房地产税收政策讲解
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○以现房方式取得的销售收入
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房地产税收政策讲解
三、外税（老法）对预售收入征税方式
外税按预征方式对预售收入征收企业所得税 外资房地产企业预售收入，当地主管税务机 关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳 税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产 权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定 计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预 缴的所得税额计算应退补税额。
○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不 得低于15％；
○地及地级市城区和郊区，不得低于10％； ○其他地区，不得低于5％
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房地产税收政策讲解
七、未完工开发产品的税务处理
关于与[2008]299号文的执行口径协调问题 开发企业在预缴当年企业所得税时，其计算公式为 ：（预售收入×预计利润率+利润总额） ×税率＝ 当期应 预缴的企业所得税额 由于上述利润总额已扣除了期间费用、营业税金及 附加、土地增值税等，因此， [2008]299号文与 [2009]31号文的口径是一致的。
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房地产税收政策讲解
十一、广告费、业务宣传费、业务招待费
新办房开企业未取得销售收入的，按老31号文规定 可以向以后年度结转扣除，新31号文不允许扣除，但按 老31号文规定向以后结转的部分，可以继续扣除。
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十二、利息
○ 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规 定的借款费用：
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房地产税收政策讲解
七、《税收征管法》第十五条
•○依照法律、行政法规规定不设账簿 •○依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿 •○擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料 •○虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用 凭证残缺不齐，难以查账 •○发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务 机关责令限期申报，逾期仍不申报 •○纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由
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房地产税收政策讲解
七、未完工开发产品的税务处理
预计计税毛利率的分两类 ---经济适用房 ---非经济适用房、限价房和危房改造
经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定
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房地产税收政策讲解
七、未完工开发产品的税务处理
预计计税毛利率的分类 经济适用房
房地产税收政策讲解
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2020/11/19
房地产税收政策讲解
引言
§ 改革开放以来，随着城市建设综合开发、土
地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我 国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不 仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是 税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房 地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。
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房地产税收政策讲解
•《房地产开发企业所得税处理办法》讲解
第一章 总则
第二章 收入的税务处理
第三章 成本费用扣除的税务
第四章 计税成本的核算
第五章 特定事项的税务
第六章 附则
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房地产税收政策讲解
•第一章 总 则
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房地产税收政策讲解
一、国税31号文的出台背景
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房地产税收政策讲解
第二章 收入的税务处理
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房地产税收政策讲解
一、销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益
○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
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房地产税收政策讲解
•二、销售收入确认原则
房开企业销售主要形式
○ 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品
○按建造固定资产处理 ○按建造开发产品处理
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八、邮电通讯、学校、医疗设施
○出售的，按销售开发产品处理 ○出租的，按固定资产处理 ○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处
理
○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接
抵扣建设成本
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房地产税收政策讲解
九、完工开发产品的税务处理
○会计上：预售收入应确认为当期实际销售收入 ○税收上：要结转计税成本，并计算实际毛利额， 进而进行差异调整
注意差异调整时点、口径、方法
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十、完工开发产品的税务管理
○开发企业要向主管税务机关报告 ---开发产品完工情况
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四、共同性成本的扣除
○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊
◎第1次 已完工成本对象 未完工成本对象
◎第2次 已销开发产品：当期扣除
未销开发产品：销售时扣除
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五、维修费用
○日常零星的维护、保养、修理等费用 ○零星的标准
暂参照国税发[2000]84号文第三十一的规定执行
---房开企业所得税征管存在的主要问题
○开发产品缺乏完工标准
导致：
开发产品不能及时结转成本
预售收入不能及时转为实际收入
从而导致：
房地产开发企业不能依法及时申报
缴纳企业所得税。
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一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○多列预提费用 ---预提了不允许预提的配套工程(设施)建
钻税收征管理漏洞。 比如: 通过关联关系、核定征收等方式将利润转至
施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环 节。
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一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○税收征管难度大 税收制度不完善---导致查出问题没有
处理依据 地方政府干预过多---导致不能依法
进行税收处罚
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二、新31号文的执行范围
（一）包括内资和外资房地产开发企业 （二）房地产开发企业以外其他企业从
事的房地产开发经营业务
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三、开发产品的完工标准
○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工 程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办 理决算手续）
设费; ---多预提了允许预提的配套设施建设费; ---已完工的配套设施不及时的进行清算;
---虚设配套设施并预提相关建造费用.
