6、投资项目年成本费用估算合集
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算讲解
表5-10
房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
总成本费用
开发 建设 投资 13049 万元
开发 项目 总投 资 13057 万元
经营 资金8 万元
图5-1
房地产开发项目总投资构成图示
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
序号
项目
金 额 估算说明
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
合计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产
表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
项目成本估算
项目成本估算一、引言项目成本估算是项目管理过程中非常重要的一环，它能够帮助项目团队预估和规划项目所需的资金和资源，为项目的顺利进行提供支持。
本文将详细介绍项目成本估算的标准格式，包括估算方法、估算过程和相关数据。
二、估算方法1. 自上而下估算法：根据项目的整体特征和历史数据，通过对项目进行整体估算，然后逐步细化估算，最终得出项目成本估算结果。
2. 自下而上估算法：根据项目的具体工作包或任务，逐个估算成本，然后汇总得出项目成本估算结果。
3. 类比估算法：根据类似项目的历史数据，对当前项目进行类比估算，通过比较相似性来估算项目成本。
4. 参数估算法：根据项目的关键参数，如规模、复杂度等，使用数学模型或统计方法进行估算。
三、估算过程1. 确定估算对象：根据项目的范围和阶段，确定需要进行成本估算的对象，如整个项目、阶段或工作包。
2. 收集估算数据：收集项目成本估算所需的数据，包括人力资源、物资采购、设备租赁、外包服务等。
3. 确定估算方法：根据项目特点和可用数据，选择合适的估算方法，如自上而下估算法、自下而上估算法等。
4. 进行估算计算：根据选定的估算方法，对收集到的数据进行计算和分析，得出项目成本估算结果。
5. 评估和调整：对估算结果进行评估，与项目需求和可用预算进行比较，如有需要，进行调整和修正。
6. 编制成本估算报告：将估算结果整理成成本估算报告，包括估算方法、数据来源、估算过程、结果分析等内容。
四、相关数据1. 人力资源成本：根据项目所需的人员数量和工作时间，计算人力资源成本。
例如，假设项目需要5名开发人员，每人每天工作8小时，每小时工资为100元，则人力资源成本为5人 * 8小时/人 * 100元/小时 = 4000元/天。
2. 物资采购成本：根据项目所需的物资数量和价格，计算物资采购成本。
例如，假设项目需要购买100个零件，每个零件价格为10元，则物资采购成本为100个* 10元/个 = 1000元。
项目成本费用估算
总成本费用的估算一、总成本费用的构成生产成本加期间费用估算法总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成。
1．生产成本的构成生产成本也称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。
1)直接材料它包括企业生产经营过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品以及其他直接材料等。
2)直接工资直接工资包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。
3)其他直接支出其他直接支出包括直接从事产品生产人员的职工福利费等。
4)制造费用制造费用是指企业各个生产单位(分厂、车间)为组织和管理生产所发生的各项费用，包括各生产单位车问、分厂管理人员的工资、职工的福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗及低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费(不包括融资租赁费)、设计制图费、试验检验费、环境保护费以及其他制造费用等。
制造费用一般是间接计人成本，当制造费用发生时一般无法再接判定它所归属的成本计算对象，因而不能直接计入所生产的产品成本中去，而须按费用发生的地方先行归集，月终时再采用一定的方法在各成本计算对象间进行分配，计入各成本计算对象的成本中。
2．期间费用的构成期间费用是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系或关系不密切的管理费 用、财务费用和销售费用。
期间费用不计入产品的生产成本，直接体现为当期损益。
1)管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各项费用。
