最新中国旅游地产开发的四种模式和七大策略
中国旅游地产开发的4种新模式
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中国旅游地产开发的4种新模式中国旅游地产开发的4种新模式提要:同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走于中国旅游地产开发的4种新模式“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。
同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
我国旅游房地产开发模式及对策
![我国旅游房地产开发模式及对策](https://img.taocdn.com/s3/m/4433e0d9195f312b3169a53b.png)
我国旅游房地产开发模式及对策近年来,我国旅游地产发展持续升温,其市场运营也方兴未艾。
同时,政府相关部门、业界和学界对于这一产业热点也展开热烈讨论,但是各界看法并没有完全统一,许多问题仍处于多方争论和探讨的阶段。
因此,笔者将在本文中就我国旅游地产的发展现状、开发模式及面临的阻碍和进一步发展等问题展开思考。
一、旅游房地产开发模式我国目前大多是根据旅游房地产的功能将其开发模式进行分类,分类方法偏重于旅游房地产中的“房地产”这个要素。
由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性,笔者把旅游房地产按照和旅游资源的关系进行分类,更加凸显出旅游房地产中“旅游”要素的重要。
1、自然资源依托模式自然资源依托模式是指旅游房地产地处旅游资源覆盖的范围之内或紧邻旅游资源的旅游房地产开发模式。
许多景区不仅是公共资源,还肩负着发展的责任。
资源不开发是浪费,过度开发是破坏。
自然资源依托模式在旅游业发展的初级阶段为旅游业的发展提供了基础,是旅游目的地留住游客的基本条件,是旅游地持续发展的根本前提,也是旅游地延长游客逗留时间、提高旅游消费层次的条件。
但这种模式逐渐显露出一些弊端,如景区生态恶性化、景观凌乱化、开发粗放化等。
2、新城旧城模式新城旧城模式就是利用特色古镇为依托,在保护古城的前提下,建立旅游房地产项目的模式。
从我国公布的101个历史文化名城的现状可以看出旅游房地产的开发的三种情况:第一种:另外建新城,新旧分开。
这种做法以平遥、丽江为例,完整保护的古城使得平遥、丽江成了世界遗产。
第二种:片区保护,其他已更新了。
譬如苏州、扬州。
第三种:保护单个文物,城市全部改观了。
譬如南昌、南京、沈阳、太原等。
不论是从以上一些古城的经验来看,还是从对历史文化遗产保护的原真性、整体性、可读性、可持续性四性原则来看旅游房地产的开发应该采用第一种方式,即在新城开发旅游房地产保护旧城的办法。
3、克隆模仿模式克隆模仿模式即将和本地区具有强烈文化差异的建筑、景观等以按比例克隆或模仿的形式再现的模式。
中国旅游地产开发模式
![中国旅游地产开发模式](https://img.taocdn.com/s3/m/bd9a99116bd97f192279e99b.png)
浅谈中国旅游地产开发模式摘要:作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物,旅游地产成为国民经济新的增长点。
然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱,实践上刚刚起步,深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。
本文在借鉴国内外研究成果的基础之上,结合旅游地产开发的理论,分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。
关键词:旅游地产;开发;模式;比较;居所;度假;因素;中图分类号: f59 文献标识码: a 文章编号:1.引言中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期,传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后,价格飞升,抑制了大量的需求购买,房地产投资商开始介入旅游产业发展项目,转为旅游地产的开发。
旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房,也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。
在市场日趋饱和以及空置房双重压力下,开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点,这也就为旅游地产带来了新的市场基础。
而这个时候旅游度假需求急剧膨胀,为房地产业提供的发展机会,有利于房地产市场的可持续发展,使得旅游地产的开发如火如荼。
2.旅游地产的现有开发模式2.1以居所为主的景区住宅开发模式此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。
旅游资源可以是优美的自然风光,主题突出的人文内涵,也可以是多种多样的娱乐休闲设施,其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。
2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区这类景区住宅开发依托周围风景区的环境,为住宅营造良好的氛围。
很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定,必须做到住宅与景区的融合。
目前,很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。
