影院招商选址要求及发展模式1734237335

区域
商圈
商业聚集度高，已形成一定商 业氛围，并且未来商业发展态势 良好。 商圈内已引入强势主力店，多 业态组合，以休闲娱乐为主。
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电影院招商/电影院选址要求/直营模式/商业形态 要素三：商业形态， 电影院为“一站式”休闲消费，要求选址业态成熟、商业发达商业集中区
商业形态研究
由于电影院一般存在于以下三种商业物业内：
劣
右，电影院辐射消费群体在2公里-5公里内，购物广场主力店以百货
为主的同时，涵盖部分休闲、娱乐业态，选址城市购物中心，需认
真分析整个商业形态的布局。
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电影院招商/电影院选址要求/直营模式/辐射群体 要素四：交通条件，电影院外部交通具有良好的可达性，商业中心内部交通具有良好循环性。
交通条件研究
1、选址临近交通枢纽，即商业中心周边拥有轨道交通、公交车站点，顾客步行不超过20分钟的路程； 2、具有停车场，并且停车位数量能够满足停车需要； 3、临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳。 4、靠近人群聚集的场所，可方便顾客随机消费，如商业街、文化广场、娱乐区域等，是投资电影院的 最佳地点选择。 5、符合客流规律和流向的人群集散地段，商业中心内部交通循环互动良好，电影院有独立出入口。
辐射群体研究
当地户籍人口100万以上；
人均可支配收入1万元以上； 人均年消费性支出8000元以上。
城市
1.5公里人口达到10万以上，2公 里范围内常住人口能达到12-15万 人，3公里不少于20万人。 年龄结构以中青年为主，收入水 平高于当地平均水平 周边新居民区较多，该类人群消 费特点时尚、环保、购买力强。
国家 电影 专项 基金 营业 税及 附加
院线 片租 和管 理费
票房 收入
影院 成本
物业 成本
折旧、 所得 税
成本多元化与常态化，电影院是一个 需要长期稳定运营的薄利文化产业。
运营 成本
广告 收入
影院 利润
场地 租赁 收入 资源 互换 收入
小卖 部
影院名称
昆山金逸国际影院 南国艺恒国际影城 深圳博纳影城 大连奥纳电影城 成都正天影城 MK 保利（郑州）国际影城 北京万达
Hale Waihona Puke Baidu
3
电影院能很好的帮助购 物中心规划和人流组织 设计。人流经过的地方 人气自然会变旺，电影
4
电影院多设计时尚，并 且电影本身就是时尚的 体现，电影院的进驻可 以体现购物中心的时尚 与生气，更易形成商业 氛围。
院所在的购物中心内的
位置能够让原来不旺的 位置，不容易出租的楼 层变得抢手。
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电影院招商/影院投资分析 影院投资建设额大，档次较高的大型影院投资多在2000万以上
特大型电影院的总座位数应大于1800个，观众厅不宜少于11个； 大型电影院的总座位数宜为1201～1800个，观众厅宜为8～10个； 中型电影院的总座位数宜为701～1200个，观众厅宜为5～7个； 小型电影院的总座位数宜小于等于700个，观众厅不宜少于4个。
电影院观众厅划分
小厅约为80-150座； 中厅约为160-280座； 大厅约为280-320座； IMAX厅约420-600座。
• 多采用保底租金加票房分成形式， 保底租金低；部分采取完全租赁 或购买的形式。
• 商家提供场地，装修等，院线只 提供放映设备及后期的运营指导。
• 目前大多数院线加盟免收加盟费， 采取票房分成的方式，部分院线 要求委托购买设备。
• 租赁期限一般为15-20年。
直营模式：院线对项目选址条件要求高，需考虑城市经济能力，区域环境与消费人口，项目具体情况， 并结合租金进行全方位测算，方能确定是否进驻。 加盟模式：院线对商家要求条件不高，一般仅对影院规模有一定要求，这种模式下，院线方与剧院方之
发行
院线
7%
影院
50% 48%
3
17%
电影院招商/院线制
电影院线制：是以若干家影院为依托，以资 本和供片为纽带，由一个电影发行主体和若 干电影院组合形成，实行统一品牌、统一排 片、统一经营、统一管理的发行放映机制。
到目前为止，全国已有 20 多个省、市、区成立了39条跨区域的院线，将近千家 影院收入麾下，控制全国 90％左右的票房。他类似于快餐的连锁加盟，一家影 院好比一家快餐店，一条院线好比一个品牌。
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电话确认项目简介收发情况，如若 对本项目有进驻意向，则约定考察 项目时间或者是上门拜访时间。
