基准地价更新方法及趋势探析
浅谈基准地价更新
／ 高９ ． ％。商 业 、居住 用 地基 准地 价整体 水平 提升 幅度 比较 ｍ ，提 ２７ ５
保 持基准地 价评估成 果 的现势性 ，在土 地市 场发展 变化 或影 响地价 的 显 著 ，其 中 ，商业 用地 基 准地 价 ￣２０ 年 的４ ８ ｍ ，上 涨至７ ４ ０６ ６ 元， ９元
一
些 因素发 生变化 时 ，必须 对地 价重新 进行 评估 ，及时 更新基 准地价 ／ ，上升 幅度 达６ ．６ ｍ ９ ％；与２ ０ 年相 比，居住用 地基 准地价 每平方 ６ ０６
成果 。再者 ，为 了加 强土地 管理 工作 、宏观 调控 土地市 场 、解 决土地 米提 高了４９ ，涨 幅高 达 １０ ７ ５元 １． ％。工业 用地基 准地价整体水 平有所 ０ 供 需矛 盾 、引 导土 地利 用 、征 收 土 地使 用税 、促 进 城市 土地 优 化配 下降 ，降幅达 １ ６ ０６ ％。
知》 （ 国土资 发［０ ６３７ ）精神 ，对 中心城 区及 各 区 （ ）２ ０ 地 市 场 的健康 发 展 。宝 坻 地 区经 济 总量 逐年 上 升 ，固定 资产 投资 额 ２ ０］０ 号 县 ０６ 年发 布的城镇 基 准地价调 整后 的地 价标 准 （ 津政 函［０ ７４ 号 ）。于 逐 年增 加 。房 地产 投资额 占固定资 产投 资总额 的 比重超 过 １％。相 对 ２ ０］８ ６ ２０ 年５ 日 布实施 。 已经落后 于 日 月异 的土 地和房 地产市 场 ， ０７ 月６ 颁 新 于２０ 年 ，固定 资产 投资 总额年 均递增 幅度 高出基准 地价年均增 长率 ０８
暖气 、通 电讯 、通 路 ，宗地 内场 地平整 的完整 土地使用权 价格 。宝 坻
０６ ８ 元／ ４ 元 土地市场 是一个 动态市 场 ，地价 会 随着社会 经济 的发展 和土 地市 新 城更 新后 的基 准地 价整 体水 平值 由２ ０ 年 的３ ６ ｍ 上升到 ７ ４
四、城市地价动态监测和城镇基准地价更新技术解读-常忠文3
应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相
应的期日修正。
•
②基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部
门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由
省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该
方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确
的基准地价评估
1.利用市场交易资料评估基准地价
（4）利用样点地价评估基准地价 ①用样点地价评估级别（区域）基准地价 a.有样点级别（区域）的基准地价评估 b.没有交易价格资料或交易价格资料较少级别（区域）的基准地
价评估：采用比较法、比例系数法确定基准地价 ②建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价 ③建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准
（含修正系数表、修正因素指标说明表）。
城镇基准地价更新概述
5.基准地价评估的程序
准备工作 资料调查与整理 基准地价评估 基准地价确定 编制基准地价修正系数表 成果整理 成果验收、备案及公布
基准地价评估
1.利用市场交易资料评估基准地价
（1）样点地价计算
①利用土地使用权出让资料计算地价 ②利用土地使用权转让资料计算地价 ③利用土地使用权/房地出租资料计算地价 ④利用土地联营入股资料计算地价 ⑤利用以地换房资料计算地价 ⑥利用柜台出租资料计算地价 ⑦利用房屋买卖资料计算地价 ⑧利用商品房出售资料计算地价 ⑨利用新增建设用地资料计算地价 ⑩利用联建分成资料计算地价
基准地价评估
1.利用市场交易资料评估基准地价
（2）样点地价修正 依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵
刍议城镇基准地价更新工作思路
刍议城镇基准地价更新工作思路摘要：近几年来，随着社会经济和城镇建设的发展，基础设施进一步完善，现行的土地级差和基准地价已经不能明确反映城区实际状况。
因此，必须尽快对基准地价进行更新，以进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，提高土地的集约节约利用水平。
为适应时代发展，要尽快更新地价标准，以完善土地资源市场的规范性，提高土地资源的集约节约使用，促进土地市场的健康发展。
关键词：城镇基准地价；更新；探讨引言随着城镇化进程的快速发展，经济水平也在不断提高，土地市场交易量巨增，带动地价上升。
传统地价评估标准已经不能满足新时期的地价增长要求，要通过全面系统科学的地价标准使土地在流转时更规范更符合市场要求，及时更新基准地价，以促进新时期土地资源的有效利用。
1基准地价的重要性基准地价是地价管理的核心，是政府建立和完善土地市场，规范土地交易行为，强化土地市场调整，维护土地市场稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止地价大幅波动和土地投机，防止土地收益流失，促进土地合理利用的必要措施；是企业改制、清算和政府收取土地有关税费的重要依据；也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体制的迫切需要。
目前，各地城镇基准地价更新不及时，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映土地市场的现实状况。
