凤凰古城家庭旅馆的调查分析_卢竹
凤凰古城休闲旅游满意度研究_周运瑜
[ 旅游者研究]
旅游论坛 T o ur ism F or um
凤凰古城休闲旅游满意度研究X
V ol. 3 N o. 5 Oct . , 2010
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
周运瑜1, 田金霞1, 阳 芳2
( 1. 吉首大学 旅游学院; 2. 吉首大学 信息管理与工程学院, 湖南 张家界 427000)
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旅游为例, 从旅游产业角度探讨了旅游业带动县域经 济的发展问题[ 6] ; 第四, 旅游开发的影响与游憩价值 研究。王凯、谭华云探讨了景区经营权转让后对凤凰 古城的影响[ 7] , 许抄军等利用旅行费用法( T CM ) 评 估了凤凰古城的游憩利用价值[ 8] 。
然而, 凤凰古城作为一个知名的休闲旅游度假 地, 游客的休闲旅游满意度究竟如何, 却没有学者进 行过研究。鉴于此, 笔者在借鉴相关研究成果的基础 上, 设计了休闲旅游满意度测评体系, 利用 SPSS17. 0 软件对调查问卷进行分析, 并基于模糊综合评价法求 得凤凰古城休闲旅游满意度的得分, 根据分析结果, 提出了相对应的对策或建议, 希冀对凤凰县旅游业的 发展能有裨益。
1. 6 20. 16
凤凰古城作为湖南省湘西州旅游业的龙头, 自然 受到学者的关注。从文献综述看, 对凤凰旅游的研究 主要在 4 个领域: 第一, 旅游发展战略研究。如王迪 云、王兆峰分别对湘西凤凰旅游业的开发战略、可持 续发展战略进行过探讨[ 1- 2] ; 第二, 旅游资源开发、设
计研究。王亚力分析了凤凰的文化旅游资源特点, 提 出了开发思路, 并针对南方长城设计了“长城文化之 旅”产品[ 3- 4] ; 范保 宁对凤凰古城 旅游开发提出 “一 点、一江、一线”, 打造三大特色品牌, 建设五大精品景 区的思路[ 5] ; 第三, 旅游产业带动研究。麻学锋以凤凰
湘西凤凰古城考察报告
湘西凤凰古城考察报告凤凰古城与吉首的德夯苗寨，永顺的猛洞河，贵州的梵净山相毗邻，是怀化、吉首、贵州铜仁三地之间的必经之路。
下面是XX为您整理资料，欢迎阅读!湘西凤凰古城考察报告“家有三斗粮，不当孩子王”。
培训机构员工的第一大需求就是薪酬(这里我们暂时只讨论货币式薪酬，也就是钱)，而机构老板的第一大需求是绩效(组织在不同层面展现的绩效输出托起了企业的目标)。
于是，在薪酬与绩效的对等承诺之间，用体制建立的某种必然的联系路径，就构成了组织的内驱力。
这里所说的体制，通常就是指企业的薪酬制度。
一般有四种不同的组合状态。
低底薪高效益工资高底薪高效益工资低底薪低效益工资高底薪低效益工资采用何种组合构建企业的薪酬制度，是机构老板们最纠结的选择，也是企业成败的关键。
底薪是员工生活的保障，高底薪带来的是员工最直接的安全感。
效益工资是企业与员工共享企业发展成果的表现形式，高效益工资带来的是员工最直接的成就感。
企业运营策略的不同，以及在企业发展的不同阶段，应当采用不同的组合。
一、低底薪低效益工资如果机构采取的是低价竞争策略，例如在一些三、四线城市的晚托类辅导机构，或者“师范大学生实践活动暑假班”模式，则适用这种最小人力成本的组合。
一是机构服务压力小，二是员工技术含量低，三是客户支付能力差。
在这类机构管理要素中，老板必须内行且亲力亲为，工作流程简单而标准化，人才资源适用标准低，员工数量需求少或供大于求，用超低价策略抢占低端市场，竞争对手少，而且，老板不必要也不准备大规模扩张。
二、高底薪高效益工资如果机构采取的是高品质高价格竞争策略，例如业外的“苹果模式”和业内的“北京高思”模式，则适用这种高人力成本组合模式。
企业通过垄断高技术人才形成独特的领先产品从而形成品牌壁垒，以“稀缺性”和“技术大幅领先”优势产生竞争力，从而产生高价格。
在这里，高技术人才的吸纳和稳定是企业经营成败的关键。
同时，只有市场的高支付能力才是这种薪酬组合生存的土壤。
凤凰古城民宿简介文案
凤凰古城民宿简介文案凤凰古城民宿简介凤凰古城民宿位于中国湖南省湘西土家族苗族自治州凤凰县古城区，是一处充满历史韵味的古镇。
这里有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，被誉为中国最美的小城之一，也是《卧虎藏龙》等多部影视剧的拍摄地之一。
凤凰古城民宿依山傍水，宛如一幅恬静优美的山水画卷，吸引了许多游客前来观光游玩。
凤凰古城民宿坐落于凤凰古城的核心地带，周围环绕着保存完好的明清古建筑群，步行几步便可到达著名的沱江码头和沱江边散步的熙熙攘攘的悠闲人群。
民宿建筑采用古色古香的设计，让人仿佛穿越时空进入了古代的江南水乡。
庭院中的花草扶疏，假山水池别有一番情趣。
屋顶和檐角上飘扬着五彩的布条，增加了古镇的喜气和节日的气氛。
每栋建筑都有独特的名称和寓意，如“樱花小筑”、“七彩宾馆”等，给人们带来了浓厚的文化氛围。
凤凰古城民宿提供各式各样的客房，满足了不同游客的需求。
客房以木质地板和古色古香的家具为主调，房间内布置简洁而舒适。
每一间客房都配备了空调、电视、独立卫生间等设施，确保了游客的舒适度。
从客房窗户望出去，可以看到远处的山峦和小桥流水，美不胜收。
除了舒适的客房外，凤凰古城民宿还提供了多种娱乐设施和服务。
民宿内设有一个宽敞明亮的餐厅，供应当地特色美食和各种美味佳肴。
游客可以品尝到正宗的湘菜和土家风味菜肴，香辣可口，令人回味无穷。
此外，餐厅还提供茶饮、果汁和各种小吃，满足游客们的口腹之欲。
凤凰古城民宿还为游客提供了一系列的旅游服务。
游客可以选择参加民宿组织的各类旅游活动，如古城观光、古民居游览、溯河漂流等，让游客亲身体验到古镇的魅力和千年历史。
此外，民宿还提供租车、接送机场、导游服务等，方便游客的出行安排。
凤凰古城民宿注重服务质量和顾客体验，每位游客都能感受到家一般的温暖和舒适。
工作人员热情友善，为游客提供周到的服务，解答各类疑问。
在凤凰古城民宿，游客们能够真正感受到当地的风土人情，了解到中国古镇的魅力。
总而言之，凤凰古城民宿依托得天独厚的自然资源和人文底蕴，成为各地游客临时居住和游览的理想之地。
