酒店式公寓投资优势

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上海酒店式公寓报告(上)

上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。

由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。

尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。

它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。

包括以下内容：第一章，概论。

主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。

第二章，酒店式公寓市场状况。

研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。

第三章，酒店式公寓产品分析。

结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章，前景展望。

本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。

1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。

投资酒店式的公寓风险有哪些

投资酒店式的公寓风险有哪些酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。

也是很多投资客喜欢投资的一种产业。

下面是小编分享的酒店式公寓投资可能存在的风险，一起来看看吧。

酒店式公寓投资可能存在的风险1、居住成本高。

从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。

如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。

以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

2、回报率大打折扣。

许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。

高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。

契税和公共维修基金。

开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。

所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

租金价格的折扣。

酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。

以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。

以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

物业费、取暖费等其他费用。

针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。

2024年酒店式公寓市场前景分析

2024年酒店式公寓市场前景分析引言酒店式公寓，又被称为服务式公寓或长租公寓，是一种将酒店服务和公寓的居住功能相结合的新型住宅形式。

随着城市化进程和人民生活水平的提高，酒店式公寓市场正迅速发展。

本文将对酒店式公寓市场的前景进行分析。

市场概况酒店式公寓市场在过去几年中取得了显著的增长。

一方面，经济发展和城市化进程驱动了对住房需求的增长，尤其是在大城市中。

另一方面，年轻人的生活方式趋向独立和灵活，他们对高品质、方便的住宅需求也不断增加。

这些都为酒店式公寓市场提供了良好的发展机遇。

市场驱动因素1.高品质服务需求：随着人们对生活品质要求的提高，他们对住房的要求也不断提升。

酒店式公寓提供酒店级的服务，满足了人们对高品质生活的需求。

2.灵活租赁模式：长期租赁和短期租赁的混合租赁模式，使得酒店式公寓能够适应不同租客的需求。

这种灵活性吸引了很多年轻人和商务旅行者选择酒店式公寓。

3.优越的地理位置：酒店式公寓通常位于城市繁华区域或商务中心，为租客提供便利的交通和生活设施。

这种优越的地理位置是吸引租客的重要因素。

市场竞争状况随着酒店式公寓市场的快速发展，市场竞争也越来越激烈。

目前，市场上已经涌现出许多酒店式公寓品牌，如碧桂园服务式公寓、青年旅舍等。

这些品牌通过提供多样化的产品和服务，不断吸引租客并增强自身竞争力。

此外，部分传统酒店品牌也开始进入酒店式公寓市场，通过利用自身品牌知名度和资源优势，迅速扩张市场份额。

这种竞争使得市场竞争更加激烈，酒店式公寓品牌需要不断提升服务质量和创新能力以保持竞争优势。

市场发展趋势1.跨界合作：酒店式公寓品牌将与其他行业进行跨界合作，提供更多元化的服务。

例如，与健身中心合作，提供健身房设施；与餐饮企业合作，提供送餐服务。

这种合作模式将进一步满足租客对便利生活的需求。

2.数字化服务：随着科技的不断进步，酒店式公寓将注重数字化服务的发展。

通过引入智能家居设备和无人系统，提供更便捷的入住和居住体验，优化操作效率和成本控制。

酒店式公寓的投资分析

酒店式公寓的投资分析一、酒店式公寓的定义以及起源酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”;它是一种比较特殊的物业类型;酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业,集住宅、酒店、会所、商务等多种功能于一体;酒店式公寓的概念最早起源于欧洲;是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业的客人虽然只是作短暂的休憩,但是又提供给他们统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,这就形成了酒店式公寓的雏形;不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大用户的喜爱;如今已遍布全球;我国的酒店式公寓最早出现在深圳;深圳是我国改革开放的前沿阵地,最早的吸收了外来的模式;之后在上海、北京等地出现,目前已在全国各大中城市都有发展;二、酒店式公寓的特点酒店式公寓主要有以下三个特点：1、业主拥有酒店独立产权;投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权;目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店,从服务内容上来看,和酒店式公寓没有太多差别;本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者,投资者拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私家产权的酒店,公寓式酒店却没有产权;不过大多数酒店式公寓,投资者在一定期限内只拥有客房的所有权,而没有经营权;2、酒店式管理;酒店式公寓属于酒店的一种,同样提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务,以及各种钟点等服务,就这方面而言,产权式酒店与酒店并无二致;由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店,故可以彰显居住者的身份和气派;3、兼具居住度假与投资两种功能;酒店式公寓既可以用来居住度假,也可以用来投资,或两者兼而有之;不同的购买者,想法有所不同,同一购买者,在不同的时段用途也有所不同;有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值;酒店式公寓的分类一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型;1、商务酒店式公寓;商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比,有更好的商务氛围;大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集,便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施,从而形成了浓郁的商务氛围;目前在许多大型中心城市中,很多项目定在商务酒店式公寓上;因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司;而中小型公司过去都住在办公楼里办公,办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话,大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓,这些公司就认为买比租更合算;所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主;2、商住酒店式公寓;这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可商住的价值,所以称之为商住的物业;虽然商住酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛;商住混合在一座楼中,办公环就大打折扣;它只在特定区域内存在,其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱;办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔;通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意;但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低,以中小户型为主,房款总价不高,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的;3、新生代酒店式公寓;近期,在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种,即“三合一”的新生代酒店式公寓 ;新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷,同时,在同样品质的环境与氛围中,新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷;在生活上,新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修,全套的品牌家具、电器,再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务,它可以作为老板或高级员工的日常居住场所,为人们赢得了较多的工作与休息时间;三、酒店式公寓应具备的竞争因素1、独一无二的地理位置;地理位置对于酒店式公寓来说至关重要,因为酒店式公寓属于商业物业,而商业物业对区位的要求是最高的;它需要在繁华地段,拥有良好的商务办公氛围,这样才能够吸引足够多的人群;2、合理的投资回报模式;良好投资回报模式是吸引投资者的最重要因素;回报高,风险低的方式是投资者的首选,但同时又不能损害开发商和酒店管理公司的利益;因此,设计一个合理的投资回报模式是项目成败的关键因素之一;3、专业的酒店管理;聘请专业的酒店管理公司对酒店式公寓进行经营和管理,专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富的管理经验,对投资的盈利与否以及盈利大小,有着非常大的影响;同时能够给予客户坚定的投资信心;4、良好的规划布局;规划设计要与环境相协调,并且需要增添开放式娱乐设施;酒店式公寓的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务,还应该面向公众开放,这样才能聚集人气、调动人气;5、与相关机构合作;取得与各种国内、国际会议,如学术年会、旅游年会等合作的机会,以此来扩大物业的知名度和影响力,同时提高了酒店式公寓项目的盈利水平;6、合理的档次定位;档次定位太低,影响物业形象,而且吸引不到有效客源；而档次定位太高,减小了客户层面,同时酒店管理成本过高;一般以3－4星级的酒店为主;7、细分客源、人性化装修;摒弃“全国客房都标准,三星五星一个样”的僵化弊病,大胆创新,充分营造出家的氛围,实施差异化竞争,使酒店成为客人“家外之家”;酒店式公寓优劣势分析1、酒店式公寓的优势;酒店式公寓主要体现在以下几个方面：①总价低、投资灵活;酒店式公寓一般以小户型为主,面积一般在50㎡左右,由于总价较低,就有不少投资者受出租回报的吸引,热力追捧;近两年来沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆;②空间分割灵活;由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主,所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性;建筑设计的创新和工程技术的全面应用,也给了该类物业更大的发挥空间;因此市场出现了分割自如、大小随意的项目,小到20-30㎡大到一层楼逾1000㎡;因此,这类项目不仅适合小公司,也适合一些中型公司;③良好的生活和商务环境;众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号;与一般公寓有区别的是,酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通,只要你想得到,基本上酒店管理公司都能办得到;酒店式公寓不仅有商务中心等配套,很多项目还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务;还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套,如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等;2、酒店式公寓的劣势;从经济性来讲,就产品的供应方来讲,每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本,包括重新安装管道水、电、煤、增加消防通道等；就需求方而言,由于户型不规则,造成使用率较低;从舒适性来说,暗卫出现,影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内,开发商选择利润最大化的设计原则,于是,在有限空间分割出更多单元,导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少,其格局更接近于家庭旅馆;从实用性来说,每天上、下班大量人流上、下电梯,等待极不方便;从观赏性来说,因为窗户的增加占据更多外墙面,破坏了原本很规则的建筑立面;从安全性来说,标准层户数的增多,造成居住人群参差不齐；如果增加电梯,会对施工造成隐患;从服务性来讲,因为容积率的制约,服务配套很难跟上等原因;酒店式公寓目标客户分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员;国内及海外常驻机构,规模较大,派驻人员较多的,一般有专门的办公和居住场所,二者分离;作为办公场所,他们可能选择办公楼,商住楼或商务酒店式公寓；作为住所,可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓,现在很多一般不会选择酒店;规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体,需要的户型面积小,可选择商住楼或酒店式公寓;实力较强,注重形象的机构更倾向于酒店式公寓;2、国内及海外商务人员;由于业务关系,国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店,也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房,以方便居住和办公;3、投资者;不少人购买房屋用于投资,他们一般选择户型面积较小,总价较低的物业,酒店式公寓是投资者,尤其是香港投资者乐于购买的物业;现在本地人的投资需求也很大,只要抓住机会,中产阶级也很乐意购买;4、小企业和SOHO族;少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓,用于办公及休息居住;随着科技发展和计算机网络普及,家庭办公室已成现实,已有少数人在家办公,这部分人即SOHO族;酒店式公寓兼具居住和办公两种功能,适合SOHO族;5、居家自住者;带有厨房、卫生间甚至阳台,居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住,但其单价、总价和物业管理费都相当高,只有少数人会作为纯粹居家之用;此类需求者一般较少;上述几类酒店式公寓的需求者中,海内外机构是市场主力,投资者也占较高比例,其他人员或机构不是主要角色;酒店式公寓的市场推广还需要一定的时间;四、酒店式公寓开发流程分析1、市场定位;酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位,而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客户的需求;投资者群依托于客户,如果物业不能满足客户的需求,就不会有人投资;2、酒店式公寓的市场需求;具体内容见上文,在此不再讲述;3、区位选择;区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大;侧重于居住功能的酒店式公寓,主要是为商人及企业高级职员提供居所,要位于高级写字楼附近,交通方便,有较好的居住环境和景观,并有完善的生活配套设施;为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓,要位于酒店密集的繁华市区,以吸引酒店的常客;还要求周围写字楼多,交通便利,有良好的商业、餐饮及娱乐设施,便于开展业务和生活居住;为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓,对位置的要求不如前两类严格,但也要交通方便,邻近写字楼,周围有较完善的商业、文化及娱乐设施;某个区位,地段是否适宜建酒店式公寓,建哪一种酒店式公寓,根据该地段周围的物业及配套情况而定,但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求;4、规划设计;酒店式公寓既可用于居住,也可用于办公;面积小的酒店