此外,这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。
2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区,往往先投入巨资,专注于搞大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,将生地变成旅游熟地,引起景区附近地产升值,再趁势开发房地产。
我国旅游房地产开发模式评析
![我国旅游房地产开发模式评析](https://img.taocdn.com/s3/m/09d07952312b3169a451a411.png)
发布 的数 据 表 明 ,2 0 1 2年一 季 度 中 国旅 游 地 产 总投 资额约 为 2 6 0 0亿 元 , 占整 个 房 地产 投 资 的
2 0 %以上,投资主体不仅涉及万科 、万达、富丽 等传统 的房地产开发商和港 中旅、华 侨城、中 旅 、国旅 等传 统 的旅 游企业 ,一 些传统 的制造业
企业也 纷至沓 来 ,如金杯集 团、联想 、用友 等汽
车制 造 企 业 、 I T企 业 、 煤 炭 企 业 、 钢 铁 企 业 等。 ¨ 旅游 房地产 发 展 为何 如此 迅速 ?通 过 对 相
不熟悉 等 因素 的影 响 ,相当~ 部分地 区的旅 游地 产开 发并未 达到 预期 的效 益 。本 文主要 梳理 了 当
前 我 国旅游 房地产 开发 主要模式 的优缺 点和适 用
情 况 ,并进 行 了对 比分 析 ,以期 为未来旅 游地 产 业和旅 游 目的地 经营与 管理部 门更 加科 学地选 择
适 宜 的开发 模式 提供研究 依据 。
一
关 资料 的整理 归纳笔 者认为 ,一是 从旅 游产业 的 发展角 度来看 ,旅游 房地产 是为旅 游者 、休 闲度 假 者提供 住宿 、餐饮 、娱乐 等高 品质综 合服务 的 产业 ,从 而满 足人们从 观光旅 游渐 趋于休 闲度假 活动的 消费需 求 ;二是 从房 地产业 的发展 角度来
陶 敏 ,李万莲
( 安徽财经 大学 工商管理 学院,安徽 蚌埠 2 3 3 0 3 0 )
[ 摘
要]旅游房地产是旅 游和房地产 交叉融合产 生的新业 态。作 为服务 经济的一种新形 式,旅 游房
地 产兼具 自然和建筑景观、配套 功能完善、投 资价值 高的特 点 ,得 到 了市场积极 的响应 ,发展速 度较 快。 按 不同功能划分 ," 3前我国旅 - 游房地 产开发 的模式主要有 以提供 第一居所为 目的的景 区住 宅开发、以旅 游 度假 、旅游接待为 目的的开发 以及综合性旅游房地产开发等四种 开发模式 。
国内文旅地产的四大类型
![国内文旅地产的四大类型](https://img.taocdn.com/s3/m/357090f66c175f0e7dd137e1.png)
旅游地产,是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
消费升级背景下,文旅地产代表着一种新的生活方式。
经过多年砥砺发展的文旅产业发展趋势已然由资源导向向产品导向转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场演进。
目前国内的旅游地产主要分为四大类型:主题游乐型,景点依托型,度假酒店型,以及文旅小镇型。
本文将一一为大家进行深度剖析旅游地产四大类型。
一、主题游乐型用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式,这一模式的佼佼者即华侨城。
不过,由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价,对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求,且资金沉淀较多,所以涉足的房企较少。
温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工,“观澜湖模式”即为代表。
典型代表:华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等。
优势:这种模式深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使现金流很容易得到平衡。
短板:必须有持续的市场热情作支撑,随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵,以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降,门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。
未来趋势:如何持续地留住游客,用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点,融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段,不再大而全,追求小而美。
他山之石:迪士尼神话,沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展,现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。
不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构,迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。
二、景点依托型这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派,尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。
七大经典文旅地产开发模式,你知道多少?