包括公司 经费(工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消 耗及低值易耗品摊销(以及其他公司经费)、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事总成本费用 生产成本 期间费用 直接费用 制造费用——间接费用（分摊计入成本）直接材料（含燃料、动力） 直接工资及福利费 其他直接支出 管理费用财务费用 营业费用直接计入成本会费、咨询费、顾问费、交际应酬费、税金(指企业按规定支付的房产税、车船使用税、 土地使用税、印花税等)、土地使用费(海域使用费)、技术转让费、无形资产摊销、开办 费摊销、研究发展费以及其他管理费用。
项目成本估算
项目成本估算1. 引言本文档用于对项目成本进行估算，以便在项目启动前明确项目所需的资金预算。
成本估算是项目管理的重要一环，它有助于确保项目在需要的资源方面得到充分支持，并能正常运行。
2. 成本估算方法项目成本估算可以采用多种方法和技术，下面介绍几种常用的方法：2.1 比较估算法比较估算法是通过与之前类似项目的成本进行比较，来估计当前项目的成本。
这种方法适用于已经有一定经验的项目团队，通过比较类似项目的成本得出一个大致的估算结果。
2.2 自下而上估算法自下而上估算法是从项目的各项具体工作和任务出发，逐个估算它们所需的资源和成本。
这种方法需要对项目进行详细的拆解和分析，可以更加精准地估算项目成本。
2.3 参数估算法参数估算法是通过寻找项目中的相关参数和指标，来进行成本估算。
例如，可以通过每小时工资和预计工作时间来估算项目成本。
这种方法适用于项目具有明确参数的场景。
3. 成本估算步骤根据成本估算方法的不同，可以采取以下步骤进行成本估算：3.1 确定估算工具和技术根据项目的特点和要求，选择适合的成本估算方法和工具。
比如，在自下而上估算时，可以使用工作分解结构（WBS）来帮助拆解和估算项目成本。
3.2 收集项目相关信息收集项目的相关信息，包括项目需求、任务清单、资源需求等。
这些信息对于成本估算是关键的输入。
3.3 估算项目成本根据所选的成本估算方法，对各项任务和工作进行成本估算。
可以综合运用不同的估算方法，以得到更准确的成本估算结果。
3.4 审核和调整估算结果对估算结果进行审查和调整，以确保成本估算的准确性和合理性。
根据审查结果，进行必要的调整和优化。
4. 成本估算的风险和限制成本估算过程中可能会面临一些风险和限制，如下所示：4.1 不确定性项目成本估算受到不确定因素的影响，因此成本估算结果可能存在一定的误差和不确定性。
项目团队需要考虑到这些不确定性，对估算结果进行适当的预留和缓冲。
4.2 资源可用性成本估算的准确性还受到资源可用性的影响。
投资项目年成本费用估算
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3
一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 能反映每一成本费用的经济用途（用于何种产品） 能反映每一产品的单位成本
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一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 1.制造成本 2.管理费用 3.财务费用 4.销售费用
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投资项目成本费用的估算
一、总成本费用分类 二、经营成本概念 三、成本费用的估算
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一、总成本费用分类
总成本费用分类图
总 制造成本
成
本 费
管理费用 销售成本 总
用
成
期间费用 财务费用
本
费
用
销售费用
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2
一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 （二）按费用的经济性质（企业成本）划分 （三）按成本与产量关系划分
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二、经营成本概念
（二）折旧与摊销的处理问题 固定资产折旧与无形资产摊销，虽构成产品的 成本，但它们的支出，已在建设期的固定资产 投资和无形资产投资中体现，在生产期不发生 实际的现金支出。因此在投资效益分析时，不 必再将其作为资金的流出量计算。
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二、经营成本概念
（三）利息的处理问题 投资借款利息支出，尽管其在生产期有实际支出， 但其本金已在建设期作为固定资产投资、无形资 产投资和流动资产投资的现金流出量计算，且在 计算现值时，亦已考虑了使用资金的时间价 值 —— 利息，所以在计算现金流量时，应剔除 借款利息支出。