式公寓中,居住空间同时是办公空间;而面积大的酒店式公寓中,居住空间和办公空间分离;不同的酒店式公寓侧重点不同,有的偏重于居住,如厨房、卫生间齐全,甚至有阳台；有的偏重于办公,只有卫生间,无厨房,提供一些办公设施和通讯条件;在户型方面,早期开发以中户型为主,含少量大户型;后期开发的酒店式公寓都以小户型为主,含少量中户型,极少大户型单位;目前市场以50-70㎡的酒店式公寓为主;间5、选择装修标准;酒店式公寓一般都是精装修,装修标准有高标准和低标准两种;①高标准;有些酒店式公寓项目例如深圳、广州等地智能化程度较高,设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统,设结构化综合布线系统,实现办公通讯自动化,每户有数据信息接口；采用中央空调系统等;例如深圳的爵士大厦,设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控,还设有单户求救电键,设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口,实现办公通讯自动化;②低标准;标准较低的酒店式公寓,与上述楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统,智能化程度较低,公共部位装修不够豪华;装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来;当然这种区分方法并不唯一,要根据各地的具体情况具体分析;6、选择经营方式;酒店式公寓的经营方式一般有出售、出租、租售并举三种;①出售方式;采用出售方式可以尽快收回投资,取得回报,减小市场风险,这是大部分采用的经营方式;建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理,开发商不参与后期管理;由于开发商和酒店管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺,致使后期管理中存在一些不确定因素和隐患,小业主的权益难以得到保障;这种模式往往在后期经营中给开发商带来一些负面的影响;②出租方式;在出租方式下,投资回收期长,而且存在较大的市场风险;例如深圳房地产市场一直存在盲目跟风现象,一种物业市场前景好,众多发展商一哄而上,致使该种物业的市场供给量激增,售价和租金就快速下降;酒店式公寓也是这样,采用出租方式经营酒店式公寓,出租率和租金收入只会不断下降,市场风险大;另外,采用出租方式,装修也是困扰开发商的一大难题,不装修没有客户租,带装修又怕不合客户心意,新的客户往往要求新的装修,致使装修更换频繁,给经营管理带来很多麻烦;因此,出租方式往往不被开发商所考虑;③租售并举;租售并举也是酒店式公寓的一种经营模式;通常情况下,开发商都希望将所有户型单位卖掉,由业主去打理;采取租售并举,往往是一种无奈之举;售出的单位由业主自用或出租,售不出去的单位就由开发商直接出租经营;采取何种经营方式,主要根据市场情况而定,一般情况下宜选择出售,避免风险;如果市场上酒店式公寓供过于求,租售并举也是扩大市场占有率的一种方式;全部出租的方式很少有开发商采纳;五、酒店式公寓常用的投资回报模式分析1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年免费住宿权;业主首期付30%的总价款,其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主每年拥有5%的固定回报以及享受60天的酒店客房免费入住权,另外还有酒店客房经营纯利润的30%的分成;如果业主将每年60天的使用权转让,还能更快的收回投资;如深圳大梅沙海景酒店;2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住权＋VIP消费卡;首付二成房款即可获得如下回报：一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP消费卡视购买套数而定,酒店消费卡+20年之后的完整产权;如深圳的东方银座酒店;3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住权;这是开发商所倡导的一种“永不供楼”理念,即投资者只需拿出总楼款的25％首期实为三成,另外5％发展商不再收取即可拥有一套酒店式公寓,然后与酒店管理公司签定认购物业15年的租赁合约发展商作担保,有酒店经营方帮酒店经营,经营收入代为支付按揭供款;租赁期间,业主每月有四天可以免费享受自己的物业,同时享受五星级的酒店服务;如深圳丹枫白露;4、永久委托,阶段性回报方式;首付％另外％由开发商支付,20年永不供楼,每年18天免费入住;并与酒店管理公司签永久合同,第21年至第43年土地年限,5％的年固定回报＋50％的经营利润分成;如深圳虹楼;六、酒店式公寓发展前景同时,中国加入世贸以后,众多的境外跨国企业纷纷在国内设立分部,开设工厂;其中的许多中小型公司由于资金实力有限,既想要交通方便、价位比酒店低,又不能放弃高档的办公环境和办公处所,那么酒店式公寓则是其最佳选择;目前,随着经济的发展,国内各大中城市已经形成了高级商务人士阶层,这一阶层拥有非常客观的商务消费能力;这一群体由于业务上的关系,也愿意选择酒店式公寓;酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务,同时提供了完善的办公环境,是房地产业的一种新模式,它拥有更多、更全的服务功能,对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择;有关专家认为,酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选,因为此类物业投资对于多数人而言,具有超值回报空间;通常,酒店的租金要比公寓高30％左右,而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的;不过投资高档项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长;因此,酒店式公寓较适合中长线的投资者;酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,最好在市中心地区,才有广阔的发展空间,和更高的投资回报;随着我国经济的长远发展和加入WTO所带来的发展机遇,酒店式公寓将会迎来一个快速的发展时期;投资分析酒店式公寓VS普通公寓业内专家普遍认为,在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上,酒店式公寓比同档次公寓更值得投资;其原因主要在于：1.出租率较有保证;酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理,他们有广泛的租客源,而普通公寓的小业主出租,偶然性强;此外,租客也愿意花比公寓不高的价差,获得更多的、风险更小的服务；2.租金稳定性较有保证;在普通公寓里,由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争;而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,可以保持物业的整体租价；3.性价比比酒店更有优势;酒店式公寓由于是成套住宅,相比较于纯酒店的单间设计,居住的舒适性大为提高;同时,酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几,但租金价格却相去甚远,因此,许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓;酒店式公寓VS产权式酒店对酒店式公寓而言,理论上讲,投资者拥有房子的产权,即成为公寓的小业主;两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会,业主委员会可以代表小业主,对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督,并反映小业主合理的意见;一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时,业主们可以通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司;但是,有些酒店式公寓在销售时,开发商会要求购房者签订一份在几年内不得享有自住权、使用权的合同;因此,专家提醒投资者,在投资这样的物业时,不要被商家极力的推荐所左右,一定要保持清醒的头脑,理性地选择投资项目;对于产权式酒店来说,虽然产权属于每个投资者,但是产权拥有者很难把握它的投资回报率,因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理,不是由自己来控制这一市场层面的盈亏;也就是说,投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况,而不仅仅是取决于开发商的承诺;某些开发商承诺的10%-30%的高额、固定的回报可能是精心设置的陷阱;酒店经营利润的计算大多是按80%-100%的入住率乐观估计的;如果达不到这个入住率,经营效益就实现不了,一旦出现经营亏损根本没有利润可分,投资者便被“套牢”;对于有意购买产权式酒店的投资者来说,要理性地评估未来收益,不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘;。