![七大经典文旅地产开发模式,你知道多少?](https://img.taocdn.com/s3/m/f83b46724431b90d6c85c780.png)
主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产,如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式,已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
四、“休闲Mall”模式
通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块,如万达广场。
七、“多元休闲综合体”模式
除了以上几种模式外,还有许多大型项目往往将几种模式综合起来,形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础,以多元文化为内涵,将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来,构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴,最终有力带动休闲地产板块——天麓大宅的开发,使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。
六、“特色景区综合体”模式
这里所说的特色景区,包括主题公园或休闲景区。
主题公园带动模式,以华侨城和迪斯尼为代表,以游乐园带动休闲地产开发,已经成为业界经典。
休闲景区带动模式,以安徽某木屋村度假区为代表,通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造,以木屋为特色,带动木屋休闲地产的开发,获得了市场的青睐。此类模式,以稀缺性资源的占有或者打造为前提,投入相对较大,然而一旦开发成功,其开发效益回报将会非常可观,并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。
旅游商业房地产项目的商业模式
![旅游商业房地产项目的商业模式](https://img.taocdn.com/s3/m/ba5fdd5e0a4e767f5acfa1c7aa00b52acfc79c0a.png)
旅游商业房地产项目的商业模式1.土地开发和建设:旅游商业房地产项目的商业模式的第一步是土地开发和建设。
这包括寻找合适的土地资源,进行土地购买或租赁,规划和设计开发方案,并进行项目建设。
2.设施建设和改造:旅游商业房地产项目的商业模式的第二步是设施建设和改造。
这包括建造或改造酒店、度假村、商业广场、娱乐设施等旅游设施,以满足游客的需求。
3.营销和销售:旅游商业房地产项目的商业模式的第三步是营销和销售。
这包括制定和执行营销策略,进行广告宣传,吸引游客,以及与旅行社、OTA等渠道合作,推广销售项目。
4.运营管理:旅游商业房地产项目的商业模式的第四步是运营管理。
这包括酒店管理、设施维护、客户服务等方面的工作,以确保项目的正常运营和顾客的满意度。
5.特色体验和增值服务:旅游商业房地产项目的商业模式的第五步是提供特色体验和增值服务。
这包括丰富的旅游体验项目、增值服务如SPA、美食体验等,以提升项目的吸引力和客户满意度。
6.合作伙伴关系和品牌运营:旅游商业房地产项目的商业模式的第六步是建立合作伙伴关系和品牌运营。
这包括与旅行社、酒店集团、景区合作,建立品牌形象,提高项目的知名度和市场地位。
7.财务管理和投资回报:旅游商业房地产项目的商业模式的最后一步是财务管理和投资回报。
这包括项目的财务规划和预算控制,以及持续的投资回报评估和管理。
在旅游商业房地产项目的商业模式中,关键的成功要素包括市场需求的准确判断、合理的定位策略、卓越的服务质量、持续的创新和提升、强大的品牌影响力以及有效的财务管理。
同时,项目运营方还需要密切关注政策环境、市场竞争以及客户需求的变化,并及时调整和优化商业模式,以保持项目的竞争力和持续发展。
旅游地产开发模式
![旅游地产开发模式](https://img.taocdn.com/s3/m/c3651e12964bcf84b9d57b36.png)
一、从产业功能划分
旅游地产在未来发展中分为四种模式:
第一是作为城市功能区模式。
第二是旅游产业经济区模式。 第三是旅游小城镇的模式。 第四是乡村旅游综合体模式。
(一)、城市功能区,城市扩张过程中依托于城市功能的外移形成旅游地产的发展模式,这种发展 模式能够仅仅依托城市功能,打造城市功能区,通过城市开发形成城市拉动外移,如天津滨海新区 150平方公里旅游度假区的开发也是一种模式。 (二)、产业经济区模式。旅游地产还是从传统景区景点开发走过来的,包括原来很多风景名胜区 和世界文化遗产都在实施边缘的综合开发,但是原来的控制范围和保护的频度比较高,如果要实施 开发将来有相当大的难度。这种情况下有存在如何有效提升风景名胜区和世界遗产的产品,并局部 地实施开发旅游地产项目,包括千岛湖等。 (三)、旅游小城镇。旅游小城镇是依托于旅游形成小城镇的旅游地产开发模式,如徐州市五花小 镇的概念,一期开发6000亩土地,确定为温泉、田园农庄、山水度假和禅修、养生以及自驾车综合 配套的板块。目前在全国这样的案例较多。 (四)、乡村旅游综合体。随着城市化水平的提高,目前城市居民的乡村旅游趋势明显,依托于乡 村旅游的综合体也就应运而生。如天津荣升集团,第一轮是3000亩土地,里面设计一部分农田、一 部分可开发用地、一部分政府承诺的必须打造旅游项目用地,按照当时政府规划的决定按照1000亩 土地的规模做设施农业,另外用1000亩打造会议聚集区,另外1000亩做综合地产开发(旅游地产开 发),这个模式目前作为建设部系统的案例在推进,经营情况非常好,里面有两个度假酒店和一个 会议中心。形成产业链的发展模式,会议度假、设施农业和旅游地产的综合发展,形成互动互融的 模式。
绿维文旅旅游房地产开发四大策略
![绿维文旅旅游房地产开发四大策略](https://img.taocdn.com/s3/m/d7b086fdf021dd36a32d7375a417866fb84ac087.png)