凤凰民居考察报告
民居考察报告——关于建筑与环境的几点所见、所思、所得主题词：吊脚楼、干阑建筑、建筑形式凤凰古城1.、古城简介：美丽悠久的凤凰古城坐落于今湖南省凤凰县东南部。
先秦时代，凤凰属楚国疆域，所以凤凰仍然遗留了大量的楚巫遗风。
正因如此在古城中的建筑也透露着楚文化的浪漫情怀。
对于古老的东西，人们总会抱有神秘感，心中会有许多疑问，我在去凤凰之前，也对自己提出了一些问题：凤凰古城为什么叫“凤凰”？什么样的建筑称之为“干阑建筑”？“吊脚楼”究竟是怎么吊起来的？为什么要“吊起来”？声誉满载的凤凰古城的旅游开发给城市原本的风貌和环境的影响是怎样的？据说“凤凰之名因山受之”。
唐武后时期，凤凰旧城址设于距今县城西25公里的凤凰山，凤凰山处于群山之中，形态若鸟，振翅展尾，于是名为凤凰城。
凤凰古城以古街为中轴，连接无数小巷，沟通全城。
古街是一条纵向随势成线、横向交错铺砌的青石板路，自古以来便是热闹的集市，如今更加生机勃勃。
凤凰古城的标志性建筑之一虹桥，原名卧虹桥，历史悠久。
凤凰古城北门城楼本名“碧辉门”，采用红砂条石筑砌，既有军事防御作用，又有城市防洪功能，是古城一道坚固的屏障。
凤凰古街两边建筑飞檐斗拱，店铺中陈设着琳琅满目的民族工艺品，浓浓的古意古韵，透出古街深厚的民族文化底蕴。
凤凰古城分为新旧两个城区，老城依山傍水，清浅的沱江穿城而过，红色砂岩砌成的城墙伫立在岸边，南华山衬着古老的城楼，城楼还是清朝年间的，锈迹斑斑的铁门，还看得出当年威武的模样。
北城门下宽宽的河面上横着一条窄窄的木桥，以石为墩，两人对面都要侧身而过这里曾是当年出城的唯一通道。
2古城建筑分析：苗族吊脚楼苗族的吊脚楼通常建造在斜坡上，分两层或三层。
最上层很矮，只放粮食不住人。
楼下堆放杂物或作牲口圈。
两层者则不盖顶层。
一般以竹编糊泥作墙，以草盖顶。
苗族大多居住在高寒山区，山高坡陡，平整、开挖地基极不容易，加上天气阴雨多变，潮湿多雾，砖屋底层地气很重，不宜起居。
凤凰古城住宿攻略_凤凰古城客栈
凤凰古城住宿攻略_凤凰古城客栈凤凰古城内住宿非常方便，可住在沱江边的吊脚楼，那里能体会到真正的湘西风情，价格一般是50—100元。
凤凰古城内住宿非常方便，旅店价格20—100元/晚不等。
可住在沱江边的吊脚楼，那里能体会到真正的湘西风情。
价格一般是10—50元。
（视淡旺季而定）1、凤凰国际青年旅舍凤凰窝推荐理由：一幅“何须脂酒宴老驴，不必香车迎美女——全是老板”的门楣对联很是招人眼，沿着木制的楼梯走上去，二楼的走廊正对着万明塔，傍晚有太阳斜斜地射过来，整个凤凰便笼罩在温暖和煦的柔光里。
地址：湖南省湘西市凤凰县沱江镇沙湾11号（虹桥东关门旁）价格：多人间20元/床；标间80元/天2、沱江人家客栈推荐理由：网上最有名的客栈，与黄永玉画室一墙之隔，客栈本身就是吊脚楼，房间干净整洁这里有拍摄虹桥、望江亭等的绝佳角度。
地址：回龙阁13号，虹桥下游夺翠楼。
价格：普通间30元～50元/床位。
3、凤凰小桥流水人家客栈推荐理由：紧临沈从文故居，视野极好，西边靠南门城楼，南依小桥流水，非常有诗意，最大的优点是客房宽敞大气，共有60个床位，而且阁楼的格局非常好。
地址：凤凰县南门沱36号（沈从文故居旁）价格：豪华型双标间：150 豪华型蜜月房：180 豪华型三人房：2004、凤凰蜗牛驿站推荐理由：温馨的客厅书吧、榻榻米式大床、日式清酒酒具、青花瓷洗手盆，处处透露着小资味道。
小院里有个葡萄架棚，一把小椅，可以看看书，聊聊天，让喧嚣的都市心情平静下来。
地址：湖南省吉首市凤凰县老营哨街联系：普通双人房80-100元/间临江大床房120-150元/间5、湖南凤凰NICE小旅馆地址：湖南省凤凰县回龙阁133号价格：主题房 128-168元/间推荐理由：NICE小旅馆选在凤凰回龙阁处，是处幽静之所。
背后就是青山，有绿水、小溪、飞鸟相伴。
8间特色主题客房，精致美丽，既能体验星级酒店的舒适与私密，比如豪华的独立卫生间，不间断的热水，WIFI，空调以及液晶数字电视；又能感受到不一样的多种空间享受，如书吧，餐厅娱乐活动室，江景庭院，山间露台。
凤凰古城住宿推荐3篇
凤凰古城住宿推荐
第一篇：
凤凰古城是一个非常受欢迎的旅游景点，每年吸引着大
量的游客前来游玩。
在凤凰古城旅游，住宿是一个必须考虑的问题。
那么，什么样的住宿方式是最适合在凤凰古城旅游的呢？接下来，我将向大家推荐一些凤凰古城住宿。
1. 客栈
凤凰古城有很多的客栈，其中一些特别受到游客的欢迎。
客栈的房间一般都很简单，但是价格相对便宜，比起五星级酒店来说更加亲切。
客栈的老板通常都非常友好，愿意为游客提供旅游咨询。
客栈容易获得难忘的旅游经历，也能认识不少其他来自不同地区的游客。
2. 民宿
民宿一般是由当地村民改造而成，提供住以及餐饮服务。
这些民宿多数位于凤凰古城周边的乡镇或者村庄。
民宿的住宿条件较好，民宿主人热情好客，总是乐意为游客提供旅游咨询。
住在民宿中，游客能够更加深入地体验当地的文化风俗。
如果您喜欢感受农村生活的氛围，那么民宿绝对是您的首选。
3. 酒店
如果您对住宿的舒适度有比较高的追求，那么酒店就是
您的最佳选择。
在凤凰古城，各大酒店星级不等，价格也有一定的差异。
旅游旺季到来之际，许多游客会提前预订酒店，以确保能够住到自己想要的酒店。
总体来说，凤凰古城的酒店都提供很好的房间和服务，让您在旅途中也能拥有居住的舒适性。
以上就是我为大家推荐的凤凰古城住宿方式。
在选择住
宿时，最好提前了解一下当地的天气状况以及旅游旺季的时间，以便为自己的旅游安排做出最好的决策。
关于凤凰古镇民俗文化的调查报告
关于凤凰古城民俗文化的调查报告前言:城市化高度发展，生活节奏日益加快的今天，人们越来越寻求一种安逸、舒适的村落来停下自己的脚步，探寻民俗文化的真正内涵。
为此，我采用寻访法，在暑期放假期间深入家乡凤凰古镇，寻访凤凰古镇民俗文化，欲探求凤凰古镇里少数民族宗教信仰崇拜、传统建筑特色和居住文化以及该地特有的风俗习惯等主体：一、调查对象与方法（一）调查对象湖南湘西凤凰古镇民俗文化二、调查内容的分析2.1古镇概况凤凰古镇位于湖南省的西部边缘，因镇西南有一座山，形状酷似展翅飞翔的凤凰，所以称凤凰镇，又称沱江镇，因它紧邻沱江而建。
这里是土家族和苗族的聚居地。
2001年12月17日，凤凰被国务院列为中国历史文化名城。