酒店式公寓发展现状及未来趋势分析

酒店式公寓发展现状及未来趋势分析酒店式公寓是一种结合了酒店服务和住宅的居住方式，近年来在全球范围内受到了越来越多人的青睐。

这种住宅模式为居民提供了更高质量的居住体验，同时也为投资者带来了可观的回报。

本文将对酒店式公寓的发展现状进行分析，并对未来的趋势进行展望。

首先，我们来看酒店式公寓的发展现状。

目前，酒店式公寓已经在全球范围内得到了广泛的应用和发展。

尤其是在一些繁华都市和旅游城市，酒店式公寓成为了旅游者和商务人士的首选住宿方式。

它的优势在于提供酒店一样的便利服务和舒适环境，同时还可以像在家一样自由自在地居住。

这种住宅模式的发展已经改变了传统酒店和长租公寓的市场格局，并逐渐成为了新的投资热点。

酒店式公寓的兴起离不开旅游业的繁荣和新一代年轻人对住宿体验的追求。

近年来，旅游业得到了快速发展，人们对于旅行的需求也越来越多样化。

传统的酒店往往无法满足他们对于个性化和舒适度的要求，而酒店式公寓则填补了这个市场的空白。

另一方面，新一代的年轻人更注重生活品质和体验，他们更倾向于租房而不是买房。

酒店式公寓提供了一种新的居住方式，让他们可以享受到酒店一样的高品质服务和居住体验。

未来，酒店式公寓的发展趋势将更趋多样化和个性化。

随着社会的进一步发展，人们对居住的需求会愈加多样化，这就对酒店式公寓的经营者提出了更高的要求。

他们需不断创新，提供更丰富的服务和更满足需求的产品。

例如，通过引入更先进的智能家居科技，提供更便捷的预订和入住流程，改善居住环境的舒适度等等。

只有不断提高服务质量和满足客户需求，酒店式公寓才能在竞争激烈的市场中立于不败之地。

此外，酒店式公寓在房地产投资领域也呈现出巨大的潜力。

随着全球城市化进程的加速和人口的不断增长，住房需求将进一步增加。

酒店式公寓作为一种集合了商业和居住功能的物业，具备较高的投资回报率和灵活性，吸引了越来越多的投资者。

未来，随着投资者对酒店式公寓市场的认知度提高，其投资价值将会进一步增加。

浅析酒店式公寓的价值与投资策略

浅析酒店式公寓的价值与投资策略作者：杨光辉来源：《旅游纵览·行业版》2013年第01期摘要：文章从酒店式公寓的功能、产权方面的优势、特点，从酒店式公寓的发展前景、投资策略等几个方面，对酒店式公寓的价值和投资策略进行了较为全面的分析。