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一、房开企业所得税征管存在主要问题
○混淆成本对象界限 ---自用房不单独作为成本对象进行核算; ---将开发产品作为固定资产核算或反之; ---将共同性成本在已完工和未完工成本对象
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五、关于房开企业税前扣除的管理
开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机 关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。
未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要 及时补办有关手续、资料。
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六、关于房地产开发企业核定征收问题
○ 房地产开发企业不得事前实行核定征 收企业所得税 ○房地产开发企业如果出现《税收征收管 理法》第十五条规定的情形，可以按核定 征收方式计算征收以前年度应纳税款，同 时还应承担相应法律责任。
九、售房部、接待处、样板房建设及装修
○能够单独核算成本，按建造固定资产处理 ○不能单独核算成本，按建造开发产品
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十、保证金
开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保 证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为 费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除 。
○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手 续(包括入住手续)或已实际投入使用.
○取得初始产权证明
上述三个只要具备其中的一个条件，就 应视为开发产品已完工。
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四、外资企业的完工标准
外商投资企业完工标准(142号文) ○企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明 之日； ○首笔房地产使用权交付之日； ○办理首笔产权转让手续之日。 上述3个时点之较早者为房地产实际销售的开始之 日。
○开发企业在年度纳税申报时应当出具： ---税务鉴定报告 ---其他相关资料
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十、完工开发产品的税务管理
○当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利：
---计税成本核定权 ---税收征管处罚权
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十一、开发产品预租收入的确认
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七、未完工开发产品的税务处理
问题：以预售方式取得的销售收入是否可以 作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基 数？
回答：可以作为基数！
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八、计税成本结算时点
§ 老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产
开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企 业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开 发企业自行确定。
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六、共用部位、共用设施设备维修基金
○已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 ○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除
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七、会所等配套设施建造费用
○按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位
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•六、 采取委托销售方式
◎ 手续费 ◎ 视同买断 ◎ 超基价分成 ◎ 包销
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七、未完工开发产品的税务处理
（一）预售方式取得的收入 ---开发产品完工前取得的销售收入,
包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售 收入。 （二）预计计税毛利率和毛利额
---指尚未扣除期间费用、营业税金 及附加、土地增值税的收入。
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四、内税（新老一致）对预售收入征税方式
---内税，按实际征收方式对预售收入征收 企业所得税。
---预征和实际征收在法律责任上存在本质 上的差别。
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•五、销售方式的几种形式
◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售
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三、已销开发产品的计税成本
已实现可售面积×可售面积单位工程成本
○可售面积
建设部有关规定
○单位工程成本
成本对象的平均计税成本
成本对象总成本÷总可售面积
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四、共同性成本的扣除
○属于成本对象完工前发生的费用 ◎直接成本直接计入 ◎能分清成本对象的间接成本直接计入 ◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原 则配比计入
○预租 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初
始登记、取得产权证前出租 ○租金确认时点：
自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认 收入的实现。
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十二、开发产பைடு நூலகம்视同销售行为税务处理
（一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法
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十二、视同销售的范围
○具体项目 ○视同销售确认时点
◎开发产品所有权或使用权转移时 ◎实际取得利益权利时
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十三、视同销售收入的确认方法
○本企业近期同类开发产品销售价格 ○参照当地同类开发产品市场公允价值 ○按开发产品的成本利润率
成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定
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第三章 成本费用扣除的税务处理
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一、成本、费用扣除原则
○权责发生制原则 ○合理性原则 ○配比原则 ○真实性原则 ○合法性原则 ○及时性原则
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二、成本费用扣除的主要项目
老31号文共例举14项 新31号文共例举12项
之间随意进行分配; ---通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,
多结经营成本.