古镇历史悠久，从春秋起就受中原文化的影响。
名胜古迹多，石板街、吊脚楼、古城楼都还完好的保存着。
传统文化有凤凰土话，苗族服饰，楚巫文化，原始戏剧的活化石傩堂戏，地方风味的阳戏，文武茶灯戏。
还有多种民间技艺，玻璃吹画、蜡染、纸扎苗族银饰等。
2.2建筑特点凤凰古镇很小，只有一条主街道。
以此街道就是凤凰古街，为中轴连接无数小巷沟通全城。
房屋建筑颇有明清风格，在装饰上基本不雕龙刻凤，而是使用有湘西风味的雕花木窗。
它保持了山地环境的原有植被和地形，建筑布局紧凑、充分利用现有的自然资源营造居所。
吊脚楼的建筑使空间呈现出三维特性，总体建筑显现出参差错落的空景观。
凤凰古街是保存完好，明清时期古建筑一条街。
长约1200米，地面和台阶用石块、石条铺就，呈“S”形东西走向，多数建于清代嘉兴年间。
街面房屋以纵向组合，排房式布局为主，由西向东呈阶梯形错落有序，各院落以硬山屋顶为主，门面两侧由马头墙连接，房屋门第、前檐构造做法多样，装饰题材丰富，局部造型不拘一格，布局为方形或矩形出现，围合的庭院，中轴线明显，四水归堂天井式，房身建筑一幢二层，正房中坐，倒坐相对，两侧厢房对成分布，颇具江南风格，被史学称为具有秦风楚韵的“江汉古镇活化石”。
举例一家民宿分析及产品特色和服务特色
举例一家民宿分析及产品特色和服务特色在沈从文先生的笔下凤凰古镇是湘西最生动的灵魂那里的一草一木一言一语都拥有摄人心魄的魅力墨岚艺宿·凤凰古城在我们的学生时代，大多数人都读过《边城》。
那个纯洁地如同清晨草叶上第一颗露珠的翠翠，那个帅气英俊的傩送，那个慈祥暖心的船夫爷爷，那些风景，那些生活，那些点滴。
至少，在这个光怪陆离的世界里，还有一个地方，没有霓虹，没有车水马龙，如果不是旅游高峰期，那里还是纯净如同世外桃源。
-墨岚艺宿-墨岚的诞生，缘起于一个简单的愿望：做一间精致的酒店，放进我以为的美好，分享给他人。
于是这样一栋湘西风格的仿古建筑改造的民宿诞生了，依偎着沱江，对望听涛山。
像一位在凤凰沱江边浣衣戏水的小家碧玉，淡施脂粉，天然模样。
不是可以登堂入室的贵妇，若是妆点得奢侈华丽，惟恐会怯生生地不知所措；可若要打扮成山野村姑的模样，又怕是委屈了她。
凤凰的山岚和江烟如一幅飘渺灵动的水墨画，于是，有了“墨岚”这个名字。
生于斯长于斯的墨岚只能是她自己的样子：质朴而又端娴，安静而又有灵气，正是沱江边亭亭玉立的一位精致的东方美人。
不刻意引入注目，一旦相见却难以忘怀。
精致在于细节。
在墨岚，不管是眼睛见到的，耳朵听到的，鼻子闻到的，皮肤接触到的，唇舌品尝到的，无一不可不精致。
精巧的空间布局，精美的装饰，精致的客房用品茶具餐具，精工细作的甜点菜肴，精心安排的管家式温馨服务，每一个细节的反复推敲。
处处是不惜成本，不惜时间打造的精致细节，满满是墨岚人的心意。
入大门前，你一定会注意到地上镶嵌的九块方形石头，意象取自著名的沱江跳岩。
每块石头上都刻有一个湘西地名：凤凰、德夯、吉首、茶峒、里耶、捞车河。
在打造墨岚之前，设计团队在湘西考察汲取灵感时所探访的地方，这些曾带给墨岚设计灵感的每个地方，都是珍贵的回忆，于是，用这样的方式铭记下来。
推开墨岚艺宿的大门，随处可感受到扑面而来的安静、典雅、灵动、温馨的氛围。
眼前是石砌的长廊，木制的柱子，土家族木屋的排架形式，式样是湘西民居风格。
凤凰经营业态调查
在虹桥有5个平左右的小铺，比较规范的那种，一般以甜品店、小饰品、土特 产、工艺品、书店为主，店铺年租金为6-7万，投入5万左右，年收入8-10万， 租期5年。 古城里有2个邮局网点，主要以凤凰风景明信片，湘西文化特色的书籍为主， 一般面积在5-8个平，属于邮局的下属网点。
关于酒吧和清吧这块，先前已经做过调查整理，有资料存档。 现不做整理。
老街中，东正街的《刘铭记》，为凤凰最老字号，口碑最好，款式最多的银 饰店，他们只做散客、以及单位礼品客源，投入30万，租金为12-15万，租期 为8-10年，面积为80多平，年收入为80-100万。进货在浙江、四川、云南、 贵州、西藏、尼泊尔等，一般他们有固定的合作对象。
《镇竿张氏》为目前姜糖做得最好的，在凤凰经营时间最长（十年），在古城有3家 店，主要做团队，每家店有现场的作坊，面积为100-130平，年租金为20-30万租金， 投入成本为20万左右，年收入每家店80-100万。进货渠道主要为自己加工。 其中一般这种小的姜糖店、土特产店，租期为5-8年，投入5万，大概10-20个平，年 租金8万左右，年收入10-20万，为小型自家作坊。
土布织巾，在凤凰有5家左右，主要分布在老街东正街，以现场织布机为道 具，其中大部分产品还是在广州、义乌进货，结合现场打鼓、卖鼓一起，还 算比较有吸引力，面积在20个平，投入8万，租期5-8年，年租金8-10万，年 收入10-20万。 特色湘西土布制品店，这家店很小，主要收集乡下老的土绣品，价格比较高。 很具有湘西特色的绣品，大概5个平，租金5万，租期5-8年，年收入5左右， 我个人觉得比较有特色。
以上为八月凤凰旅购产品主要业态调查报告 凤凰办事处 廖哲 2011年8手绘T桖、土布织巾、鼓吧、特色湘西土布制品店、以 及工艺品店。 淘碟吧以《杨广碟吧》为代表带鼓一起，在凤凰有3家，一般面积为2-8个平， 年租金3-5万，投入5万左右，年收入8万左右，进货渠道主要在广州。 手绘T桖店在古城比较多，一般面积在10个平，租期5-8年年租金5-8万，投入 3-5万，年收入5-8万，主要为手工现场绘制。
凤凰古城住宿攻略
凤凰古城住宿攻略凤凰古城位于湖南省湘西土家族苗族自治州，是中国历史文化名城之一。
这个古城以其保存完好的明清古建筑、独特的民俗风情和宁静的环境而闻名于世。
凤凰古城拥有丰富的住宿选择，从精品酒店到客栈，每个游客都可以找到适合自己的住宿方式。
本文将介绍凤凰古城的几个推荐住宿地点，以帮助计划前往凤凰古城的游客更好地选择住宿。
一、古城主街区附近的客栈凤凰古城主街区是游客最为集中的地方，各种客栈和旅馆林立。
这些客栈大多数都保留着传统的建筑风格，给人一种静谧而怀旧的感觉。
以下是几个古城主街区附近的客栈推荐：1. 凤凰河拐角客栈凤凰河拐角客栈位于古城主街区的河边拐角处，是一家非常受欢迎的客栈。
它的房间均采用传统的木质结构，内部装饰简洁却别具风情。