关键词：酒店式公寓；优势；特点；发展前景；投资策略酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。

最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

在中国，酒店式公寓伴随着改革开放而产生和发展。

最早出现在深圳，其后在北京、上海、成都等大城市相继发展。

它除了彰显投资理念外，更有时代、经济、文化背景。

现在，人们的生活方式发生了很大变化，富有阶层的流动性更强，随之开始对配有家具的公寓产生需求。

而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到这些流动者的广泛欢迎。

商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理，家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

一．酒店式公寓的主要优势和特点（一）与高星级酒店相比，酒店式公寓硬件稍逊、软件相等酒店式公寓与传统的酒店相比，在公共硬件配套设施上比一般高级公寓好，但和高星级酒店相比，还是逊略一筹。

因为它毕竟没有高星级酒店那样的大堂、餐厅，以及其他相配套的硬件条件。

但在软性服务上，不相上下。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的亲睐。

（二）酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓酒店式公寓除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

其最大的特点是：比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人性服务融入日常生活服务之中。

因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。

酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。

酒店式公寓投资前景

酒店式公寓投资前景酒店式公寓是指通过购买或租赁酒店的房间，将其改造成具有公寓功能的住宅，投资者可将其出租或自用。

近年来，酒店式公寓投资前景备受关注，以下将从市场需求、收益回报以及风险分析三个方面对其前景进行评估。

首先，市场需求是酒店式公寓投资的重要因素之一。

一方面，酒店式公寓可以满足短期出差、旅行的人们对住宿需求。

尤其是在一些热门的旅游城市，酒店供不应求，而酒店式公寓可以提供更加灵活的住宿选择，吸引了众多的市场需求。

另一方面，酒店式公寓也受到了长期租赁人群的关注。

像一些年轻的，需求高品质住房的高端白领，他们通常不稳定的生活工作状态决定了需要一个灵活、高品质的住所，每一个环节都要满足他们对生活的追求，酒店式公寓们恰恰满足了这些需求，所以从市场需求来看，酒店式公寓有着广阔的发展空间。

其次，酒店式公寓的收益回报也是投资者关注的焦点。

物业管理公司对酒店式公寓的运营管理，将大大降低投资者的运营成本。

并且通过长期运营，酒店式公寓可以获得稳定的租金收益。

相比传统的住宅投资，酒店式公寓的租金收益率通常更高。

同时，酒店式公寓的短期出租以及便利配套服务，也能够增加收益回报。

而且，随着经济的发展与人们对生活品质的要求提高，酒店式公寓的需求也将进一步增长，从而进一步提升收益回报。

最后，酒店式公寓投资也存在一定的风险。

一方面，投资者需要对选择的酒店式公寓进行严格的尽职调查，确保物业的地理位置、建筑质量和维护管理等方面符合要求，避免产生潜在的后期问题。

另一方面，市场竞争也需要投资者具备较强的运营能力和市场敏锐度，以保持租金的稳定和竞争力。

此外，政策变动、经济形势等因素也将对酒店式公寓投资带来一定的风险。

综上所述，酒店式公寓投资前景广阔，市场需求旺盛，收益回报较高。

但投资者需要认清风险，选择适合的项目，并具备相应的运营能力和市场敏锐度，以确保投资的顺利和回报的稳定。

同时，政策变动、经济形势等外部因素也需要投资者密切关注，以及时调整投资策略。

酒店式公寓的市场优势和投资风险分析

酒店式公寓的市场优势和投资风险分析公寓的市场优势：第一，区位交通便利。

位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等酒店式配套设施完善。

有些项目提供了充足的商务、休闲、社交及生活配套设施，为公寓储备了得天独厚的共享资源，在居住、商务双重兼备的居家环境，更符合年轻白领的心理取向和生活习惯特征。

第二，从建筑外形、户型设计、精装修风格等方面体现高品质。

作为稳定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在设计和使用功能上更符合客户需求，包括独立卫生设施、厨房****作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等等;其中，独立卫生设施与厨房操作区是必备内容;空间设计保证了公寓的私密性和居住氛围，能够建立一定的邻里关系。

公寓内有充足的车位。

第三，管理服务优秀。

聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻，可以提供24小时送餐、迎宾、导游、集成办公、保洁、清洗等多方面的服务，为住户的生活带来极大便利。

第四，投资价值呈良好趋势。

更多的跨国公司企业来中国设立公司，中档次、单位面积小的酒店式公寓相对较好管理，通常租金要比正规酒店低30%，会成为它们的首选;高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，会成为中长线投资者青睐的目标。

另外，相对稳定的客源会给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

酒店主要服务于三点：一是旅游、二是商业、三是会议。

对于北京的房地产市场来说，产权式酒店主要集中在风景区和旅游点，所以多数为郊区项目。

在功能上，商务相对少一些，主要是休闲度假。

产权式酒店都是以住宅立项，没有真正酒店的严格建设标准，所以能够很好地控制成本。

另外，产权式酒店项目在户型设计上，多数延用旧式的酒店设计，没有独立的客厅和厨房，户型面积十分单一。

随着假日经济的蓬勃发展，以产权式酒店命名的项目会越来越多，也越来越有市场。

特别是“分时度假+房产投资”的购买理念，以及委托专业的酒店管理公司经营或分时度假网络管理，对购房者有很大的吸引力。

买桂林酒店式公寓怎么样？注意事项有哪些？

买桂林酒店式公寓怎么样？注意事项有哪些？导读:本文介绍在房屋买房，建筑类型的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