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一、总成本费用分类 • 产品成本
3.财务费用 （1）长期借款利息 （2）短期借款利息 （3）汇兑损益
投资项目评估讲义 第四节 成本费用估算
说明：直接费用（直接支出） —直接计入成本； 间接费用（制造费用） —分摊计入成本； 期间费用（管理费用、财务 费用和销售费用）—不计入 成本，直接低减当期损益。
注意： 计算总成本费用时，要 扣除原材料消耗及半成 品中项目自产自用部分 ，以免重复。
需要指出，同一事物（总 成本费用）不管怎么分类 ，其内容不变。分类方法 不同只是分割方式不同， 其本质是同一的。
每年应计利息=
本年借款额 （年初借款本息累积+ ） 2
×年利率 上式是固定资产投资借款等长期借 款的在建设期的利息计算公式。
按《方法与参数》规定（P66） ， “流动资金在投产第一年开始安 排，其借款部分按全年计算利息 ” ，所以上式对借款在投产期（生 产期）的利息计算不再适用。 2 流动资金借款利息（每年应计 利息）=年初借款余额×年利率
生产成本
其它直接费用
间接材料
总成本费用
管理费用 财务费用 销售费用
间接人工 其它间接费用
期间费用
总成本费用构成（按产品成本科目分类）示意图
总公式： 总成本费用=生产成本 （制造成本） +管理费用 +财务费用 +销售费用
1 生产成本包括：各项 直接支出和制造费用。 （1）直接支出（直接费用） ，指直接材料、燃料动力、 直接工资及福利和其它直接 支出（如劳保费等）
原值 （1 预计净残值率） 总工作小时
年折旧额=每工作小时折旧额×年工作小时
3 加速折旧计算—双倍余额递减法 年折旧率=
2
折旧年限
100%
年折旧额=固定资产净值×年折旧率 注意：折旧年限到期前的最后两年，年折旧额的 计算公式： 年折旧额=
固定资产净值 固定资产净残值 2
6、投资项目年成本费用估算
二、辅助报表的编制要点
5.销售收入和销售税金估算表达产期与正常生产期销售税金及附加与其他税金销售价格中是否包括了税金
二、辅助报表的编制要点
6.总成本费用估算表单位产品成本法与企业成本法达产期与正常生产期总成本与经营成本可变成本与固定成本
12.无形资产摊销，按直线法计算，残值为零，折旧年限为10年13.税金按现行政策，所得税率为33%14.税后利润在提取10%法定盈余公积金和10%公益金后，可用于偿还固定资产投资借款本金15.项目在提取法定盈余公积金、公益金和偿还固定资产投资借款本金后，在投产后的第2~5年每年按投资额的10%分配股利，后5年每年按投资额的20%分配股利
二、经营成本概念
（二）折旧与摊销的处理问题固定资产折旧与无形资产摊销，虽构成产品的成本，但它们的支出，已在建设期的固定资产投资和无形资产投资中体现，在生产期不发生实际的现金支出。因此在投资效益分析时，不必再将其作为资金的流出量计算。
二、经营成本概念
（三）利息的处理问题投资借款利息支出，尽管其在生产期有实际支出，但其本金已在建设期作为固定资产投资、无形资产投资和流动资产投资的现金流出量计算，且在计算现值时，亦已考虑了使用资金的时间价值 —— 利息，所以在计算现金流量时，应剔除借款利息支出。
习题6-2答案 • 固定资产折旧估算表
2.自有资金固定资产总额 = 4,400 + 126.25 = 4,526.25(万元)房屋资产总额=4,526.25×30% = 1,357.875(万元)房屋资产残值=1,358.75× 5% = 67.894(万元)房屋资产年折旧额= (1,357.875 - 67.894)÷40 = 32.25(万元)
项目成本估算
项目成本估算一、背景介绍在项目管理过程中，项目成本估算是一个至关重要的环节。
通过对项目成本的准确估算，可以帮助项目团队制定合理的预算，有效控制项目成本，确保项目能够按计划顺利进行，并最终实现项目目标。
本文将详细介绍项目成本估算的标准格式和相关要点。
二、项目成本估算标准格式项目成本估算的标准格式通常包括以下几个方面的内容：1. 项目概述：对项目的背景、目标、范围和关键要素进行简要描述，以便读者能够了解项目的基本情况。
2. 成本估算方法：详细说明项目成本估算所采用的方法和技术。
常用的成本估算方法包括类比估算、参数估算、三点估算等。
在选择估算方法时，需要考虑项目的特点、可用数据和专业知识等因素。
3. 成本估算过程：按照项目的不同阶段，详细描述成本估算的过程和步骤。
一般来说，项目成本估算可以分为初步估算、详细估算和最终估算三个阶段。
每个阶段的成本估算过程都应该清晰明确，包括数据收集、数据分析、成本计算和成本汇总等环节。
4. 成本估算结果：根据成本估算过程，给出具体的成本估算结果。
成本估算结果应该包括项目总成本、各个成本项的详细金额和成本分布情况等信息。
同时，还可以提供成本估算的可信度和风险评估结果，以便项目团队和利益相关者能够更好地理解估算结果的可靠性和不确定性。
5. 成本估算依据：说明成本估算所依据的数据、假设和参数等。
成本估算的可靠性和准确性很大程度上依赖于估算依据的合理性和可靠性。