基准地价是政府进行土地税收的依据，是深化土地改革的需要。
对土地基准地价进行及时更新可以使现有土地能准确反映市场需求，能监督政府根据市场需求进行相关政策和法规的制定，完善土地交易中的地价管理，促进土地集约使用，实现土地交易市场的健康发展。
2基准地价的更新依据2.1土地区位理念土地区位理念主要目的是研究特定地区人类流动和空间分布以及人与自然、社会相互联系的一种理念。
在土地利用中融入区位理念主要是把土地作为研究的客体，通过社会活动和地理要素作为土地利用中的空间区位条件，研究这些因素在土地上的分配特点和变化原因，以及这些条件在相互结合时对土地价格产生的影响。
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
ห้องสมุดไป่ตู้
农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
新形势下基准地价更新存在的问题及对策研究
新形势下基准地价更新存在的问题及对策研究基准地价作为城镇地价体系的核心，反映了城镇整体地价水平，是政府进行地价管理的标准，近年来在指导土地利用、加强土地市场管理、实现土地资源的合理布局、推动土地资源的市场化配置等方面起到了重要作用。
本文结合十堰市上轮基准地价成果运用中存在的问题，对本轮基准地价更新工作进行了研究，提出了新形势下基准地价工作的相关建议及对策，为进一步完善城乡公示地价体系提供依据。
标签：基准地价更新；对策1、现行基准地价成果运用中存在的问题“十三五”时期以来，土地收益分配机制、征地制度、集体经营性建设用地入市、土地市场供给侧结构性改革、城乡土地市场一体化等任务对地价管理提出了新的要求，《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）中要求“市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作，基准地价每3年应全面更新一次。
”十堰市现行基准地价估价期日为2012年6月30日，距今已达5年之久。
近年来，十堰市城市面貌日新月异，现行的基准地价已不能适应城市建设需求，存在的问题主要分为以下几个方面。
1.1基准地价内涵中设定土地开发程度与十堰市实际情况不相符基准地价内涵中土地开发程度代表的是区域平均开发利用程度。
十堰市现行基准地价土地开发程度是分级别确定的。
其中住宅用地一级、二级区域土地开发程度为“七通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通热、通讯和场地平整）、住宅用地三级区域土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通热、通讯和场地平整）；依据实际调查，十堰市基准地价住宅用地一级、二级区域土地开发程度主要是通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯和场地平整，并未达到通热条件；只有十堰东风汽车有限公司厂区及配套宿舍片区有通热设备，且该区域位于基准地价末级区域。
十堰市住宅用地三级区域基本达到通天然气的标准（简称“通气”），但是现行基准地价土地开发程度中并未体现通气标准。
基准地价更新 方案
基准地价更新方案一、为啥要更新基准地价呢？咱就说啊，这世界变化快得很呢！城市一直在发展，今天这儿盖个大商场，明天那儿建个新小区。
土地的价值啊，就像坐过山车一样，一会儿高一会儿低的。
以前定的基准地价，就好比是一件旧衣服，现在身材变了（城市发展了），旧衣服不合身啦，所以得换件新的，这就是为啥要更新基准地价。
二、更新前要做啥准备？1. 资料大搜集。
就像侦探破案一样，我们得把各种和土地有关的资料都找出来。
比如说，各个区域的土地买卖成交记录，这些记录就像土地的“价格日记”，能告诉我们这块地以前卖多少钱。
还有啊，城市的规划图，哪里是商业区，哪里是住宅区，这可重要啦，就像知道哪块地是“潜力股”一样。
2. 人员大集合。
得找一帮懂行的人，有研究土地经济的专家，就像那些知道土地价值背后秘密的“魔法师”；还有熟悉本地情况的工作人员，他们就像本地的“土地通”，啥情况都门儿清。
把这些人聚在一起，就像组成一个超级战队，准备迎接基准地价更新这个大挑战。
三、更新的方法。
1. 市场比较法。
这就好比是给土地找“兄弟姐妹”。
找一些和要评估的土地差不多的地块，看看它们最近卖了多少钱。
比如说，咱们要评估一块在学校附近的住宅用地，那就找其他学校附近的住宅用地成交价来比较。
要是别的地块卖得贵，咱就得琢磨琢磨为啥，是不是这块地的交通更方便，或者周围环境更好呢？2. 收益还原法。
想象一下，土地就像一棵会赚钱的树。
我们要算一算这棵树每年能结多少“果实”（收益），然后根据一定的公式，算出这棵树（土地）本身值多少钱。
比如说，一块商业用地，每年收的租金就是它的收益，把这些租金按照合理的方式算一算，就能得出这块地大概的价值啦。
四、更新过程中的小趣事（其实是可能遇到的困难及解决办法）1. 数据打架的烦恼。
有时候啊，搜集来的数据就像一群调皮的孩子，互相之间闹矛盾。
这个数据说这块地值这个价，那个数据又说不是。
这时候呢，我们就得像个裁判一样，仔细分析这些数据。
看看哪个数据来源更可靠，就像在一群孩子里找出最诚实的那个。
基准地价更新的实施方案
基准地价更新的实施方案基准地价是指国家规定的用于土地使用权出让和土地使用权转让的最低价格，是土地市场的重要参考依据。
基准地价的更新对于土地市场的健康发展和土地资源的合理利用具有重要意义。
因此，制定和实施科学合理的基准地价更新方案显得尤为重要。
一、调研分析。
在制定基准地价更新方案之前，需要对土地市场进行充分的调研分析。