客栈提供免费的无线网络和早餐，服务热情周到。
从客栈的露台上可以欣赏到凤凰河的美景，非常适合喜欢静谧环境的游客。
2. 花街乙巷客栈花街乙巷客栈位于古城主街区的花街乙巷内，是一家经营多年的客栈。
客栈的房间干净舒适，装饰充满浓郁的民族特色。
客栈提供中餐和西餐，供应的食物新鲜美味。
此外，客栈还提供一些旅游服务，如旅游咨询和包车服务，方便游客更好地了解当地的文化和景点。
3. 阳光小院客栈阳光小院客栈位于古城主街区内的一条小巷中，是一家价位适中的客栈。
客栈的房间干净整洁，配备了基本的设施和服务。
客栈的院子里有一片绿草地和一些花花草草，非常适合喜欢安静和舒适环境的游客。
二、古城周边的度假酒店除了古城主街区附近的客栈，凤凰古城周边还有一些度假酒店，提供更为奢华和舒适的住宿体验。
以下是几个古城周边的度假酒店推荐：1. 凤凰湖度假酒店凤凰湖度假酒店位于凤凰古城东北的凤凰湖畔，是一家环境优美的度假酒店。
酒店的房间宽敞明亮，设施齐全，窗外可以欣赏到湖泊的美景。
酒店提供各项娱乐设施，如游泳池、健身房和瑜伽室等，以及多个餐厅供应各种美食。
2. 龙凤雅舍度假酒店龙凤雅舍度假酒店位于凤凰古城西南的山区，是一家远离尘嚣的度假胜地。
凤凰古城自助游住宿攻略
凤凰古城自助游住宿攻略其实在凤凰古城住宿除节日和周末外，凤凰古城住宿一般都不紧张。
旅游团队一般住宾馆，而自助游者大多住凤凰古城客栈。
但是说句实话凤凰古城客栈条件都是有限的，在凤凰旅游住宿攻略中所有的客栈一般只适宜年轻人和学生入住，其他的我们还是建议入住正规的酒店和宾馆。
凤凰古城客栈联系方式请见：凤凰古城酒店和客栈大全，可以查询凤凰古城内的所有酒店和客栈的位置和详细的情况。
在凤凰旅游住是一件很重要的事情，住的不愉快将直接影响您的出游心情。
尤其是准备不周的游客，到凤凰以后将就住下或被拉客妇人带到古城内转悠......在2001年凤凰旅游发展初期，凤凰县城只有八十年代末凤凰雪茄烟厂兴旺时所修的古湘山庄（准三星）、新华宾馆和南华宾馆三家宾馆，随着旅游的发展，新建和改装了几十家宾馆，目前有准四星级酒店、准三星宾馆多家，二星及准二星宾馆十二家，普通宾馆近二十家。
凤凰县城家庭客栈最早当属网上多加赞誉的茂松园和茂生源和王家客栈以及凤凰公寓，现在应该有上百家。
当地人开的客栈很难找到奸猾的店主，但设施、位置、主人素质、服务态度、服务水平差别很大。
凤凰的家庭客栈普通间一般是30元一个床(适合学生)，有临江阳台的房间要40元一个床位。
现在临江客栈的最大弊端是周围的酒吧噪声太大，不太适合中年人。
所以我们的凤凰公寓是中年人的最佳选择，既在古城内，又比较安静。
现在既有卫生间，又有空调，位置好则价格增加，一般35-60元/人。
宾馆则变化较大100-1888元/间。
节日会大幅度上涨。
我们建议您：住宾馆或要住条件、位置、服务好的特色客栈与信誉较好的自助游俱乐部联系，进行咨询并委托代订房间。
住宾馆俱乐部能够拿到较低的价格，住好的特色客栈虽然价格一样但能够确保条件、位置和服务。
一般的客栈则不需要预定，凤凰古城内多的是。
凤凰古城所有的客栈和酒店请联系凤凰古城自助游俱乐部（151********qq625298420）联系预定。
会有满意的结果。
凤凰古城调研感悟
凤凰古城调研感悟我是在2012年暑假去凤凰古城的，那次和爸爸妈妈一起去的，是和我们学校的老师一起去的。
到了那儿之后，发现里面居然还有工作人员！他们身上穿的都是古代的衣服，手中拿的都是象征权利的令牌。
所以给我的感觉就是很神秘的样子。
我们坐着车去了宾馆，下车的时候，司机就把我们送到了车站门口。
然后我们又步行走了好长时间才来到宾馆里面。
因为太累了，所以躺在床上就睡着了。
但是睡醒之后却被告知晚上七点钟还要开会。
而且只能睡三个小时。
我很不理解，难道他们不休息吗？等我们到了宾馆的时候已经是晚上六点半了，这时，我突然意识到我没有带换洗的衣服。
正在这时，阿姨走过来问我：“你怎么了？”我急忙回答说：“我忘记带换洗的衣服了。
”阿姨就说：“我给你拿一件吧！”我回答说：“不用了，阿姨。
我可以到那边买一套的。
”阿姨连忙说：“没关系，我们家也有那边的衣服。
”然后她拿来一套衣服给我。
听当地人说，当地的男人非常重视打仗。
每当战争打响的时候，所有的人都要参加。
我觉得非常奇怪，我想：难道他们在没有条件的情况下，还要出去打仗吗？在我的好奇心驱使下，我还是去问了当地的一个女人。
她叫杨华丽，她说：“我们当地人是要出去打仗的。
如果不出去打仗的话，我们就要饿死了。
当初为了解决粮食问题，只能外出打仗。
因为我们那边的人并不多，所以只能组成一个团。
在两天的打仗结束之后，我们又要出去打仗，周而复始，一直循环。
最终只有很少的人活了下来。
”于是，我们第二天就出发了。
我和那些学生坐在一辆车上。
汽车缓慢的向前行驶，突然停下了，我和他们纷纷跳下车来。
我们所乘的汽车又继续向前行驶，我们又跳下了车。
我们顺着街道往前走，路两旁是店铺。
突然，一阵欢快的音乐声传入我的耳朵，仔细一看，原来是一个酒吧。
走进一看，里面已经有很多人了，这时从酒吧里面走出一个人，他拿着麦克风说：“欢迎大家来到‘在水一方’酒吧，让我们欢迎我们的新主持——徐子悠同学。
”台下的人都很激动，我自然也不例外。
凤凰古镇调研报告
凤凰古镇调研报告凤凰古镇调研报告一、概况凤凰古镇位于湖南省西部，属张家界市，地处湘西市州山地与湘南平原之间。
凤凰古镇始建于明代，历经几百年的发展，成为了一座保存完整、具有独特魅力的古镇。
凤凰古镇不仅风景秀丽，而且拥有丰富的历史文化底蕴，被誉为“走在中国古民居文化的前沿”。
二、历史文化凤凰古镇曾是中国历史上的军事重镇，因此保存了许多明清时期的古建筑。
这些古建筑以明清风格为主，形成了独特的古色古香的风貌。
古建筑群中包括城楼、官府、书院等，这些建筑融合了木结构、砖石结构和青砖瓦片装饰，构成了一道美丽的风景线。
三、自然风光凤凰古镇周围的自然风光也是其吸引游客的重要因素。
镇南的沱江河流水清澈见底，两岸绿树成荫，和古镇的建筑相映成趣。
而西北的天女山是凤凰的标志性山脉，被誉为“湖南第一仙山”，登山可以俯瞰整个凤凰古镇的美景。
四、旅游景点凤凰有很多著名景点，例如韶山古城、大报恩寺、屈原殿等。
其中，韶山古城是凤凰的核心景区之一，拥有丰富的历史文化和自然资源，是游客们争相拜访的地方。