绿维文旅旅游房地产开发四大策略随着人们旅游需求的增加,旅游房地产行业正迅速发展。
然而,要在这个竞争激烈的市场中脱颖而出并取得成功,必须有一套独特的开发策略。
首先,旅游房地产开发企业应该注重地理位置选择。
选择合适的地理位置对于项目的成功至关重要。
旅游景点附近的土地通常更受游客欢迎,因为它们可以方便地享受景点的景色和活动。
而对于度假村和豪华度假地产来说,海滨或山地景色的选择是关键。
此外,选择地理位置时还要考虑基础设施和交通便利性,以确保游客能够轻松地到达目的地。
第二,旅游房地产开发企业应注重多元化的产品组合。
多元化的产品可以满足不同游客的需求。
例如,一些旅游房地产项目可以提供多种不同类型的住宿选择,如度假村、公寓和别墅。
此外,还可以结合其他旅游和娱乐设施,如高尔夫球场、水上乐园和购物中心,为游客提供更丰富的体验。
第三,旅游房地产开发企业应该注重可持续发展。
旅游业对环境的影响日益受到关注,因此可持续发展已成为一个重要的发展趋势。
旅游房地产企业应该采取一系列措施来减少对环境的影响,例如使用可再生能源、节约能源和水资源,并采取废物处理措施。
此外,他们还可以通过提供生态旅游和文化体验来吸引游客,从而促进地方经济发展。
最后,旅游房地产开发企业应该注重与当地社区的合作。
与当地社区建立良好的关系对于项目的成功非常重要。
企业可以与当地政府和社区团体合作,共同制定开发计划,确保项目符合当地规划和法律要求。
此外,与当地企业和组织建立合作伙伴关系,例如当地旅行社和餐馆,可以为游客提供更好的服务和体验。
总之,成功的旅游房地产开发企业需要有明确的发展策略。
通过选择合适的地理位置、提供多元化的产品、注重可持续发展并与当地社区合作,企业可以在竞争激烈的市场中取得成功。
旅游地产开发的几种模式
![旅游地产开发的几种模式](https://img.taocdn.com/s3/m/2e2ffbf80975f46527d3e1ca.png)
旅游地产开发的几种模式一、旅游房地产的概念、历史和发展休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。
未来十年之内,随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至,运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中,并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点,是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。
它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一,成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域,成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
1、旅游房地产概念旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,其开发项目全部或部分实现旅游功能。
旅游房地产的开发对象为旅游物业。
一般而言,旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,具体还包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念,其发展有两个方向,即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。
旅游地(度假区、高尔夫球场、主题公园等)与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时,从不同的出发点打造了一种新的复合型业态:旅游房地产。
本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴,是度假区内部的一个有机组成部分。
主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
2、发展历史旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡,但20世纪初才开始市场化规模经营,主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。
20世纪60年代,法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式,标志着旅游物业市场的形成。
70年代中期,美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压,特别是市场景气时期开发的大量别墅。
旅游地产七大模式
![旅游地产七大模式](https://img.taocdn.com/s3/m/162a6d3869eae009581beca3.png)
1一月二月三月产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润合计合计合计四月五月六月产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润产品名称数量金额利润合计合计合计旅游地产七大模式调研报告2012.9城市居民对青山秀水的心理需求,地产企业对大量廉价土地的无限渴望,地方政府对经济发展的急切期待,共同造就了旅游地产的盛宴。
在不足4万平方公里的海南岛上,海岸资源已经被瓜分殆尽;另一旅游地产热点云南,从丽江、大理到腾冲、普洱,投资百亿元的旅游地产项目星罗棋布。
即使东北边陲的长白山小城,也有万达的百亿元巨无霸正在拔地而起。
旅游地产遍地开花,万亩大盘比比皆是。
而另一方面,项目落成之日,便是空置之时。
旅游地产在中国享受了“天字第一号”的发展狂潮,却也必须独自面对属于自己的成长烦恼。
即将开始的旅游地产“下半场”其关注点必须从“地”向“游”转向。
“圈地—卖房”的简单思维,当让位于对旅游度假市场的深入开掘与潜心运营。