这包括对土地供求关系、土地利用状况、土地开发潜力等方面的调研，以及对当前基准地价执行情况的评估分析。
只有通过深入调研分析，才能制定出符合实际情况的基准地价更新方案。
二、确定更新标准。
基准地价的更新标准是制定更新方案的核心内容。
更新标准的确定需要考虑到土地市场的实际情况和政府的土地管理政策，既要保证土地资源的合理利用，又要促进土地市场的健康发展。
因此，在确定更新标准时，需要综合考虑土地的位置、用途、开发潜力等因素，制定出科学合理的更新标准。
三、公开透明。
基准地价的更新需要保持公开透明，确保更新过程的公平公正。
在更新过程中，需要充分听取各方意见，接受社会监督，确保更新标准的科学性和公正性。
同时，更新结果也需要向社会公开，接受公众的监督和评价。
四、法律法规保障。
基准地价更新方案的实施需要有相关的法律法规保障。
政府部门在制定和实施更新方案时，需要严格按照相关法律法规的规定，确保更新过程的合法合规。
同时，对于违反更新规定的行为，也需要依法进行处罚，维护基准地价更新的正常秩序。
五、监督评估。
基准地价更新方案的实施并不是一次性的工作，需要进行持续的监督评估。
监督评估的目的是检验更新方案的有效性和科学性，及时发现问题并加以解决。
只有通过持续的监督评估，才能不断完善基准地价更新方案，确保其能够适应土地市场的发展变化。
总结：基准地价更新的实施方案需要充分考虑土地市场的实际情况和政府的土地管理政策，保持公开透明，依法合规，持续监督评估。
只有通过科学合理的更新方案，才能促进土地资源的合理利用，保障土地市场的健康发展。
上海市基准地价更新技术方案
2003年以来全市国有土地动拆迁和征用集 体土地的成本资料。调查信息包括：征地和 动拆迁项目位置和性质、土地面积、拆迁房 屋分用途建筑面积、补偿标准和分用途成本 明细、征地时间等。
5.2.3其他相关资料
社会经济统计、城市规划、商业、交通、 市政、环境、人口资料和工作图件等。
3)房地产租金收益资料，2003年以来商业、 办公、住宅、工业的租金收益资料。调查信 息包括：租赁房屋的位置和部位、面积、用 途、交易时间、交易价格和交易方式等，以 及所在楼盘的名称、容积率、楼盘类型、设 备设施条件等。
4)房地产经营收益资料，主要指酒店、私立 学校和医院、文体场馆等的年经营收益和成 本等财务资料。
3）本市土地在利用中常常有商业、住宅综 合建设的地块和小区，综合定级更便于基准 地价的实际应用。
2.3分类（用途）定级。
分用途定级与综合定级只有定级因素、因 子体系上的细微差别，技术思路和定级过程 基本相同。我们的计算机系统设计了因素、 因子的调整组合功能，可以满足按照《规程》 商业、住宅和工业用地不同影响因素、因子 要求，进行分用途定级。在必要时可以同时 进行综合定级和分类定级。
2.2.2综合定级的优点
1）综合定级符合城市土地区位理论的要求
由于土地利用是在地租地价的自发调节 下，不断进行用途置换，最终形成土地收益 和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综 合定级体现了土地区位理论的规律。
2）当城市规划不确定时，分类定级出现了 在土地收益高、级别高（如商业、金融等用 途）区域内的低收益的工业用地的级别反而 更低，价格也低的矛盾现象。
面积、办公租金、商场租金 大卖场：位置，服务范围，占地面积，营业面积 办公楼：位置，占地面积，规模，品质等级
城镇基准地价更新方法探讨
城镇基准地价更新方法探讨作者：何英吴巩胜来源：《科教导刊》2010年第05期摘要基准地价更新是我国土地工作的重要组成部分。
随着我国经济的发展和土地工作的深入开展,其更新方法已逐步暴露出一些不适应现代土地工作的问题,故对近年来基准地价更新方法研究进行总结,以求寻找其中的规律和趋势,为以后的相关研究提供一定的参考作用。
关键词基准地价更新趋势中图分类号:F29文献标识码:A基准地价是各城镇按不同的土地级别,不同地段分别评估和测算的商业,工业,住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权平均价格。
基准地价对土地政策的制定,政府对市场的导向,土地经济工作的指导,借鉴等都有举足轻重的作用,但是城镇的基准地价是在基准期日的价格,而近年来我国经济飞速发展,特别是土地相关的经济发展速度更是惊人,基准地价成果需要适应土地经济发展,就需要进行基准地价更新,保持基准地价的时效性和实用性,这就决定了基准地价更新需要快、准确,这在很大程度上取决于基准地价更新方法的选择和使用。
1 基准地价更新方法存在的问题(1)基准地价更新方法的时效性。
我国现行基准地价更新方法一般来说是按照规程的三种技术路线组合而成,其方法本身需要对土地进行定级或对均质区域为基础,利用市场交易资料或标定地价和地价指数等来更新基准地价。
①从收集资料到更新完成常常需要几个月甚至更长的时间,对于我国两年需要更新一次基准地价的要求相去甚远。
也不适应我国的经济发展速度,达不到为经济和政策服务的目的。
(2)基准地价更新结果的动态性。
基准地价本身作为一种土地使用权的平均价格,在实际工作运用中,是常常要换算成宗地价格或别种价格,才能起到指导和导向作用的,例如在土地投资中,基准地价的参考作用。
但现在的土地工作中,还不能很好的解决这个问题。
(3)基准地价更新方法的便捷性。
基准地价更新工作是我国土地政策的重要组成部分,其工作范围涉及极广,参与工作人员水平参差不齐,故在实际工作中,基准地价更新方法是否方便可行,是非常重要的,甚至直接决定了基准地价更新工作的实施效果。
广州市年国有土地使用权基准地价更分析报告
一、引言广州市作为中国的经济中心城市，土地使用权的供求关系和基准地价的制定对于城市的经济发展和房地产市场的稳定具有重要意义。