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乙方派专员考察项目，招商人
员接待。
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甲方提供建筑图纸，由乙方按影 院特殊工艺设置图纸。
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签署合作意向或协议。
面积（㎡）
4000 5000 5000 4000 8000 4000 6000
座位（个）
900 1050 1334 1300 2006 1106 1505
总投资额（万） 单座位成本（万）
2000 3000 3000 3000 4000 2000 4000 2.2 2.9 2.2 2.3 1.9 1.8 2.7
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乙方提供物业基本要求，双方并
对详细商务条件进行谈判。
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影院招商选址要求
1
电影院招商/产业链与环节
转播网络版权等收入
电视
内 容 提 供 商
发 行 商
渠 道 商
DVD/手机 /MP4/新媒体
电 影 观 众
影院
电 影 衍 生 产 品 收 入
43%票房收入
57%票房收入（含院线）
中 国 电 影 产 业 价 值 链
标准的电影产业链主要由内容提供商（制片商、外包内同供应商） 、发行商、终端渠道商构成； 电影收入构成主要包含票房收入、广告收入、衍生品开发收入、传播、网络版权等收入构成。
星级
超五星级 五星级 五星级 五星级 五星级7
电影院招商/影院运营收支
影城运营收支计算
净收入：
票房净收入=票房总收入-电影专项基金（5.5%）-税收（3.3%）=91.2%的票房总收入
支出：
制片=票房净收入的 30%=27.36%的票房总收入
发行=票房净收入的 15%=13.68%的票房总收入 院线=票房净收入的 5%-8%=4.56%-7.3%的票房总 场地租金=15%-20%的票房净收入=13.68%-18.24%的票房总收入 运营管理成本
体验式商业广场 代表案例：华侨城 （正天影院）
优
体验式商业广场一般都选择建设在城市次中心，他的商 业形态大都定位于体验式消费模式，商业街的客流有 65%以上是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是专 为购物而来，我们认为是投资电影院首选的商业业态。
大型商业广场多在城市周边，体量一般在20万方左右，需要
购物中心 （MALL） 代表案例：富力天汇 （橙天嘉禾影城）
多业态主力店以达到规模。辐射消费群体范围广，在大型商业 广场中选址投资电影院一般规模及厅数都较大，也需要和商业 广场一起培养观影群体。
城市商业广场多在城市主商圈及次商圈，商业体量一般在10万方左
专业商厦 代表案例：王府井 （王府井电影城））
座位（个）
2006 1543 近1300 1945 1676 1370 1192 850 800 500余座
厅数
10 8 7 12 7 6 7 8 7 5
大型电影院
中型电影院
小型电影院
成都太平洋影城（武侯店）
1000
不到400
4
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电影院招商/招商谈判流程
_______1_______
与电影院拓展人员（乙方）取得 电话联系，介绍项目并发送招商 简介。
城市电影院市场情 况。包括近几年的
Text in here
城市、区域内主要 竞争的影院情况， 未来开业的影院情
票房总收入、平均
票价、年观影人次
Text in here
况等。
分析行业竞争，判断投资风险
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电影院招商/电影院选址要求/直营模式/辐射群体 要素二：辐射群体，对电影院运营来说，人流是最重要的，因此需要对城市、区域人口进行深入调研。
纯收入：
影院纯收入=24.62%-31.92%的票房总收入+非票房收入(12%的票房总收入)-运营管理成本 =36.42%-43.92%的票房总收入-运营管理成本
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电影院招商/合作模式 电影院合作模式分为直营与加盟两种，其中直营模式对选址要求高，加盟模式要求低 直营模式 加盟模式
• 商家进行招商，院线公司对项目 进行深入考察后，租赁或购买物 业，运营由影院独立操作。