至今,旅游地产模式离完善还相差很远,但多种探索正在进行。
万达巨资“造城”;华侨城、华强致力主题公园的打造;观澜湖以高尔夫带动地产;宋城文化“作秀”……它们的成功与失败,均为旅游地产“下半场”提供着可贵的经验。
一、是地产,还是旅游?在2012年的上半年,房企们做足了“过冬”的姿态,买地面积同比减少了三成,但旅游地产的温度依然炙手可热。
2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,投资总规模达2600多亿元,预计今年全行业投资将超万亿元。
房企们的热情也直接传到了二级市场,以“旅游”为旗号的大盘纷纷趁市场回暖上市。
6月8日,碧桂园在惠州的十里银滩二期发布,6月9日,恒大进军上海市场的首个旅游项目“启东海上威尼斯”面市,6月22日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。
销售业绩大都看好。
然而,在一些专业人士看来,如火如荼的景象之后,旅游地产整体游戏规则正在发生变化。
“地产为王”的上半场,正在暗中过渡给“旅游为重”的下半场。
盘点国内十大旅游地产开发模式
![盘点国内十大旅游地产开发模式](https://img.taocdn.com/s3/m/824c9299c77da26925c5b0b7.png)
盘点国内十大旅游地产开发模式随着人们物质生活的极大丰富,对精神享受的要求也越来越高。
旅居、养老、运动、商务、养生等都随着时代的进步而愈加多样化。
在城市土地越来越紧缺的情况下,开发商要持续发展,须寻找大量可开发的区域,因而价格低、环境好的旅游地产成了消费者和开发商共同关注的一片蓝海。
北京山合水易规划设计院在多年旅游综合开发的实践中,积累了丰富的土地运作、旅游地产主题定位及产品策划、旅游地产运营管理等多方面实战经验。
在旅游地产发展如火如荼的大势下,如何做好开发商的左右手,旅游者的导航仪,做了深入研究思考,总结了国内十大旅游地产开发模式。
1、万达地产"巨无霸"式联合舰队开发 万达地产将旅游地产作为未来的核心业务板块,联合其他集团大手笔造城,早在2008年开始就由其牵头联合了联想控股、中国泛海、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等五家中国民营企业,在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地开疆拓土。
2、首创"资源为王"式开发 首创选址只选两类,一类为自然资源较为丰富的地方,如山、湖、海周边,空气环境优良,如黄山、海口,另一类是人文资源丰富的地区,如西双版纳。
3、伟光企业汇通地产"修新如旧"模式由云南楚雄伟光企业汇通地产投资开发的彝人古镇,它将当地建筑统恢复到原德江城的风貌,一百万平方米的超大仿古建筑群,再现南宋时期的盛世繁华,时间上广纳唐、宋、元、明、清,空间上博采东、西、南、北、中,荟萃经典样式,是大手笔的创新式开发手段。
4、海昌集团"海洋世界侵占陆地"开发模式 海昌集团的极地海洋世界将"极地冰雪文化、海洋文化"异地移植到内陆,实现海洋文化内陆化,并与当地的本土文化相结合,实现旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、居住等多种功能的海陆混搭。
5、中弘"蛇吞象"投资模式 中弘地产的总资产仅为77亿元,负债率达68.96%。
新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点
![新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点](https://img.taocdn.com/s3/m/98ade6d5ce2f0066f53322b8.png)
新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点我国财富升值50%以上的基础,实际上来自土地升值和房产升值。
新型城镇化被认为是保持未来中国持续增长的关键架构,在未来20~30年的时间里,在中国城镇化的主要阶段中,土地和房价持续上涨所带来的财富效应仍将是中国经济持续发展的最关键要素及核心增长机理。
旅游房地产作为旅游与地产结合的产物,具备旅游业和房地产业的双重思维方式,有着巨大的活力。
在新型城镇化及中国未来发展主流当中寻找旅游地产发展方面的价值将会成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。
一、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境目前中国房地产发展处于结构性矛盾状态,良性发展与不良困境同时存在:五大结构良性机会:第一,城镇化空间巨大,为未来20年提供了持续增长的机会;第二,土地控制有效,土地升值结构有序良性,保证了不动产持续保值增值的基础,为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三,城市配套水平持续升级,重置成本保持增长,保证了城市房地产保值升值基础,为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构,形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四,产城一体化趋势明确,为城市可持续发展提供了保障,为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产混合发展提供了机会。
同时,新的产城一体化城镇开发,形成了创新开发的商机,使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五,刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛,房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大,构成了多数产品盈利能力的基础,房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。