本报告旨在分析广州市年国有土地使用权基准地价的调整，并对其影响因素进行探讨。
二、基准地价的定义和作用基准地价是指在一定时期内，根据特定规模和条件下的地块，按照国家制定的计价方法，作为买卖、租赁和使用该地块的计量依据和交易标的的价格。
基准地价的调整直接影响土地市场的供求和房地产市场的交易价格，对于土地利用和经济发展起着重要的引导作用。
三、广州市年国有土地使用权基准地价的调整情况根据广州市国土资源和规划局发布的数据，广州市年国有土地使用权基准地价在近几年间发生了较大的波动。
具体情况如下：1.2024年至2024年：广州市年国有土地使用权基准地价整体上出现上涨趋势，涨幅约为10%至15%。
2.2024年至2024年：基准地价的上涨趋势有所减缓，在市场需求疲软的情况下，增长率在5%至10%之间。
3.2024年至2024年：受新冠疫情的影响，广州市年国有土地使用权基准地价出现明显下降，降幅约为5%至10%。
四、影响广州市年国有土地使用权基准地价的因素分析1.宏观经济因素：经济周期、利率水平、政策导向等因素是基准地价波动的重要原因。
当经济处于上升期，利率较低且政策鼓励房地产市场发展时，基准地价一般呈现上升趋势。
反之，经济下行、高利率和政策收紧等因素会抑制基准地价的上涨。
2.市场供求因素：土地市场供求关系是基准地价调整的重要参考依据。
供需失衡时，基准地价以供给方的利益为主导；供需相对平衡时，价格相对稳定。
3.政策调控因素：土地政策的调整直接影响基准地价的变动趋势。
当政府出台调控政策，如控制房价、限制土地供应等，基准地价的上涨趋势会受到抑制；反之，政府放松调控时，基准地价可能呈上升趋势。
4.地块位置和规模：地块的位置、规模和用途也是基准地价确定的因素之一、优质地段、大规模用地往往对应更高的基准地价。
全国大中城市基准地价分析
全国大中城市基准地价分析一、我国大中城市地价水平东高西低、南高北低, 呈阶梯状。
（面上分析）根据掌握的资料分析, 我国城镇地价水平东高西低、南高北低。
如果以所选36个城市辐射和代表区域为研究对象, 将地价进行东西向和南北向比较, 以东南方向和西北方向的连线为轴线, 可以将城镇地价水平划分为四个区域, 即城镇地价最高区、城镇地价次高区、城镇地价较低区、城镇地价最低区, 并且呈阶梯状。
地价最高区包括上海市、浙江省、福建省、广东省、江苏省、山东省的山东半岛地区、辽宁省辽东半岛等地区；地价次高区包括安徽省、江西省、湖北省、湖南省、海南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、天津市、北京市部分地区；地价较低区包括广西壮族自治区、云南省、贵州省、重庆市、四川省、河北省、河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西省、山西省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃省、青海省、新疆维吾尔自治区。
当然, 由于城镇的局域性和地价区域性的特点, 第一, 在同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的, 不同等别的城镇平均地价水平有差别, 同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别；例如北京, 作为全国的政治、文化、经济中心, 虽然在区域上位于地价次高区, 但其特殊性使其商业、住宅、工业基准地价均居全国首位, 成都作为西南重要省会城市, 虽然属于地价较低区, 由于经济水平相对同区域内其他城市较高、城市规模较大、人口压力大, 使其商业用地和住宅用地的价格在全国位居前列（见附表）；第二, 所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的, 也存在断裂带, 如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省, 实际上由于整体经济水平对地价的影响, 其城镇地价水平比起湖北、山东、辽宁等省要低一些。
但是, 总的来说, 东高西低、南高北低的趋势是存在的。
实际上, 这种地价分布特点是很客观的, 它基本上与我国经济发达程度相吻合。
基准地价更新实施方案
基准地价更新实施方案为了更好地推动土地资源的合理利用和经济社会的可持续发展，基准地价的更新工作显得尤为重要。
基准地价是土地利用权出让收益的重要依据，也是土地市场交易的重要参考依据，因此基准地价的更新工作必须得到高度重视，确保其科学、合理和公正。
一、更新原则。
基准地价的更新工作应当遵循科学、公正、公开、透明的原则，根据土地市场的供求关系、土地资源的品质和地段等因素进行合理确定。
同时，应当充分考虑当地经济社会发展水平、土地利用政策和规划等因素，确保基准地价的更新结果符合实际情况。
二、更新程序。
1. 数据收集，通过调查研究，收集土地市场交易数据、土地资源品质数据、地段因素数据等相关信息，为基准地价的更新提供科学依据。
2. 模型构建，利用现代科学技术手段，构建基准地价更新模型，综合考虑各种因素对土地价值的影响，建立科学的评估体系。
3. 专家评审，邀请相关领域的专家学者，对更新模型进行评审，确保更新结果的科学性和准确性。
4. 公示公告，将更新结果进行公示公告，接受社会各界的监督和评议，确保更新结果的公正和透明。
5. 审批确认，经过公示公告无异议后，由相关部门进行审批确认，将更新结果作为土地出让的依据。
三、更新周期。
基准地价的更新周期应当根据当地土地市场的实际情况和土地利用政策的需要进行确定，一般不得超过5年。
在更新周期内，应当及时调整基准地价，确保其与土地市场的变化相适应。
四、更新效果。