因此，在成本估算报告中应该清楚地列出成本估算所依据的各项数据和假设，并进行适当的解释和说明。
6. 成本控制策略：针对项目成本的控制和管理，提出相应的策略和措施。
成本控制策略应该包括成本控制的目标、方法和关键控制点等内容。
通过制定科学合理的成本控制策略，可以帮助项目团队及时发现和解决成本偏差，确保项目能够按计划控制成本。
三、项目成本估算要点在进行项目成本估算时，需要注意以下几个要点：1. 数据收集和分析：成本估算的准确性和可靠性很大程度上取决于所使用的数据和分析方法。
(标准)项目总成本估算方法及依据
(标准)项目总成本估算方法及依据引言本文档旨在介绍项目总成本估算的常用方法和依据，以帮助项目管理人员评估项目的投资风险并做出合理的决策。
成本估算方法项目总成本的估算可以采用以下常用方法之一：1. 顶级估算法：此方法基于项目的整体规模和复杂性进行估算，根据类似的过往项目经验进行预测。
这种方法适用于项目初期，当详细信息有限而需要快速估算时。
2. 参数估算法：该方法将项目总成本分解为相关的参数，并通过确定每个参数的值来估算项目成本。
这种方法适用于项目细化阶段，其中有足够的数据和信息可用于参数的估计。
3. 底层估算法：这种方法将项目划分为更小的组成部分，并为每个组成部分估算成本。
然后，将所有组成部分的成本相加以得出项目总成本。
这种方法适用于项目执行阶段，当有足够的详细信息和技术规格可用于成本估算时。
估算依据项目总成本的估算应基于以下依据之一：1. 类似项目数据：根据过往类似项目的实际成本数据进行估算。
这些数据可以从公司内部数据库、行业报告、市场调研等渠道获得。
2. 市场价格指标：根据市场上相关产品或服务的价格指标进行估算。
可以通过与供应商或承包商的沟通以及市场调研来获取这些价格指标。
3. 专家意见：通过向相关领域的专家咨询意见来进行估算。
专家可以根据自己的经验和知识提供有关项目成本的建议。
结论项目总成本估算是项目管理中的重要环节，准确的估算可以为项目决策提供基础，避免投资风险。
在选择估算方法和依据时，项目管理人员应根据具体项目的特点和可用信息进行综合考虑。
第六章 项目总成本费用估算
4
案例一 中国航空工业第一集团公司2000年8月决定 停止生产干线飞机，而转向发展直线飞机。这一 决策引起广泛争议。该公司与美国麦道公司于 1992年签订合同合作生产MD90干线飞机。1997 年项目全面展开，1999年双方合作制造的首架 飞机成功试飞，2000年第二架飞机再次成功试 飞，并且两架飞机很快取得美国联邦局航空局颁 发的单机适航证。这显示中国在干线飞机制造和 总装技术方面达到90年代的国际水平，并具备了 小批量生产能力。就在此时MD90项目下马了。 支持和反对意见集中于两方面：一是基于中国航 空工业的发展战略；二是基于项目的经济因素考 虑。
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１、平均年限法 固定资产折旧方法一般采用平均年限 法（也称直线折旧法）。平均年限法的固 定资产折旧率和年折旧额计算公式如下： 年折旧额＝固定资产原值×年折旧率 例：某企业有一台设备，原值为19000 元，预计残值为920元，预计清理费用为 160元，预计使用10年。计算年折旧额。
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２、工作量法 工作量法又称作业量法，是以固定资产的使用状况为依据计算折 旧的方法。按照固定资产预计完成的工作总量，平均计算固定资产 折旧额的一种方法。企业专业车队的客货运汽车，某些大型设备可 采用工作量法。 工作量法的固定资产折旧额的基本计算公式为： A：按照行驶里程计算折旧的公式 年折旧额＝单位里程折旧额×年行驶里程 单位里程折旧额=原值（1-预计净残值率）/总行驶里程 例：某企业有新汽车一辆，原值80,000元，预计净残值率为5%， 预计行驶500,000公里，本年实际行驶100,000公里。本年计提折旧 额为： 单位里程折旧额=80000*（1-5%）/500000=0.152元 本年折旧额=0.152*100,000=15200元 B、按照工作小时计算折旧的公式 每工作小时折旧额=原值（1-预计净残值率）/总工作小时 年折旧额＝每工作小时折旧额×年工作小时
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二、经营成本概念
（一）经营成本的概念 经营成本是指项目在一定时期内（通常为一年） 为生产和销售产品而发生的经常性现金支出，是 构成总成本费用的主要组成部分。 经营成本=总成本－折旧费－摊销费－借款利息
二、经营成本概念
（二）折旧与摊销的处理问题 固定资产折旧与无形资产摊销，虽构成产品的 成本，但它们的支出，已在建设期的固定资产 投资和无形资产投资中体现，在生产期不发生 实际的现金支出。因此在投资效益分析时，不 必再将其作为资金的流出量计算。
（二）按费用的经济性质（企业成本）估算 企业成本要素预测法
三、成本费用的估算