四大结构恶性困境:第一,基于房地产商低价土地、高价房产追求与政府政绩需求的新城造城模式,大多数是一种脱离产业的恶性开发,造成了空城与鬼城;第二,既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”,特别是沿海地区大量的空楼鬼楼,是极大的资源浪费;第三,大规模的商业综合体规划与开发,由于缺少商业及休闲娱乐文化商务等等产业经营的基础,以卖房给小业主为目标,建造了大量无人气的商业楼盘,形成了开发商与小业主间较大矛盾,也因此越来越难卖;第四,产业房地产热中,虚产业、实房地产的运作手法,骗政府又骗业主,害人又害己,在社会大背景之下,已经越来越难。
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式
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新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式——《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告摘要旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明:该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有,未经允许,不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动,违者将追究法律责任。
新型城镇化建设中的旅游房地产开发的四种形式北京绿维创景规划设计院摘要:旅游与地产的联姻,是市场必然的选择,也是相互促进互补互助的良性架构,为房地产业和旅游业提供了一个广阔良好的平台。
旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升,将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。
本篇章,绿维创景为您展示新型城镇化建设中旅游房地产开发的四种形式。
第一种形式:旅游城镇化中的土地一级开发所谓一级土地开发,通俗指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。
土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。
在大多数城市中,土地开发主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
旅游房地产土地开发,属于土地一级开发的范畴。
严格意义上讲,国内外的土地使用性质都不存在旅游地产用地这个类别,而对于国内出现的“旅游房地产土地开发”概念,其实质是一级土地开发经划拨或转让后,房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的居住和休闲娱乐方面的经营活动来定义的。
旅游城镇化中的一级土地开发,涉及到很多不同类别,包括城市中旧城改造为休闲商业或休闲娱乐街区,一级开发往往成本很高,风险较大。
但是城市休闲聚集核如果设计得好,可以有效的提升区域地价,实现一级开发盈利。
2023年旅游地产运营模式和发展战略
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2023年旅游地产运营模式和发展战略旅游地产运营模式和发展战略近年来,旅游地产发展迅猛。
万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权,计划建成顶级旅游地产项目——“中国马尔代夫”;中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中,着力打造旅游地产业务板块;恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目,斥巨资建设旅游地产相关设施;世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产,希望能将其独立上市……截至目前,首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等国内50多家知名房企涉足旅游地产,涉及项目金额超过3000亿元。
旅游地产大跃进令人忧心。
因为与传统房地产开发投资相比,旅游房地产的资金需求更大,旅游地产从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长,这就对开发商的实力提出了更高的要求。
因此,当开发商认识到旅游地产资源的稀缺性,就应该合理规划,谨慎开发,兼顾社会效益、环境效益及经济效益。
旅游地产既迎来新机遇,又面临新挑战。
房地产既要把握新趋势,讲求新策略,又要进行新的总结与思考,才能在群雄逐鹿的旅游地产版图上立于不败之地。
易居研究院在为标杆企业服务的过程中,形成了对旅游地产的一些感性认识和理性思考,现与各位同仁进行分享。
万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权,计划建成“中国马尔代夫”;中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中,着力打造旅游地产业务板块;恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目,斥巨资建设旅游地产相关设施;世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产,希望能将其独立上市……旅游地产是怎样的一块磁石,吸引众多标杆企业竞相进入?当前旅游地产呈现出怎样的发展特征?旅游地产的发展模式又有哪些?旅游地产的未来发展趋势是什么?旅游地产是依托旅游资源,以房地产开发为手段,整合各类资源,具有旅游、休闲、度假、居住等功能,集投资与消费于一体的置业项目。
当前形势下的旅游地产呈现出以下六大特征:特征一:国内旅游消费需求持续增加,旅游业发展空间很大 2005-2009年期间,国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。