基准地价的更新工作应当使土地市场更加活跃，土地资源更加合理利用，土地出让收益更加公平合理。
同时，也应当促进土地资源的集约利用，推动经济社会的可持续发展。
五、更新责任。
基准地价的更新工作应当由土地管理部门牵头负责，各相关部门要加强协作配合，确保更新工作的顺利进行。
同时，也要充分发挥社会各界的监督作用，确保更新结果的公正和透明。
六、更新保障。
为了确保基准地价的更新工作顺利进行，各级政府要加大对土地管理部门的支持力度，提供必要的人力、物力和财力保障，同时也要建立健全相关的监督机制，确保更新工作的顺利进行。
运用基准地价系数修正法的探索
运用基准地价系数修正法的探索基准地价系数修正法是我国《城镇土地估价规范》和《房地产估价规范》中公布的一种土地使用权估价方法，主要用于大宗土地使用权出让价格评估。
目前这种方法在评估中介机构被普遍使用，但由于上海市房地产市场的特殊性、上海市基准地价标准的局限性，以及对这种方法运用在认识上普遍存在的误区，这种宗地估价方法在运用中出现众多矛盾和问题。
故从理论和实务上探索基准地价系数修正法在上海地区宗地估价中的运用有重要的现实意义。
一、上海市基准地价标准的主要特点与房地产市场价格的变化趋势 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。
上海市基准地价标准主要具有如下特点上海市基准地价标准主要具有如下特点：：1、基准地价标准的估价时点为1998年6月1日，沿用至今。
2003年6月30日完成基准地价更新成果，但至今尚未公布。
2、基准地价的表现形式为分类基准地价，主要分成综合、工业、住宅三大类，其中综合用地包括商业、金融、商住、商办及其它类，且楼面地价与单位土地面积价格结合使用。
3、基准地价反映的是各土地级别区域价，分十二个等级，且由内向外呈环状分布。
4、没有公布基准地价修正体系成果，包括基准地价修正系数表和影响因素指标说明等。
上海地区房地产市场价格的变化趋势根据基准地价更新成果资料和上海市房地产市场发展状况，从1998年至今，交投活跃的上海地区房地产市场价格在时间、空间及结构上发生了巨大的变化，主要反映在以下三个方面：1、从时间上看，原基准地价的估价时点为1998年6月30日，1998年中房上海指数为730点，至2004年底中房上海指数为1372点，累计上涨642点。
其间，2002年、2003年、2004年上半年上海土地交易价同比分别上涨6.3%，15.1%，23.7%，其中环线以内地价上涨幅度更大，例如淮海中路等一级路段原基准地价为平均容积率下楼面地价8798元/M 2，至2004年底，已涨到12000元/ M 2以上，每亩单价高达3400万元以上。
泰安市城区基准地价更新分析研究
泰安市城区基准地价更新分析研究基准地价作为城区地价体系的核心，是政府地价管理的重要依据，在实现土地资源合理布局、推动土地市场化配置等方面起到重要作用。
本文结合泰安市上轮基准地价成果运用中存在的问题，对本轮基准地价更新工作进行分析研究，为进一步完善城市地价体系提供依据。
标签：基准地价更新;土地市场;分析研究1、现行基准地价成果运用中存在的问题泰安市城区现行基准地价成果，于2016年11月18日通过省国土资源厅验收，2016年12月5日由泰安市人民政府公布实施。
自实施以来，基准地价在促进科学管理土地，合理集约利用土地，优化配置土地资产等方面发挥了巨大作用。
但随着泰安市经济社会的快速发展，现行基准地价逐渐表现出与土地市场不相适应的情况，体现在以下几个方面：1.1评价范围方面2019年3月公示《泰安市城乡一体空间发展战略规划》，泰安未来发展框架是构建“山水林田湖草”生命共同体的城市未来发展架构，城市布局由“依山而建”向“遠山近水”转变，实现城市发展由“泰山时代”迈向“泰山汶河时代”。
城市功能分区向东、向南扩展，特别是高新区跨过汶河向东南发展。
1.2城市规划方面城市总体规划是土地级别与基准地价更新工作范围确定的主要依据。
2017年国务院批准修改并实施泰安市城市总体规划，明确提出泰安向多中心、组团式的现代化大城市发展模式。
2016年基准地价覆盖范围上已经不能与新一轮城市总体规划相衔接。
1.3城市建设方面近年来泰安城区个别区域土地质量得到了有效提升。
2016年，高铁新区核心片区开发楼盘零星分布，南片区拆迁尚未完成。
2019年核心片区已高楼耸立，南片区路网已基本建设完毕。
现行基准地价已不能适应当前城市建设需要。
1.4土地市场交易价格方面近年来泰安市房地产业持续快速发展，各区域商服、住宅用地价格均保持连年上涨。
部分区域市场交易价格已经明显高于基准地价水平，基准地价服务土地市场决策的功能受到制约，有必要及时全面调整基准地价。
土地定级与基准地价更新技术报告
土地定级与基准地价更新技术报告一、引言土地定级与基准地价更新是土地管理和土地市场运作的重要环节，对于土地资源的合理开发利用和土地市场的健康稳定具有重要意义。
本报告旨在介绍土地定级与基准地价更新的技术方法和相关实施情况。
二、土地定级技术1. 定义与目的土地定级是指根据土地的自然特征、地理位置、土壤质量、地形地貌等因素，将土地划分为不同等级的过程。
其目的是为了合理分配土地资源，指导土地利用规划和土地市场交易。
2. 技术方法土地定级的技术方法主要包括遥感影像解译、地面调查与实地测量、土壤质量评价等。
遥感影像解译可以通过获取高分辨率的卫星遥感影像，利用遥感软件对土地的植被覆盖、土地利用类型等进行解译，进而划定土地的等级。
地面调查与实地测量可以通过采样调查和实地测量，获取土地的地形地貌、土壤质量等信息，并结合其他因素进行综合评价。
土壤质量评价可以通过采集土壤样品，进行室内分析和实验室测试，评价土壤的肥力和适宜程度。
3. 实施情况土地定级技术已经在我国的土地管理中得到广泛应用。