此外，凤凰古镇还举办了许多文化活动，例如各类民俗表演、古镇灯火节等，吸引了大量游客。
五、问题与建议虽然凤凰古镇已经取得了巨大的发展，但仍存在一些问题。
首先，交通不便是目前最大的问题之一，需要进一步提升道路和交通设施，方便游客前往。
其次，旅游设施和服务水平仍有待提升，需要加强培训和管理，以提供更好的服务。
最后，凤凰古镇需要采取措施保护环境，避免过度开发对自然环境造成的破坏。
针对以上问题，我建议相关部门加大对凤凰古镇的投资力度，提升交通设施和旅游设施的质量，加强对从业人员的培训和管理，同时加强环境保护工作，努力将凤凰古镇打造成为一座具有世界级影响力的旅游目的地。
六、总结通过这次调研，我深刻地感受到了凤凰古镇的美与魅力。
凤凰古镇作为中国历史文化的瑰宝，有着无限的发展潜力。
随着社会经济的发展和旅游业的兴起，相信凤凰古镇将会吸引更多的游客，为湖南乃至整个中国的旅游业做出更大的贡献。
凤凰古城餐饮交通住宿购物分析报告
凤凰古城餐饮交通住宿购物分析报告一、餐饮:推荐一些经济、美味、便宜的苗族特色菜；1、秘密加缪蔬菜豆腐2、乳猪火锅3.豆芽煎蛋(仅限春季)4、血饼鸭或红烧鸡5.冷杉炒肉绝对是湘西和鄂西的一道典型菜肴。
很香6.酸菜豆腐汤7.蕨菜。
凤凰是一种纯野生蔬菜，不是人工种植的。
不要担心三聚氰胺等。
二、交通(交通信息仅供参考，确认行程前请务必确认官方信息)(一)如何到达凤凰古城:1.长沙西站每天乘4班公交车去凤凰北站。
到凤凰古城还有大约5分钟的车程。
你可以乘公共汽车或出租车去虹桥，这座古城的中心。
你可以避开凤凰古城的门票，成功逃脱。
出发时间:每天8: 40、10: 40、15: 30、17: 30、4班。
汽车类型:49座金龙票价:140元/人。
定期汽车站，准时！2.长沙-长沙-株洲-湘潭汽车站一天两次到凤凰城北站。
出发时间:9: 30和15: 30。
票价:140元/人。
型号:49座金龙上表是从长沙到凤凰古城最快的交通方式，凤凰古城也可以尽快从吉首转车。
提示:长沙到凤凰城最好乘公交车到火车站，以免遇到任何促销活动。
一些旅行社也组织公共汽车去凤凰城，通常在阿波罗广场乘坐。
费用将比普通汽车站便宜几十美元。
船上导游会先吓到你，然后卖掉他们的超高价旅行票。
不要在公共汽车上买东西，以免得不偿失。
3.火车到达吉首，离凤凰城有一个小时的车程。
从早上6: 00到晚上22: 00，从吉首火车站有一辆直达凤凰城的公共汽车。
它的价格是每人23元，每半小时运行一次。
它在满的时候开始。
4、从怀化乘公共汽车需要90分钟，从怀化西站乘公共汽车。
5.铜仁有直达凤凰城的公共汽车(早上7: 30到下午4: 30)，需要1个小时，每人25元，路况很好。
6.铜仁大兴有一个小机场，有广州到大兴和贵阳到大兴的直达航班。
从大兴机场开车到凤凰古城仅需40分钟。
晚上7: 00，大兴机场的小巴收集汽车。
它可以从机场包租到凤凰古城，大概120元左右。
只要是普通巴士(吉首、铜仁、怀化等)。
凤凰古镇旅游特色客栈推荐
凤凰古镇旅游特色客栈推荐1：吊脚楼风情客栈内侧依托着古城墙，外面则竖立在沱江河畔上，右侧则是凤凰最具特色的酒吧一条街，具有浓厚的湘西吊脚楼风情，是整个凤凰古城为数不多的几家临江吊脚楼客栈之一，是感受凤凰古城特色的必住之地。
坐标：湖南省凤凰县北边街30号价格：108元起2：凤凰边城国际青年旅舍打开窗帘就可以看到古城全景，如诗的边城、如梦的凤凰就这般展现在你面前。
喜欢安静的朋友可以在这里看书、品茶，结交一大群朋友。
在阳光洒满凤凰的日子，还能喝着香浓的咖啡，在翠翠花园里度过一个惬意的午后。
晚上，可以一路结伴上酒吧，听听现场乐队的表演、喝喝红酒，这便是旅行的随性!坐标：凤凰县虹桥中路71号价格：30元起3：芳芳客栈美丽的凤凰古城沱江风光带中游，木质客栈、摇椅、阳台，这些物件有木有让你即刻进入旅行的节奏。
坐在摇椅发呆、回想过往岁月，或是与亲密老友轻声交谈，这样的意境实在太美。
累了，站在阳台，远眺，或许不经意间便遇见了另一个自己。
坐标：凤凰江南4：凤凰第七天堂主题精品旅店起情境式主题精品旅店，海洋、欧式、电影、地中海、复古、森林、田园、波普撞色、原木、北欧即使目前无法去国外旅游，但在这此即可体验在国外度假的感觉。
蓝白色调，简单、干净、纯粹，即可会让人想起爱情海。
坐标：凤凰县沱江镇田家弄16号价格：137元5：凤凰慢时光客栈行走在北上广深这样的大城市，大多数人根本就停不下来，生活、工作、房子、车子、欲望何不找个古镇，比如凤凰，试着让自己慢下来，在慢时光客栈，忘掉种种压力、烦恼寻找最初的梦想。
坐标：凤凰古城南边街17号价格：128元起6：凤凰幸福里客栈行走在凤凰，住在幸福里。
越过虹桥焦灼的彼岸，从文的墨迹千年不散，找寻幸福里的点点滴滴。
背依南华山，前临沱江水，依山傍水，在山水间纵情，再不疯狂我们就老了，再不疯狂青春就荒了坐标：凤凰县回龙阁126号价格：158元起7：住宿凤凰边城印象客栈探古访幽边城，清净怡然印象。
凤凰古城民宿的运营目标
凤凰古城民宿的运营目标
凤凰古城民宿的运营目标如下：
提供优质的住宿体验：我们的首要目标是为客人提供优质的住宿体验。
通过精心设计的客房和舒适的设施，我们致力于让客人在凤凰古城民宿度过愉快、舒适的时光。
提供个性化的服务：我们致力于为每一位客人提供个性化的服务。
我们的员工会尽力满足客人的需求和要求，确保他们在凤凰古城民宿的逗留期间感受到个性化的关怀和照顾。
保持良好的客户关系：我们注重建立并保持与客户的良好关系。
我们将积极倾听客户的反馈和建议，并及时采取措施来解决问题和改进服务。
我们希望客人在离开后对我们的民宿保持积极的印象，并推荐给其他人。
提高入住率和客户满意度：我们的目标是提高凤凰古城民宿的入住率和客户满意度。
通过提供卓越的服务质量和超出期望的体验，我们希望能吸引更多的客户选择我们的民宿，并确保他们在入住期间感到满意和愉快。
加强市场推广和品牌建设：我们将致力于加强凤凰古城民宿的市场推广和品牌建设。
通过有效的市场营销策略，包括在线渠道、社交媒体和合作伙伴关系，我们希望扩大我们的知名度和客户基础，并建立起一个具有吸引力和可靠性的品牌形象。
实现经济效益和可持续发展：我们的运营目标还包括实现经济效益和可持续发展。
通过有效管理成本和资源，提高收入和利润，并采