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一、房开企业所得税征管存在主要问题
○开具假发票 ---假票假业务 ---真票假业务 --- 假票真业务
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一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○采取不正当手段转移利润 利用不同企业之间税负不同、征管方式不同
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一、房开企业所得税征管存在的主要问题
针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的 上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个 文件：
---2003年度下发了国税发[2003]83号文； ---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进 行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文； ---2009年度，总局将再次下发新的国税发 [2009]31号文
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三、外税（老法）对预售收入征税方式
外税按预征方式对预售收入征收企业所得税 外资房地产企业预售收入，当地主管税务机 关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳 税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产 权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定 计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预 缴的所得税额计算应退补税额。
○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不 得低于15％；
○地及地级市城区和郊区，不得低于10％； ○其他地区，不得低于5％
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七、未完工开发产品的税务处理
关于与[2008]299号文的执行口径协调问题 开发企业在预缴当年企业所得税时，其计算公式为 ：（预售收入×预计利润率+利润总额） ×税率＝ 当期应 预缴的企业所得税额 由于上述利润总额已扣除了期间费用、营业税金及 附加、土地增值税等，因此， [2008]299号文与 [2009]31号文的口径是一致的。
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十一、广告费、业务宣传费、业务招待费
新办房开企业未取得销售收入的，按老31号文规定 可以向以后年度结转扣除，新31号文不允许扣除，但按 老31号文规定向以后结转的部分，可以继续扣除。
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十二、利息
○ 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规 定的借款费用：
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七、《税收征管法》第十五条
•○依照法律、行政法规规定不设账簿 •○依照法律、行政法规规定应当设置但未设置账簿 •○擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料 •○虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用 凭证残缺不齐，难以查账 •○发生纳税义务，未按照规定期限办理纳税申报，经税务 机关责令限期申报，逾期仍不申报 •○纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由
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七、未完工开发产品的税务处理
预计计税毛利率的分两类 ---经济适用房 ---非经济适用房、限价房和危房改造
经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定
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七、未完工开发产品的税务处理
预计计税毛利率的分类 经济适用房
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引言
§ 改革开放以来，随着城市建设综合开发、土
地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我 国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不 仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是 税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房 地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。
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•《房地产开发企业所得税处理办法》讲解
第一章 总则
第二章 收入的税务处理
第三章 成本费用扣除的税务
第四章 计税成本的核算
第五章 特定事项的税务
第六章 附则
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•第一章 总 则
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房地产税收政策讲解
一、国税31号文的出台背景
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第二章 收入的税务处理
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房地产税收政策讲解
一、销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益
○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
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•二、销售收入确认原则
房开企业销售主要形式
○ 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品
○按建造固定资产处理 ○按建造开发产品处理
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八、邮电通讯、学校、医疗设施
○出售的，按销售开发产品处理 ○出租的，按固定资产处理 ○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处
理
○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接
抵扣建设成本
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九、完工开发产品的税务处理
○会计上：预售收入应确认为当期实际销售收入 ○税收上：要结转计税成本，并计算实际毛利额， 进而进行差异调整
注意差异调整时点、口径、方法
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十、完工开发产品的税务管理
○开发企业要向主管税务机关报告 ---开发产品完工情况
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四、共同性成本的扣除
○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊
◎第1次 已完工成本对象 未完工成本对象
◎第2次 已销开发产品：当期扣除
未销开发产品：销售时扣除
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五、维修费用
○日常零星的维护、保养、修理等费用 ○零星的标准
暂参照国税发[2000]84号文第三十一的规定执行
---房开企业所得税征管存在的主要问题
○开发产品缺乏完工标准
导致：
开发产品不能及时结转成本
预售收入不能及时转为实际收入
从而导致：
房地产开发企业不能依法及时申报
缴纳企业所得税。
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一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○多列预提费用 ---预提了不允许预提的配套工程(设施)建
钻税收征管理漏洞。 比如: 通过关联关系、核定征收等方式将利润转至
施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环 节。
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房地产税收政策讲解
一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○税收征管难度大 税收制度不完善---导致查出问题没有
处理依据 地方政府干预过多---导致不能依法
进行税收处罚
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二、新31号文的执行范围
（一）包括内资和外资房地产开发企业 （二）房地产开发企业以外其他企业从
事的房地产开发经营业务
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三、开发产品的完工标准
○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工 程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办 理决算手续）
设费; ---多预提了允许预提的配套设施建设费; ---已完工的配套设施不及时的进行清算;
---虚设配套设施并预提相关建造费用.