通过遥感影像解译技术，可以快速获取大范围土地的信息，为土地规划和土地市场交易提供基础数据。
地面调查与实地测量技术则通过实地考察，获取更加详细和精确的土地信息，为土地利用规划和土地市场交易提供依据。
土壤质量评价技术则为农业生产提供科学依据，促进土地资源的高效利用。
三、基准地价更新技术1. 定义与目的基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供求状况和经济发展水平确定的土地价格。
基准地价更新是指根据市场需求和价格变动，对基准地价进行调整和更新，以反映当前土地市场的价格水平。
2. 技术方法基准地价更新的技术方法主要包括市场调研和数据分析。
市场调研可以通过对土地市场的调查和分析，了解土地供求关系、交易价格和市场趋势。
数据分析可以通过收集和整理土地交易数据、经济数据等，利用统计方法和模型进行分析和预测，确定基准地价的调整幅度和方向。
3. 实施情况基准地价更新技术在我国的土地市场中得到广泛应用。
2023年度基准地价更新报告
2023年度基准地价更新报告近年来，随着城市规划与经济发展的快速推进，土地资源的价值不断攀升，为了合理引导土地市场的发展，及时调整地价，使其与市场需求保持一定的平衡，各级政府部门每年都会进行基准地价的更新。
本文将对2023年度基准地价进行更新报告，以供您参考。
一、基准地价的定义与作用基准地价是指在特定时期内依据法定程序确定地块在适当条件下的最佳利用方式，并参考市场需求及土地特征等因素进行计算得出的价格基准。
基准地价的更新是政府调整和引导土地市场发展的重要手段之一，具有以下作用：1. 合理引导土地市场：基准地价的更新可以对土地市场进行引导，避免过热或过冷的市场情况出现，保持市场价格的合理稳定。
2. 资源配置：基准地价的更新可以根据不同地块的特征和用途，合理配置土地资源，促进城市的可持续发展。
3. 经济发展：基准地价的更新也是推动经济发展的重要手段之一，通过调整地价，可以增加土地使用效率，提高城市的发展潜力。
二、2023年度基准地价更新情况2023年度基准地价的更新遵循以下原则：1. 公开透明：基准地价的更新过程应当公开透明，通过积极公告和媒体宣传等方式，告知市民相关信息，保证市场的公平竞争。
2. 客观科学：基准地价的更新依据市场需求和土地特征等客观因素进行计算，避免人为干预和偏差，确保价格的准确性和合理性。
3. 区域差异：基准地价的更新要考虑不同区域之间的差异性，确保各地区的发展需求和土地资源的特点得到充分的体现。
根据以上原则，我们对2023年度基准地价进行了相应的更新。
具体情况如下：1. 商业用地：根据市场调查和需求预测，我们在城市中心区域的商业用地基准地价上调了5%，以适应日益繁荣的商业环境和需求增加的情况。
2. 住宅用地：随着城市人口的增加和住房需求的不断上升，我们对住宅用地的基准地价进行了调整，平均上涨了8%。
3. 工业用地：根据对工业发展趋势的预测和市场需求的变化，我们适当降低了工业用地的基准地价，以促进工业的持续发展和吸引更多的投资。
基准地价更新要点解析刘倍君
基准地价更新要点解析刘倍君发布时间：2022-03-16T11:13:00.971Z 来源：《中国科技信息》2021年11月下作者：刘倍君[导读] 文章立足于实际，对基准地价更新要点进行研究。
广西方略土地房地产评估有限公司刘倍君 530000摘要：文章立足于实际，对基准地价更新要点进行研究。
先阐述基准地价存在的意义，再在论述基准地价变更依据的同时对基准地价的变动原则以及更新思路进行探讨，希望在本文的论述后，能够给相关领域的工作人员提供参考。
关键词：基准地价；更新；要点分析0引言随着我国城镇化水平提升，城镇建设范围不断扩大，基础实施不断完善，土地区位的发展变化，现行的城镇土地级别与基准地价已经不能切实的将城区的实际情况反映出来。
所以，需要定期对基准地价进行更新，完善土地市场管理体系，促进土地市场有序发展。
因此，在城镇基准地价更新的过程中，需要不断探寻出更加科学的方法与途径，有效开展工作。
1基准地价存在的意义基准地价是地价管理体系的核心，是政府建立完善土地市场监管的关键措施。
基准地价的实施，能够对土地交易行为进行指导，提升土地市场的调节能力，有效的防止地价出现大幅度的波动，更好的维护土地市场的稳定发展，满足经济体系的发展要求；基准地价的实施，能够优化土地资源配置,促进合理利用土地，依法征收土地税费,防止国有资产流失；基准地价的实施，能够提升国土行政管理的效率和质量。
城镇基准地价更新不及时，将不能反映现状土地区位与房地产市场的发展变化，从而影响城镇与各行业的发展，所以城镇基准地价更新很有必要，能够促进土地交易市场的正常有序发展。
2基准地价的变更依据2.1土地区位理念土地区位，指土地在空间上与其他事物的关系。
其主要的作用在于研究特定地区人流动与空间分布、人与自然以及社会相互联系的一种概念。
在土地利用的过程中，将区位理念融入其中主要是把土地作为研究客体，能够以社会活动以及地理要素作为土地利用的空间区位条件，对这些因素在土地上进行分析，能够了解这些条件在相互结合时对土地价格产生的影响进行分析，及时利用区位条件构成的空间差异性进行详细分析，对土地类别进行划分、评价。
土地基准地价更新技术报告
土地基准地价更新技术报告一、什么是土地基准地价更新土地基准地价更新啊，就像是给土地价格来一次大换装。
你想啊，随着时间推移，城市在发展，周边的环境、基础设施啥的都在变。
以前的地价评估可能就不太能反映现在的真实情况了。
这就好比你小时候的衣服，当时穿着挺合身，现在长大了，肯定得换合适现在身材的衣服呀。
土地基准地价更新就是要让地价评估跟上时代的步伐。
二、土地基准地价更新的重要性这可太重要啦。
如果地价一直不更新，那开发商可能就会按照旧的地价来估算成本，结果到真正开发的时候才发现，哎呀，钱不够了，这可就乱套了。