取环境友好的措施，我们希望在经济上稳健发展，并对环境产生积极影响。
凤凰古城的苗寨民宿描写作文
凤凰古城的苗寨民宿描写作文凤凰古城，那可是个充满魅力的地方。
而在这魅力之中，苗寨民宿绝对是
让人眼前一亮的存在。
当我踏入那苗寨民宿的大门，就好像走进了一个神秘又温馨的小世界。
门
口挂着的红灯笼，在微风中轻轻摇晃，像是在跟我打招呼：“欢迎欢迎，远方
的客人！”
走进院子，花香扑鼻而来，五颜六色的花朵争奇斗艳，仿佛在比美。
角落
里还有一个小小的秋千，我忍不住坐上去荡了几下，感觉自己一下子回到了童年。
房间的布置更是充满了苗家风情。
床上铺着色彩鲜艳的织锦，墙上挂着精
美的苗族刺绣，那细密的针脚，让人不得不佩服苗家姑娘的心灵手巧。
晚上，躺在软软的床上，透过窗户能看到天上的星星一闪一闪的。
这时候，我就会想，是不是苗家的祖先也曾经在这样的夜晚，看着同样的星星，讲述着
古老的故事呢？
民宿的老板和老板娘那叫一个热情。
老板娘做的饭菜，那味道，简直绝了！每一口都充满了家的味道。
老板呢，总是笑呵呵地给我们讲苗寨的趣事，听得
我们一愣一愣的。
在这苗寨民宿里，时间好像都变慢了。
没有城市的喧嚣，没有工作的烦恼，只有那份宁静和美好。
要是你也来到凤凰古城，一定要来这苗寨民宿体验体验，保准让你乐不思蜀！。
家庭式旅馆监管调研报告(全文)
家庭式旅馆监管调研报告近年来，随着旅游及相关产业的快速进展，全国各地市之间人口流动数量越来越大，以家庭住宅为经营场所的小型私家旅馆应需而生，并且数量逐年快速增加。
同时，由于家庭式旅馆规模较小、配套设施不完善、制度治理松散等原因，成为安全隐患的易发对象和违法经营活动的聚集场所，极易引发工商部门监管渎职风险，严峻损害工商部门的社会形象。
针对以上问题，市工商局积极开展了家庭式旅馆行业调研活动，认真分析该服务行业存在的问题及原因，并针对性地提出了部分监管建议。
一、家庭式旅馆行业存在的主要问题（一）安全隐患较多。
一是房屋质量存在安全隐患。
家庭旅馆多数由一般两居室、三居室改建而来，原有的房屋墙体、框架结构常被改动，导致整体承重失衡，安全隐患较大。
二是消防安全隐患严峻。
受旅馆地理位置特别、营业面积较小及安全制度不健全等因素限制，多数家庭式旅馆无法取得消防安全许可证，消防栓、灭火器等消防设施配备不全，除一般楼道外缺少专用安全通道，消防安全隐患严峻。
三是卫生隐患较大。
多数家庭旅馆未配备消毒液等卫生器材，床单、被罩等更换清洗也不及时，卫生状况整体较差。
特别是位于大学周边的部分家庭旅馆，不足百平米的三居室被改建成十几个“格子间”和“蚁房”，然后出租给大学生入住。
由于居住次数频繁、卫生清理不及时，整体卫生状况较差。
四是存在社会治安隐患。
多数家庭式旅馆未连入旅馆业治安治理信息系统，在旅客入住时不能做到严格要求出示身份证件，由入住人员自行填写身份证号码，无法辨别入住旅客的真实身份，容易成为不法分子从事违法犯罪活动的隐藏场所。
（二）违规问题突出。
主要表现在三个方面：一是无照经营居多。
旅馆业办理工商执照前，需要办理多项前置手续。
1.旅馆业属于GJ操纵的特别行业，需要公安机关核准办理特别行业经营许可证；2.需要到消防部门办理消防安全许可证；3.需要到卫生部门办理公共卫生许可证；4.部分售卖食品饮料的旅馆还需要到工商部门办理食品流通许可证。
民宿旅游产品的创意研究——以凤凰古镇为例
民宿旅游产品的创意研究——以凤凰古镇为例作者：郭清霞范芸芸来源：《旅游纵览·行业版》 2017年第12期随着休闲度假和体验经济时代的到来，作为非标住宿的民宿产业，因其个性化的独特体验受到众多旅游者的青睐。
本文以凤凰古镇为例，通过资料收集和深入走访的方法，调研了凤凰古城民宿的现状，研究发现民宿差异化与独特性的旅游产品是吸引顾客的关键所在，最后提出了民宿旅游产品创意的基本思路：融民俗风情特色，创民宿管理理念，添私人订制产品，引高科技新体验。
不断创新打磨民宿旅游产品，增加游客体验深度，促进凤凰传统民宿向精品民宿转变。
在乡村休闲度假和共享经济的大背景下，自2015年以来，国家相继出台了一系列有关民宿行业发展的利好政策，各地方也相继出台了相关的管理办法和补贴扶持政策。
中国饭店协会对外发布的《2016-2017年度客栈民宿行业发展与经营报告》中指出，截至2016年末，我国大陆客栈民宿总数达到53 852家。
如此众多的民宿导致市场竞争激烈，更影响消费者的住宿体验。
民宿热潮的冲击下，伴随的是行业大洗牌的可能，这些民宿中哪些可以在竞争中生存蜕变，哪些又会折戟淘汰？又是什么关键因素影响着民宿的发展？基于这些问题，笔者以凤凰古镇民宿为例，运用资料收集和深入走访的方法，对该地具有典型代表的民宿展开研究。
一、凤凰古镇民宿的概况凤凰古城，一座等你千年的小镇，作为一座国家历史文化名城，与云南丽江古城、山西平遥古城媲美，享有“北平遥，南凤凰”的美誉。
浓厚的文化氛围、独特的民族风情、美丽的沱江风景为这个古城的民宿发展奠定了基础和格调。
据调查，凤凰古镇民宿数量目前已经高达1 500多家，而民宿口碑是游客首次入住的重要依据之一，笔者综合旅游APP（携程、去哪儿、途牛旅游、Airbnb）民宿的网络口碑评价和实地走访，确定了数家有特色、口碑好、入住率高的民宿，具体如表1所示。
这些民宿无论是建筑外观，还是内部装修与陈设，抑或是服务设施和服务项目，每家都有自己特有的风格与主题，即使同一品牌旗下的民宿也各有千秋，目的都是给到访游客提供独特的旅游产品体验，得到游客的好口碑和高忠诚度。
凤凰古城旅游住宿小贴士
凤凰古城旅游住宿小贴士欢迎进入凤凰银饰传习所官网了解更多的苗族银饰和凤凰古城旅游资讯，打造精美苗族手工艺银饰品，传承千年苗族银饰文化。
凤凰县苗族银饰锻制技艺传习所将保护和传承国家级非物质文化遗产项目——苗族银饰锻制技艺作为自己的职责，从未停止对苗族传统文化、工艺的挖掘、保护和技术改造。
目前已挖掘、复原、整理苗族银饰锻制技艺的工艺有：溶化、锻造、浮雕、透雕、圆雕、冷拉丝、搓丝、多层掐花、编丝、吹焊、镶嵌等，并已用于产品制作。
到凤凰旅游，提前预定好住处是件很重要的事，不然到达后会被街头拉客妇人缠住。
凤凰的住宿除节假日、周末外一般不紧张。
但节假日住宿房价会大幅度上涨。
临江的房子看景很方便，但早晨会被导游的讲解吵醒，晚上会被震耳欲聋的歌声、音乐声打扰。