现如今社会飞速发展，人们的生活方式也发生巨变，流动性居住就是一种典型变化。

酒店式公寓的出现符合人们的需求，深受广大流动人士的欢迎。

位于旅游胜地的桂林的酒店公寓怎么样呢？买桂林酒店式公寓的应该注意什么呢？买桂林酒店式公寓怎么样1、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

2、酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。

3、购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。

4、在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。

早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了。

买桂林酒店式公寓的注意事项1、酒店式公寓形式多近年来“酒店式公寓”这种全新的物业形式开始在楼市大行其道,都以其小户型、低总价、相对便利的生活环境等优势迅速得到了广大购房人的青睐,而其形式更是“百变”,目前市场上打着“精装小户型”、“LOFT”等旗号的小户型项目大多是此类产品。

2、看清土地使用年限目前大多数城市市场中酒店式公寓产品共有两种类型,40-50年产权的商业写字楼土地性质和70年产权的普通住宅土地性质。

不同使用年限的产品在诸如购买或转让房源时所缴纳的费用、首付金额及贷款的政策、户口的限制、水电为商用还是民用的定性等等方面都有很大的区别,影响生活的便利性,因此购房者在置业前应仔细咨询清楚。

公寓投资的优势与风险

公寓投资的优势与风险公寓作为一种常见的房地产投资方式，具有一定的优势和风险。

本文将从几个方面来探讨公寓投资的优势和风险，希望对投资者有所帮助。

一、公寓投资的优势1. 稳定的租金收益：相比于短租或者租赁倒数月数的住宅，公寓的租赁周期相对较长。

由于公寓一般都是位于繁华地段，吸引力较大，因此租客更愿意长期租住。

这样，无论是固定租金还是租期较长，公寓都能给投资者带来稳定的租金收益。

2. 管理维护方便：公寓通常会由专业的物业公司进行管理和维护，投资者不需要过多的操心。

物业公司会负责公寓的设施维修、保洁、安保等工作，保证了公寓的整体质量和环境。

这样一来，投资者的投入相对减少，大大降低了管理和维护的成本。

3. 盈利空间较大：公寓的出租收入通常较高，投资者可以通过租金差额获取较高的纯收益。

同时，公寓的价值通常会随着时间的推移而增加，如果投资者在合适的时机出售公寓，还能获得较高的价值回报。

二、公寓投资的风险1. 市场波动风险：房地产市场的波动是公寓投资面临的主要风险之一。

受经济、政策等因素的影响，房地产市场可能出现价格下跌、供需失衡等情况。

投资者需要密切关注市场情况，合理把握买入和卖出时机，以避免由市场波动带来的风险。

2. 房屋质量问题：公寓作为多层建筑，面临的房屋质量问题相对较多。

如果购买的公寓存在建筑质量问题，不仅会造成投资者的经济损失，还可能对租赁和出售带来困扰。

因此，投资者在购买公寓时应该仔细考察房屋的建筑质量和产权情况，选择可靠的开发商和物业。

3. 法律法规风险：房地产投资涉及的法律法规繁杂，特别是公寓投资需要考虑到租赁合同、房屋产权等问题。

投资者需要了解和遵守相关法律法规，严格履行合同义务，以免因违法违规行为而导致法律风险。

总结起来，公寓投资具有稳定的租金收益、管理维护方便和盈利空间较大的优势。

然而，市场波动风险、房屋质量问题和法律法规风险是公寓投资需要面对的风险。

投资者在进行公寓投资时，需审慎考虑以上因素，并进行充分的风险评估和市场调研，以降低风险、提高收益。

酒店式公寓前景及客户分析

酒店式公寓前景及客户分析一、酒店式公寓概念及特点一、酒店式公寓的概念酒店式公寓也称酒店式效劳公寓，是目前尚不多见的物业类型。

所谓酒店式效劳公寓是指位于大型商圈内，维持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店效劳系统、聘请专业酒店物业治理公司或酒店式公寓治理公司并由其统一经营和治理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资利用。

酒店式效劳公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的效劳，公寓式的治理”，市场定位很高。

最先来源于欧洲的“产权式公寓”，属入口货，是那时旅行区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业治理公司进行统一上门治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲愈来愈多，效劳也愈来愈周到，深受广大消费者的好评。

随着进展又飘洋过海，现在已遍及全世界。

在我国，酒店式公寓最先出此刻深圳，后来又出此刻上海、北京两地，但前几年未形成热点。

二、酒店式公寓的特点酒店式公寓除提供传统酒店的效劳外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉。

其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。

具体而言，酒店式公寓有如下几点特点：（1）提供酒店式效劳和治理所谓酒店式公寓，顾名思义，确实是一种提供酒店式效劳的公寓，它借鉴酒店式效劳及治理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点效劳等一系列效劳。

酒店式公寓的物业治理较一样公寓更完善，效劳内容更多，为其独特的消费群体提供所需的效劳和物业治理。

（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一路，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。