而且对于政府来说，准确的地价有助于合理规划土地用途，就像安排房间里的家具一样，知道哪里地价高适合做商业，哪里地价低可以做绿化之类的。
要是地价不准，可能就会把本该建商场的地用来建公园，或者反过来，这不是资源浪费嘛。
三、土地基准地价更新的技术流程1. 资料收集这就像是做饭先得买菜一样。
要收集很多资料呢，像土地交易的记录，包括买卖的价格、面积、位置这些。
还有关于土地所在区域的规划信息，是要建居民区还是商业区。
这些资料收集得越全，那后续的工作就越有底。
2. 地价评估方法选择这里面有好多种方法呢，比如市场比较法。
这就好比你买东西要货比三家一样。
找一些和要评估的土地类似的已经交易过的土地，比较它们的差异，然后估算出这块土地的价格。
还有收益还原法，假如这块地是用来出租的，那就根据租金收益来反推地价。
成本逼近法也很有用，计算开发这块土地需要的成本，再加上合理的利润，就得到地价啦。
3. 实地调查这个环节可不能少。
就像你要了解一个人，得亲眼看看他一样。
到土地现场去看看土地的实际情况，有没有什么特殊的地形，周边的交通是不是真的像资料里说的那么方便。
有时候资料可能有偏差，实地调查才能掌握最真实的情况。
4. 数据处理与分析收集来的资料、实地调查的结果，都要进行处理和分析。
就像是把一堆乱麻整理清楚。
把有用的数据挑出来，用专业的软件或者方法进行计算和分析，得出初步的地价结果。
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基准地价更新方法及趋势探析摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。
本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。
关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development TrendAbstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.Key words：Benchmark premium；The land market；Update method；Development Trend一、城镇基准地价概述（一）城镇基准地价制度出台背景及意义自建国以后的40多年里，由于我国一直严禁土地买卖、出租，实行土地无偿、无限期使用制度，严重制约了土地的使用效益和土地资源的合理配置，造成了土地资源的严重浪费和土地资产的流失。
改革开放以后，我国进行了深入的土地使用制度改革。
随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善，我国城市土地市场已初步形成。
通过实行城市土地有偿使用，不仅为我国城市的改造和建设积聚了大量的资金，而且发现了国有土地潜在的巨大经济价值，有力地支持了国有企业乃至整个国民经济的改革和调整。
基准地价在实行城市土地有偿使用制度的过程中发挥了重要作用。
城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度。
当时土地市场还未发育或刚刚发育，交易实例少，需要通过土地级别对交易空白区的地价加以控制，来测算基准地价。
从我国现实状况来看，基准地价有着多方面的作用，如按价格标准来现实城镇土地资产优劣程度、显示城镇土地在已利用过程中的经济效益；为投资者决策提供依据；对土地使用权的利用和流动起指示和引导作用；为国家征收土地税尤其是推定土地增值税提供依据，等等。
但总归起来，其最重要的作用不外乎两个方面：一方面是为政府管理土地提供决策依据。
土地作为重要的生产要素，有了基准地价，各级政府就可以据此制定地价政策，来引导土地利用和流动，进而引导产业流向，并将其作为政府获取土地收益和宏观经济调控的工具。
从目前国外地价管理经验看，有不少国家和地区也有类似作用的由政府制定的土地价格，如日本的“公示地价”，中国台湾地区的“公告地价”等。
这种价格除为市场上土地买卖交易双方提供可参考的依据外，同时也是政府对土地价格，进而对土地利用控制与管理的重要手段。
另一个在我国更为重要的作用在于：通过基准地价来评估宗地地价，也就是基准地价系数修正法。
这是我国特有的估价方法，之所以说特有，是缘于我国地产市场发育还很不完全，很多地方直接利用基本估价方法存在很大困难，而使得目前基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，广泛应用于企业改制、土地出任、转让，出租、抵押等经济活动中，土地评估中的市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等在应用中还有一定的局限性，尤其在一些不发达地区，这些基本方法在今后较长时期内仍然是主要的评估方法。
据对我国资产评估报告的统计，基准地价系数修正法是我国目前土地估价中最主要的、运用频率最高的估价方法要使基准地价发挥以上两个作用，就必须要解决基准地价一定时期的稳定性与土地市场动态性的矛盾、基准地价的区城平均性与应用中的宗地地价之间的矛盾、基准地价的政策性与市场交易价格的矛盾。
（二）城镇基准地价更新方法《城镇土地估价规程》指出，城镇基准地价更新是指在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价等来全面或局部调整基准地价的过程。
简单说，基准地价更新就是对先前所形成的基准地价进行重新评估。
目前，根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），基准地价更新的技术途径有三种：方法1：以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。