1.材料费 3.工资 5.折旧费 7.借款利息
2.燃料动力费 4.福利费 6.摊销费 8.修理费
三、成本费用的估算
1. 材 料 费 == 单位产品材料消耗量
× 产品年产量 × 材料单价
2. 燃料动力费 == 单位产品燃料消耗量
1.制造成本 （1）直接材料费 （2）燃料、动力费 （3）生产工人工资 （4）生产工人福利费 （5）制造费用 折旧费 修理费 其他制造费
一、总成本费用分类 • 产品成本
2.管理费用 （1）管理人员工资及福利费 （2）摊销费 （3）其他管理费
一、总成本费用分类 • 产品成本
一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 能反映每一成本费用的经济用途（用于何种产品） 能反映每一产品的单位成本
一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 1.制造成本 2.管理费用 3.财务费用 4.销售费用
一、总成本费用分类 • 产品成本
2.燃料、动力费 4.职工福利费 6.无形资产摊销费 8.其他费用
一、总成本费用分类
（三）按成本与产量关系划分
1.固定成本
固定成本 ＝ 总成本 － 变动成本
2.变动成本
变动成本 ＝ 原材料一、总成本费用分类
（三）按成本与产量关系划分（用途） 1. 进行项目盈亏平衡分析 2. 计算项目达产期的成本
3.财务费用 （1）长期借款利息 （2）短期借款利息 （3）汇兑损益
4.销售费用
一、总成本费用分类
（二）按费用的经济性质（企业成本）划分 能反应一定时期年内，企业成本费用的 全部支出情况 成本测算方便
一、总成本费用分类 • 企业成本
1.原材料费 3.职工工资 5.固定资产折旧费 7.投资借款利息
× 产品年产量 × 燃料单价
3. 工 资 == 人均年工资 × 设计定员
三、成本费用的估算
4.福利费 = 工资×14％ 5.折旧费 =（固定资产原值－残值）÷使用年限 6.摊销费 = 无形资产原值÷使用年限 7.借款利息：见上节例题 8.修理费 = 固定资产原值×修理综合费率
二、经营成本概念
（三）利息的处理问题 投资借款利息支出，尽管其在生产期有实际支出， 但其本金已在建设期作为固定资产投资、无形资 产投资和流动资产投资的现金流出量计算，且在 计算现值时，亦已考虑了使用资金的时间价 值 —— 利息，所以在计算现金流量时，应剔除 借款利息支出。
二、经营成本概念
固定资产折旧
平均年限法
工作量法
加速折旧法
双倍余额递减法：
以直线法折旧率的2倍乘以每期固定资产的账面 余额计提折旧，通常不考虑固定资产残值
年数总和法：
将固定资产的原值减去残值后的净额乘以一个 逐年递减的分数计算确定固定资产折旧额
第五节 投资项目年收入和年税金的估算
一、项目建成后的年收入估算 二、项目年税金的估算
投资项目成本费用的估算
一、总成本费用分类 二、经营成本概念 三、成本费用的估算
一、总成本费用分类
总成本费用分类图
总 制造成本
成
本 费
管理费用 销售成本 总
用
成
期间费用 财务费用
本
费
用
销售费用
一、总成本费用分类
（一）按费用的经济用途（产品成本）划分 （二）按费用的经济性质（企业成本）划分 （三）按成本与产量关系划分
一、项目建成后的年收入估算
项目的年销售收入 == 项目设计生产能力
× 生产能力利用率
× 产品的销售价格
二、项目年税金的估算
1.增值税（价外流转税） 2.营业税（价内流转税） 3.消费税（价内流转税） 4.城市建设维护税及教育费附加（价内流转税） 5.资源税
二、项目年税金的估算
增值税 = 销售额 × 税率 － 进项税额
二、项目年税金的估算
2.营业税（价内流转税） 应纳税额 == 营业额 × 税率
3.消费税（价内流转税） 从价定率 应纳税额 == 销售额 × 税率 从量定额 应纳税额 == 销售量 × 单位税额
二、项目年税金的估算
4.城市建设维护税及教育费附加（价内流转税） 增值税
6.城市土地使用税（管理费中计算） 7.土地增值税 8.企业所得税 9.房产税（管理费中计算） 10.车船使用税（管理费中计算）
二、项目年税金的估算
1.增值税（价外流转税）
增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价 值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是 由消售者负担，有增值才征税没增值不征税
应纳税额 == 实缴营业税额 × 税率 消费税
城市建设维护税税率为：7%（市区） 5%（县城、镇） 1%（其他）
教育费附加税率为：3%
二、项目年税金的估算
4.城市建设维护税及教育费附加（价内流转税）
（三）利息的处理问题
现金流量表（全部投资） 由于不存在投资借款，也就没有利息支出了。 所以在计算流金流量时，应剔除借款利息支出
现金流量表（自有资金） 在建设期只有自有资金作为现金流出量计算， 因此在生产期借款利息支出，应作为现金流出 量计算
三、成本费用的估算
（一）按费用的经济用途（产品成本）估算 单位产品生产成本预测法