不同的酒店式公寓偏重点不同，有的偏重于居住，厨房、洗手间齐全，乃至有阳台；有的那么偏重于办公，只有洗手间，没有厨房，提供一些办公设施和通信条件。

酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工的地方，二者均是将居住的概念别离与酒店式效劳与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和效劳；其设计的要紧功能为知足居家办公的要求。

酒店式公寓和产权式酒店的投资比较

酒店式公寓和产权式酒店的投资分析针对越来越多的购房人想从买房中得到额外投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型产品。

继前段时间小户型投资风行一时，如今，产权式酒店、酒店式公寓的不断推出，再次掀起了投资者的投资高潮，使其成为楼市的一条独特的风景线。

无论是产权式酒店还是酒店式公寓，都以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，吸引着众多投资者的眼球。

从本市近日开盘销售的准四星级产权式酒店———美丽园大酒店的销售情况来看，投资者大多是年龄在25-50岁左右的中高层收入者。

每一个投资者一般会登记2-3套客房，且多以50平方米左右为主。

而面积在90平方米左右的套房，则很少有人问津。

酒店式公寓的投资者和产权式酒店投资者情况基本一致，更有将酒店式公寓的一个楼层全部买下作为投资的投资者。

此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。

由于绝大部分产权式酒店只要付完首期款，后续的按揭支付可以通过经营回报收益来解决，投资者几乎没有财务负担。

而酒店式公寓的首付也比较低，往往只要总款的30%即可，而且还款年限与一般住宅商业贷款一样，可贷到20年或30年。

业内人士表示说，投资者要想获得回报丰厚、收益风险控制简单的小户型，产权式酒店、酒店式公寓都是不错的选择。

两者作为新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄投资相比，在同等投资预期的前提下其投资风险相对较小。

投资者李先生解释说，产权式酒店是将客房产权分割出售给小业主，小业主再将客房返租给酒店统一管理，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。

如果在正规的操作程序下，投资者和房产商住往可以达到双赢。

也就是说，购买总房价在90万元、面积46平方米的酒店客房,首付36万元之后，前5年每年支出12662.78元，后5年每年支出8162.78元，10年总支出为104127.80元。

再扣除10年间每年免费享用15天的费用，即总投资40万元左右，就可以得到这间房子。

上海酒店式公寓的开发前景分析

上海酒店式公寓的开发前景分析随着人们对于旅游和商务出行需求的增加，酒店式公寓逐渐成为一种受欢迎的住宿选择。

作为一种融合了酒店服务和公寓舒适性的住宿模式，上海酒店式公寓具备广阔的市场潜力。

本文将对上海酒店式公寓的开发前景进行分析，并探讨其在未来的发展趋势。

一、市场需求上海作为中国最具活力和吸引力的国际大都市之一，吸引了大量的商务旅行者、游客和短期居民。

这些人群通常需要一个舒适便捷的住宿环境，酒店式公寓正好满足了他们的需求。

相比传统酒店，酒店式公寓提供更多的空间和居家感，同时还提供酒店般的服务。

因此，上海作为酒店式公寓市场的主要目标城市，市场需求将持续稳定增长。

二、投资回报率高与传统酒店相比，酒店式公寓的投资回报率更高。

首先，酒店式公寓的运营成本相对较低，因为客人可以自助烹饪，减少了餐饮成本。

其次，酒店式公寓具备更长的客户停留周期，通常适合长期住宿，因此相对稳定的客源可以保证较高的入住率。

此外，酒店式公寓还可以通过租赁空余房间获得额外收入。

这些因素使得酒店式公寓成为具有可观投资回报的项目。

三、消费升级趋势随着经济发展和人们生活水平的提高，消费者对于住宿环境的要求也进一步上升。

传统酒店虽然提供标准化的服务，但缺乏居家感和个性化体验。

而酒店式公寓则弥补了这一空缺，提供了更加灵活和私密的住宿环境。

消费者更倾向于选择能提供更好生活品质的酒店式公寓，这将进一步推动上海酒店式公寓市场的发展。

四、政策支持和市场竞争近年来，中国政府对于酒店业的发展给予了大力支持。

特别是在鼓励旅游业发展和提供良好的住宿环境方面，政府出台了一系列优惠政策和措施。

这为酒店式公寓的发展提供了机遇和支持，进一步增强了其市场竞争力。

与此同时，市场竞争也在不断加剧，为了吸引更多客户，开发商需要提供更加优质的服务和设施，以区别于其他竞争对手。

五、未来趋势展望作为中国最大的经济中心之一，上海的酒店式公寓市场前景非常广阔。

未来，随着上海产业结构的不断优化和国内旅游业的发展，上海酒店式公寓市场将继续保持较高增长率。

酒店式公寓产权到期怎么办

一、酒店式公寓产权到期后怎么办1、酒店式公寓产权年限式40年，40年以后，房子难道就不是我的了吗？目前如果有一批房子即将到期，到期后是否需要重新缴纳土地出让金？“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让大家开始担心自己房子未来的命运。

一想到自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，就惴惴不安。

2、虽然产权期满后可自动续期。

但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金，应该以什么样的标准补缴，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答。