方法2：以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价为参考，更新基准地价。
方法3：以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。
相应的基准地价更新方法有三种：级差收益更新法、市场地价资料更新法和地价指数更新法。
（三）国外地价管理制度在德国等土地实行公有制的国家里，政府对土地实行统一的行政管理，对其进行分等定级与估价是政府职能的重要体现，但国家之间也有差异。
如在德国，国家对地价管理实行“全国一盘棋”，即全国各州、省土地等级纳入统一体系，地价高低采用统一标准；在我国则实行土地等、级两层划分方法，土地等反映全国城镇之间的士地差异，根据城市规模、经济发展状况及其他因素划分为不同的等，全国统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和效益的差异，其顺序在各城镇内部统一排列。
在美国、日本等土地私有制国家中，地价评估与土地分等定级工作方法体系与管理制度都比较成熟和完善，其现状模式有如下特点：第一，没有基准地价体系，实行地价公示制度。
定期公布标准地的适当价格，以便为般土地交易者提供可信赖的大致标准，对一般土地交易给予一个合理的价格指导。
第二，颁布专项法律，对土地交易和地产价格管理纳入法律轨道，如日本的《国土利用计划法》。
第三，地价工作全面管理。
如在美国，对农业用地、林业用地、城市用地进行全面评价，所有土地都为有偿使用。
估价工作依法进行，截止1998年，制订有关法律12部之多[7]。
第四，有关地价理论体系较完备。
日本不动产理论研究认为，土地价格是土地经济价值的反映，而土地经济价值是土地的效用性，相对稀缺性及有效需求三者相互结合、相互作用的结果，并由此判断其经济价值在价格上反映的各种因素，以及各种因素的影响程度，最终对土地价格做出合理、准确的判断。
如果一块土地上同时存在两种或两种以上的产权〔例如土地所有权与地上权并存），那么，就由各自不同的权利形成各自不同的价格；土地同所属区位关系十分重大，这种关系既有地理的、自然的，也有经济的、行政的以及社会其他方面的。
市场上的土地价格，一般都是由交易中个别形成的，而且价格也经常受个别情况影响。
二、几种基准地价更新方法比较（一）国内基准地价更新方法比较由于我国国土面积十分辽阔，区域间发展十分不平衡，各个城市的经济发展水平、土地市场的发育程度存在着很大差异，因此城市之间的土地定级估价采用的方法也不尽相同。
加之近年来由于我国土地市场的发展和房地产管理水平的提高，对城镇土地定级估价工作提出了更高的要求，各城市在土地定级估价的实践中也在不断探索新的方法。
随着我国土地市场逐渐成熟，我国学者提出了许多新方法。
如宋鸿良提出抽样调查分析法、地价动态分析指数法、模糊综合评估法；邱道持等提出地价指数结构分析、级差收益分布模型修正两种途径；陈廉生提出的标准宗地修正法，通过建立地价与单元分值间的模型更新基准地价等。
这些新方法丰富了我国基准地价更新的评估方法体系，但在实践过程中存在着各种各样的问题，如更新后的基准地价不够准确、评估更新周期较长、技术路线复杂等，在实践中不能广泛推广。
使用的最广泛的还是《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）的基本方法。
1.级差收益更新法级差收益更新法是在土地定级的基础上，采用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格的方法。
其技术路线如图1：土地有偿使用制度改革刚刚推行不久，地产市场很不规范，发育不完善，此时的土地交易资料少，且价格畸高畸低，难以完全根据土地市场交易资料来评估基准地价，在此条件下，基准地价的评估完全是建立在土地定级的基础上，采用数学模型（设想影响企业利润的基本因素有三个：土地等级、资金、劳动力）测算土地的级差收益，然后根据地租资本化原理将土地级差收益资本化为土地价格。
理论上讲，以土地收益资料更新基准地价比较科学，其优点是调查资料翔实、丰富，涉及面广，因为其是级别基准地价，所以其级别界线比较精确；但在实际应用中，还存在诸多缺点如评估周期长，时效性差，技术路线复杂，需要消耗大量的人力物力，由于土地的级差收益很难准确地加以量化，且在实践中存在虚报、瞒报的现象，造成与市场脱轨，所以级差收益更新法并不科学，在《城镇土地估价规程》（试行）中，此种方法是基准地价评估的首要方法，但在修订后的《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）中此种方法已经不是基准地价更新的首选方法，且在近年的基准地价更新中基本上不应用了。
2.市场地价资料更新法市场地价资料更新法是在划分基准地价测算区域的基础上，直接利用市场地价资料进行基准地价更新的方法，其技术路线如图2：在有一定的市场交易资料的基础上，是根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地域，结合多种方法测算均质地域的基准地价，然后从价确定土地级别及其级别基准地价。
以市场地价资料更新基准地价的优点是在一定程度上比较快速、高效，尤其对于局部地价调整工作，将大大简化工作程序，节省人力、物力、财力，这样的基准地价也比较符合土地市场的实际情况；缺点是地价区段划分的准确性难以保证，如果需要全面更新则需要重新划定土地级别，需要大量的人力、物力、财力。
由于需要收集大量的市场地价资料，有时资料的准确性难以保证，另外资料可能不全面，可能只有房地出租、出售、土地出让等方面的数据，而没有企业改制等方面的数据，空间分布可能不理想。