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房地产税收政策讲解
一、房开企业所得税征管存在主要问题
○混淆成本对象界限 ---自用房不单独作为成本对象进行核算; ---将开发产品作为固定资产核算或反之; ---将共同性成本在已完工和未完工成本对象
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五、关于房开企业税前扣除的管理
开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机 关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。
未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要 及时补办有关手续、资料。
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六、关于房地产开发企业核定征收问题
○ 房地产开发企业不得事前实行核定征 收企业所得税 ○房地产开发企业如果出现《税收征收管 理法》第十五条规定的情形，可以按核定 征收方式计算征收以前年度应纳税款，同 时还应承担相应法律责任。
九、售房部、接待处、样板房建设及装修
○能够单独核算成本，按建造固定资产处理 ○不能单独核算成本，按建造开发产品
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十、保证金
开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保 证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为 费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除 。
○开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手 续(包括入住手续)或已实际投入使用.
○取得初始产权证明
上述三个只要具备其中的一个条件，就 应视为开发产品已完工。
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四、外资企业的完工标准
外商投资企业完工标准(142号文) ○企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明 之日； ○首笔房地产使用权交付之日； ○办理首笔产权转让手续之日。 上述3个时点之较早者为房地产实际销售的开始之 日。
○开发企业在年度纳税申报时应当出具： ---税务鉴定报告 ---其他相关资料
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十、完工开发产品的税务管理
○当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利：
---计税成本核定权 ---税收征管处罚权
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十一、开发产品预租收入的确认
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七、未完工开发产品的税务处理
问题：以预售方式取得的销售收入是否可以 作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基 数？
回答：可以作为基数！
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八、计税成本结算时点
§ 老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产
开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企 业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开 发企业自行确定。
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六、共用部位、共用设施设备维修基金
○已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 ○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除
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七、会所等配套设施建造费用
○按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位
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•六、 采取委托销售方式
◎ 手续费 ◎ 视同买断 ◎ 超基价分成 ◎ 包销
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七、未完工开发产品的税务处理
（一）预售方式取得的收入 ---开发产品完工前取得的销售收入,
包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售 收入。 （二）预计计税毛利率和毛利额
---指尚未扣除期间费用、营业税金 及附加、土地增值税的收入。
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四、内税（新老一致）对预售收入征税方式
---内税，按实际征收方式对预售收入征收 企业所得税。
---预征和实际征收在法律责任上存在本质 上的差别。
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•五、销售方式的几种形式
◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售
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三、已销开发产品的计税成本
已实现可售面积×可售面积单位工程成本
○可售面积
建设部有关规定
○单位工程成本
成本对象的平均计税成本
成本对象总成本÷总可售面积
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四、共同性成本的扣除
○属于成本对象完工前发生的费用 ◎直接成本直接计入 ◎能分清成本对象的间接成本直接计入 ◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原 则配比计入
○预租 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初
始登记、取得产权证前出租 ○租金确认时点：
自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认 收入的实现。
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十二、开发产பைடு நூலகம்视同销售行为税务处理
（一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法
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十二、视同销售的范围
○具体项目 ○视同销售确认时点
◎开发产品所有权或使用权转移时 ◎实际取得利益权利时
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十三、视同销售收入的确认方法
○本企业近期同类开发产品销售价格 ○参照当地同类开发产品市场公允价值 ○按开发产品的成本利润率
成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定
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第三章 成本费用扣除的税务处理
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房地产税收政策讲解
一、成本、费用扣除原则
○权责发生制原则 ○合理性原则 ○配比原则 ○真实性原则 ○合法性原则 ○及时性原则
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二、成本费用扣除的主要项目
老31号文共例举14项 新31号文共例举12项
之间随意进行分配; ---通过扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,
多结经营成本.
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一、房开企业所得税征管存在主要问题
○开具假发票 ---假票假业务 ---真票假业务 --- 假票真业务
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一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○采取不正当手段转移利润 利用不同企业之间税负不同、征管方式不同
房地产税收政策讲解
一、房开企业所得税征管存在的主要问题
针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的 上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个 文件：
---2003年度下发了国税发[2003]83号文； ---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进 行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文； ---2009年度，总局将再次下发新的国税发 [2009]31号文