3、大家不要担心这个问题，到时候相关部门肯定会出台相关的政策，来解决这一问题。

酒店式公寓产权到期怎么办二、产权式酒店与酒店式公寓的区别在哪产权式酒店与酒店式公寓的区别为：性质不同、优势不同、起源不同。

（一）性质不同1、产权式酒店：是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。

2、酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

（二）优势不同1、产权式酒店：将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

迎合普通老百姓的不动产投资理财需求，获得资产投资增值和旅馆饭店经营收益。

2、酒店式公寓：酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。

（三）起源不同1、产权式酒店：20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，所以出现了联合购买分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。

2、酒店式公寓：酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

产权式酒店与酒店式公寓

产权式酒店与酒店式公寓二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。

不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。

休闲VS商务从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。

产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。

每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。

同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。

从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。

其实，两者最明显的区别在于使用功能。

产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。

高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。

早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。

但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。

今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。

而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。

商务公寓十大卖点梳理

商务公寓十大卖点梳理在当今的房地产市场中，商务公寓作为一种独特的物业类型，正逐渐受到越来越多投资者和自用者的关注。

商务公寓具备许多独特的优势和卖点，下面我们就来梳理一下商务公寓的十大卖点。

一、不限购不限贷对于那些没有购房资格或者已经被限购的人群来说，商务公寓是一个不错的选择。

它不受当地限购政策的限制，也不影响购房者的贷款记录，无论是投资还是自住，都能轻松入手。

二、地段优越商务公寓通常位于城市的核心商务区或者交通枢纽附近，周边配套设施完善，交通便利。

比如靠近地铁站、公交站，方便出行；周边有大型购物中心、餐饮娱乐场所、医院、学校等，满足生活和工作的各种需求。

三、总价较低相比于同地段的住宅，商务公寓的面积一般较小，总价相对较低。

这对于资金有限的购房者来说，降低了购房门槛，能够以较小的投入拥有属于自己的房产。

四、灵活多变的用途商务公寓既可以作为居住场所，也可以注册公司作为办公地点。

对于创业者来说，既能节省办公场地的租赁成本，又能有一个舒适的居住环境，一举两得。

五、精装修交付很多商务公寓都是精装修交付，购房者省去了装修的烦恼和时间成本。

而且开发商一般会采用较为时尚、现代化的装修风格，符合当下年轻人的审美和需求。

六、物业管理服务优质商务公寓的物业管理通常比较专业和周到，提供 24 小时的安保服务、清洁服务、维修服务等，让居住者享受到高品质的生活体验。

七、投资回报率高由于商务公寓的地段优势和较低的总价，其租金收益往往比较可观。

在一些繁华地段，商务公寓的租金甚至可以与同面积的住宅相媲美。

而且随着城市的发展和租金的上涨，投资回报率还会不断提高。

八、转手相对容易虽然商务公寓的交易税费相对较高，但是在市场需求旺盛的情况下，转手相对容易。

特别是对于那些地段好、品质高的商务公寓，更是受到投资者的青睐。

九、配套设施完善商务公寓一般会配备健身房、游泳池、会议室等公共设施，满足居住者的休闲和工作需求。

这些配套设施不仅提升了生活品质，也增加了房产的附加值。

上海酒店式公寓市场分析

地理分布
重要分布与长宁、徐汇两大区域, 静安也有相称一部分。
一般分布在经济高度发达旳CBD中央商务区域, 如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。
一般位于市区中心地带, 接近或地处商业或购物集中地, 周边配套齐全。
房型分析
大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比旳50－80%以上, 甚至有些只规划三房以上旳房型, 如：东方雅苑旳主力房型是三房, 面积范畴在203－231㎡之间等。
2.经营方式
酒店式公寓比较酒店而言, 由于没有硬性旳指标限制, 因此投资成本相对较低而经营方式则更加灵活, 一般使用长租或长短结合旳租赁形式推出, 甚至尚有部分酒店式公寓选择发售及租售并行旳方式。在租金方面, 较低旳投入和长期租赁客户旳增多给了业主更大旳降价空间, 因此相比高星级酒店, 租金会更加便宜, 由此良性循环, 吸引到更多旳长租客入住。从售价方面, 虽略高于一般高档公寓, 但优厚旳投资回报也逐渐吸引众多旳投资客们冲入酒店式公寓旳市场。
配套设施非常齐全, 且档次高, 餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全, 会所设施不仅为住客提供高质量旳服务, 还对外开放。
会所职能基本与一般公寓会所相似, 总体设施较齐全。
上海酒店式公寓概念分类
物业管理
由开发商自己组建旳物管队伍前来担当, 提供原则旳酒店式管理服务。在管理中注重维护住户旳私密性, 注重与住户旳亲善交流, 提供人性化物业管理服务。
四、出租分析
（一）酒店公寓包租比例分析
开盘旳酒店公寓中有30%旳项目提供回租旳行销方式, 而开盘旳酒店式公寓带投资回报率旳项目数量有所减少, 今年上市旳酒店公寓中大概只有10%左右旳楼盘采用了包租旳行销方式。浦东旳久阳滨江公寓, 丽江华庭包租, 年投资理位置分布来说, 市区中心地段已经没有酒店式公寓产品浮现, 而绝大多数酒店式公寓出目前较为偏远旳次中心甚至郊区。