间是两个平等主体的合作关系，而院线对剧院的调控能力较弱。
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行业分析
商业形态
辐射群体
交通条件
直营模式下院线对项目选址要求极高
品牌院线通常从四个方面进行选址判定
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电影院招商/电影院选址要求/直营模式/辐射群体 要素一：行业分析，对进驻城市电影行业分析，明确机会与竞争。
行业分析
判断城市行业发展态势，是否存在投资机会
首先能给购物中心带
来强大的消费群体， 例如2000座的电影院， 票房达到3000万元时， 按照25元的平均票价， 每年能为购物中心带 来120万的人流。这些 观影群体以青年为主， 为购买力最强的群体。
2
电影院的业态能够很有 效的把人流的脚步放慢， 把控制人流节，在放映 前后，观影者往往会产 生消费，另外商家也有 足够的机会展示商品， 吸引购买，电影院的进 入对商家进驻的吸引力 巨大。
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电影院招商/电影院承租规律 与其他大型主力店相比，电影院位于购物中心高层，承租能力最低，承租面积居中
电影院 大型酒楼 餐 饮 娱 乐 品 牌 零 售 店
电影院承租能力最低，通常为营业额抽成形式 或自营形式，承租面积至少在千余平方米以上。 大型酒楼承租能力较低，承租面积较大，通常 在3000平方米以上，一般设置在商场顶层，提供 休憩、餐饮场所。 承租能力普通，提供娱乐、休闲功能，承租面 积多为500平米左右，一般不超过1000平米。 百货商场一般占据最佳位置，承租能力跨度较 大，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常 在万平方米以上，可贯穿于商场首层~4、5F 。 品牌零售店同样占据购物中心最佳位置，承租 能力强，单店承租面积小。 大型超市通常设置在地下，以汇聚人流，使人 流辐射至其它楼层；承租面积大，通常在5000平 方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较低。
2
电影院招商/环节与分账规定
电影产业环节
一般制作与发行由同一公司操作
完成电影投资、拍摄 和后期制作环节
从制作公司购买或代理 电影发行权， 与院线公 司合作，进行放映 统一管理，统一排片， 以票房分账的方式拿到 影片拷贝。 产业链的一个终端，放 映的场所和票房回收的 首个环节。
制片
国产片及进口批片 进口片 35% 43%
六层 五层 四层 三层 二层 首层
百 货 商 场
地下
大型超市/美食广场
电影院一般位于购物中心最高层或贯通商场的较高楼层；该布局方式能聚集人流，既能满足面积需求，又可
将人流引导上来，同时提升周边商铺价值。 电影院与其他大型主力店相比承租能力最低，承租面积居中。
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电影院招商/电影院承租规律
电影院规模划分
178475
137701 130344 108598 85082 76348 67670 55665 46796 38225 924904 70.52%
1
2 3 4 6 5 8 7 9 10
5
电影院招商/引入院线作用 引入院线对营造商业氛围，吸引主力店进驻作用巨大
集客作用
留客作用
导向作用
时尚作用
1
为了同时满足各观众厅及各功能用房等，大型电影院一般使用面积需要5000平米以上
影院规模
特大型电影院
影院名称
影立方773IMAX 正天影城 成都保利万和（府青店） 王府井电影城 上影国际影城 横店影城 成都万达影城（财富店） 紫荆影业沙湾影城 星美国际影城（双流店） 和平电影院
面积（㎡）
13000 8000 6000 5500 5000 3800 3640 3000 2600 1500
4
电影院招商/院线排名 票房排名前10院线市场份额大，排名变化小；成都目前有13条院线进驻，票房排名前10院线有5个
2011年各院线票房排名
排名 院线名称 万元 10年排名
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
北京万达电影院线股份有限公司
中影星美电影院线有限公司 上海联和电影院线有限责任公司 深圳中影南方新干线有限责任公司 广州金逸珠江电影院线有限公司 北京新影联影业有限责任公司 广东大地电影院线有限公司 浙江时代电影大世界有限公司 四川太平洋电影院线有限公司 辽宁北方电影院线有限责任公司 合计 占比