在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。
同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。
二、产业经济区提升旅游地产新模式产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。
笔者在天津城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。
在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。
杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。
在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式,在提升主题特色旅游产品集聚的同时,突破都市综合服务基地建设。
所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。
目前中国,新城引入旅游产业的现象越来越普遍,这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。
旅游的发展,可以带动景区及其周边地区城市化现象,包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。
其一旅游产业是新城初建的先导力量。
新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。
主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源,以旅游景区的构建作为新城启动的先导,有利于促进区域基础设施的快速完善,依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气,同时也促进了旅游外延产业的集聚,这些都为人口的进一步迁移、城市规模的进一步扩大提供了前提条件。
以华侨城为例,主题公园的构建,成为了区域的核心吸引力,极大的带动了商业、居住地产,逐渐形成配套完善的成熟社区。
其二旅游产业是乡村城市化的重要驱动力。
由于新城多位于主城郊区,结合国内城乡现状,新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。
旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合,如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境,由单纯的作物种植进入到服务行业范畴,提高农民收入,极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元结构矛盾,为新城的快速发展和社会稳定铺平道路。
其三旅游产业可以带动城市产业结构升级。
成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、文化、教育、商业和公众或私人服务的需求,形成相对独立的城市社区,这就要求有合理的产业配置。
在产业融合的大背景下,旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势,旅游业可以与农业结合,形成观光农业;与工业结合,形成旅游装备制造业;与商业结合,形成旅游商业,如主题商场、美食及购物街区等;与文化、艺术产业结合,形成演艺、文化体验;与医疗产业融合,形成医疗旅游及养生产业等。
形成新型外延产业聚集,产业结构升级为新城发展注入巨大活力,带来新城空间化延展、规模化扩张及城市生活方式的提供。
三、旅游小城镇发展旅游地产新模式“旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移,同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。
所以,小城镇的建设与发展,主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。
关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产,张扬这个小城镇独具特色的自然风貌,扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业,如手工业、餐饮业等。
发展旅游小镇,可以增加新的就业岗位,为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件,促进农业和农村产业结构调整,带动农村第三产业的迅速发展,繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。
旅游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一,将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。
一方面,小城镇的建设,国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施,特别是,小城镇的土地,不仅仅为国有土地开发,还为集体土地流转开了口子,是一个地产领域的缺口;另一方面,小镇开发中,房地产价格非常低,本地居民购买力不强,商业性房地产企业不太有兴趣,但旅游地产,则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家,不是本地居民,而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。
开发商以低价获取的小镇土地为依托,面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业,利差极大,一旦销售成功,获利丰厚。