凤凰真正的吊脚楼客栈没几家，条件不是很好。
选择家庭客栈时，建议不要选择使用液化气和电热水器的客栈，因为不少家庭客栈房间是后来加的，没有考虑到液化气燃烧和排放问题。
临江的客栈有看得到江与看不到江之分。
看不到江的房间会比看到江的房间便宜10-20元。
所有客栈开空调都是要另外加钱的。
凤凰客栈的卫生间，上厕所大部分是蹲式的，少有马桶，当然酒店除外。
凤凰的住宿客房都是没有一次性用品的，无论是四星级的酒店还是普通的农家小院，都没有。
牙膏、牙刷、毛巾等建议自带，拖鞋很多客栈都有准备的，但不是一次性的，是共用的。
来凤凰旅游前订好住宿相当有必要，免得一进古城被一些当地拉客妇女烦心。
来凤凰时，在路上不要轻易相信拉客的和司机，自己一定要先了解。
对付那些拉客的最好的方法就是不要理她们。
凤凰城内有N个免费景点，大家一定要注意，进去看可以，别去烧香、拜佛，因为里面的和尚会骗游客算命然后捐钱，已经被多次投诉，切记切记！最佳拍摄地：沱江景色清晨最佳，有雾或雨后更佳，凤凰古城夜景全景的最佳的拍摄点是南华桥桥上，沙湾一带是吊脚楼的最佳拍摄地点，虹桥上面所能拍摄的景点也很不错；凤凰古城人气比较旺的酒吧为古城守望者、根据地，比较清净的推荐边客；酒吧消费比较高，啤酒（小瓶）20-35一瓶，现磨咖啡25-35一杯；凤凰古城的夜市小吃有两个，一个在虹桥北路，另一个在新城凤凰路，本地人叫新马路，虹桥桥头有电瓶车可以到；沱江放河灯的地方在跳岩旁边，小的一元12个，中等的一元一个；大使饭店比较出名，价格实惠，在新城，吃饭要早点去否则没座位；去沈从文墓可以在廽龙阁准提庵下坐黄包车去，单趟10元，可以坐2个人；小摊档上的银饰基本上不是银的，要买银饰等特产，一定要去大的商铺购买；在凤凰古城的街边购物时，要习惯于砍价，更要货比三家，千万不要相信什么祖传的宝物。
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第7卷第2期长沙航空职业技术学院学报Vo1.7No .22007年6月CHANGS HA AERO NAUT I CAL VOCATI ONAL AND TECHN I CAL COLLEGE J O UR NALJun .2007凤凰古城家庭旅馆的调查分析卢 竹(长沙航空职业技术学院,湖南长沙 410124)摘要:通过实例研究的方法,利用第一手调查资料,对凤凰古城家庭旅馆的经营现状进行研究分析,对古城镇如何发展家庭旅馆业进行尝试性探讨。
关键词:家庭旅馆;古城镇;凤凰古城中图分类号:F 590 文献标识码:A 文章编号:1671-9654(2007)02-081-03收稿日期:2006-11-08作者简介:卢竹(1980-),女,湖南长沙人,助教,管理学硕士,研究方向为饭店企业管理。
The D iscussion of Buildi n g Guest House in the Ancient Tow nA case study o fGuest house i n Phoenix To w nL U Zhu(Changs ha A eronautical Technical Co llege ,Changs ha H unan 410124)Abstract :The touris m o f the ancient to w n beco m es popu lar ,and as representati v e l o dg i n gs ,the conditi o n o fm anage m ent and ex istence o f guest house have been w i d ely researched .The artic le ana l y ses the actua lity o f guest house i n Phoenix To w n ,and d iscusses ho w to deve l o p Guest house i n the ancient town .K ey w ords :guest house ;the ancient to wn;Phoen i x To w n1 问题的提出1.1 研究背景上世纪90年代以来,古城镇旅游逐渐兴起。
随着丽江申报世界文化遗产的成功及APEC 领导人到周庄考察旅游,古城镇旅游迎来了开发的热潮。
古城镇以其独特的建筑风貌、丰富的历史文化遗迹、深厚的人文内涵以及特有的古朴环境氛围受到了人们的青睐,成为旅游市场中的一支新生力量。
从全国目前情况来看,已经进行旅游开发的古城镇有200多个,潜在的具有这种资源可能性或者能开发古城镇旅游的同类项目还有1000多个。
[1]如何保护和开发古城镇旅游资源,许多学者做了深入研究。
魏小安认为,古城镇旅游开发过程中必须遵循四个原则,抓住三个市场,使用五种策略。
[2]邹益民等认为,古城镇旅游开发应该注意处理好几个关系。
[3]葛剑雄认为,开发古城镇旅游过程中,要考虑当地居民的利益。
[4]古城镇是一个特殊的旅游资源,往往是人文景观和自然景观的结合,蕴涵独特而珍贵的古韵氛围。
因而,古城镇旅游的客源市场与一般旅游客源市场也存在差别,主要表现在客源的构成和档次上。
由于文化性、新奇感的需求,旅游者迫切希望能亲身体验当地居民的生活饮食,深入了解民风民俗,于是入住家庭旅馆成为这些旅游者的首选。
目前国内家庭旅馆业比较成熟的典型有阳朔、丽江古城等地,新兴的湘西凤凰古城的家庭旅馆业发展也正如火如荼。
笔者试图通过分析凤凰古城饭店投资的供给市场现状,对凤凰饭店投资的类型、规模、档次、功能和营销思路等进行基本的定位,这对促进凤凰饭店业的良性发展,进而对促进凤凰旅游业的可持续性发展具有积极的指导作用;其次,为古城镇类旅长沙航空职业技术学院学报第7卷游景区的饭店投资与经营、开发与建设等提供建设性的意见。
凤凰目前已建立300多家家庭旅馆,全县已形成7500张床位的接待能力。
家庭旅馆的外形在政府统一规划下体现仿古风貌,客房面积在10平方米左右,内部配备电视、分体空调及床上用品,没有衣柜;一般配有独立卫生间,燃气热水器、洗脸盆;不提供牙膏、牙刷、毛巾等一次性生活用品。
1.2 调查概况此次调查为随机抽样调查,主要采取问卷调查与入户访谈的形式、当即收回问卷的方式开展。
