额分解到该年度
季、月、周(1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解,如开业时集中使用推广费、开业后
一段时间需持续广告投放需费用)。
D、工程改造分摊:重大机电设备调整、工程改造(参考不同的折旧分摊期)。
E、前期开办费公摊:
4、年度总收入测算(均须分摊到楼层租金中去)。
年度总收入
=年租金收入(项目总投资×%,一般为8%-12%)
+固定成本(如:人力、行政、财务、物管、资产折旧等)
+变动成本(如:营运、招商、市场推广费8%)
+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)
+资产折旧(如:工程改造分摊费)
+年度掉铺率20%-30%,公式为:年租金收入×(1+20%);
+3个月免租期,公式为:(年租金收入/12)×3;
+前期开办分摊费等
+其它费用等
—已出租费(如果有已经出租的物业)
5、设定楼层租金系数,测算楼层租金占百分比
678ABCD 区分),据
优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算),但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表:
9、然后与市场调研租金水平进行对比,并判断项目租金针对本市场情况是否合理?
本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平?租金高了容易导致招商失败,租金低了开发商遭受损失。
10、调整预算,预算一般来讲不宜过高,接近市场水平即为合理,以可实现为最佳:
⑴增加或减少第3条中成本细项费用。
⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用,
A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。
B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金(一般来说3月-7月份为市场
淡季,8月-2月为旺季)。
⑶降低成本费用
⑷增加收入来源
⑸增加营业外收入
于2013/7/17