旅游小镇的发展要素,要制定清晰的产业发展战略;要设计旅游吸引力动力机制,即小镇的吸引力是什么;要规划旅游小镇的功能及布局;要整合小镇的旅游资源,策划具有小城镇和旅游双重功能的项目;要做好小镇的景观规划,打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境;设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。
将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地,已经得到实践,并走在了全国旅游地产的前列。
大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施,而且资讯商贸发达,很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心,以此为发展核心,向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条,创造出巨大的经济附加值,以城乡互动休闲体系构建起中国式的旅游小城镇。
四、乡村旅游综合体开创旅游地产新模式从2005年提出新农村建设战略方针到如今,大江南北涌现了许许多多的典型和模式。
其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍,其存在原因主要有战略和战术两个层面。
从战略来说:一是借势旅游顺应国家发展方式转变。
未来十年是国家发展的重要战略机遇期,中央把转变发展方式确定为工作的主线。
从国家战略的角度来看,在这个历史转折时期,着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口。
而旅游恰恰因其特殊的战略性,面临新的历史性选择,能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口;二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。
新农村建设首先必须发展经济。
经济的发展,恰恰需要打破农业产业的界限,把农业产业与二、三产业结合起来。
旅游产业横贯一、二、三产业,是各个产业的胶合剂,旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段;三是平衡三方实现农民致富、政府满意、投资商获利。
在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益,才是企业发展的根本所在。
帮助农民增收、创收,改善生活方式;为政府高起点,大手笔实施科学化的新农村建设,贯彻落实相关政策方针,争创新农村建设示范工程。
从战术上来说:一是选好区位拿大地块,最好实施整个村一级开发和运营。
房企只有拿到大的地块,并距离中心城区一个半小时车程之内。
才能借助目标房产的区位、交通等方面的优势,有系统地开发内部生态完整的综合地产项目,企业才能在拆迁安置之余取得预期收益。
二是村容村貌建设与产业发展相融合。
以旅游的视角,审视农业产业转型,大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业,实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道;实施村容村貌整治,以旅游配套设施的要求进行统一规划设计,并引导农民经营农家乐、民俗等,促使部分农民融入旅游产业系统。
三是旅游服务型地产与居所型地产结合。
根据项目所在区域的旅游资源品质属性和未来旅游发展蓝图构想,科学配比旅游服务型地产与居住型地产。
本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。
居所型地产是指以居住功能为主体的传统地产,包括居住小区、产权式酒店等;最后,还需要汇聚多方智慧全方位高起点规划。
以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产业、房地产业等多方领域。
策略一:注意多元业态创意对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注,打造休闲业态的集中区域。
如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业集聚的同时,要注意和引领产业与公共服务空间的融合,如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护,为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。
例如城市公园和市民广场,城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一,也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游憩区,结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素,凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲带,它是城市休闲的亮点和重点,同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系,要构造主体吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系,要特色突出,形成一个多层次的业态构成;如健身体系,要方便齐全,包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系,要体现时尚与综合,主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院,以及商业街、创意街区、SHOPPING MALL等。
策略二:强化绿色生态修复绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提。