问卷以开放式问题为主,主要是家庭旅馆的位置规模、经营成本、经济效益等方面的内容。
调查的时间是2005年8月10日至2005年8月20日,主要调查的是凤凰古城和新城的家庭旅馆。
此次调查共发放问卷110份,回收有效问卷102份,回收率为92.7%。
2 调查结果和分析2.1 家庭旅馆的位置及外观凤凰古城现有的家庭旅馆主要集中在沱江的两岸。
在调查中有68户位于沱江两岸,占总数的60.7%,几乎为不临江的2倍。
临江的吊脚楼家庭旅馆也是凤凰旅游景点中最有民族特色与吸引力的,体现了苗家建筑的特有风格,是旅游者的向往之地,因此房价也是最高的,其黄金周的床价达到150元/床(2003年高达200元)。
由于政府的规定,临江的吊脚楼一类建筑不能高于三层,不临江的所有建筑不能高于五层,且所有建筑的外观具有苗族独特建筑风格的烽火墙式样。
2.2 家庭旅馆的分布情况分析凤凰家庭旅馆主要分布在北边街与(老)营哨街两条街道,也就是沱江的两岸,分别占总样本量的29.4%、21.6%,其次是迴龙阁(临江)占10. 9%、标营街(可望江)占7.8%。
各街道家庭旅馆分布的比例,说明了家庭旅馆分布的一个重要规律 依沱江而建。
沱江是除建筑、人文风光外凤凰古城唯一的风光带,同时,也是凤凰赖以扬名的原因(沈从文的 边城 )。
可见,家庭旅馆分布深层次的规律是:依风光带或名胜而建。
2.3 家庭旅馆的经营规模分析家庭旅馆是利用自己的住宅以家庭为经营主体的旅馆,一般规模不大,凤凰的家庭旅馆也体现了这一特征:以3-6间房的小型家庭旅馆比重最大,占47.1%,这类的家庭旅馆一般是店主自住一楼,客房设在二或三楼,以接待散客为主;比重稍次的是7-12间房的家庭旅馆,约占总数的44%左右,主要接待散客,也有部分已与旅行社建立稳定的客源网络,可接待小规模的跟团游客。
拥有12间客房以上的家庭旅馆相对较少,占总数的8. 8%,且其中包括了新城的几家家庭旅馆。
2.4 家庭旅馆客房类型分析在调查的102家家庭旅馆中,共有客房835间,床位1873张。
2人间(双标间)在所有类型的客房中占据着最大的比例,超过了60%;3人间次之,约23%;而单人间与4人间及4人以上的多人间所占比例相对较小,特别是4人以上的多人间,仅占不到2%的比例。
这种分布的比例也印证了家庭旅馆的客源特征:基本上都是接待自游散客,数量多但团体小,基本上都是家人、好友、情侣结伴,总人数一般在1-4人左右。
从床位数上分析,凤凰古城每天的住宿接待能力至少为1873人,该接待能力在淡季中有较大富余,但在旺季时则明显不足,导致大量住宿消费资源外流,通过对游客的抽样调查发现,有一部分流向凤凰邻近的吉首和怀化等地区。
2.5 家庭旅馆的房屋权属分析凤凰家庭旅馆基本上都是祖屋(自建),占到了总数的82%左右,而租赁的仅为18%左右,这说明了凤凰居民的自营意识相对比较强。
2.6 家庭旅馆的自建成本分析凤凰现有的家庭旅馆基本上都是80-90年代兴建,1999-2000年(即凤凰旅游刚兴起时)左右翻新装修的。
因部分经营者不能提供准确的数据,所以据不完全统计,自建成本(这里可指家庭旅馆所在楼房的全部自建成本)基本上可分为两个明显的层次:在3-4万元间的中小规模、中等档次的家庭旅馆,占总量的33.7%;在10万元以上的中大规模、中高等档次的家庭旅馆,占总量的39. 8%;在5-6万元间的也占有一定的比例,为12%,而7-8万元与2万元以下、9-10万元的相对最少。
经计算,凤凰家庭旅馆的平均自建成本在7万元左右。
2.7 家庭旅馆的装修成本分析因部分经营者不能提供准确的装修成本数据,通过估算调整,装修花费4.1-6万元的,约为28. 1%左右,其次是10万元以上的和2.1-4万元的,分别占23.4%和21.8%。
由上面的分析可以看出,装修成本与自建成本中有两个明显层次具有对应的关系,即2.1-4万元和10万元以上两个区间段。
凤凰家庭旅馆的平均装修成本为6.94万元,第2期卢 竹:凤凰古城家庭旅馆的调查分析与平均自建成本相差无几,仅为0.06万元。
2.8 家庭旅馆的租金分析在调查的家庭旅馆中,只有19家是租赁经营。
因为租金与家庭旅馆所在的位置及大小、装修档次有着不可分割的关系,所以在租金方面的起伏不能说明家庭旅馆租金水平如何;根据家庭旅馆的平均经营面积为212平方米,而平均租金为3.68万元/年,可得出,家庭旅馆的租金水平在14.5元/平方米 月。
2.9 家庭旅馆的月平均纯利润统计分析( 利润 的概念定义为 纯利润 )2000-4000元/月和4001-6000元/月的平均经营利润是所有家庭旅馆中所占比例最大的,分别为33.3%、29.4%;其次是利润在6001-8000元/月的,占12.7%;利润在10000元/月以上的约占9.8%,略高于6001-8000元/月及2000元/月以下的。
凤凰家庭旅馆的平均月利润为6543元/月。
3 结论以上调查统计数据说明,目前凤凰家庭旅馆的投入成本分为两种情况:一种是自建自营的家庭旅馆的平均投入成本为13.94万元,调查显示,凤凰古城家庭旅馆的平均客房为8间,那么其单位客房的平均投入成本为1.74万元;另一种是租赁经营的租金大约为14.5元/平方米 月,与星级饭店每间客房的投资成本相比,家庭旅馆的投资是非常小的,当地居民也可以承受。
而调查的利润情况则说明,相对当地的平均收入(全县农民人均纯收入1590元,城镇居民可支配收入5345元[5]),家庭旅馆在当地是利润率相对高的行业。
古城镇旅游景区受到客观历史和现实条件的制约,一般经济发展水平较低,而旅游逐渐成为其支柱性产业,当地居民的投资意向也比较高,因此有必要对投资者的行为和决策进行引导。
根据调查结果,不难发现,凤凰古城家庭旅馆的平均规模不大,但这适合目前凤凰古城的市场特征,我们认为凤凰古城的投资规模不宜超过12间;但是在新城投资的家庭旅馆若以大型的旅游团队为主要客源市场,则可适量增加规模。
从功能定位来看,凤凰古城的家庭旅馆以提供住宿产品为主,少量提供餐饮服务,几乎没有娱乐服务,这符合经济发展相对落后的观光度假型旅游地的特征;而我国目前的古城镇旅游景区的客源市场都是以外来观光旅游者为主,因此,家庭旅馆所提供的服务项目应充分考虑观光旅游者的需求,应以住宿服务为主,考虑提供与客房规模配套的适当的餐位。